בועת הדיור בישראל – לתת בה סימנים 3743
האם שוק הנדל"ן בישראל תפח לבועה? הבה נבדוק במסודר

בועה כלכלית היא תופעה שבה המחיר של מוצר כלשהו מתנתק מהשווי הכלכלי שלו, בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת של הציבור.

לא כל עליית מחירים משמעותית ומתמשכת היא בועה. לפעמים נוצר מחסור אמיתי במוצר כתוצאה מבעיות בהיצע או מביקושים הולכים וגדלים שאינם ספקולטיביים. לדוגמה, עליית מחירי עפרת הברזל בעולם בשיעור של יותר מפי חמישה במחצית השנייה של העשור הקודם לא הייתה בועה, כי היא נבעה מגורם כלכלי: ביקושים עצומים מסין, שעלו על הציפיות במשך מספר שנים ברציפות. לוקח שנים לפתח מכרות ברזל חדשים, או אפילו לשדרג קיימים, וכל עוד ההיצע מתקשה להדביק את הביקוש, המחירים מזנקים.

בכל פעם שמחירים עולים לאורך זמן יהיה מי שיגיד "בועה", אבל לא תמיד הדבר יהיה נכון. איך נוכל לדעת האם מחירי הדיור בארץ גבוהים מסיבות כלכליות, או שהם חרגו לתחום הבועתי? ניתן סימנים במנגנון הבועה, ונבדוק האם הם מתקיימים בשוק הדיור בארץ.

מה המשותף לבועות הכלכליות המפורסמות בהיסטוריה, כמו בועת הים הדרומי בשנת 1720, "שגעון הצבעונים" בתחילת המאה ה-‏17 בהולנד, בועת הדוט.קום ב-‏1999 ובועת הסאב־פריים ב-‏2007?

המשותף הראשון הוא השתתפות נרחבת של הציבור. כל עוד הסחורה המדוברת נסחרת בין מקצועני השוק – יהיו אלו סוחרי מניות מקצועיים, סוחרי מתכות או סוחרי פקעות צבעונים – זו אינה בועה. הבועה מתחילה כאשר הציבור שאין זה עיסוקו הרגיל מתחיל לסחור במניות, בדירות או בפקעות צבעונים, וחושב להתעשר מכך.

"תועלת עצומה" אך מסתורית

המשותף השני הוא גידול בהיצע (וירידה באיכותו!) שמיועד להשביע את תיאבון הציבור, אבל שאינו מוריד את המחירים. בבועת מניות, אחרי שהחברות הגדולות מנפיקות מניות ומגייסות הון, מתחילות הנפקות של חברות קיקיוניות במחירים מפולפלים, שאחרי ההנפקה עוד מוסיפות למחירן. בבועת הים הדרומי, בנוסף על ההנפקות שנחטפו של חברת הים הדרומי, הונפקו מניות של חברות שאכן כונו "חברות בועה". חברות אלה התכוונו לעסוק בעיסוקים שונים ומשונים – החל ממסחר בשיער, וכלה בייצור מכונת "תנועה נצחית" (פרפטואום מובילה). רובן נעלמו כשם שהופיעו. המעניינת מכולן היתה חברה שהצהירה כי היא "חברה עבור ביצוע מיזם בעל תועלת עצומה, אבל שאף אחד לא יודע מהו".

המשותף השלישי הוא גידול עצום במחזור העסקאות יחד עם התנפחות המחיר. לדוגמה, שיאי המחזור במניות בארצות הברית בשנות הגאות 1928 ו-‏1929, רגע לפני המפולת והשפל הגדול, חזרו רק ב-‏1968.

המשותף הרביעי הוא תנודתיות הולכת וגדלה במחירים. בשיאה של בועת הים הדרומי, התלהבות הציבור היתה כל כך גדולה עד שמניותיהן של חברות בועה מסוימות נסחרו בהפרש מחירים של עד 10% באותו הזמן משני עבריה של סמטת המסחר. מניית חברת הים הדרומי עלתה ממחיר של 290 ליש"ט ב-‏8 באפריל 1720 עד ל-‏890 ליש"ט בתחילת יוני, ואז ירדה ביום אחד ל 640. משם היא המשיכה לשיא של 1000 ליש"ט בתחילת אוגוסט.

המשותף האחרון והעגום הוא הפאניקה. בשלב מסוים, אחרי תנודתיות גדולה במחירים, מתברר לציבור שגל העליות הסתיים, ומתחילה בריחה מבוהלת מהנכס שמורידה את ערכו בחדות. משיא של 1000 ליש"ט, הידרדר ערך מניית חברת הים הדרומי ל-‏400 ליש"ט ב-‏11 לספטמבר. למחרת, עקב שמועה, המניה זינקה ל-‏670 אבל במחצית השנייה של ספטמבר קרסה ל-‏150, ובהמשך ל-‏130.

מינוף על מינוף, ותמרורי אזהרה

מאפיין נוסף של בועה הוא מינוף. מינוף באשראי אינו משותף לכל הבועות, אבל כאשר היה נוכח, הוא העצים את הבועה ואת הקריסה בעקבותיה. ככל שהמינוף היה גדול יותר, הוא החריף את ההשפעה של פקיעת הבועה על הכלכלה האמיתית. משבר הסאב־פריים בארצות הברית ב-‏2008, שחשף מינוף על גבי מינוף, יצר משבר פיננסי עולמי עמוק ופגע קשות בכלכלה האמריקאית והעולמית.

במפולת המניות בישראל ב-‏1994 התברר שהבנקים העניקו ללקוחותיהם אשראי לרכישת קרנות נאמנות (של הבנק) ללא בטחונות נוספים. לקוחות חסרי חסכונות לחלוטין קיבלו אשראי בגובה מאות אלפי שקלים לרכישת קרנות. מבצעי הבנקים לעידוד המשקיעים ליטול אשראי לרכישת קרנות נאמנות החלו ברבעון האחרון של 1993. על פי בדיקת בנק ישראל, יתרת האשראי לרכישת קרנות נאמנות עמדה ערב מבצעי הבנקים על 1.7 מיליארד שקל, ובשיא המבצעים הגיעה ל-‏3.1 מיליארד שקל. בינואר 1994 הורה המפקח על הבנקים דאז, זאב אבלס, למנהלי הבנקים להפסיק את מבצעי האשראי. הם התחייבו לעשות זאת בהדרגה. בפברואר 1994 התמוטטה הבורסה.

מאפיין נוסף, אשר קשה לומר האם הוא משותף לכל הבועות – וקל יותר להבחין בו בדיעבד – הוא "המבשר". זהו מקרה שמציב תמרור אזהרה בפני השוק על כך שהתמחור שלו לקוי, אך השוק מתעלם ממנו וממשיך לקצוף; אבל בעצם החגיגה כבר נגמרה, והמחירים כבר התחילו לרדת בתנודתיות, ממנה לבסוף יתמוטטו.

הדוגמה האחרונה: ב-‏9 באוגוסט 2007 הודיע הבנק BNP Paribas שהוא עוצר את המשיכות בשלוש קרנות גידור שהתמחו בחוב המשכנתאות בארצות הברית, משום שאינו יודע לתמחר את שווי הנכסים שלהן. משמעות ההודעה היא שאותם ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS), שהונפקו בטריליוני דולרים, לא היו שווים כמו שחשבו. אבל רק שנה אחר כך, ב-‏15 לספטמבר 2008, קרס בנק ההשקעות ליהמן ברדרס וסימן את תחילת הפאניקה.

ומה אצלנו היום?

האם בשוק הנדל"ן בארץ מתקיימים מאפייני הבועה? נבחן את ששת המאפיינים שמנינו.

השתתפות נרחבת של הציבור. במחצית השנייה של שנת 2015 ירד חלקם של המשקיעים בעסקאות נדל"ן ל-‏18%, הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003. במקביל, עלה חלקם של רוכשי דירה ראשונה, בעיקר בפריפריה. כמו כן, עלה מאוד חלקן של דירות עתירות שבח, נתון המלמד על מימוש רווחים של מי שרכש דירה לפני מספר שנים. משילוב הנתונים ניתן להסיק שבמחצית השנייה של 2015 המשקיעים בעיקר מכרו, ורוכשי דירה ראשונה בעיקר קנו.

גידול בהיצע. בארבע השנים האחרונות מספר התחלות הבניה עמד על מעט יותר מ-‏46 אלף דירות בממוצע לשנה, לעומת קצב ממוצע של 39 אלף דירות בשנה בלבד בארבע השנים לפניהן, ורק 31 אלף דירות בממוצע בארבע השנים הקודמות להן. למרות זאת המשיכו המחירים לעלות לאורך כל התקופה. מלאי הדירות הלא מכורות, שירד בין דצמבר 2000 לדצמבר 2010 באופן דרסטי מ-‏31,500 ל-‏15,450 בלבד, הלך ועלה מאז באופן עקבי, והסתכם בדצמבר 2015 ב-‏28,400 דירות.

גידול במחזור העסקאות והתנפחות המחיר. בשנת 2015 נערכו 120 אלף עסקאות נדל"ן, שיא של כל הזמנים, ומחירי הדירות עלו במהלך השנה בכ-‏8%.

תנודתיות גדולה במחיר. לשלב זה עדיין לא הגענו. עליית המחירים בשנת 2015 היתה כמעט רציפה.

מינוף. אין צורך להכביר מילים. סך האשראי לצורך מגורים גדל מ-‏125-116 מיליארד ש"ח בשנים 2002-2006, ל-‏168 מיליארד בסוף 2009, ומשם זינק ל-‏307 מיליארד ש"ח בסוף 2015. סך החוב על דיור כמעט הוכפל בשש השנים האחרונות.

"המבשר". קשה מאוד להגיד בזמן אמת, אבל אולי פרשת ענבל אור יכולה להיות המבשר שמודיע שנדל"ן הוא לא בהכרח השקעה חסרת סיכון.

אם כך, האם שוק הנדל"ן בארץ נכנס לבועה? יש הטוענים שכן, ושהדבר כבר קרה לפני ארבע שנים לפחות, כאשר היחס בין המשכורת הממוצעת למחיר דירה הממוצעת עלה ל-‏140 משכורות לדירה. אני לא מסכים. המחירים עלו בין 2008 ל-‏2011 מתוך מחסור אמיתי בדירות. המשק הישראלי דורש כ-‏40 אלף דירות חדשות בשנה, והתחלות בניה נמוכות הביאו למחסור שהלך וגדל עד 2012. רק בשלוש השנים האחרונות הגיעו כל שנה לשוק יותר מ-‏40 אלף דירות (גמר בניה) והתחילו לסגור את הפער. אבל המחירים המשיכו לעלות.

הריבית הנמוכה היא סיבה טובה לעליית מחירי הדיור, אבל האם כל עוד הריבית נמוכה המחירים צריכים להמשיך לעלות, או שקיים שיווי משקל של מחיר עבור כל רמת ריבית?

לפי הסימנים שנתתי, אני טוען שרק במחצית השנייה של 2015, כאשר חלקם של המשקיעים ברוכשים ירד וחלקם של רוכשי דירה ראשונה עלה, וכאשר מלאי הדירות הלא מכורות המשיך לגדול אבל המחירים לא עצרו – רק אז נכנסנו לפאזה של בועה. מתי היא תתפוצץ, קשה לחזות. כאשר תתחיל תנודתיות גדולה במחירים זה יהיה סימן טוב.

ישנם מאפיינים נוספים של בועה שמתייחסים להלך הרוח של המשקיעים, כגון הסיבות הלא נכונות שמביאות את הציבור להשתתף בשוק, ו"הפחד לא להרוויח". כאן התייחסתי רק למכניקת השוק, ולא למאפייני ההתנהגות של המשתתפים בו.

תעלומת הנדל"ן הישראלי

ניסיתי גם לבדוק את הצד השני של המטבע – האם קיים מחסור אמיתי של דירות במשק, והוא זה שהעלה את המחירים?

כדי להשוות בין הביקוש להיצע צריך להשוות בין הגידול במספר הדירות שנבנו לגידול במספר משקי הבית באוכלוסיה. נעשה זאת לאור הגדרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס)למושג "משק בית": "אדם אחד או קבוצת אנשים הגרים יחד בדירה באופן קבוע רוב ימות השבוע ומנהלים תקציב הוצאות משותף למזון."

לפי נתוני הלמ"ס, ב-‏14 השנים שבין סוף שנת 2000 לסוף 2014 התווספו לישראל 611 אלף משקי בית. באותה תקופה הסתיימה בנייתן של 494 אלף דירות בלבד. איך מוסבר הפער של 117 אלף דירות? בסקירות של "התאחדות בוני הארץ" (לשעבר "התאחדות הקבלנים") מרבים להתייחס לפער המצטבר הזה כמחסור בדירות. גם דו"ח מבקר המדינה מתייחס אליו כך (לא ברור למה התייחסו להתחלות בניה ולא לגמר בניה): "נמצא כי בשנים 2012-2002 נוצר פער מצטבר בין מספר התחלות הבנייה למספר משקי הבית שהסתכם ב-‏53,000 יחידות דיור (להלן - יח"ד או דירות). נתוני משרד הבינוי מראים מחסור כולל של כ-‏115,000 יח"ד. הפערים בין ההיצע לביקוש תרמו לעלייה ניכרת במחירי הדיור. לפי מחקר של בנק ישראל משנת 2011 המחסור בדירות מסביר כ-‏37% מהעלייה במחירי דירות וכ-‏75% מהעלייה במחירי שכר הדירה בשנים האמורות."

אבל יש שני סימני שאלה גדולים. ראשית, במהלך התקופה הנדונה, בזמן שהפער בין התוספת של משקי הבית לבין גמר בניית דירות לכאורה הלך וגדל, היו גם תקופות לא קצרות של ירידת מחירים. איך המחירים יכולים לרדת בזמן שהמחסור הולך וגדל?

שנית, כיוון שבהגדרה, כל משק בית משתמש בדירה, יש רק שני הסברים אפשריים לפער: האחד הוא שדירות שעמדו ריקות בתחילת התקופה אוכלסו, והשני הוא שמספר משקי בית החלו חולקים דירה אחת. אבל כשבדקתי את נתוני הלמ"ס, מספר הדירות הריקות דווקא גדל בתקופה האמורה מ-‏97.4 אלף ל-‏151.2 אלף דירות. איך יכול להיות שמתווספים יותר משקי בית מאשר דירות, ובכל זאת מספר הדירות הריקות גדל?

אם המספרים נכונים, בסוף 2014 היו כ-‏170 אלף יותר דירות הנחלקות בין כמה משקי בית, לעומת שנת 2000, כלומר לפחות 340 אלף יותר משקי בית שחולקים דירה (כאילו 170 אלף משקי בית חדשים נכנסו לגור יחד עם 170 אלף משקי בית קיימים). זהו שיעור עצום מסך משקי הבית, ואילו היתה כזו מגמה, היינו שומעים עליה.

משהו בנתונים לא מסתדר. אפילו בשלוש השנים האחרונות (2012-2014) הגידול במספר משקי הבית היכה את הגידול בגמר בניית דירות ביותר מעשרת אלפים בשנה, ושוב – מספר הדירות הריקות גדל.

פתרון התעלומה

הפתרון, כך מסתבר, נמצא מחוץ לנתוני הלמ"ס. הלמ"ס עוסקת רק בבנייה חוקית – כזו שמתחילה עם היתר בנייה ומסתיימת עם טופס 4. הבנייה הלא חוקית נמצאת מחוץ לטווח הראיה של הלמ"ס, ולרוע המזל אין לגביה אומדנים מסודרים.

באופן גס, יחידות הדיור שנבנו ללא התרי בניה נחלקות לשני סוגים: בנייה לא חוקית בישובים כפריים, ופיצול יחידות דיור בישובים עירוניים.

בניה לא חוקית בישובים כפריים. בשנות ה-‏90 התקינה הממשלה תקנות שעה שנועדו להגדיל את היצע הדירות למאות אלפי העולים החדשים. התקנות אפשרו להסב מבנים חקלאיים במושבים למגורי עולים זמניים. תקנות אלה היו בתוקף עד סוף 2004, ולא הוארכו. אבל המבנים נותרו, ומבנים נוספים נבנו ללא היתר – מלולים ומדגרות שהוסבו למגורים ועד מכולות שחוברו להן יחדיו. זהו צד ההיצע. במקביל, רשת המכללות האקדמיות שנפרשה באזורים כפריים באמצע שנות התשעים יצרה ביקוש מצד סטודנטים ליחידות דיור כאלו במושבים ובקיבוצים. במכללות לומדים היום כ-‏100 אלף סטודנטים; חלק נכבד מהם גרים ביחידות דיור שאין להן היתר בניה. כמה בדיוק? השד יודע, אבל סדר הגודל הוא עשרות אלפים.

פיצול דירות ללא היתר בישובים עירוניים. קשה להעריך את היקף תופעת פיצול הדירות בערים. הביקוש ברור, אבל מספר העבריינים לא ידוע. העיריות לא תמיד אוכפות את החוק, האוסר על פיצול דירות, ולפעמים אפילו מעדיפות לנצל את המצב לטובתן על ידי גביית ארנונה גבוהה יותר. למשל, על פי אחת ההערכות, הדירות המפוצלות מגיעות באשדוד ל 5% ממשקי הבית.

כאשר אנחנו לומדים על עשרות אלפי יחידות דיור שנבנו ללא היתר, ועל אולי עשרות אלפים נוספות שפוצלו ללא היתר, מסתבר שהמחירים אינם תוצאה של מחסור בפועל. אולי דווקא יש השפעה הפוכה, בה המחירים הגבוהים מתמרצים את הפעילות לא חוקית.

עם הפנים לעתיד

לפי התאחדות בוני הארץ, בשנת 2016 צפויות להירשם התחלות בנייה של 53 אלף יחידות דיור, שיא של שנים רבות, ובשנת 2017 יזנק מספר התחלות הבנייה במשק לכ-‏60 אלף יחידות דיור. אלו מספרים גבוהים מקצב גידול משקי הבית הצפוי, אבל צריך לזכור שעודפי ההיצע האלו יגיעו לאכלוס רק כשנתיים לאחר מכן.

כללי האצבע של בועות הם שניים – הן תמיד מתנפחות יותר ממה שניתן לצפות מראש, והן לעולם מתנפצות ברעש ולא בשקט. כאמור, הגידול בהיצע (והירידה באיכותו) שמביאים המחירים הבועתיים מקדים את הפיצוץ. על כן ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019.

מהי העצה, אם כך? עצה ראשונה היא למי שלא סחר בנדל"ן עד היום – שלא יתחיל עכשיו. משפחות רבות לא החזיקו מעולם מניות, ובהתלהבות של 1993 (הבורסה רק עולה!) קנו לראשונה בחייהם מניות חברה קיקיונית זו או אחרת לפי המלצה מחבר, והפסידו את מיטב כספם.

עצה שנייה הייתי רוצה לתת למי שמתכנן לרכוש את דירתו הראשונה, אבל אני לא יכול. ייתכן שבשנתיים הקרובות המחירים יישארו גבוהים, אבל כאשר הם ירדו סוף סוף, בעוד שלוש שנים, הריביות על המשכנתא יהיו גבוהות יותר.

עצה שלישית היא למשקיעי הנדל"ן שכבר עוסקים בשוק הזה – להיזהר. מתישהו בשנתיים־שלוש הקרובות יתברר בדיעבד שהמחירים כבר הגיעו לשיאם והתחילו כבר לרדת. אז יהיה קשה מאוד למכור. עדיף לממש את הנכסים המיותרים (לפחות כאלה שיש עליהם חוב גבוה) כשאפשר ולא כשצריך, וזה אומר לתוך העליות והשוק החזק, ולא אחרי שהעליות הסתיימו והשוק הופך לכאוטי.
קישורים
אתר "בועת נדל"ן"
סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הרביעי 2015 - אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
פרסום תגובה למאמר

פרסומים אחרונים במדור "חברה וכלכלה"


הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות

  1984 • מישהו • 86 תגובות בפתיל
  ביטול מס רכוש - טוב לעשירים? • קוזמו
  סקירה ברורה ומעניינת • נמר משקיע
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • נמר אבו לירה
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • נמר אבו לירה
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • קוזמו
  סקירה ברורה ומעניינת • אמ
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • פה ושם בארץ ישראל
  סקירה ברורה ומעניינת • אמ
  סקירה ברורה ומעניינת • Delver
  סקירה ברורה ומעניינת • אמ
סקירה ברורה ומעניינת 680183
אהבתי איך שאתה מניח הנחה, מבסס עליה טענה ואז טוען ש"הסברת" לי למה הטענה שלי מופרכת.
אני לא מסכים להנחה ‏1 שלך ולכן גם לא מקבל את השאר.

