בתשובה להפונז, 07/12/14 10:45
 |
|
 |
||
|
||||
 |
משקיעים1 קונים היכן שהתשואה גבוהה יותר, קרי- בפריפריה. ספקולנטים2 קונים היכן שהם חושבים שמחיר הדירה יעלה כדי שיוכלו לממש את השקעתם ברווח. שים לב שהרשימה שהבאת כוללת הרבה ערי פריפריה עתירות תשואה וערים יוקרתיות דלות הצע קרקעות (ת"א ורמת השרון) שמתאימות בדיוק לשני קצוות הקשת של המשקיעים. ערי השינה ממוצעות המחיר ורוויות הבניה (פתח תקווה, ראשל"צ, נתניה) זוכות לייצוג דל ברשימה מאת בת-ים שהיא יוצאת דופן ביניהן (משקיעים זרים רוכשים נכסים צמודים לשפת הים) ברור שלא דבר אחד משפיע על מחירי הדיור, ושלריבית הנמוכה היתה השפעה גם כן. לא ניסיתי לטעון אחרת. הטענה שלי היתה שכאשר הביקוש די קשיח3 השינוי בהצע משנה את המחיר בחדות. זה מבוא א' בכלכלה. >> האם אתה יכול להראות שהקיטון בהיצע גם הוא נמוך כל כך יחסית לתקופות אחרות? כן. תעשה כאן את הבדיקה- בחר: גמר בניה של דירות, סך הכל, יחידת זמן: שנתי ולאחר מכן בחר לקבל את הנתונים בגרף. מוסכם שהביקוש הקשיח לדירות בישראל עומד על כ 40 אלף יחידות בשנה. אתה יכול לראות בבירור שמ 2003 ועד 2012 גמר בניה היה נמוך משמעותית ממספר הקסם ברציפות, כלומר המחסור המשיך לגדול גם בשנים 2011 ו 2012. רק ב 2013 עברנו פעם אחת את המספר הנדרש, וזה לא העלים את המחסור אלא רק בלם את הגידול בלחץ. >>לא לחינם בכל הכתבות הכלכליות אתה קורא עד כמה כולם מפחדים שברגע שהריבית תעלה מחירי הדירות יקרסו החשש של בנק ישראל הוא שעליה בריבית תגדיל מאוד את ההחזר החדשי של משקי הבית ותגרום לירידה משמעותית ביכולת שלהם לפרוע את ההלוואה. זה לא שלבנק ישראל אכפת כל כך ממשקי הבית, אלא שירידה כזו תערער את יציבות הבנקים שבנק ישראל מפקח עליהם. 1 כשאתה משקיע בדירה לטווח ארוך כדאי מאוד שתשכיר אותה. ניתן להניח שמי שמחפש תשואת השכרה הוא משקיע לטווח ארוך. 2 במובן הבסיסי של המילה- מי שמשקיע על פי השערות שלו לגבי תנועה עתידית של המחיר. 3 בסיס הביקוש בארץ הוא של משקי בית חדשים, והסתבר אמפירית שהביקוש שלהם די קשיח. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על הקישור, עשיתי את הבדיקה. אפשר לראות כאן למטה את הטבלה של מספר דירות שסיימו דירה בכל שנה מאז 1995: תקופה סך הכל 1995 38,164 1995 1996 52,717 1996 1997 68,301 1997 1998 53,698 1998 1999 46,440 1999 2000 43,470 2000 2001 39,163 2001 2002 38,595 2002 2003 34,700 2003 2004 33,249 2004 2005 32,431 2005 2006 30,928 2006 2007 29,592 2007 2008 30,458 2008 2009 32,710 2009 2010 33,316 2010 2011 34,288 2011 2012 37,546 2012 2013 41,972 2013 ועכשיו לתיאוריה שלך: אתה טוען שכאשר המספר בטבלה נמוך מ-40 אלף, נוצר מחסור, והמחסור הזה (זה מבוא א' בכלכלה, חוזרים ומזכירים לי כאן, אז אני מפנים) מעלה את מחירי הדירות. אבל כשאני מסתכל על הטבלה, אני רואה שהחל מ-2001 המספרים נמוכים מהסף הזה, והם ממשיכים לרדת ולרדת ולרדת, עד למינימום בשנת 2007. דא עקא - שבניגוד לתיאוריה שלך, באותן השנים מחירי הדירות היו יציבים כמו סלע, או אפילו ירדו ריאלית. וכשהם מתחילים לעלות מאז, הפלא ופלא, מחירי הדירות עולים יחד איתם. לעומת זאת, ריבית בנק ישראל שהתחילה את העשור הקודם בערכים של כמעט עשרה אחוז, וירדה לאיטה עד ארבעה אחוז ב-2007, קרסה אז במהירות ל-0 בגלל המשבר הפיננסי העולמי, וראה זה פלא - מיד החלה להתנפח בועת הנדל"ן. אז אפשר להמשיך להתפתל הרבה כדי להסביר, לעשות על הגרפים עיכובים ופקטורים ושאר ירקות, אבל דווקא אחרי שאני רואה את הגרפים, אני מתקשה מאד לקבל הסבר שיטען שהקורלציה הכל כך ברורה עם ירידת הריבית מול חוסר הקורלציה עם ירידת סיומי הבנייה, הן חסרות משמעות ומשקרות. בקישור האחרון הכתבה גם דנה בעניינים הללו ומגיעה למסקנה דומה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>>אתה טוען שכאשר המספר בטבלה נמוך מ-40 אלף, נוצר מחסור יותר מכך- אני גם טוען שכאשר המספר גדול מ 40 אלף נוצר עודף. >>אבל כשאני מסתכל על הטבלה, אני רואה שהחל מ-2001 המספרים נמוכים מהסף הזה וכשאני מסתכל אני רואה שמ 1996 ועד 2000 הם גבוהים מהסף הזה בעקביות ויוצרים עודף הולך וגדל. נניח לצורך הדיון שבשנת 1995 היינו בשיווי משקל, ואנחנו עוסקים בפישוט מירבי של המציאות, כדי לבדוק השפעה של מרכיב אחד. הוספתי טור שלישי של העודף/מחסור. בחרתי את המספר 41500 כמספר הקסם, והטור השלישי מבטא את העודף או המחסור המצטברים ממספר זה. בטור הרביעי השינוי הריאלי במחירי הדירות שלקחתי ממשרד הבינוי (תרשים 5) ההשערה שנבדוק היא האם כאשר המספר המצטבר חיובי (עודף) מחירי הדירות יורדים וכאשר הוא שלילי (מחסור) מחירי הדירות עולים, או בפשטות- האם כאשר המספר בטור השלישי חיובי המספר בטור הרביעי יהיה שלילי ולהיפך. 1996 . 52,717 11,217+ 1997 . 68,301 38,018+ 1998 . 53,698 50,216+ 1999 . 46,440 55,156+ 2000 . 43,470 57,126+ . 5.8%- 2001 . 39,163 54,789+ . 4.7%- 2002 . 38,595 51,884+ . 0.5%- 2003 . 34,700 45,084+ . 6.0%- 2004 . 33,249 36,833+ . 0.5%- 2005 . 32,431 27,764+ . 1.2%- 2006 . 30,928 17,192+ . 1.5%- 2007 . 29,592 5,284+ .. 2.2%- 2008 . 30,458 5,758- ... 2.9%+ 2009 . 32,710 14,548- . 10.0%+ 2010 . 33,316 22,732- . 14.5%+ 2011 . 34,288 29,944- . 6.9%+ 2012 . 37,546 33,898- . 1.5%+ 2013 . 41,972 33,426- . 7.4%+ מה דעתך? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. הבעייה עם השיטה שלך היא, שבחירת הפרמטרים (מספר הקסם + השנה ממנה אתה מתחיל את האינטגרציה) יכולה לתת לך כמעט איזה תוצאה שתרצה - כלומר, על ידי משחק עם שני הפרמטרים האלה אתה יכול לקבוע כרצונך באיזו שנה המאזן יתהפך מחיובי לשלילי. לזה התכוונתי ב'עיכובים ושאר ירקות' בתגובה הקודמת שלי. בשיטה הזאת אין בעייה לירות קודם את החץ ואז לשרטט סביבו את המטרה. ב. מהצד השני של הטיעון שלי, הקורלציה לגרף הורדת הריבית היא כל כך הרבה יותר מובהקת1 (ולא הגבת גם למאמר שקישרתי שמסביר את זה), שבלי קשר לטיעון הבנייה ברור שהיא פרמטר לא פחות חשוב ואי אפשר לבטל אותו, לא כל עוד אנחנו מאמינים שהאמת טמונה בנתונים ולא באמונות. 1 למען היושרה, גם שם יש לכאורה איזשהוא מספר קסם, והוא הסף שממנו ירידת הריבית מתחילה להעלות את מחירי הדיור. רק שב 2007-8 הגרף הזה פשוט התרסק כמעט ל-0 בחדות כזאת, שאתה יכול לבחור כל מספר בין 2% ל-5% ריבית2 כמספר הקסם שלך, ולקבל תוצאה דומה למיקום שנות המהפך. 2 נקודת ההיפוך אמורה להיות קרובה למקום שבו התשואה על דירה (מהשכרה, לא מעליית מחירים היפותטית) עולה על התשואה מריבית בנכסים בסיכון נמוך - אג"חים וכאלה. התשואה המקובלת מדירה לפי זה היא סביב ה-5% היסטורית, כמובן שבנקודות מסוימות היא יכולה להשתנות וגם היא לרדת, שוב בגלל הריבית המקבילה. היום היא לעיתים 4% ופחות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. סתם אתה אומר. לא הכנסת מספר קסם לגיטימי שיתן תוצאה הפוכה. בסדרת מספרי גמר בניה מופיעים מספרים בין 29 אלף ל 68 אלף. קל לנחש שהמספר שדרוש למשק הוא איפשהו ביניהם, ולא קרוב מאוד לאחד מהם. תוציא את המספר הקיצוני מכל צד ונשארת עם טווח שבין 30 אלף ל 53 אלף. קח את החצי האמצעי של הטווח הזה (רבע מכל צד נשאר בחוץ) וקיבלת 36 אלף עד 47 אלף. תכניס את שני קצות הטווח הזה כמספר הקסם ותראה מה אתה מקבל, ורק אז תעביר ביקורת. ב. כרגע אנחנו מדברים על הטיעון שלי ולא על שלך. אני לא בטוח שאצליח להגיב בעשרת אלפים מילים או פחות למאמר שקישרת, אבל אני מבטיח לדון בטענת הריבית הנמוכה (שאני לא שולל אותה, אני רק אומר שהמחסור בהצע באזורי ביקוש הוא הגורם הראשי, והריבית הנמוכה עוזרת) ברמה העקרונית. וזה מביא אותי לשאול- מה אתה טוען בדיוק? - שלהצע אין השפעה גדולה? שיש לו השפעה אבל שלריבית השפעה גדולה יותר? שאם תעלה הריבית צרכי הדירות השנתיים של המשק ישתנו? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. שים לב שגם לשנה ממנה התחלת לסכום יש השפעה על התוצאה (אתה טוען שמה שחשוב זה האינטגרל הרב-שנתי ולא הנתון השנתי כשלעצמו). וגם כאן את היית בוחר להתחיל בשנה אחרת, היית מקבל נקודת היפוך אחרת. בקיצור, נראה לי שכל זה לאט לאט זוחל לתחום שבו אנחנו עוזבים את המספרים שיש מולנו ועוברים לספקולציות. אני טוען שלשניהם יש השפעה גדולה. לפי העשור האחרון נראה שההשפעה של הריבית יותר גדולה, אבל זה לא בינארי. אז נניח שזה 70-30 לטובת הריבית, אבל גם 50-50 לטובת הריבית מספיק לטיעון שלי. אם משהו משפיע מהותית (50 עד שבעים אחוז) על מחירי הדירות, אז המחירים האלה ירדו כשהדבר הזה ישתנה בכיוון המתאים, וירדו הרבה. וזה בלי לפגוע הפרמטר השני שמשפיע גם הוא. הפרמטר השני ימשיך להיום גם הוא משמעותי, אבל לא בלעדי. מה כל כך קשה בלהבין שיש פה פונקציה של יותר ממשתנה אחד? אני ממש תמה על זה כבר כמה וכמה תגובות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. נכון, אבל זה היה משנה עבור מספר אחד או שניים מתוך 18. הקשר היה נשאר. זה יותר יפה כשמספר הקסם גורם לקורלציה להיות 20 מתוך 20 אבל גם 17 מ 20 זה לא רע בכלל. ב. אני מסכים שיש כאן יותר ממשתנה אחד. רשמתי את זה שחור על גבי כחול תחת סעיף ב. בתגובה הקודמת שלי. אני מאמין שלנפילת ריבית בנק ישראל מתחת 3% היתה השפעה מאיצה על התמסורת של המחסור בדירות לעליית מחירים ולכן תרמה לא מעט לעלייה במחירי הנדל"ן. לפיכך אני מסכים שעליית הריבית בחזרה מעל 3% תביא לירידת מחירים מסויימת. יותר מכך- אחד העיוותים שנוצרו מרמת הריבית הנמוכה באופן חריג הוא הפיכת הדירות למוצרי הון בחלקן. מוצרי הון, מחירם נגזר ישירות מרמת הריבית. על כן ניתן לומר שבארבע השנים האחרונות היתה לריבית הנמוכה תרומה גדולה לעליית מחירי הנדל"ן. אבל על מנת שהתמונה שלך תהיה מלאה שים לב לנקודות הבאות: - מחירי הדירות החלו לעלות מהשפל ב 2007 והמשיכו ב 2008 ואילו הריבית היתה יציבה פחות או יותר בין ינואר 2004 עד אוקטובר 2008 ורק בדצמבר 2008 נפלה מתחת לטווח של ארבע השנים הקודמות1 (בניגוד לאילוסטרציה בכתבה שקישרת אליה) - אפשר לראות בבירור שבמדינות אחרות עם ריבית נמוכה עוד יותר (גרמניה, אוסטריה, שוויץ) מחירי הדיור בקושי עלו. ובמדינות שמחירי הדיור בהן כן עלו לאורך זמן (בריטניה) הם עשו את עיקר העליה בין 1995 ל 2006, בלי קשר לנפילה בריבית (האמת עם קשר הפוך- המיתון הוריד את הריבית ומחירי הדיור יחדיו). ראה את הסיבות לפער הגדול בין גרמניה לבריטניה במאמר הזה. 1בנק ישראל |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדירות במדינות אחרות מושפעים מהרבה גורמים שונים ובצורה כל כך שונה ממחירי הדירות בארץ, שהם לא רלבנטיים בכלל לדיון כאן. אבל אם הגענו להסכמה ש''על כן ניתן לומר שבארבע השנים האחרונות היתה לריבית הנמוכה תרומה גדולה לעליית מחירי הנדל''ן'' - דיינו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא מסכים לשתי הקביעות שלך. קרא את המאמר על ההבדל בין גרמניה לבריטניה. הוא מאוד רלבנטי אם רוצים להרגיע את מחירי הנדל''ן בארץ. וההסכמה על תרומתה של הריבית הנמוכה בשנים האחרונות לא מספיקה עבורי. מבחינתי הריבית הנמוכה אינה מייצרת עליית מחירים בשוק הנדל''ן, אלא רק מאיצה אותה, כפי שמנגנוני ההצמדה לא ייצרו את האינפלציה בשנות השמונים אלא רק שימנו את ההאצה שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם קריעת מיתרי המצנח איננה מייצרת את הנפילה של הצנחן אל הקרקע, היא רק מאיצה אותה. ועדיין זה ההבדל בין צנחן חי לצנחן מת. אבל מאחר שנראה שהייתי אופטימי בהגדרותיי, אולי אדייק אותם - דייני. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדיון שלכם מעניין מאוד, הוא רק טוען טענה מפוקפקת, לפיה ב-1995 כשבמדינת ישראל היו 5.5 מליון בני אדם1, ב-2005 כשהיו 7 מליון בני אדם, וב-2014 כשיש 8 מליון, אנו זקוקים לאותו מספר דירות חדשות מדי שנה. אגב, יש איזה מקום שבו כתוב כמה דירות נגרעות מהמלאי ? וכמה דירות מתווספות בדרך של פיצול דירות (חוקי או שאינו חוקי)? 1 אבל, עם עלייה רוסית ניכרת |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, זו לא הטענה שלי. הטענה שלי היא שמאחר והביקוש הוא די קשיח, הצע הדירות באזורי ביקוש הוא הגורם הראשי המשפיע על מחירי הדירות בארץ. בדוגמה שאליה אתה מתייחס רק ניסיתי לפשט כדי להדגים את הטענה. לתקוף את הפישוט על כך שאינו מדויק זה כמו לתקוף מלפפון על כך שהוא ירוק. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |