712264
במאמר שלעיל (שפורסם ב-‏2016) כתוב: "ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019."

2019 נמצאת כידוע כבר מאחורינו, בלי תנודות והתפוצצות. אריק - אני סקרן לשמוע את דעתך המעודכנת, גם בנוגע לתחזית הספציפית הזאת, וגם בנוגע לתוקף של תחזיות פיננסיות ארוכות-טווח באופן כללי.
712296
מה פספסתי בתחזית:

1. לא שמתי לב לכך שבנק ישראל הוריד את המינוף של רוכשי הדירות בסוף 2012‏1. כאשר רמת המינוף יורדת זו לא בועה. בהערת אגב- במסגרת אותה מערכת מגבלות שהטיל בנק ישראל הוא גם הגביל מאוד את החלק של ההלוואות שמותר לקחת ברבית משתנה ("צמודות לפריים"), שהיו מאז ועד היום ההלוואות הזולות ביותר. בכך הוא גרם לציבור נוטלי המשכנתאות לשלם מיליארדים מיותרים ברבית לבנקים.
2. הרביות בעולם המשיכו לרדת עד אמצע השנה הנוכחית והמשיכו לדחוף את מחירי כל נכסי ההשקעה למעלה.
3. לא נוצר ספייק במחירים ולא תנודתיות.
4. הכללים שמניתי במאמר תקפים. בדיעבד אני רואה שלא יישמתי אותם נכון על שוק הדיור בישראל.
5. קשה מאוד עד בלתי אפשרי לתזמן את השיא של שווקים- מתי תגמר מגמה עולה. היומרה שלי לתזמן את השיא היתה מאוד לא במקומה.‏2 גם אם זו היתה בועה יש לי שני חוקים על בועות, והראשון הוא שהן תמיד מתנפחות יותר ממה שאני חושב שאפשר.

לפיכך כנראה שאין בועה מפותחת במחירי הדיור בארץ. הם אמנם יקרים באופן לא פרופורציוני לשכר, אבל לא מתקיימים בהם התנאים המנויים במאמר. ככל שהמחירים בועתיים, זו רק נגזרת מהבועתיות הכללית של מחירי נכסים פיננסיים בעולם (ויש לי מה לכתוב על זה).

לעניין התוקף של תחזיות ארוכות טווח- הן לא שוות כלום אם לא חוזרים ובוחנים אותן מפעם לפעם. הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

_______
1 בנק ישראל: מגבלות בתחום המשכנתאות גרמו לשינוי בטעמם של משקיעי הנדל”ן גלוב, 17.12.2018
2 אני הרבה יותר טוב בלתפוס שפלים. מגמות יורדות מונעות באופן שונה לגמרי ממגמות עולות, והמניעים השונים דווקא מאפשרים לתזמן שפל. ראה למשל תגובה 671097 ותגובה 671865 מינואר 2016. הנפט הגיע לשפל של 26 דולר בפברואר 2016 וכבר במאי אותה שנה חזר ל 50 דולר.
712331
סעיף 2 לא מדויק -באמצע העשור החלו הריביות לעלות, כאשר ריבית הבנק המרכזי בארה'ב עלתה כמדומני לפחות באחוז או יותר יחסית לשפל.
היתה אז הזדמנות פז להעלות את הריבית גם בארץ ולתת מכה בראש למחירי הדיור, ולו לכמה שנים, אבל אפשר לסמוך על קרנית מנפחת-בועת-הדיור פלוג שתמשיך לנפח את הבועה במקום לפוצץ אותה.
712334
אני מדבר על הריביות לטווח ארוך כפי שמשתקפות בתשואות אג"ח. ראה את זה ואת הגרף כאן
712350
שני הגרפים שלך מראים שאחרי שפל באמצע העשור היתה העלאה של בין אחוז לשניים במצטבר, לפני שוב תוואי ההורדות שחזר כיום לריביות כמעט אפסיות.

רק בנק ישראל ירום הודו נשאר על ריבית אפסית קבועה חמש שנים רצופות.
712335
>> הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

ב-‏26.3.18 (כמעט בדיוק אמצע הדרך בין תאריך פרסום המאמר לתאריך היום) כתבת את תגובה 698238, שהכותרת שלה הוא "עדכון".
712458
כן, זה היה עדכון טכני. כמה חדשים אחר כך גיליתי באחור רב שבנק ישראל הקשיח את תנאי המשכנתא שנים קודם. זה גרם לי לשנות את דעתי ולא עדכנתי על כך.
712351
אם כבר עדכון תחזיות - זה כבר ברמת הלא נעים‏1, אבל אפל נגעה אתמול ב-‏300 דולר, הרחק מעל ה-‏107 שהיתה ההערכה שלך כאן לפני שנים ספורות.

1 על מי אני עובד, לבנק שלי נעים למדי עם זה.
אין חיה כזה 712358
אכן. הייתי צריך להזכיר את זה בעצמי.
אפל עשתה מהלך מדהים ועלתה ב 100% מהשפל של דצמבר 2018. אם זו היתה מניה ששווה 65 מיליארד שהכפילה את שוויה ל 130 מיליארד זה היה מהלך מרשים, אבל זו היתה מניה שהכפילה את שוויה מ 650 מיליארד ל 1.3 טריליון. מודה בהכנעה שלא ראיתי את זה מגיע. גם בדיעבד אני כמו זה שמגיע לראשונה בחייו לגן חיות, רואה את הג'ירפה ואומר: "אין חיה כזה".
וואו! 712439
שבע תגובות תמימות בלי שאף אחד זורק לחלל את החוכמה החבוטה על הקושי בתחזיות, בעיקר בקשר לעתיד? לפני שהיקום קורס לתוך עצמו אני מזדרז לתקן את המעוות.
תרשום, תרשום 712913
For the record אני עושה פה שורט מתודי על אפל ב 322.5
תרשום, תרשום 713858
וסוגר אותו עכשיו ב 275.0
תרשום, תרשום 713860
מהלך נאה בשביל חודש אחד.

חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים