וייל ופוזנר: רדיקליזציה של שוק הנדל''ן 3850
על פרק מהספר החדש ''שווקים רדיקליים'' - תקציר ראשון בסדרה
לפני כחודשיים יצא לאור "שווקים רדיקליים", ספר מאת הכלכלנים גלן וייל ואריק פוזנר. הספר מציע מספר הצעות מפתיעות להתמודדות עם בעיות כלכליות וחברתיות בעולם המערבי. בימים הקרובים נפתח דיונים על כמה מההצעות האלו. נתחיל מהראשונה - הפיכת נכסים לטובין שבהכרח מועילים לכלל הציבור למרות היותם בידיים פרטיות.

ההצעה היא כי כל בעל קרקע - אדם או תאגיד - יצהיר על ערכו של הנכס לפי רצונו; הוא יהיה מחויב בחוק למכור את הנכס למי שמוכן לשלם את המחיר הנקוב, ומאידך ישלם מדי שנה מס של כ-‏7% מן הערך הנקוב. הם אף מרחיבים את ההצעה לכל נכס שמייצר הכנסות, כמו מפעל או פטנט. לאור העובדה כי ההצעה "משנה סדרי עולם", הם מציעים להתחיל מסוג אחד של טובין שהבעלות עליו היא סוגיה חדשה יחסית - נתחים מספקטרום תדרי הרדיו.

האינטרס של בעלי נכסים יהיה להצהיר על מחיר לא גבוה מדי ולא נמוך מדי. תוצאות לוואי יהיו שוק נדל"ן דינמי יותר, עם ריבוי עסקות, והכנסות גבוהות למדינה ממסים. לפי חישוביהם תקבולי המס האלה ייתרו מיסים קיימים רבים. בניגוד למיסים אחרים, זה מס שיגביר ולא יקטין את הפעילות הכלכלית.
קישורים
קניין הוא מונופול - תקציר הפרק הראשון
הצבעה ריבועית - דיון על הפרק השני בספר
פרסום תגובה למאמר

פרסומים אחרונים במדור "חברה וכלכלה"


הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות

699509
קראתי ברפרוף. זה קצת קיצוני: מבטלים את זכות הקניין, ויוצרים מעין אנרכיה שמבוססת על כסף במקום על כח.
לא נשמע מקום נעים לגור בו.
הרע שבכל העולמות 699510
למקרא הדברים אני מנסה להזכר ברעיון כלכלי-חברתי גרוע יותר בו נתקלתי - לשווא.
נראה שמן הקומוניזם הם לוקחים את רתימת הרכוש הפרטי למעט הכלל, מן השוק החופשי את שיטת המיסוי ויוצרים מעין ג'נטריפיקציה מופרטת מסוייטת במיוחד.
(אני לוקח את דבריי בחזרה למפרע מאחר וטרם קראתי את הדברים כלשונם)
הרע שבכל העולמות 699511
האם תדרי רדיו הם רכוש פרטי, או שמדובר במשאב ציבורי אותו הממשלה מחכירה לגוף פרטי?
ואם במקרה השני מדובר, למה שהממשלה - כנציגת הציבור - לא תורשה להעביר תדרים למרבה במחיר?
הרע שבכל העולמות 699512
נימוק נגדי מתבקש: אם לבעלים אין אופק של בעלות מעבר לשנה, האם משתלם להשקיע השקעות שנושאות פרי רק לאחר מספר שנים?
הרע שבכל העולמות 699513
מי שסבור שתוך 10 שנים הנכס יניב כך וכך, יעלה את מחיר הנכס בהתאם. כך הוא לא יצא נפסד במקרה שמישהו יקח ממנו את הנכס.

הבעיה היותר בסיסית היא מנטלית: להתרגל לחיות בקיבוץ, אבל שבו כל אחד יכול לקחת לך את האופניים בכל רגע. אפילו לא צריך את התרוץ שזה למטרה חשובה או צודקת.

מעבר לזה, אני מנסה לחשוב על משחק מונופול שבו כל אחד יכול לקחת לי כל רחוב בכל רגע, ולקלקל לי את הרצפים - ונהיה לי כאב ראש. אני משוכנע שגם כלכלית זה אנרכיסטי מדי.
הרע שבכל העולמות 699515
מהיכרות קרובה - גם לקיבוץ זה החזיק שני דורות וחצי בקושי. ואני יכול לשעמם אתכם בסיפורים מיתולוגיים על ההוא שלקחו לו את המעיל וההוא שהשתמשו לו ברכב ועוד.
הרע שבכל העולמות 699548
אבל לא מדובר על כל אחד. אלא על מי שיש לו מספיק כסף. עד כמה השינוי הזה ישנה את קיטוב הצטברות ההון?
הרע שבכל העולמות 699549
לא יודע, לכל צורך מעשי יש הרבה יותר סיכוי שיקחו לך את האופניים או החדר בקיבוץ הזה שאתה גר בו, מאשר בקיבוץ אמיתי.

כותבי המאמר מודעים לזה ואפילו כותבים מפורשות שײמחקר פסיכולוגי מראה שצבירה של חפצים מעבר לסף בסיסי לא מובילה לחיים יותר שמחים. חוויות חשובות יותר מרכושײ. אני יודע מהנסיון האישי שלי, שילד הכי רוצה צעצוע ברגע שילד אחר לוקח אותו..
הרע שבכל העולמות 699550
ואני חושב שקריאת מחקרים שמראים שצבירה של חפצים מעבר לסף בסיסי לא מובילה לחיים יותר שמחים לא מביאה לדעיכת התשוקה לצבירה של חפצים מעבר לסף בסיסי בתקווה שזה יוביל אם לא לחיים יותר שמחים אז לרגעים שמחים.
הרע שבכל העולמות 699561
כן, רק שמתחת לסף הבסיסי הזה מצויים בקלות הדירה שלך, הרכב שלך, המיטה שלך, המקרר שלך, הבגדים שלך (טוב, לא כולם), השירותים שלך ורצוי גם המקלחת, וכן הלאה.
ערעור הבעלות על הדברים האלה פוגע משמעותית בחיים ובשמחתם, גם לפי מחקרים שכאלה.
הרע שבכל העולמות 699596
1. אני הבנתי‏1 שהם מציעים להחיל את ההסדר רק על נכסים מניבים, כפי שטל מציע למטה. כך שאפשר להירגע עם השירותים וגם עם הרכב.
2. גם אני חשבתי כמו טל שאפשר להחריג דירה אחת למשק בית, אבל אולי גם בלי החרגה כזו זה פחות נורא מכפי שאתם מציירים. אני פשוט חושב שהשוק יעבור בהמוניו לשכירות, ולטווחים ארוכים. חוזה שכירות שמעוגן גם במקרה של החלפת בעלות על הדירה, עם קנס גבוה מאוד למשכיר על פינוי מוקדם, נותן את היציבות המבוקשת לדייר, וגם הערכת ערך יציבה למדי לבעל הדירה.
2'. כבר נאמר באייל שאם כולם יתרגלו לחשוב על מחירי הדיור, ועל דיור בכלל, לפי שכירות ולא לפי בעלות, זה יעשה טוב.
3. לא הגעתי עדיין לחלק הזה בספר, אבל בראיון ב-TheMarker שואל איתן אבריאל

"האם יצירת מערכת שבה הכל נמצא תמיד למכירה והחיים הם מכרז קבוע, לא תיצור ג'ונגל שבו אחד אוכל את השני?"

וגלן וייל עונה:

"בחברה הנוכחית שלנו הדרך לקבל יציבות היא להיות עשיר. העניים משלמים שכר דירה, העניים לוקחים משכנתא, רבים מהם חיים 'מתחת למים' (כשערך המשכנתא גבוה מערך הנכס) והם בסכנה תמידית לאבד את הבית. בחברה המוצעת כל אחד יוכל לרכוש בדיוק את מידת היציבות שבה הוא מעוניין על ידי קביעת מחיר לנכסים שלו. ההבדל היחיד בין שתי המערכות האלה הוא שלא רק העשירים יוכלו לרכוש את היציבות הזאת — לכל אזרח, בשל הערך שייגבה מהמסים על הנכסים והדיווידנד החברתי שניתן יהיה לממן, יהיו האמצעים לרכוש יציבות סבירה. יציבות היא דבר יקר, היא יקרה כעת והיא צריכה להיות אפילו יותר יקרה — כי היציבות שלך היא ההגבלות על מישהו אחר. מערכת חדשה תחבק את זה, ואנשים יבחרו בדיוק את שיעור היציבות שעליה הם יהיו מוכנים לשלם".

אני לא השתכנעתי עדיין ‏1 שגן העדן של עושר שוויוני בזכות המיסים הגבוהים יתקיים, אבל במידה מסוימת מוצא חן בעיני הרעיון שיציבות היא מצרך במחסור וראוי לשלם עליו.

1 טרם קראתי את הפרק המלא
הרע שבכל העולמות 699612
אני בטלפון, ולא יכול לכתוב באריכות. אז בקצרה: אני מאד אוהב את הרעיון כפי שהוא מוצג כאן, וחושב שהוא דווקא קפיטליסטי לעילא (במובן שהוא משיג מטרות דרך מנגנונים, ולא דרך נציגים).

אחד ההיבטים המוצלחים שלו בעיני, הוא האפשרות להחיל מיסוי אחיד ופשוט, ועל הון במקום על הכנסות. כלכלית, זה נהדר - אבל קשה מאד ליישום בדרך כלל.
הרע שבכל העולמות 699663
נראה לי שאתה צודק.
כשכתבת ''ג'נטריפקציה'', אני חשבתי על האופן בו השתלטו האוליגרכים ברוסיה על ''עושר העם''. זה נראה לי אנלוגיה טובה לתסריט בו כלים כלכליים מתוחכמים שמוצעים ע''י כלכלנים מתוחכמים מופלים על הציבור הבלתי מתוחכם מצליחים להשיג בדיוק את ההיפך ממטרתם.
נראה לי שהשיטה המוצעת תבודד בהכרח מיעוט זעיר שיתמחה בניצול השיטה וסופו שיסיים עם כל הנכסים ברשותו. בבריה''מ לשעבר ראינו שהמכשלה בהפרטה היתה בהשגת המימון הראשוני הקטן ביחס שנדרש להתחלת העסקאות. בפועל מי שהיו להם האמצעים לביצוע הרכישות היו פושעים-מאפיונרים, פקידים מושחתים של המשטר הישן ואקדמאים-אופורטוניסטים שהתמחו בניצול השרידים המנוונים והמסואבים של המנגנון הישן.
אני חושב שאנשים הנוטים לכיוון השו''ח צריכים להסתייג מהצעות כאלו. הרציונל של חסידי השו''ח הוא שמנגנוני השוק נוצרו באופן ספונטני ע''י החברה שאמורה להפעיל אותם ולכן מן הסתם הם בעלי קיימות. הצעות סינתטיות מן הסוג המוצע הן האנטיתזה. יכול להיות שהפעלה מתונה ומדורגת במיוחד עשויה להיות מענה.
אפשר כעת לחבר את הקצוות ולומר, רוב רובו של הציבור הלא-כלכלני, מנהל את השקעותיו, על סמך ההנחה הנכונה, שברוב גדול מאוד של עסקאות מן הסוג הזה המוצעות לו, הסיכון גדול בהרבה מן הרווח הצפוי. שוק מן הסוג המוצע קרוב לודאי שיפשוט את הרגל ואם לא עשוי להביא לאסון גדול עוד יותר.
שיפור אפשרי 699544
אחת הבעיות בהצעה כזאת היא שהיא יוצרת חוסר וודאות לבעלי הנכס, וחוסר וודאות כזאת עלולה למנוע מהם להשקיע בתשתיות של הנכס, ובלי השקעה בתשתיות לתווך ארוך הכלכלה עלולה להפגע.

אפשרות קטנה לשיפור של ההצעה היא לתת לבעל הנכס את האפשרות לשמור על הנכס על ידי העלאת מחיר ותשלום רטרואקטיבי של המסים של (נגיד) שלושה חודשים כל פעם שמישהו מעוניין לרכוש את הנכס.
שיפור אפשרי 699578
אבל אז עדיף להצהיר על מחיר אפסי, ולהעלות אותו רטרואקטיבית רק כשיש צורך.
שיפור אפשרי 699579
מצטרף לדעתך. נראה לי שכל הרעיון הוא שהיזם יתמחר את הנכס במחיר האמיתי שבו הוא מסכים למכור אותו, וישלם מס בהתאם.
שיפור אפשרי 699583
בוודאי. אבל אחרי תקופה קצרה המחירים יתכנסו לשווי שלהם. בעיני זה יתרון.
חוק דירה שלישית, גרסה משופרת? 699580
ההצעה למסות כל נכס לפי ערך מוצהר, אבל לאפשר לכל אחד לקנות את הנכס בכל רגע נתון ע"פ ערכו המוצהר, יוצרת קודם כל חוסר ודאות קיצוני בקשר לחיי היום-יום: ומה אם מישהו יקנה את דירת המגורים שלי? כדי להתגונן מהפחד הזה, דווקא החלשים יותר ימצאו את עצמם משלמים מיסים מופרזים. ולמעשה החלשים ביותר, אלה שאין להם כל כסף לשלם עבור המס, יגורשו באופן מידיי כמעט מבתיהם.

הפתרון פשוט, נמנעים מלהחיל את החוק על דירת המגורים שלך, רק על הדירות האחרות. יודעים מה? כדי להיות בטוחים יותר, בואו לא נחיל את החוק על שתי דירות. מה קיבלנו? חוק הדירה השלישית של כחלון, עם שני שינויים:

א. אין צורך בכל מערך השמאות כדי להעריך את שווי כל הדירות בארץ. כל בעלים של דירות להשקעה יהציר על שווי הנכסים, וישלם מס בהתאם. משתלם להצהיר שווי אמיתי, כי
ב. כל אחד יכול לקנות את הנכס, מה שיקרה בפועל אם השווי המוצהר נמוך מדי.

לסיפור הזה יכולות להיות כמה השפעות מאוד מעניינות על שוק הנדל"ן. מצד אחד, נזילות גבוהה, או לחלופין, גבייה יעילה יותר.

אני יכול לחשוב על כמה "מנגנוני הגנה": למשל, השכרה ארוכת-טווח (חוזה לעשרים שנה) בשכ"ד נמוך יחסית, שהופך את הנכס למניב מעט גם למי שירכוש אותו ממני, ואז הצהרה על שווי נמוך (יחסית). משתלם? לא. נניח שהשכירות היא ע"פ 2% משווי הנכס (שווי הנכס בפועל, כלומר כמה ששילמנו כדי לרכוש אותו), עדיין, אם נצהיר על חצי מהשווי האמיתי, הרי שהרוכשים יראו באותו חוזה שכירות רווח של 4% (ממה שהם ישלמו עבור הנכס).

השאלה היא האם הנזילות הגבוהה יותר תוביל לעליות או לירידות מחירים בשוק הנדל"ן. הצפי היה שחוק דירה שלישית, בנוסחו המקורי, יוביל לירידות, כך ששיטה זו יכולה להאיץ את התהליך. מצד שני היא יכולה להוביל לריכוזיות יתר: בעלי הון "כבדים" ירכשו נכסים רבים, ולא יפריע להם למסות אותם במחיר גבוה. בשלב בו יש להם חלק גדול מספיק מהשוק, הם יתחילו לגבות שכירות גבוהה יותר. בעלי נכסים אחרים, שיציעו שכירות נמוכה, יאלצו להכריז על שווי נכסים נמוך (אחרת המס יקזז את רווחי ההשכרה) ויהפכו ליעד רכישה ע"י אותם גורמים ריכוזיים, מה שיחמיר את הבעיה עוד יותר.

במילים אחרות, אולי עדיף להשאר עם נוסח המס המקורי (אם בכלל)...

בכל זה לא התייחסתי לשאלה של מיסוי שאינו נדל"ן לפי השיטה המוצעת. נראה לי טפשי למסות (או לכפות מכירה של) נכסים לא מניבים. הרכב? טבעות נישואין? הטלוויזיה בסלון? איפה עוצרים? מצד שני, כשמדובר בהשקעות בחברות (בורסאיות או אחרת), אפילו אם מגבילים את הדיון לנתחים גדולים מספיק מהחברה, או למניות שליטה, יכולות להיות לזה השפעות מעניינות.
699618
בהקשר הנדלני - חוק מס רכוש היה מוצלח.
2 אחוז לשנה מערך הקרקע שניתן לבנות בה בנייה רוויה.

בהקשר הלא נדלני - חוק מס עזבון - גם היווה צד מסויים.

משהו בין לבין עם נגיעות לשם וכאן .

חזרה לעמוד הראשי פרסום תגובה למאמר

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים