בתשובה לג'וד, 19/07/11 9:42
 |
|
 |
||
|
||||
 |
התאוריה שמיחסת עליית מחירים לעזות מצח של המוכרים, כנראה נכונה, אבל לא מעניינת. התאוריה הזאת מזכירה לי תאוריה אחרת, מתקופת משבר הסאבפריים. התאוריה ההיא יחסה את המשבר לתאוות הבצע של הבנקאים. מישהו ניסה אז לגחך תאוריה זו, והציע שהסיבה לפרוץ מלחמת העולם הראשונה היא הנטיה של בני אדם לאלימות. תאוריות אלה ותאוריות מסוג זה הן כנראה נכונות, אבל הן גנריות ולמעשה אינן מסייעות להבנת המשבר. אנחנו רוצים לדעת מדוע פרץ משבר מסויים דווקא בתאריך ובמקום מסויים. קשה להאמין שהמוכרים לא היו "עזי מצח" כמה שנים לפני שהחלה העלייה המהירה במחיר, וקשה להבין מדוע הקונים היו פחות "עזי מצח". ומה קורה בזמן שיש ירידת מחירים? עזות מצח של הקונים? הסברים הקשורים לתכונות קבועות של הטבע האנושי מספקים אולי את הרקע הפילוסופי הכללי, אבל לדעתי אינם מספקים. התאור היפה בפיסקה האחרונה שלך על הלך הרוח של המשקיעים "הם בונים על עליית ערך הנדל"ן שהם בעצמם מפמפמים מעלה." הוא תאור בועתי קלאסי. מרתק איך את מודעת לחוסר ההיגיון הכלכלי של המשקיעים, ובכל זאת את ספקנית ביחס לירידת המחירים. כלומר את חלק מאווירת הבועה. הנה קישור לתאור אנקדוטלי נפלא של הלך רוח זה בזמן ניפוח בועת הסאבפריים בארה"ב. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אתה שוכח שזה לא שוק הצע וביקוש רגיל, זה שוק משקיעים, המשקיעים הם גם המוכרים וגם הקונים, ומשקיע ספקולנט מוכן לשלם X מאות אלפים למעלה משווי הדירה, כדי להרוויח 2X מאות אלפים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני לא יועץ השקעות, אני לא עוסק בנדל"ן, ואני לא רוצה לקבוע חד משמעית שיש לנו עסק עם בועת נדל"ן. אפילו לשרלטנות שלי יש גבול. מה אני בכל זאת יודע? אני יודע שהריבית נמוכה, וששוק הנדל"ן ממומן בחלקו הגדול ע"י הלוואות. תאורטית, הריבית הנמוכה גורמת לעליה בביקוש, ולכן לעלית מחירי הדירות, אבל אינה משפיעה על מחירי ההשכרה מפני שהשוכרים אינם מממנים את השכירות מהלוואות (כך אני מקווה). גיגול גילה לי ששיעור עליית מחירי הדירות בארץ בשנה האחרונה גדול משמעותית משיעור עליית מחירי ההשכרה (תגובה 575766). אני ממש לא יודע מה התשואה כיום על השכרת דירות, אבל מצאתי מאמר מלפני שנה שלפיו התשואה ברוטו היא בין שלושה לארבעה אחוז. הריבית על משכנתא בריבית קבועה - בין חמישה לשישה אחוז - אני מקווה שזה המיספר, שוב על סמך גוגל. אז מה הסיכום? קניית דירה להשקעה לא משתלמת מבחינה כלכלית1. המשקיעים מוכנים לכך מפני שהם מניחים שהרווח שלהם יגיע מעליית ערך הדירה. אבל זו בדיוק הבדיחה. מדוע שהערך יעלה? אם ההשקעה לא טובה עכשיו, והערך של הדירה עוד יעלה, ההשקעה בעתיד תהיה עוד יותר גרועה... אז מדוע שהשקעה עוד יותר גרועה תהיה שווה יותר? מדוע שהמחיר יעלה? המחיר יעלה כל עוד הריבית נמוכה, ואנשים מאמינים שנוצר חוק טבע חדש, והוא שהמחיר חייב לעלות. בסוף, מאחר שהסיבה היחידה להשקיע בנדל"ן היא כדי לקבל שכר דירה, מחיר הדירות יצטרך לרדת למצב שההשקעה בהן רווחית. וממש כדאי להנות מהקליפ שמציג נקודה זו בצורה מהנה ביותר לדעתי. ___ 1 כל זה בהנחה ש"סקר השוק" שלי, שהקדשתי לו כמה דקות, נכון. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי |  |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |