בתשובה להפונז, 03/05/15 0:30
 |
|
 |
||
|
||||
 |
אף אדם רציני לא יאמר לך שלרבית אין השפעה, אבל אתה טענת שהרבית אחראית לחלק הארי של עליית המחירים בשנים האחרונות וזו טענה שבעיני זוקקת הוכחה. השוק הזה מסובך מכדי שניתן יהיה בקלות כזו ליחס הכל למשתנה אחד. אחד הדברים שאני לא מבין, למשל, הוא למה אין בוננזה בבניה. הרי מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהר מתשומות הבניה. המשמעות של העובדה הזו היא ששעור הרווח בפרויקטי בניה אמור היה לזנק. הרבית הנמוכה היתה אמורה גם להקל על הקבלנים לממן פרויקטים. בשוק נורמלי, כל זה גורם לכך שההצע מזנק, מתאים את עצמו לביקוש ומייצב את המחירים - גם אם זה קורה בפיגור מסוים. למה כאן זה לא קורה? מהם המחסומים? יתכן שהתשובה לשאלה הזו משמעותית יותר משעור הרבית. וזו רק דוגמה אחת. אני לא יכול כרגע להציע לך מתודולוגיה, גם משום שאני לא כלכלן ולא סטטיסטיקאי בהכשרתי וגם משום שאין לי נתונים מספיקים. כמה דירות נרכשות למטרות השקעה? כמה דירות עומדות ריקות? כמה משמשות לא למטרת מגורים? כמה תושבי-חוץ רוכשים דירות בשנה, וכמה מהם משכירים את הדירות האלה? מה שכר הדירה הממוצע והתשואה המגולמת בו, בפילוח לפי גודל הדירה ומיקום בארץ? יש אינספור נתונים כאלה שאין לי כלים לאסוף ולנתח. בשביל זה אמורים להיות אנשים במשרד השיכון ובבנק ישראל שמסוגלים לגשת לנתונים וגם בעלי הכשרה מתאימה לנתח אותם. גם הדיירים הישראלים חיו עם מחירי דירות גבוהים ולא ראיתי אותם מקימים מחנות אוהלים בשולי הכבישים - לפחות לא ראיתי שם את אלה שמה שמטריד אותם הוא העליה במחירי הדיור. זה לא אומר שמצבם טוב, רק שהם נאלצים להסתדר עם פחות. כנ"ל התעשיה. לגבי הכימותרפיה, אם הסרטן לא מפושט לא נותנים כימותרפיה אלא מוציאים אותו. כאן יש נגע שממוקד במגזר אחד ולא גולש לאחרים - למה לא לנתח אותו במקום לתת תרופה שמשפיעה לרעה על כל הגוף? לא חסרים כלים רגולטוריים ופיסקליים להתמודדות עם הנושא, חסר מי שיבנה תכנית כוללת ויפעיל אותה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
יש לך לא מעט נתונים, צריך לחפש קצת: הגיגול המתוחכם "אחוזי דירות להשקעה" מגלה לך בקלות את (הפתעה) אחוזי הדירות להשקעה - כ-30%. וציטוט מעניין משם (גם הוא הפתעה לחלקנו, להפתעתי): "המחקר של בנק ישראל אכן מראה כי לתנודות בשיעורי התשואה על השקעות יש השפעה מכרעת על התנהגות המשקיעים בענף הנדל"ן. על פי חישובי הבנק, כל עלייה של אחוז בריבית בנק ישראל (שתורמת לעלייה בתשואה על פיקדונות בבנקים והשקעות בבורסה), מורידה ב-8% את הסבירות שדירה כלשהי תירכש על ידי משקיע ולא על ידי זוג צעיר או משפרי דיור. מנגד, עלייה של אחוז בתשואה העודפת של השקעה בדיור על פני השקעות אחרות, מעלה ב-22% את ההסתברות לרכישה של דירה על ידי משקיע." ללא תוספת מאמץ תקבל גם את אחוזי הרכישה על ידי תושבי חוץ, כולל טבלאות אקסל מפורטות לפי יישוב ואפייון רוכשים. תחכום דומה ייתן לך את שכר הדירה הממוצע והתשואה שלו, מפולח כדבעי. אפשר להמשיך, אבל אם המטרה שלך לא היתה סתם לקדר מישהו אחר, אני בטוח שתצליח לצלוח את החיפוש אחרי (רוב) הנתונים שמעניינים אותך בעצמך. ואני עדיין מתקשה להבין את האמירה (שחוזרת כאן) שעליית מחירי הדירות היא נגע שממוקד במגזר אחד - WTF? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יפה. יש נתונים, עכשיו אם הייתי יושב במשך שבוע-שבועיים לסכם אותם ולעשות השלמות ואז הייתי בונה מודל שמנסה לפלח את השוק למרכיביו השונים (סוגי רוכשים, איזורים, זמינות דירות מסוגים שונים, הקף הבניה וכו') ולקבוע את הנגזרות של כל אחד מהם ביחס לשלל משתנים וגם את יחסי הגומלין בין ההתנהגות של כל מרכיב כזה לשינוי במרכיב אחר, ואז הייתי מריץ רגרסיות שינסו למצוא בפועל את ערכי הפרמטרים, ואז הייתי מתוך זה מנסה להריץ סימולציה לאחור אל המצב שהיה לפני X שנים ובודק מה היה קורה לו הרבית היתה נשארת גבוהה משהיא היום (בהנחה, כמובן, שאותו מודל היה תקף גם בעבר וגם שיש לי יכולת לחזות איך היה פועל שאר המשק בתנאי הרבית הגבוהה) - אז היתה לי אולי תשובה לשאלת השפעת הרבית על עליית המחירים (כמובן, בהנחה חסרת הבסיס שאני יודע איך לעשות את כל זה). יש אנשים שזו העבודה שלהם - אלה האנשים שהזכרתי בתגובה הקודמת. כל עוד איש לא ישלם לי על זה, יש לי דברים דחופים יותר לעשות. במשק יש הרבה מגזרים. חקלאות, מסחר קמעונאי וסיטונאי, תעשיה עתירת ידע וגם דלת ידע וכן הלאה. לרוב המגזרים האלה רבית נמוכה מועילה, גם ליצרן שקל לו לפתח ולהתרחב וגם לצרכן שיותר קל לו לממן רכישות. יש מגזר אחד, דיור, שבו הרבית מיטיבה עם היצרנים אבל השפעותיה על הצרכנים מעורבות - מצד אחד קל להם יותר להשיג מימון, מצד שני העובדה הזו גורמת לעליית מחירים שמקשה על הרכישה. אז נשאלת השאלה האם הדרך הנכונה לטיפול בבעיה במגזר האחד הזה היא באמצעות פגיעה בכל יתר המגזרים, או שעדיף לאמץ כלים ממוקדים יותר. נראה ששר-האוצר החדש מתכוון לפעול באמצעות כלים ממוקדים. לא הרהרתי בעיון בתכנית שלו ולא הגדרתי לעצמי מהם יתרונותיה וחסרונותיה, אבל הגישה העקרונית נראית לי נכונה יותר. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |