בתשובה להאלמוני המזוהה, 18/07/11 23:18
 |
|
 |
||
|
||||
 |
''העלות היחסית של דירה במגדל של ארבעים קומות צריכה להיות נמוכה יותר מזה של בניין בן שבע קומות, בהנחה שהבניין מספק את אותם השירותים'' - זה אולי נכון, אבל הוא לא יכול לספק אותם שרותים. מגדל נאלץ לספק יותר שרותים ולכלול יותר מערכות שמחייבות תחזוקה. למשל, ככל שמגדל גבוה יותר כך חלק גדול יותר משטחו צריך להישמר עבור מעליות. מעליות אלו גם צריכות להיות מהירות יותר, ויש כאן עלויות אחזקה גבוהות. מגדל מעל שמונה קומות מחייב מערכות לאיזון לחץ מים. הוא בדרך כלל מספק כל מיני שרותים באופן מרכזי (מים חמים, למשל). הוא מצריך פתרונות לפינוי אשפה. הוא כבר לא יכול להסתפק במוישה מקומה גימל שנמצא בוועד כבר ארבע עשרה שנה - אם יש ארבעים קומות ושלוש מאות יחידות דיור יש צורך לעבוד עם חברת ניהול שמחזיקה אנשים במשרה מלאה בבניין. אם מזניחים את התחזוקה של כל זה אז מהר מאד כל העסק הופך לסלאמס. לכן רק מי שיכול להרשות לעצמו דמי אחזקה גבוהים יוכל לגור במגדל כזה. |  |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
מעליות מהירות כן, אבל הרבה פחות מעליות פר תושב. חימום מים באופן מרכזי יעיל יותר מחימום פרטני לכל דירה (להוציא דוד שמש, שפחות רלוונטי למגדלים), אז אתה משלם את זה לועד, אבל זה עדיין יוצא חסכוני. אני לא חושב שחברת ניהול צריכה להחזיק אנשים במשרה מלאה בבניין, באופן שוטף לא יהיה להם מה לעשות. אפשר להחזיק כמה אנשים על מספר גדול של בניינים (אני מניח שזה גם מה שוקרה בפועל). הסכומים הגדולים נובעים משומר בכניסה, בריכה/חדר כושר לדיירים, הקצאת שטח גדול מדי ללובי, ובנייתו בסטנדרט שלא מאפשר תחזוקה זולה וכד'. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא צריך להמציא את הגלגל מחדש. מחקרים בבינוי ערים מראים שהגובה הנכון שיאזן בין צפיפות גבוהה לבין עלות תחזוקת המגדלים הוא באזור ה-8 קומות. מדובר כמובן על ישראל, כי אני מניחה שבמדינות שונות יש מוסכמות דיור שונות וצרכים תרבותיים שונים. נכון שמחקרים לפעמים טובים רק על הנייר, אבל לדעתי שווה למתכנני הערים לבדוק את העניין. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אפשר לראות את המחקרים האלו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התקלת אותי. מדובר בסדרת מחקרים של המרכז לחקר העיר והאזור בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון. אין לי קישורים, כל מה שאני אומרת מבוסס על זכרוני מתקופת הלימודים לפני שנים אחדות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם אני שמעתי ככה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זכור לי ששמעתי הרצאה על פרויקט שמתוכנן בכיוון (פרויקט של אספקת שרותי מחשוב לבניינים שלמים בברזיל. אין לי מושג אם בסופו של דבר יצא מזה משהו) ולאורך כל ההרצאה חשבתי שאחד התוצאות של פרויקט כזה היא שמוכרחים להשתמש כאן בתשתית המרכזית. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא פחות מעליות פר תושב. על פי כללי האצבע למעליות אתה צריך בבניין עירוני מעלית אחת לכל ששים דירות. בבנינים שמעל 18 קומות אתה צריך מעליות מהירות (gearless), מה שמייקר את כל העסק. כמו כן, בבנינים שמעל עשר קומות הם ממליצים לשקול התקנת מעלית שרות - בארבעים קומות זה כבר יהיה הכרחי. אכן, דוד שמש הוא אחת האופציות שלא מתאפשרות במגדלים. חימום מרכזי אולי נשמע נחמד, אבל אם יצא לך פעם לגור בבנין שבו החימום התבסס על הסקה מרכזית אתה בטח יודע למה בעשרים השנים האחרונות הפסיקו עשרות אלפי בנינים בישראל להשתמש בדבר הנפלא הזה (בבנין שאני גר בו הצליחו להפטר מהדוודים הענקיים רק לפני שלוש שנים, ואז מיהרו להכנס למאבק חדש על מה לעשות בחדר שהתפנה). לגבי אנשים במשרה מלאה - נסית אי פעם לשטוף חדר מדרגות של ארבעים קומות, להחזיק שש מעליות שאלף איש עוברים דרכן ביום נקיות, לתחזק את כל מערכות החימום, המיזוג המרכזי, המעליות, פינוי האשפה, ויסות המים, לדאוג לשלמות של המראות בלובי ובכל קומה ושל החלונות, להחליף כל נורה שנשרפת בכל הקומות, לטפל בחניון תת קרקעי של חמש מאות מקומות חניה ועוד ועוד - כל זה במשרה חלקית? לי זה נשמע די והותר עבודה ליותר מאדם אחד. גם שומר בכניסה הוא כמעט הכרחי בבנין גדול כזה - אם אנשים רוצים לוודא שעבריינים והומלסים לא יכנסו לבנין שלהם, זה לא ממש מעשי לעשות את זה עם אינטרקום פשוט כשיש בבנין שלוש מאות משפחות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי אותו כלל אצבע, בניין בן שמונה קומות ונניח שש-עשרה דירות, יהנה ממעלית אחת, בעוד בניין בן ארבעים קומות ונניח מאה עשרים דירות יסתפק בשתים. כלומר פי שלושה תושבים למעלית, ולכן שליש מהעלות לדייר (שמתקזזת כמובן עם הצורך במעלית מהירה ולכן יקרה יותר, כמו גם פעולה תכופה וארוכה יותר). גרתי בבניין כזה, נכון, זה תופס חדר, ו? חדר מדרגות בבניין בן ארבעים קומות צריך לשטוף באותה תדירות כמו בבניין בן שתים. אם כבר, אז פחות, כי אף אחד לא עולה במדרגות לקומה 35. במקום שהמנקה יעבור על חמישה בניינים בני שמונה קומות בבלוק, הוא ינקה בניין אחד ביום. מעליות, כמו גם מערכות מים, לא צריך לתחזק יום-יום. צריך לבצע ביקורת בתקופות קבועות ולקרא למומחה כשמשהו משתבש. גם לשבת ולדאוג זה לא משהו שצריך לשלם עליו למישהו, אני מכיר הרבה אנשים שדואגים בחינם. במידת הצורך קוראים לזגג/חשמלאי או מחליפים נורה לבד. אני לא מבין למה בניין בן שמונה קומות לא צריך שומר ובניין בן ארבעים כן. הרבה בניינים מסתדרים גם בלי אינטרקום או בקרה בכניסה, ועדיין עומדים על תילם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נראה מעלית בבניין גבוה מאוד עולה יותר (גם תחזוקתה). למה ? כי מסיעה למרחק רב יותר, כמו כן יש פחות חברות שירות למעליות כאילו מה שלכאורה מייקר את השירות (לפי עקרון היצע וביקוש). לכן השוואה של מספר מעליות מול מספר משתמשים אינה רלוונטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במגדלים שאתה מתאר יש מעט מאד דירות בכל קומה - שתיים-שלוש בלבד. תופעה נפוצה במגדלי יוקרה, אבל אנחנו הרי התחלנו מההצעה להשתמש במגדלים כדי לצופף את הבניה. כדי שזה יקרה אתה צריך מגדלים כמו שלי, עם הרבה יותר דירות. כשאני חושב על מגדל כזה של ארבעים קומות, יש בו שמונה דירות לקומה. זה תופס חדר, גורם מריבות אינסופיות בין השכנים על זמני הפעלה, טמפרטורות וכו', וגם מתקלקל לא פעם. הרבה פחות נוח ויעיל מדוד שמש שכל דייר מחזיק על הגג. כשיש לך מערכות שמשרתות שלוש מאות משפחות תמיד, אבל תמיד, תהיינה בהן תקלות. לא רק בזמנים הקבועים. מערכות בגודל כזה גם דורשות תחזוקה מונעת שוטפת שמישהו צריך לדאוג לה. בניין עצום שיש לו אלפי מטרים רבועים של שטחים צבוריים, חניון תת-קרקעי גדול ושלל תשתיות ומערכות מצריך אנשים במשרה מלאה שיטפלו בו. אם אתה לא מודע לזה אז אתה כנראה לא בקיא בלוגיסטיקה של תחזוקת ותפעול מבנים ומתקנים גדולים. אמור לי, בבית הספר שלמדת בו היה שרת? למה היה צריך שם מישהו במשרה מלאה, הרי לא הוא ניקה את הכתות, הרבה טכנולוגיה לא היתה שם, להחליף נורה גם המורים יודעים, להזמין בקורת מכבי אש פעם בשנה המזכירה יכולה, אז מה הוא עשה - דאג להביא גירים לפני הלימודים כל יום? זהו, שדווקא היה לו מה לעשות. מגדל של ארבעים קומות הוא מורכב לתחזוקה פי כמה וכמה מבית ספר, והוא צריך את האנשים שיעשו את זה. אם אתה רוצה, אפשר גם לראות את זה כך: מגדל של ארבעים קומות הוא בעצם שכונה שלמה, והוא מעביר אליו חלק מהתפקודים והתשתיות שמסופקים על ידי העיריה וגורמים אחרים בשכונה רגילה (וגם מאלץ את התושבים להשתמש בשרותים ובתשתיות שבשכונה רגילה היתה להם בחירה אם להשתמש בהם). ההבדל הוא שכאן כל העול של תפעול ותחזוקת התשתיות האלה הוא על התושבים. אתה לא מבין למה בניין של שמונה קומות לא צריך שומר ובניין של ארבעים כן? כמו יהודי טוב, גם על זה אענה לך בשאלה: אתה מבין למה ישוב קהילתי של אלפיים נפש לא צריך תחנת משטרה ועיר של עשרים אלף איש צריכה תחנה כזו? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איזה שטויות. חלק הארי במחירי הדירות הם מחירי הקרקע והיטלי ההשבחה (התלויים באחוזי הבניה), עלות המערכות בבניינים מרובי דירות , בחלוקה למס' הדירות, היא זניחה. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |