בועת הדיור בישראל – לתת בה סימנים | 3743 | ||||||||||
|
בועת הדיור בישראל – לתת בה סימנים | 3743 | ||||||||||
|
פרסומים אחרונים במדור "חברה וכלכלה"
|
הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות |
|
||||
|
||||
אהבתי איך שאתה מניח הנחה, מבסס עליה טענה ואז טוען ש"הסברת" לי למה הטענה שלי מופרכת. אני לא מסכים להנחה 1 שלך ולכן גם לא מקבל את השאר. לגבי העמלות, בטח לא הסתכלת לאחרונה, אבל יש מגוון סביר של קרנות מחקות בעלות נמוכה. כך שגם הטענה הזו שלך לא תופסת. הטענה המרכזית שלך הגיונית חוץ מהטענה לגבי ההשקעות בנדל"ן בחו"ל, איך בדיוק זה פשוט או סולידי? בכל מקרה - לא לטענה זו התייחסתי. 1 1000 שעות כדי להבין קונספט של השקעה במדדים, ברצינות? |
|
||||
|
||||
1000 זה אכן הרבה. לי זה לקח בערך 100 שעות. אם קוראים את כל מה שכתוב שם: או שם אפשר ב40 שעות לדעת איך להשקיע בשוק ההון. עבורי, כלכלה מעשית היא תחום יחסית קשה ללמידה. לא אינהרנטית אלא בגלל טעמים פרקטיים. כשרוצים ללמוד טופולוגיה אלגברית, ספר אקראי יהיה לא מובן אבל לא יזיק. כשרוצים ללמוד ניהול השקעות, ספר אקראי יכול להיות מזיק. יועץ השקעות מדבר מהפוזיציה. יש הרבה מיסאינפורמציה באויר. הפרנויה לגבי מידע כוזב מוצדקת חלקית בעיני. גם לי יש אותה. מעשית אני מרגיע אותה דרך התובנה שכל חסכון הוא החלטה, גם כשהכסף בעו"ש וגם כשאני הולך עם המלצותיו של משה בעיוורון. כעצלן ידוע, הרבה יותר קל להשקיע במדדים מאשר לקנות דירה. |
|
||||
|
||||
לגבי שאלת הזמן המוקדש ללימוד פעולות הבורסה נפלת בפח הדמגוגי של דנבר. ראה תגובתי אליו. לגבי השקעות בנדלן האופציות שלך אינן רק לקנות דירה אלא להשקיע פיננסית בחברת בניה. כדוגמא: אני השקעתי סכום קטן בפקדון לטווח קצר בתשואה נומינלית כ- 5 אחוז לשנה שחברת בניה מסויימת מציעה. לא מדובר בהשקעה אצל מתווכים אלא בחברת הבניה עצמה, ההשקעה מגובה בהסדרי בטוחות שיכשלו רק אם הפרוייקט יכשל כליל, נכון לעכשיו לא נראה לי שהפרוייקט בסכנת כשלון (אם כי יתכן שיהיה עיכוב אם הקפאון הכללי בנדלן בארץ לאחרונה יצמצם את זרם הקונים שלהם). |
|
||||
|
||||
טוב, עבר זמן רב מאז תגובתי אליה אני מתייחס. אבל בהערה מספר 1 שלך עשית את מלאכתי (כנראה שאני צדיק). הערה שלך מגוכחת ומראה שמה שטענתי לגבי צורת הטיעונים שלך נכונה. שים לב וקרא לאט לאט, רצוי שתקרא 3 פעמים כדי להבין. ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה. מעבר לפרט זה יש נתונים נוספים שכלל אינם זמינים לך כי הם סמויים עד שאתה מקבל את המכה. לגבי נתונים סמויים: הוצאתי יותר מ- 1000 שעות בצפיה בביזפורטל כדי לזהות את הנתונים הסמויים והמסקנה שלי היא שיש יותר מדי נוכלים שמנהלים את שוק ההשקעות בישראל. לכן מוטב להמנע מהשקעות בורסאיות בישראל, כי התשואה הצפוי תהיה אפסית או שלילית. לגבי מכות: פעם קניתי אגרות חוב של בנק פועלים לפרעון , נאמר 10 שנים לאחר ההנפקה. מסתבר שזה לא היה כלל אגרת חוב מהסוג האמןר אלא קומבינה: הבנק רשאי לפרוע חלק מהגרת חוב מתי שמתחשק לו (והמשמעות היא שהוא עושה קומבינות לגבי התשואה שהוא משלם). כמו כן אם מועד הפרעון הוא לא ידוע לי מראש אז אני מקבל כאב ראש איום במקום ראש שקט ל- 10 שנים. המסקנה שלי (שאינה נימצאת בלימוד הקצר שלך) שאיגרת חוב זו לא התחייבות ברורה אלא עבודה בעיניים. לגבי המציאות לעומת מה שאומרים בתקצירים שונים. פעם הופניתי לבית השקעות IBI . מה שהטריד אותי היה שבשום מקום אין פירוט טכני מלא לתנאים הכספיים של גוף זה. השקעתי מאמץ ניכר של עשרות שעות (כולל פגישה עם אחד ממנהלי השיווק) כדי שאזכה לקבל לידי את הפירוט הטכני המבוקש. מסתבר שלא כדאי להשקיע שם בהשקעה סולידית אלא אם כן אתה משקיע לפחות 300 אלף שקל, כי יש "דמי ניהול" גלובלים קבועים גבוהים שאינם תלויים בגודל ההשקעה. את העובדה הזו לא תקרא בשום הסבר קצר, כי זה לא כתוב שם. |
|
||||
|
||||
"ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה" מהן אותן 10-20 השקעות אלטרנטיביות שכדאי לכל משקיע לבחון? אתה מדבר על אסטרטגיות שונות של השקעה אקטיבית (בחירת מניות)? אשמח להבהרה. לגבי המדדים הישראליים - מסכים שהם לא אטקרטיביים, אבל זו לא סיבה להימנע מלקנות מוצרים ישראליים שעוקבים אחרי מדדים בחו"ל. לגבי נתונים סמויים ומכות - לפני שאני קונה נייר ערך כלשהו אני דואג לקרוא את קובץ התשקיף שלו ומוודא שאני מבין מה זה המוצר הזה ועבור מה אני משלם דמי ניהול, ככה אני נמנע מהפתעות. כשמדובר בקרנות מחקות התשקיף הוא מסמך פשוט יחסית להבנה תודות לרגולציה אחידה בנושא. גם על זה יש פוסט הדרכה בסולידית, שעתיים לכל היותר מספיקות כדי לעבור על כל המושגים ולהבין מה הולך שם. בוא נדבר שניה טכנית על מכות ועלויות, אם אני קונה קרן מחקה כלשהי שעוקבת אחרי מדד ה- S&P500NTR האמריקאי אני משלם את הדברים הבאים: 1) שכר מנהל הקרן (דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.25% שנתי 2) שכר הנאמן (עוד דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.03% שנתי 3) עמלות והוצאות ומיסים שהקרן משלמת - בדרך כלל מדובר ב 0% או משהו קרוב לכך 4) שגיאות עקיבה - זה הסעיף המהותי ביותר וכאן יכולים להיווצר פערים משמעותיים בין המדד אחריו אני עוקב לתשואה שאני מקבל בפועל. שגיאת עקיבה נמוכה מעידה על ניהול טוב של מנהל הקרן ולהפך. במוצרים פשוטים (לא מגודרי מט"ח ובלי תמהילים מוזרים שמקשים על הניהול) שגיאת העקיבה צריכה להיות קטנה וגם כשהיא מתרחשת, היא לא בהכרח לרעתך. למשל, אני אקח את קרן מספר 5118419 " $נקובה ב S&P 500 הראל"* ובמסמך התשקיף שלה 1, ניתן לראות בטבלה** פשוטה את הביצועים שלה מיום הקמתה ב- 2013 ועד מועד פרסום התשקיף: כמו שאמרתי, דמי ניהול + דמי נאמן של 0.28% שנתי, 0.005%-0.008% עבור הוצאות מס ושגיאת העקיבה היא חיובית עבור כל התקופות. שגיאת העקיבה היא בערך בין 0% ל- 2% לטובתך, הפער נובע מכך שהעקיבה מתבצעת באמצעות חוזים עתידיים מה שמשאיר למנהל הקרן מזומן רב להשקעה באג"חים שונים, מבטיח לך שלא בחרתי בכוונה קרן שביצעה שגיאת עקיבה חיובית. בשורה התחתונה, התשואה של המדד S&P500NTR מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017 היא: 50.005% 2 התשואה של הקרן מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017, אחרי דמי ניהול וכל העלויות, היא: 53.18% 3 בסך הכל קרן מחקה (לא זו ספצפית) היא: א. זולה (עלות של פחות מ 0.3% שנתי) ב. עם שגיאת עקיבה קטנה בדרך כלל (לטובתך או לרעתך), בדוגמה הנוכחית הייתה שגיאה שנתית ממוצעת של 1% לטובתך. ג. פשוטה לקניה ד. עושה את העבודה של לעקוב אחרי מדדים. אחרי כל הפרטים האלו, מה בדיוק אני מפספס פה? איפה יש לי עלויות נסתרות? לא שואל כדי לנגח, באמת מעוניין ללמוד. * אני לא מחזיק בקרן הזו ולא ממליץ לאף אחד להחזיק או לא להחזיק בה, אני מביא אותה כדוגמה להמחשה בלבד. איני מייעץ ואין לי רשיון לייעץ בנושאים אלו. **פרק ג' - ביצועי הקרן למול ביצעוי המדד (שם תמצא את שגיאות העקיבה וההסבר להן), פרק ה' - עלויות (פירוט דמי הניהול והעלויות, לפי סעיפים). |
|
||||
|
||||
לגבי דמי ניהול בבתי השקעות: לא יודע מה היה פעם, אבל בשנים האחרונות העסק הפך להיות די פשוט וזול ממש. את התנאים הבאים אתה יכול להשיג ללא מיקוח במיטב-דש או ב- IBI וגם בבתי השקעות אחרים שבהם אין לי ניסיון אישי ניתן להשיג תנאים דומים: - דמי ניהול חודשיים קבועים של 15-20 ש"ח - עמלת קניה/מכירה של ני"ע ישראלי 0.009% (מינימום של כ- 5 ש"ח) - ידרשו ממך להפקיד בחשבון לפחות 20,000 ש"ח לצורך פתיחתו. כל העלויות האחרות (ק/מ של אג"ח, חו"ל וכדומה מפורטות במעמד החתימה על פתיחת החשבון, כמו כן אתה תמיד יכול לשאול במייל, הם די רספונסיביים). בקיצור - המידע שלך כנראה ישן או לא נכון, הנה עמוד (שוב, מהסולידית) שעושה עבודה טובה מאוד בהשוואה בין בתי ההשקעות השונים והעלויות שלהם: |
|
||||
|
||||
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess. |
|
||||
|
||||
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו. למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה. גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים". כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה. |
|
||||
|
||||
לשכת השמאים מסכימה איתך לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה. זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד. במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן. |
|
||||
|
||||
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד. ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח. |
|
||||
|
||||
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה. |
|
||||
|
||||
ואיך הציבור יכול לעצור את זה? |
|
||||
|
||||
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום. |
|
||||
|
||||
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי. וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם. אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ? |
|
||||
|
||||
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה. |
|
||||
|
||||
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי. |
|
||||
|
||||
בטבלה של התחלות וגמר בניה ניתן לראות ששינויים מהותיים בהתחלות בניה באים לידי ביטוי בגמר בניה שנתיים מאוחר יותר. לדוגמה- הזינוק בהתחלות בניה לרמה חדשה בשנת 2010-2011 בא לידי ביטוי בגידול קצב גמר בניה בשנים 2012-2013 שנה _ התחלות בניה _ גמר בניה 2007.... 30,744 .... 29,811 2008.... 32,889 .... 30,461 2009.... 34,979 .... 32,582 2010.... 40,304 .... 33,264 2011.... 46,420 .... 34,103 2012.... 43,454 .... 37,432 2013.... 47,704 .... 42,476 2014.... 46,987 .... 44,669 2015.... 53,503 .... 43,551 2016.... 53,661 .... 46,091 2017.... 46,3001... 47,400 לפיכך ניתן לצפות שבשנת 2018 מספרי גמר בניה ימשיכו לעלות, למרות הקיטון בהתחלות בניה בשנת 20171. המשך הגידול בגמר בניה הוא הוא גידול בהיצע, שאמור להפעיל לחץ למטה על המחירים. נתון מעניין נוסף שאמור ללמד על מצב ההיצע הוא נתון הדירות הריקות. נתעלם מדירות של תושבי חוץ (משתמשים בדירה מדי פעם), דירות הרוסות ודירות של נפטרים, ונסכם את אלו - שבבניה חדשה וטרם אוכלסו - שעומדות למכירה כיד שניה (טרם נכנס דייר חדש) - בשיפוצים 2013 .... 76,200 2014 .... 80,483 2015 .... 74,365 2016 .... 85,768 2017 .... 86,275 _________ 1 הנתון ל 2017 הוא ראשוני ולפי ההיסטוריה של התפתחות של הנתונים הראשוניים צפוי לגדול עד 10% בטרם יהפוך לסופי. כלומר ניתן לצפות שהנתון הסופי ל 2017 יתקרב בהמשך ל 50,000. |
|
||||
|
||||
במאמר שלעיל (שפורסם ב-2016) כתוב: "ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019." 2019 נמצאת כידוע כבר מאחורינו, בלי תנודות והתפוצצות. אריק - אני סקרן לשמוע את דעתך המעודכנת, גם בנוגע לתחזית הספציפית הזאת, וגם בנוגע לתוקף של תחזיות פיננסיות ארוכות-טווח באופן כללי. |
|
||||
|
||||
מה פספסתי בתחזית: 1. לא שמתי לב לכך שבנק ישראל הוריד את המינוף של רוכשי הדירות בסוף 20121. כאשר רמת המינוף יורדת זו לא בועה. בהערת אגב- במסגרת אותה מערכת מגבלות שהטיל בנק ישראל הוא גם הגביל מאוד את החלק של ההלוואות שמותר לקחת ברבית משתנה ("צמודות לפריים"), שהיו מאז ועד היום ההלוואות הזולות ביותר. בכך הוא גרם לציבור נוטלי המשכנתאות לשלם מיליארדים מיותרים ברבית לבנקים. 2. הרביות בעולם המשיכו לרדת עד אמצע השנה הנוכחית והמשיכו לדחוף את מחירי כל נכסי ההשקעה למעלה. 3. לא נוצר ספייק במחירים ולא תנודתיות. 4. הכללים שמניתי במאמר תקפים. בדיעבד אני רואה שלא יישמתי אותם נכון על שוק הדיור בישראל. 5. קשה מאוד עד בלתי אפשרי לתזמן את השיא של שווקים- מתי תגמר מגמה עולה. היומרה שלי לתזמן את השיא היתה מאוד לא במקומה.2 גם אם זו היתה בועה יש לי שני חוקים על בועות, והראשון הוא שהן תמיד מתנפחות יותר ממה שאני חושב שאפשר. לפיכך כנראה שאין בועה מפותחת במחירי הדיור בארץ. הם אמנם יקרים באופן לא פרופורציוני לשכר, אבל לא מתקיימים בהם התנאים המנויים במאמר. ככל שהמחירים בועתיים, זו רק נגזרת מהבועתיות הכללית של מחירי נכסים פיננסיים בעולם (ויש לי מה לכתוב על זה). לעניין התוקף של תחזיות ארוכות טווח- הן לא שוות כלום אם לא חוזרים ובוחנים אותן מפעם לפעם. הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן. _______ 1 בנק ישראל: מגבלות בתחום המשכנתאות גרמו לשינוי בטעמם של משקיעי הנדל”ן גלוב, 17.12.2018 2 אני הרבה יותר טוב בלתפוס שפלים. מגמות יורדות מונעות באופן שונה לגמרי ממגמות עולות, והמניעים השונים דווקא מאפשרים לתזמן שפל. ראה למשל תגובה 671097 ותגובה 671865 מינואר 2016. הנפט הגיע לשפל של 26 דולר בפברואר 2016 וכבר במאי אותה שנה חזר ל 50 דולר. |
|
||||
|
||||
סעיף 2 לא מדויק -באמצע העשור החלו הריביות לעלות, כאשר ריבית הבנק המרכזי בארה'ב עלתה כמדומני לפחות באחוז או יותר יחסית לשפל. היתה אז הזדמנות פז להעלות את הריבית גם בארץ ולתת מכה בראש למחירי הדיור, ולו לכמה שנים, אבל אפשר לסמוך על קרנית מנפחת-בועת-הדיור פלוג שתמשיך לנפח את הבועה במקום לפוצץ אותה. |
|
||||
|
||||
אני מדבר על הריביות לטווח ארוך כפי שמשתקפות בתשואות אג"ח. ראה את זה ואת הגרף כאן |
|
||||
|
||||
שני הגרפים שלך מראים שאחרי שפל באמצע העשור היתה העלאה של בין אחוז לשניים במצטבר, לפני שוב תוואי ההורדות שחזר כיום לריביות כמעט אפסיות. רק בנק ישראל ירום הודו נשאר על ריבית אפסית קבועה חמש שנים רצופות. |
|
||||
|
||||
>> הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן. ב-26.3.18 (כמעט בדיוק אמצע הדרך בין תאריך פרסום המאמר לתאריך היום) כתבת את תגובה 698238, שהכותרת שלה הוא "עדכון". |
|
||||
|
||||
כן, זה היה עדכון טכני. כמה חדשים אחר כך גיליתי באחור רב שבנק ישראל הקשיח את תנאי המשכנתא שנים קודם. זה גרם לי לשנות את דעתי ולא עדכנתי על כך. |
|
||||
|
||||
אם כבר עדכון תחזיות - זה כבר ברמת הלא נעים1, אבל אפל נגעה אתמול ב-300 דולר, הרחק מעל ה-107 שהיתה ההערכה שלך כאן לפני שנים ספורות. 1 על מי אני עובד, לבנק שלי נעים למדי עם זה. |
|
||||
|
||||
אכן. הייתי צריך להזכיר את זה בעצמי. אפל עשתה מהלך מדהים ועלתה ב 100% מהשפל של דצמבר 2018. אם זו היתה מניה ששווה 65 מיליארד שהכפילה את שוויה ל 130 מיליארד זה היה מהלך מרשים, אבל זו היתה מניה שהכפילה את שוויה מ 650 מיליארד ל 1.3 טריליון. מודה בהכנעה שלא ראיתי את זה מגיע. גם בדיעבד אני כמו זה שמגיע לראשונה בחייו לגן חיות, רואה את הג'ירפה ואומר: "אין חיה כזה". |
|
||||
|
||||
שבע תגובות תמימות בלי שאף אחד זורק לחלל את החוכמה החבוטה על הקושי בתחזיות, בעיקר בקשר לעתיד? לפני שהיקום קורס לתוך עצמו אני מזדרז לתקן את המעוות. |
|
||||
|
||||
For the record אני עושה פה שורט מתודי על אפל ב 322.5 |
|
||||
|
||||
והשארתי המון כסף וירטואלי על השולחן. עושה שוב שורט מתודי היום בפתיחה. |
חזרה לעמוד הראשי |
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש | © כל הזכויות שמורות |