לגבי העמלות, בטח לא הסתכלת לאחרונה, אבל יש מגוון סביר של קרנות מחקות בעלות נמוכה.
כך שגם הטענה הזו שלך לא תופסת.

הטענה המרכזית שלך הגיונית חוץ מהטענה לגבי ההשקעות בנדל"ן בחו"ל, איך בדיוק זה פשוט או סולידי?
בכל מקרה - לא לטענה זו התייחסתי.

1 1000 שעות כדי להבין קונספט של השקעה במדדים, ברצינות?
סקירה ברורה ומעניינת 692654
1000 זה אכן הרבה. לי זה לקח בערך 100 שעות.
אם קוראים את כל מה שכתוב שם:
או שם
אפשר ב40 שעות לדעת איך להשקיע בשוק ההון.

עבורי, כלכלה מעשית היא תחום יחסית קשה ללמידה. לא אינהרנטית אלא בגלל טעמים פרקטיים.
כשרוצים ללמוד טופולוגיה אלגברית, ספר אקראי יהיה לא מובן אבל לא יזיק.
כשרוצים ללמוד ניהול השקעות, ספר אקראי יכול להיות מזיק. יועץ השקעות מדבר מהפוזיציה. יש הרבה מיסאינפורמציה באויר.

הפרנויה לגבי מידע כוזב מוצדקת חלקית בעיני. גם לי יש אותה.
מעשית אני מרגיע אותה דרך התובנה שכל חסכון הוא החלטה, גם כשהכסף בעו"ש וגם כשאני הולך עם המלצותיו של משה בעיוורון.
כעצלן ידוע, הרבה יותר קל להשקיע במדדים מאשר לקנות דירה.
סקירה ברורה ומעניינת 692660
לגבי שאלת הזמן המוקדש ללימוד פעולות הבורסה נפלת בפח הדמגוגי של דנבר. ראה תגובתי אליו.

לגבי השקעות בנדלן האופציות שלך אינן רק לקנות דירה אלא להשקיע פיננסית בחברת בניה. כדוגמא: אני השקעתי סכום קטן בפקדון לטווח קצר בתשואה נומינלית כ- 5 אחוז לשנה שחברת בניה מסויימת מציעה. לא מדובר בהשקעה אצל מתווכים אלא בחברת הבניה עצמה, ההשקעה מגובה בהסדרי בטוחות שיכשלו רק אם הפרוייקט יכשל כליל, נכון לעכשיו לא נראה לי שהפרוייקט בסכנת כשלון (אם כי יתכן שיהיה עיכוב אם הקפאון הכללי בנדלן בארץ לאחרונה יצמצם את זרם הקונים שלהם).
סקירה ברורה ומעניינת 692659
טוב, עבר זמן רב מאז תגובתי אליה אני מתייחס. אבל בהערה מספר 1 שלך עשית את מלאכתי (כנראה שאני צדיק).

הערה שלך מגוכחת ומראה שמה שטענתי לגבי צורת הטיעונים שלך נכונה. שים לב וקרא לאט לאט, רצוי שתקרא 3 פעמים כדי להבין.

ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה. מעבר לפרט זה יש נתונים נוספים שכלל אינם זמינים לך כי הם סמויים עד שאתה מקבל את המכה.

לגבי נתונים סמויים:

הוצאתי יותר מ- 1000 שעות בצפיה בביזפורטל כדי לזהות את הנתונים הסמויים והמסקנה שלי היא שיש יותר מדי נוכלים שמנהלים את שוק ההשקעות בישראל. לכן מוטב להמנע מהשקעות בורסאיות בישראל, כי התשואה הצפוי תהיה אפסית או שלילית.

לגבי מכות:
פעם קניתי אגרות חוב של בנק פועלים לפרעון , נאמר 10 שנים לאחר ההנפקה. מסתבר שזה לא היה כלל אגרת חוב מהסוג האמןר אלא קומבינה: הבנק רשאי לפרוע חלק מהגרת חוב מתי שמתחשק לו (והמשמעות היא שהוא עושה קומבינות לגבי התשואה שהוא משלם). כמו כן אם מועד הפרעון הוא לא ידוע לי מראש אז אני מקבל כאב ראש איום במקום ראש שקט ל- 10 שנים. המסקנה שלי (שאינה נימצאת בלימוד הקצר שלך) שאיגרת חוב זו לא התחייבות ברורה אלא עבודה בעיניים.

לגבי המציאות לעומת מה שאומרים בתקצירים שונים.

פעם הופניתי לבית השקעות IBI . מה שהטריד אותי היה שבשום מקום אין פירוט טכני מלא לתנאים הכספיים של גוף זה. השקעתי מאמץ ניכר של עשרות שעות (כולל פגישה עם אחד ממנהלי השיווק) כדי שאזכה לקבל לידי את הפירוט הטכני המבוקש. מסתבר שלא כדאי להשקיע שם בהשקעה סולידית אלא אם כן אתה משקיע לפחות 300 אלף שקל, כי יש "דמי ניהול" גלובלים קבועים גבוהים שאינם תלויים בגודל ההשקעה. את העובדה הזו לא תקרא בשום הסבר קצר, כי זה לא כתוב שם.
סקירה ברורה ומעניינת 692935
"ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה"
מהן אותן 10-20 השקעות אלטרנטיביות שכדאי לכל משקיע לבחון? אתה מדבר על אסטרטגיות שונות של השקעה אקטיבית (בחירת מניות)? אשמח להבהרה.

לגבי המדדים הישראליים - מסכים שהם לא אטקרטיביים, אבל זו לא סיבה להימנע מלקנות מוצרים ישראליים שעוקבים אחרי מדדים בחו"ל.

לגבי נתונים סמויים ומכות - לפני שאני קונה נייר ערך כלשהו אני דואג לקרוא את קובץ התשקיף שלו ומוודא שאני מבין מה זה המוצר הזה ועבור מה אני משלם דמי ניהול, ככה אני נמנע מהפתעות.
כשמדובר בקרנות מחקות התשקיף הוא מסמך פשוט יחסית להבנה תודות לרגולציה אחידה בנושא.
גם על זה יש פוסט הדרכה בסולידית, שעתיים לכל היותר מספיקות כדי לעבור על כל המושגים ולהבין מה הולך שם.

בוא נדבר שניה טכנית על מכות ועלויות, אם אני קונה קרן מחקה כלשהי שעוקבת אחרי מדד ה- S&P500NTR האמריקאי אני משלם את הדברים הבאים:
1) שכר מנהל הקרן (דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.25% שנתי
2) שכר הנאמן (עוד דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.03% שנתי
3) עמלות והוצאות ומיסים שהקרן משלמת - בדרך כלל מדובר ב 0% או משהו קרוב לכך
4) שגיאות עקיבה - זה הסעיף המהותי ביותר וכאן יכולים להיווצר פערים משמעותיים בין המדד אחריו אני עוקב לתשואה שאני מקבל בפועל. שגיאת עקיבה נמוכה מעידה על ניהול טוב של מנהל הקרן ולהפך. במוצרים פשוטים (לא מגודרי מט"ח ובלי תמהילים מוזרים שמקשים על הניהול) שגיאת העקיבה צריכה להיות קטנה וגם כשהיא מתרחשת, היא לא בהכרח לרעתך.

למשל, אני אקח את קרן מספר 5118419 " $נקובה ב S&P 500 הראל"* ובמסמך התשקיף שלה ‏1, ניתן לראות בטבלה** פשוטה את הביצועים שלה מיום הקמתה ב- 2013 ועד מועד פרסום התשקיף:
כמו שאמרתי, דמי ניהול + דמי נאמן של 0.28% שנתי, 0.005%-0.008% עבור הוצאות מס ושגיאת העקיבה היא חיובית עבור כל התקופות.
שגיאת העקיבה היא בערך בין 0% ל- 2% לטובתך, הפער נובע מכך שהעקיבה מתבצעת באמצעות חוזים עתידיים מה שמשאיר למנהל הקרן מזומן רב להשקעה באג"חים שונים, מבטיח לך שלא בחרתי בכוונה קרן שביצעה שגיאת עקיבה חיובית.

בשורה התחתונה, התשואה של המדד S&P500NTR מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017 היא: 50.005% ‏2
התשואה של הקרן מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017, אחרי דמי ניהול וכל העלויות, היא: 53.18% ‏3

בסך הכל קרן מחקה (לא זו ספצפית) היא:
א. זולה (עלות של פחות מ 0.3% שנתי)
ב. עם שגיאת עקיבה קטנה בדרך כלל (לטובתך או לרעתך), בדוגמה הנוכחית הייתה שגיאה שנתית ממוצעת של 1% לטובתך.
ג. פשוטה לקניה
ד. עושה את העבודה של לעקוב אחרי מדדים.

אחרי כל הפרטים האלו, מה בדיוק אני מפספס פה? איפה יש לי עלויות נסתרות?
לא שואל כדי לנגח, באמת מעוניין ללמוד.

* אני לא מחזיק בקרן הזו ולא ממליץ לאף אחד להחזיק או לא להחזיק בה, אני מביא אותה כדוגמה להמחשה בלבד. איני מייעץ ואין לי רשיון לייעץ בנושאים אלו.
**פרק ג' - ביצועי הקרן למול ביצעוי המדד (שם תמצא את שגיאות העקיבה וההסבר להן), פרק ה' - עלויות (פירוט דמי הניהול והעלויות, לפי סעיפים).
סקירה ברורה ומעניינת 692936
לגבי דמי ניהול בבתי השקעות:
לא יודע מה היה פעם, אבל בשנים האחרונות העסק הפך להיות די פשוט וזול ממש.

את התנאים הבאים אתה יכול להשיג ללא מיקוח במיטב-דש או ב- IBI וגם בבתי השקעות אחרים שבהם אין לי ניסיון אישי ניתן להשיג תנאים דומים:
- דמי ניהול חודשיים קבועים של 15-20 ש"ח
- עמלת קניה/מכירה של ני"ע ישראלי 0.009% (מינימום של כ- 5 ש"ח)
- ידרשו ממך להפקיד בחשבון לפחות 20,000 ש"ח לצורך פתיחתו.

כל העלויות האחרות (ק/מ של אג"ח, חו"ל וכדומה מפורטות במעמד החתימה על פתיחת החשבון, כמו כן אתה תמיד יכול לשאול במייל, הם די רספונסיביים).

בקיצור - המידע שלך כנראה ישן או לא נכון, הנה עמוד (שוב, מהסולידית) שעושה עבודה טובה מאוד בהשוואה בין בתי ההשקעות השונים והעלויות שלהם:
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • אמ • 3 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • נמר מתוק בלי גרעינים
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • נמר שיכור ולא מבירה
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • קוזמו • 3 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • אח של אייל • 5 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • קוזמו • 2 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • עומר
  סקירה ברורה ומעניינת • הנמר האורגינלי האסלי
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק
  סריקה ברורה ומעניינת • רון בן-יעקב
סריקה ברורה ומעניינת 682512
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess.
  סריקה ברורה ומעניינת • רון בן-יעקב
  סריקה ברורה ומעניינת • אריק
  סריקה ברורה ומעניינת • רון בן-יעקב • 7 תגובות בפתיל
  סריקה ברורה ומעניינת • אריק • 5 תגובות בפתיל
  סריקה ברורה ומעניינת • אריק
סריקה ברורה ומעניינת 689737
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו.

למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה.

גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים".

כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה.
סריקה ברורה ומעניינת 689772
לשכת השמאים מסכימה איתך

לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה.
זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד.
במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן.
סריקה ברורה ומעניינת 689841
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד.
ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח.
סריקה ברורה ומעניינת 689844
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה.
סריקה ברורה ומעניינת 689845
ואיך הציבור יכול לעצור את זה?
סריקה ברורה ומעניינת 689848
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום.
סריקה ברורה ומעניינת 689860
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי.

וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם.

אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ?
סריקה ברורה ומעניינת 689861
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה.
סריקה ברורה ומעניינת 689864
אוקי.
סריקה ברורה ומעניינת 706954
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי.
  סקירה ברורה ומעניינת • אריק • 9 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • פה ושם בארץ ישראל
  סקירה ברורה ומעניינת • האייל האלמוני • 5 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • הנמר מזנב בשועלים
  סקירה ברורה ומעניינת • פה ושם בארץ ישראל
  מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה • כרמית • 62 תגובות בפתיל
  סקירה ברורה ומעניינת • יהונתן בר • 18 תגובות בפתיל
  התחזית הקודרת של ד''ר נועם גרובר ממכון שורש • אריק • 9 תגובות בפתיל
  הנגידה לא מתחייבת, או שכן? • אריק • 46 תגובות בפתיל
עדכון 698238
בטבלה של התחלות וגמר בניה ניתן לראות ששינויים מהותיים בהתחלות בניה באים לידי ביטוי בגמר בניה שנתיים מאוחר יותר. לדוגמה- הזינוק בהתחלות בניה לרמה חדשה בשנת 2010-2011 בא לידי ביטוי בגידול קצב גמר בניה בשנים 2012-2013

שנה _ התחלות בניה _ גמר בניה

2007.... 30,744 .... 29,811
2008.... 32,889 .... 30,461
2009.... 34,979 .... 32,582
2010.... 40,304 .... 33,264
2011.... 46,420 .... 34,103
2012.... 43,454 .... 37,432
2013.... 47,704 .... 42,476
2014.... 46,987 .... 44,669
2015.... 53,503 .... 43,551
2016.... 53,661 .... 46,091
2017.... 46,300‏1... 47,400

לפיכך ניתן לצפות שבשנת 2018 מספרי גמר בניה ימשיכו לעלות, למרות הקיטון בהתחלות בניה בשנת 2017‏1.
המשך הגידול בגמר בניה הוא הוא גידול בהיצע, שאמור להפעיל לחץ למטה על המחירים.

נתון מעניין נוסף שאמור ללמד על מצב ההיצע הוא נתון הדירות הריקות. נתעלם מדירות של תושבי חוץ (משתמשים בדירה מדי פעם), דירות הרוסות ודירות של נפטרים, ונסכם את אלו
- שבבניה חדשה וטרם אוכלסו
- שעומדות למכירה כיד שניה (טרם נכנס דייר חדש)
- בשיפוצים

2013 .... 76,200
2014 .... 80,483
2015 .... 74,365
2016 .... 85,768
2017 .... 86,275

_________
1 הנתון ל 2017 הוא ראשוני ולפי ההיסטוריה של התפתחות של הנתונים הראשוניים צפוי לגדול עד 10% בטרם יהפוך לסופי. כלומר ניתן לצפות שהנתון הסופי ל 2017 יתקרב בהמשך ל 50,000.
712264
במאמר שלעיל (שפורסם ב-‏2016) כתוב: "ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019."

2019 נמצאת כידוע כבר מאחורינו, בלי תנודות והתפוצצות. אריק - אני סקרן לשמוע את דעתך המעודכנת, גם בנוגע לתחזית הספציפית הזאת, וגם בנוגע לתוקף של תחזיות פיננסיות ארוכות-טווח באופן כללי.
712296
מה פספסתי בתחזית:

1. לא שמתי לב לכך שבנק ישראל הוריד את המינוף של רוכשי הדירות בסוף 2012‏1. כאשר רמת המינוף יורדת זו לא בועה. בהערת אגב- במסגרת אותה מערכת מגבלות שהטיל בנק ישראל הוא גם הגביל מאוד את החלק של ההלוואות שמותר לקחת ברבית משתנה ("צמודות לפריים"), שהיו מאז ועד היום ההלוואות הזולות ביותר. בכך הוא גרם לציבור נוטלי המשכנתאות לשלם מיליארדים מיותרים ברבית לבנקים.
2. הרביות בעולם המשיכו לרדת עד אמצע השנה הנוכחית והמשיכו לדחוף את מחירי כל נכסי ההשקעה למעלה.
3. לא נוצר ספייק במחירים ולא תנודתיות.
4. הכללים שמניתי במאמר תקפים. בדיעבד אני רואה שלא יישמתי אותם נכון על שוק הדיור בישראל.
5. קשה מאוד עד בלתי אפשרי לתזמן את השיא של שווקים- מתי תגמר מגמה עולה. היומרה שלי לתזמן את השיא היתה מאוד לא במקומה.‏2 גם אם זו היתה בועה יש לי שני חוקים על בועות, והראשון הוא שהן תמיד מתנפחות יותר ממה שאני חושב שאפשר.

לפיכך כנראה שאין בועה מפותחת במחירי הדיור בארץ. הם אמנם יקרים באופן לא פרופורציוני לשכר, אבל לא מתקיימים בהם התנאים המנויים במאמר. ככל שהמחירים בועתיים, זו רק נגזרת מהבועתיות הכללית של מחירי נכסים פיננסיים בעולם (ויש לי מה לכתוב על זה).

לעניין התוקף של תחזיות ארוכות טווח- הן לא שוות כלום אם לא חוזרים ובוחנים אותן מפעם לפעם. הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

_______
1 בנק ישראל: מגבלות בתחום המשכנתאות גרמו לשינוי בטעמם של משקיעי הנדל”ן גלוב, 17.12.2018
2 אני הרבה יותר טוב בלתפוס שפלים. מגמות יורדות מונעות באופן שונה לגמרי ממגמות עולות, והמניעים השונים דווקא מאפשרים לתזמן שפל. ראה למשל תגובה 671097 ותגובה 671865 מינואר 2016. הנפט הגיע לשפל של 26 דולר בפברואר 2016 וכבר במאי אותה שנה חזר ל 50 דולר.
712331
סעיף 2 לא מדויק -באמצע העשור החלו הריביות לעלות, כאשר ריבית הבנק המרכזי בארה'ב עלתה כמדומני לפחות באחוז או יותר יחסית לשפל.
היתה אז הזדמנות פז להעלות את הריבית גם בארץ ולתת מכה בראש למחירי הדיור, ולו לכמה שנים, אבל אפשר לסמוך על קרנית מנפחת-בועת-הדיור פלוג שתמשיך לנפח את הבועה במקום לפוצץ אותה.
712334
אני מדבר על הריביות לטווח ארוך כפי שמשתקפות בתשואות אג"ח. ראה את זה ואת הגרף כאן
712350
שני הגרפים שלך מראים שאחרי שפל באמצע העשור היתה העלאה של בין אחוז לשניים במצטבר, לפני שוב תוואי ההורדות שחזר כיום לריביות כמעט אפסיות.

רק בנק ישראל ירום הודו נשאר על ריבית אפסית קבועה חמש שנים רצופות.
712335
>> הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

ב-‏26.3.18 (כמעט בדיוק אמצע הדרך בין תאריך פרסום המאמר לתאריך היום) כתבת את תגובה 698238, שהכותרת שלה הוא "עדכון".
712458
כן, זה היה עדכון טכני. כמה חדשים אחר כך גיליתי באחור רב שבנק ישראל הקשיח את תנאי המשכנתא שנים קודם. זה גרם לי לשנות את דעתי ולא עדכנתי על כך.
712351
אם כבר עדכון תחזיות - זה כבר ברמת הלא נעים‏1, אבל אפל נגעה אתמול ב-‏300 דולר, הרחק מעל ה-‏107 שהיתה ההערכה שלך כאן לפני שנים ספורות.

1 על מי אני עובד, לבנק שלי נעים למדי עם זה.
אין חיה כזה 712358
אכן. הייתי צריך להזכיר את זה בעצמי.
אפל עשתה מהלך מדהים ועלתה ב 100% מהשפל של דצמבר 2018. אם זו היתה מניה ששווה 65 מיליארד שהכפילה את שוויה ל 130 מיליארד זה היה מהלך מרשים, אבל זו היתה מניה שהכפילה את שוויה מ 650 מיליארד ל 1.3 טריליון. מודה בהכנעה שלא ראיתי את זה מגיע. גם בדיעבד אני כמו זה שמגיע לראשונה בחייו לגן חיות, רואה את הג'ירפה ואומר: "אין חיה כזה".
וואו! 712439
שבע תגובות תמימות בלי שאף אחד זורק לחלל את החוכמה החבוטה על הקושי בתחזיות, בעיקר בקשר לעתיד? לפני שהיקום קורס לתוך עצמו אני מזדרז לתקן את המעוות.
תרשום, תרשום 712913
For the record אני עושה פה שורט מתודי על אפל ב 322.5
תרשום, תרשום 713858
וסוגר אותו עכשיו ב 275.0
תרשום, תרשום 713860
מהלך נאה בשביל חודש אחד.
תרשום, תרשום 717175
והשארתי המון כסף וירטואלי על השולחן.
עושה שוב שורט מתודי היום בפתיחה.

חזרה לעמוד הראשי פרסום תגובה למאמר

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים