בתשובה להאייל האלמוני, 17/03/13 20:14
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613751
תשווה את שוק הנדל"ן (שבו יש 7 מליון קונים ומוכרים ופטנציאליים) לכל שוק אחר במדינה, החל מרכב (הנשלט ע"י קרטל היבואנים וחברות הליסינג ומחירון לוי יצחק), דרך מוצרי החלב (נשלט ע"י תנובה) ואפילו שוק השירותים הפיננסיים (נשלט ע"י "המוסדיים") ותבין עד כמה שוק הנדל"ן משוכלל.
הבעיה היחידה היא החסמים הבירוקרטיים, והיא תטופל בקרוב ע"י רפורמת המרפסות של נתניהו.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613761
אתה כמובן מתעלם מזה שישי הרבה פחות מ-‏7 מיליון יצרני דירות חדשות, יותר קרוב לשבעים להערכתי. לגבי שוק הדירות יד שנייה, גם לגבי רכב יד שנייה יש 7 מיליון קונים ומוכרים פוטנציאליים, וכמו שכבר הסברתי לך, בשוק הזה יש הרבה יותר היצע לכל מוצר, כי המיקום הגיאוגרפי לא משנה את ערך המוצר.

אז לסיכום: שוק הדירות החדשות נשלט על ידי חברות הנדל"ן לא פחות ואולי יותר מכל שוק אחר, הקרקעות כידוע לכל נשלטות רובן ככולן על ידי המדינה, המיקום הגיאוגרפי גורם לפילוח השוק לתתי-מוצרים כמעט "מונופוליסטיים" כשלעצמם, וסה"כ קיבלנו שוק שהוא חופשי בערך כמו האדם השחור הממוצע בארה"ב באמצע המאה ה-‏19.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613763
בנוסף, יש הרבה פחות מ-‏7 מליון קונים ומוכרים.

יש במדינת ישראל מעט פחות מ-‏8 מליון תושבים. אם תשכלל את העובדה שחלק ניכר מהם הם ילדים מתחת לגיל 18, שיש בהם חיילים בסדיר, שרוב האנשים שגרים בדירות בבעלותם-הם זוגות ומשפחות, ושחלק ניכר מדור ה-X וה-Y חיים בשכירות בדירות שבבעלות אחרים‏1 - תקבל הרבה הרבה פחות מ-‏7 מליון קונים ומוכרים.

1 וקיימים גם אספני דירות.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613764
כמובן, זה יוריד את המספר למאות אלפים בודדות. אני ניסיתי לטעון משהו חזק עוד יותר, לפחות לגבי דירות יד ראשונה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613780
אמת. והצדק אתך.
ושוק הדירות מיד ראשונה מקרין ישירות על הדירות מיד שניה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613766
* פוטנציאליים *
כל שוכר דירה הוא רוכש פוטנציאלי, וכל משכיר הוא מוכר פוטנציאלי - השאלה היא תמיד באיזה מחיר.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613768
לא.
אם אתה מוכר עוד שנתיים, אתה לא מוכר כרגע. ואם אתה לא מוכר כרגע, אתה לא שחקן כרגע.
ואם אנחנו 5 נפשות במשפחה, אבל מחפשים דירה אחת, אז אנחנו מהווים יחידה אחת, אפילו שאנחנו חמישה.

ואגב, לא כל שוכר הוא רוכש פוטנציאלי. תוריד את הסטודנטים, הצעירים אחרי לימודים, הרווקים שעוד לא חושבים על זה ואת אלה שנורא מרוצים לחיות בשכירות (יש כאן כמה בדיון הזה, כולל אותך) - אתם לא מחפשים כרגע = אתם לא במשחק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613830
1. אם אתה לא מוכר כרגע בוודאי שאתה שחקן בשוק - מחיר המכירה שלך הוא פשוט גבוה בהרבה ממחיר השוק, או אפילו אינסופי.

2. תחלקי את הכל ליחידות שמספיקות לנפש אחת ואח"כ תדאגי לקיבוץ של משקי בית, לא ממש משנה.

3. אבל כל שוכר הוא שוכר בפועל ובכך שהוא משלם דמי שכירות הוא משפיע על מחירי המכירה. אין מה לעשות, כל מי שלא נמצא מחוץ למשחק (כלומר גר במאהל ארלוזורוב) משתתף בקביעת מחירי הדיור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613832
1. אם אתה לא מחפש למכור את דירתך, ולא מפרסם אותך - אתה לא שחקן. בד"ך לא ניגשים לאנשים ומציעים להם מליונים מעבר למחיר הדירה על מנת שימכרו.
2. לא הבנתי.
3. מחירי השכירות לא ממש משפיעים על מחירי הדירות למכירה. על מנת לקנות דירה לוקחים משכנתא, ולכן מחירי הדירות יכולים להאמיר ולהאמיר (וההחזר - להפרס על יותר שנים). אבל את מחירי השכירות משלמים מהמשכורת שנכנסת כל חודש...
ובגלל זה אומרים שהתשואה על דירות בארץ נמוכה, יחסית לעולם.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613833
1. זה גם סוג של השתתפות - אתה מקטין את ההיצע.

2. את מציינת נכון שלמרות שיש 7 מיליון פרטים, הרי שהם נוטים לנוע בחבורות של 2-5 (ובק"ק ב"ב לעתים גם 12). הצעתי שבמקום לדמיין חבורה של 2-5 אנשים שהם שחקן אחד, תדמייני שהם אכן 2-5 שחקנים שקשרו קשר (זמני, לרוב) ומוכנים להתחלק בחלק מהחלל, אבל עדיין כל אחד מהם זקוק למקום לישון בו.

3. הקשר בין מחירי הקנייה והשכירות מתנהג כמו מה שאנחנו נוהגים לקרוא לו Rubber band coupling. נכון שבתקופות שונות היחס יכול להיות לא הגיוני, אבל לאורך זמן הוא הגיוני למדי. הנה עבודה של הפד של ניו יורק בעניין:

והתגובה שלי אליו בהקשר של ניו יורק לעומת תל-אביב (נכתבה לפני מספר חודשים, לא השתנה מאז הרבה):

The mid 90s were special. You could buy a 600 sqft co-op alcove studio for the same price as a similar apartment in Tel-Aviv, but rents after expenses were over 3x higher than in Tel-Aviv. Today purchase prices are again similar, but the net rent ratio has gone down to about 1:1.5, which is surprisingly low given the income gaps. There are some factors not measured such as the large number of properties being systematically rented out as hotel rooms via airbnb (12,000 apartments listed + many rooms) and such, the fact that independently wealthy peeps are increasingly buying property and taking it off the market for all eternity, etc. but those hold true for every high-quality major city.

So I'd say they're right prices are a little high now (I think by about 30%, which is better than their worst case but obviously substantial) and that they were very low in the 90s, but given that high prices have survived the crisis, it could be a very long time before we see an adjustment...

Of course there are some additional and mostly negative factors involve finding tenants with the ability to pay, the tax-abatement cliff, uncertainty about the value of the nyc brand (seems very strong, but who knows), etc. All in all, there are better real estate investments to make than nyc resi at the current levels.

האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613834
כדאי להתכונן נפשית לעוד זינוק במחירי הדירות: כשאי אפשר לשמור את הכסף בבנק, הוא יזרום לנדלן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613835
הבעיה שאי אפשר לקנות דירה מהיום להיום. ובניגוד לכסף בבנק, דירה אינה נזילה.
סביר להניח שאנשים פשוט יוציאו את הכסף וישימו מתחת לבלטות. אולי תראה נהירה גדולה לקניית זהב.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613859
אהממ, גם כסף בבנק - אם הוא בנק קפריסאי - איננו נזיל השבוע...

הנקודה שלי, היא שהאמון במערכת הכלכלית חטף שלשום חבטה רצינית. בזמן הקרוב, הרבה איטלקים וספרדים ויוונים - וגם ישראלים, שלא לדבר על רוסים עם כסף בקפריסין - ייזכרו ביתרונות העתיקים של נכסים ראליים. זוועה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613872
לא הייתי בונה על זה. מה שהאירופאים ניסו לעשות בשלומיאליות אפיינית הוא:

1. שקול פחות או יותר לפיחות של 15 אחוז, רק בלי הצעד של הפרדת הדרכמה הקפריסאית מהיורו ושילובה מחדש.

2. הפחדת המאפיה הרוסית (ובעיקר האוקראינית) שמזה כמה שנים מנהלת את עסקיה בבנקים של קפריסין, בלי להגיד רשמית שחברת איחוד עוסקת בהלבנת כספים כענף כלכלי עיקרי.

לא בדיוק מפתיע שקפריסין עושה שופינג ברוסיה לראות אם יקבלו שם תנאים טובים יותר.
כל אדם הוא תורם פוטנציאלי וגם פוטנציאלית זקוק להשתלה ומכאן 613821
שוק חופשי ומשוכלל בכליות להשתלה
כל אדם הוא תורם פוטנציאלי וגם פוטנציאלית זקוק להשתלה ומכאן 613837
זה באמת היה שוק חופשי ומשוכלל, אלמלא אֵם כל הרגולציות שפועלת כאן (העסקה אסורה, אלא בתנאים מאוד נדירים).
מהפוזיציה? 613854
אני באמת הייתי משתכנע מההצהרה הזאת אלמלא הייתי עקשן.
מהפוזיציה? 613856
לכותרת - אולי (ולא אכחיש גם שיש לי אחות). את גוף התגובה שלך לא הבנתי.
מהפוזיציה? 613861
פעם חשבתי שאני הססן, אבל עכשיו אני כבר לא בטוח.
חיים בלעו 613862
הוודאות שלך במה היה קורה ''אלמלא'' הפתיעה אותי.
חיים בלעו 613885
אה. זה דווקא נראה לי כמעט טריוויאלי, אבל אולי לא הבנתי מה ניסית להפריך בתגובה 613821.
חיים בלעו 613888
כל כך בלבלת אותי ששכחתי שאני בעצם הסכמתי איתך, במובן הזה שהנקודה שלי היתה שעצם קיומם של קונים ומוכרים פוטנציאליים לא מבטיח את הקיום של השוק המשוכלל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613765
אתה כמובן מתעלם מזה שיש הרבה יותר חברות בניה מאשר יבואני רכב, ושאין בינהן תיאום מחירים כמו קרטל היבואנים, מהעובדה שכל אדם יכול לרכוש קרקע ולבנות את ביתו (בנה ביתך), ולעומת זאת לא כל אדם יכול לייצר מכוניות. שרכב יד שניה הוא נחות באופן משמעותי מרכב "מהניילנוים" (ולכן גם מחירו נמוך יותר) ולעומת זאת אין הבדל בין דירה יד שניה לדירה מקבלן (ואפילו במובנים רבים יש יתרון לרכישת דירה יד שניה, בוודאי מול רכישת דירה "על הנייר" ולכן במקרים רבים דירה יד שניה יקרה יותר מדירה חדשה), וכמו שכבר הסברתי לך, כפי שיש מחירים שונים באזורים גיאוגרפיים שונים, כך גם יש הבדלים במחיר בין מותגי רכב שונים. מי שרוצה לקנות דירה דווקא באזורי הביקוש דומה שרוצה לרכוש דווקא רולס רוייס (גם מבחינת העלות), כשיש לו אפשרות סבירה לחלוטין לרכוש סקודה שתשמש אותו לאותם צרכים באותה מידה (או לחלופין לשכור רולס רוייס בתשלום חודשי)
אז לסיכום: שוק הדיור הוא שוק חופשי, הבעיות העיקריות שלו נובעות מהתערבות יתר של הממשלה (רגולציית יתר, שנותנת יתרון ל"מאכערים" למינהם, ע"ע הולילנד), והפתרון שלהן הוא בהפחתת ההתערבות ("רפורמת המרפסות") ולא בהגברתה (הורדה מלאכותית של מחירי הנדל"ן)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613767
אתה נגד הורדה מלאכותית של מחירי הנדל"ן, אז הייתי מצפה שתהיה גם נגד העלאה מלאכותית - והרי זה בדיוק מה שקורה היום. אילולא הריבית הנמוכה בשק לא היתה הסתערות מטורפת על הנד"ן מחוסר אפיקים אחרים להשקעה. השוק שלנו -בעקבות אמריקה ואירופה - כבר 6 שנים מחזיקים (בצורה הכי "מלאכותית" בטרמינולוגיה שלך) את הריביות בשיעורים נמוכים היסטורית, רובן ריביות שליליות (סוג של מס הון ופנסיות סמוי אבל מאד אפקטיבי). יחד עם המונופול הממשלתי על קרקעות בארץ, תקבל העלאת מחירים שאין מלאכותית ממנה.

ואגב, מבחינה סטטיסטית, מי שרוצה לקנות דירה באיזורי הביקוש שקול למי שרוצה לקנות דווקא פורד פוקוס, ממש לא רולס רויס.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613772
הוא לא נגד הורדה מלאכותית. הוא נגד ''תל אביבים''. ו''תל אביבים'' משמעו, כל מי שהפריפריאלי מסווג כ''תל אביבי''.

הוא גם לא נגד התערבות ממשלתית, או סבסוד ע''ח משלם המיסים. הוא הרי בעד סבסוד רכבים, למשל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613775
מה שניסיתי להסביר לו, ללא הצלחה כנראה, זה שגם ברחובות תאלץ להיפרד מכמיליון וחצי שקלים עבור דירה למשפחה ממוצעת, לא רק בתל אביב.
כשאני חושב על זה זאת תופעה מפתיעה ומצערת: מצד אחד, ברמת ההשתכרות, הצמיחה מיתרגמת לפערים הולכים וגדלים, נוטה להצטבר כלפי מעלה ולא מחלחלת מטה למעמד הבינוני והנמוך. אבל מצד שני רמות המחירים הגבוהות מחלחלות גם מחלחלות לשכבות הביניים ואפילו - אבוי - לערי הפריפריה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613779
ידוע. אבל בשבילו, גם הרחובותים גרים ב''מרכז תל אביב''.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613853
שר השיכון החדש ענה לך יפה - "מי שאין לו כסף לא יכול גם לבקש לגור במרכז וגם ליילל כמה זה יקר"
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613855
מצד שני ההגדרה שלו למרכז היא די רחבה. רמלה, קלנסוואה וקרית עקרון הם לא בדיוק שנקין פינת רוטשילד.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613860
ליילל יכול גם חתול אשפתות, אנחנו (או חלקנו) מנסים לנהל פה דיון כמותי והשוואתי ולא ליילל, בהניחנו הנחה סמויה כי מותר האדם מהחתול. הטיעון שהבאת למעלה איננו כמותי, ואפילו לא השוואתי, וכמות המידע שהוא מכיל היא שווה לזו שיש באמירה ש''עדיף חהיות עשיר וצעיר מזקן ועני''. לא משהו ששוה לדון עליו.
באשר לנתונים ההשוואתיים, נטען כאן חזור וטעון, שמחירי הדיור אינה גזירה משמים, וגם אינם כפי שהיו ויהיו לנצח. נראה כי כל האמירות הכלליות האלה לא היו נכונות לפני מספר עשורים, ואילו היום הן כן נכונות, ז''א שהמצב מחמיר והולך. לכן ראוי גם למחות על כך, וגם לנסות להבין מה השתנה העשור הזה מכל העשורים, ולא להסתפק באמירה ''יללנים הביתה''. דיונים וטיעונים ברמת שלטים בהפגנות אינם מעניינים במיוחד.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613863
זוג צעיר שרוצה לקנות דירה במרכז תל אביב, יגיד שהמצב מחמיר והולך.
פנסיונר שרוצה למכור דירה במרכז תל אביב, יגיד שהמצב משתפר והולך.
הממשלה לא צריכה להתערב לטובת מי מהם, אלא בעיקר לא להפריע (דוגמאות להפרעות מהשנים האחרונות: תכנית ההתנתקות מגוש קטיף והקפאת הבניה ביו"ש שנוספו על ההפרעות הבירוקרטיות הרגילות), להסיר חסמים (רפורמת המרפסות, סלילת מסילות וכבישים לפריפריה, וכו') כדי לאפשר למי שמתעקש לקנות נדל"ן לעשות כן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613864
שר השיכון שכל כך צידדת בו אתמול, הרחיב את "מרכז תל אביב" שלך ל"גדרה עד חדרה".

לפריפריה יש מספיק כבישים מובילים. צריך תחבורה שאינה תלוית פקקים. ובהתחשב בעובדה שהמדינה קובעת את מחיר הקרקע ונהנית ממס עצום על הדירות, אפשר להגיד שהיא כבר מתערבת התערבות עצומה בשוק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613866
שר השיכון התכוון לאזורי הביקוש. מכיוון שאזורי הביקוש העיקריים נמצאים במרכז הארץ הוא השתמש במשחק המלים הנפוץ ''בין חדרה לגדרה''. העובדה שלוד (לדוגמה) נמצאת גיאוגרפית שם, לא הופכת אותה לאזור ביקוש.
לפריפריה אין מספיק כבישים ובוודאי לא מספיק מסילות. כנראה שלא נסעת בגליל בזמן האחרון. מצומת גולני וצפונה הכבישים במצב מחפיר (ורכבת בכלל אין), כנ''ל ביהודה, בשומרון, בנגב ובערבה, למרות שהמצב השתפר קצת תחת הממשלה הקודמת (לזכוו של ישראל כץ ייאמר שקשה לתקן הזנחה של שנים בקדנציה אחת, ולשמחתי ניתנה לו הזדמנות להמשיך ולתקן).
וכפי שכבר אמרתי, אכן הממשלה מתערבת בשוק הדיור, וכמובן שהיא צריכה להתערב פחות בשוק הדיור (לשווק יותר קרקעות, לשחרר חסמים רגולטוריים וביורוקרטיים, להפחית מסים) ולא עוד יותר כפי שדורשים היללנים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613897
מי שאין לו כסף גר עם אשתו וילדיו אצל ההורים. הדירה של ההורים היא מן הזמנים של ה''יללנים'', והיא, ככל הנראה, הדירה האחרונה שמישהו הצליח אי-פעם לרכוש באותה משפחה. זה כל הסיפור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613789
בארה"ב וביפן הריבית נמוכה מאד ובכל זאת לא נראה שמתפתחת בועה חדשה.

באיסלנד (חביבת אוקיופיי, כי הם שולחים את הבנקאים שלהם לשלג עם שתי חתיכות כריש מיובש ומפה לא מעודכנת) הריבית גבוהה (6 אחוז אאל"ט) ובכל זאת נראה שיש שוב בועה.

קצת לא מסתדר עם החצי הראשון של הטענה שלך.

לגבי המונופול על הקרקע אני חצי מסכים. אל תשכח שהמדינה פועלת במרץ להגדיל את השטח הפנוי לישוב יהודים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613792
בארה''ב, לשמחתם או שלא, בועת הדיור כבר התפוצצה, ומשם כבר קשה הרבה יותר לחזור. לו אגב שוק הדיור כאן היה ''חופשי'' כמו של ארה''ב, ולא מוחזק על ידי גורמים חיצוניים כמו כאן, כבר מזמן היית רואה פה פיצוצי בועות למיניהם. אולי זה דווקא היה מיטיב עם האזרח הפשוט.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613793
גם באיסלנד היא התפוצצה ובכל זאת היא חזרה ביתר שאת. כך גם במדינות אירופאיות נוספות, אבל לא בכולן. שמתי לב שלא התייחסת ליפן - שם הבועה התפוצצה באותו זמן כמו בשוודיה (תחילת שנות ה 90) ובכל זאת שוודיה מבעבעת לה כמו בקבוק קולה מנוער בעוד יפן מתרגשת מכל רבעון בו אין ירידה נוספת.

לא ראיתי שהאזרחים הפשוטים שמחו במיוחד כשהבועה התפוצצה בארה"ב, אבל יכול להיות שלגבי ישראל אתה צודק משום שהתחושה הכללית היא שכל עלייה בהכנסות משכר נאכלת (ואפילו יותר) על ידי עליית מחירי הדיור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613798
חישוב מהיר מראה שהעלייה בהכנסות משנת אלפיים (מ-‏4900 ל-‏6000 ברוטו משכורת חציונית) מפגרת אפילו אחרי מדד המחירים לצרכן שעלה ב-‏27% בשנים הללו, על פי האינפלציה בישראל [ויקיפדיה].

ואם כבר עולה ענין המדד, מזה זמן מה נראה כאילו מחירי הדיור אינם משפיעים, או משפיעים מעט מהמצופה על המדד הכללי. איזה זיכרון עמום אומר לי שלפני שנים מחירי הדירות הוסרו מהמדד, ובמקומן נכנסו מחירי השכירות שהם תנודתיים פחות או שקר כלשהוא אחר. יש למישהו מידע יותר מוצק בענין?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613808
הערכתך רחוקה מהמציאות. בדקיה קטנה מעלה כי בפנקס הקבלנים רשומים 9919 קבלנים במאגר - רחוק מאוד מ 70 (ואלו רק הקבלנים הרשומים, יש הרבה יותר קבלנים קטנים ש"מייצרים דירות חדשות")
ועדיין לא הבנתי מה היתרון הגדול ברכישה מקבלן לעומת יד שניה (עובדה שהשוק חושב אחרת - דירה מקבלן בד"כ זולה יותר מאשר דירה בנויה מקבילה)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613810
בכל פרמטר שהוא, אפילו לוגריתמי, 9900 יותר קרוב ל-‏70 מאשר ל-‏7 מיליון שלך. וזה עוד לפני שהזכרנו (בפעם השלישית בדיון לפחות), שכשאני רוצה לקנות דירה בראשון מערב, יש הרבה פחות‏1 מ-‏9000 קבלנים רלבנטיים. 70 נשמע לי הערכה טובה, למשל.

1 אוי, זה כל כך שימושי הביטוי הזה לאחרונה, תודה לירדן שנתן לי אישור בכתב להשתמש בו.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613816
בכל פרמטר שהוא, אפילו סוציאליסטי, 9900 זה מספר מספיק בשביל שאף אחד מהם לא יוכל לקבוע את המחירים, וזה עוד לפני שהזכרנו (בפעם השלישית בדיון לפחות) שאף אחד לא מכריח אותך לקנות דירה דווקא מקבלן, ודווקא בראשון מערב. בדיקה קטנה ביד 2 (1) מעלה כי אפילו אם מצמצמים את החיפוש לראשל"צ בלבד, ברגע זה מוצעות מעל 1000 דירות למכירה ע"י אנשים פרטיים (51 עמודים של 20 הצעות כ"א), ועוד 1626 הצעות מתיווך, ועוד 153 "פרוייקטים" (כלומר קבלנים גדולים). תשווה את זה למס' יבואני הרכב, רשתות הסופרמרקט, הבנקים, או חברות הביטוח.

(1) אוי, זה כל כך שימושי האינטרנט הזה, שמאפשר להפריך בקלות את סברות הכרס שאתה מפריח כאן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613820
אני שמח שאתה מביא נתונים. אני אפילו עוד יותר שמח לגלות עד כמה צדקתי בהערכתי. אם מצאת 153 קבלנים בראשון רבתי, ואני דיברתי על ראשון מערב, אזי נניח שזה משאיר חצי מהם, מספר שקרוב באופן מדהים עד גיחוך למספר בו נקבתי.
בהמשך נעניתי לאתגר שלך וחיפשתי דירות 4 חדרים בראשון מערב, קיבלתי כ-‏100 דירות, פרטיים כולל תיווך (מה שכנראה כולל לא מעט חפיפות). חיפוש מתחרה, של פורד פוקוס 2008-2010 (יש שיטענו שהוא הרבה יותר ממוקד) מצא 700 מודעות.

אבל אחרי כל זה, אתה מתעלם משאר הטיעונים העקרוניים באשר לחופשיות השוק. הגורמים המגבילים העיקריים שלו הם לא רק כמות המוכרים, אלא ובעיקר הממשלה ששולטת על מחירי הקרקעות וזמינותן, ובנק ישראל שקובע את הריביות במשק. להתעלם מהם זה כמו לנתח את מחירי הרכב בארץ ולהתעלם מהמס העצום - כ-‏100% - שמוכל עליו.

______________
אגב, למתעניינים, המחיר הממוצע הוא כ-‏1.6 מיליון שקלים. לדירת. 4. חדרים. בראשון. לא ממש הצנטרום של הפיילה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613838
אני שמח שאתה סוף כל סוף מסכים לדון במספרים במקום בסברות כרס.
אם אתה מתעקש דווקא לרכוש ולא לשכור, לרכוש דווקא דירת 4 חדרים ודווקא בראשון מערב (אזור ביקוש מובהק המאופיין ב"פרוייקטים" בסטנדרט בנייה גבוה), בוודאי שההיצע שלך מצטמצם באופן משמעותי, הדבר דומה לחיפוש מרצדס משנת 2009 עם 30,000 ק"מ, המוצעת למכירה בראשון מערב בלבד. אם היית מתיחס לרכישת נדל"ן כעניין כלכלי (כפי שאדם רציונלי היה עושה) ובוחן את האופציות השונות העומדות בפניך (כולל, השם ישמור, רכישת דירה מיד שניה, בסטנדרט סביר, או אפילו מחוץ לאזורי הביקוש), היית מבין כמה שההיצע שלך גבוה.
______
אגב, למתעניינים, המחיר המוצע הוא 500,000 ש"ח. לוילה. של 8 חדרים, בכרמיאל. לא ממש סוף העולם (אלא אם כן אתה סנוב מנופח)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613839
__________________
אם תעיף מבט ביתר הדירות המוצעות למכירה, תגלה
1. שהוילה הזו כבר לא שם.
2. שזה מתחת למחיר השוק, גם בכרמיאל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613840
היא עדיין מופיעה בלוח, אבל לא הוקפצה כבר חודשיים. הניחוש שלי: הכוונה ל-$500,000.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613842
(כל הדירות שהזכרתי הן דירה מיד שניה, בסטנדרט סביר, מחוץ לאזורי הביקוש).
ומה זה "דווקא" 4 חדרים? בניגוד ל-‏3 חדרים למשפחה של 5-4 נפשות למשל? לאוהל עם מרפסת? איזה עוד אופציות יש?
ובעניני כלכלה ורציונליות, כנראה שפרס נובל כבר לא תקבל, זה פאסה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613771
לא, שוק הנדל"ן בישראל (ובכל העולם המפותח, אגב) הוא לא חופשי ולא מושכלל. נכון, יש שווקים חופשיים פחות ומשוכללים פחות, אבל זה לא הופך אותו למשוכלל, או אפילו למשוכלל יחסית לשווקים אחרים (יש שווקים הרבה יותר חופשיים ומשוכללים: ביגוד, מוצרי חשמל, קוסמטיקה, פרחים...). הוא לא משוכלל בגלל שהוא לא עונה לאף אחד מהתנאים של שוק משוכלל: לא כל השחקנים רציונלים (לפרטים, קרא את הדיון הזה), היחידות הנמכרות אינן הומוגניות מבחינת הקונים (ולו משום שהן לא ניידות), לא כל השחקנים חופשיים להתקשר זה עם זה (ע"ע קק"ל), אין לכל השחקנים מידע מלא על השוק, וקיים שחקן בודד שיכול בהחלטה אחת להשפיע על כל השוק (או, אם מותר לי לצטט אותך: "היא תטופל בקרוב ע"י רפורמת המרפסות של נתניהו"‏1) כמובן שהוא גם לא שוק חופשי והמעורבות של הממשלה בשוק (וההשפעה של הממשלה על השוק) הופכת אותו לאחד מהשווקים הפחות חופשיים.

1 האמת, מצחיק לקרוא את המשפט הזה בפני עצמו (אם כי, מצחיק גם לקרוא את זה כחלק מדיון שטוען ששוק הנדל"ן הוא משוכלל).
דיונים זה לא הכל 613776
1 הדיון איננו טוען, רק חלק ממשתתפיו. ואכן מצחיק.

חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים