בתשובה לשם(חובה), 20/03/13 14:15
 |
|
 |
||
|
||||
 |
ז"א, אם אני מבין נכון, המבחנים שלך לשכלול השוק הם: 1. מספר היצרנים גדול. 2. מיעוט רגולציה. 3. הסחירות של המוצר. 4. הזמן שלוקח לך לגלות את מחיר השוק. 5. השוק דינמי. אם אני מבין נכון, אז יש לי שתי שאלות: 1. אתה בטוח ש1-3 מתקיים לגבי שוק הנדל"ן? 2. למה אתה לא משתמש במושג אחר (אם מותר לי להציע: "שוק דינמי") במקום "שוק משוכלל" (שאני מקווה שברור שהוא לא המושג בו רצית להשתמש)? (בעברית REIT זה קרן נדל"ן. אם המציאו להם שם, ועשו להם סעיף בחוק, אז כנראה שיש כאלה) |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
1. מספר הסוחרים (כלומר כאלו שגם מוכרים וגם קונים) גדול כדי לקרב אותנו לאלוהי ה Ergodicity (ארגוד?). 2. קשה להגדיר מה זה מיעוט, אבל בוא נגיד שחוסר התערבות ממשלתית ישירה במחיר של רוב העסקאות או בהתניית תנאים כאלו שימנעו מיצרנים וסוחרים להיכנס לשוק זו התחלה טובה מאד. 3. כן, שוב, ארגוד גדול. 4. כן. זמן ועלות של תהליך גילוי המחיר. 5. לא יודע מה זה בדיוק דינמי (שאפשר למדל אותו בתור תהליך אקראי עם פרמטרים משתנים בזמן ועירורים שונים מאפס?), אבל כמו שיכולת להבין כבר, בעיני אקסיומת הארגודיות היא החשובה ביותר בקביעה האם נוכל להכניס שוק למועדון ה"כמעט משוכללים" כלומר כזה שההזדמנויות שמוצאים בו הן מסוג תיקון בעיות במשוכללות ולא מסוגים אחרים. אפשר להיכנס לדיון על זה או לכתוב מאמר נפרד על השווקים. 1. די בטוח. 2. אני מקווה שברור שלפי ההגדרה הוויקיפדית, אין שוק משוכלל ואפילו לא שוק שמתקרב אליו ושבכלל אי אפשר לדבר על שוק שיש בו יותר מסחורה אחת בתור משוכלל. זו הגדרה שטובה ביותר למשהו, אבל אני לא בטוח מהו אותו משהו. מוכן לקבל מושג אחר כתחליף ובתנאי שניפטר מהתפיסה כאן כאילו בגלל שדירה מסויימת נמכרת רק פעם בעשר שנים, שוק הנדל"ן הוא לא נזיל, לא סחיר, לא ידיע (זאת מילה זאת?) וכו' ונשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים (יותר מששווקים אחרים נשלטים על ידיהם) שלא מתקנים ברזים. קרן נדל"ן זה יופי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שאין שוק משוכלל לגמרי, אבל לא קשה למצוא שווקים משוכללים בהרבה משוק הנדל"ן. למיטב הבנתי, שוק הנדל"ן יש שלוש בעיות שגורמות לו להראות כאילו הוא "נשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים": 1. כולם צריכים (או חושבים שהם צריכים) גג מעל הראש, מה שהופך את כולנו שחקנים בשוק הנדל"ן. 2. המחיר של המוצר הממוצע בשוק הנדל"ן גבוה בהרבה מיכולת התשלום של בעל משכורת ממוצעת. 3. לבעלות על נדל"ן (ולסוג הבעלות, ולסוג הנדל"ן) יש משמעות תרבותית שגורמת לרוב השחקנים לפעול בצורה לא רציונלית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
3. אם רוב השחקנים מאמינים שגם בעתיד רוב השחקנים יהיו מוכנים לשלם פרמיית בעלות (משיקול אינדוקטיבי גרידא - מה שהיה הוא שיהיה) ושבאופן כללי מחירי הדירות עולים במידה כזו שבעת המכירה יתגלם רווח גם אחרי ההוצאות על ריבית, הרי שהם כן פועלים בצורה רציונלית. כלומר אם מאמינים שהפרמטר "ערך תרבותי של בעלות" משתנה לאט מאד, אם בכלל, הרי שאין סיבה לתאר את האמונה בקביעותו כלא רציונלית גם אם היא מבוססת על תיאוריית הטיפש הגדול יותר וגם אם ברור לכל בר דעת שההעדפה לבעלות על פני שכירות היא לא רציונלית מעיקרה (וגם זו מכלכלת את עצמה - בגלל שההנחה הבסיסית היא ששכירות היא מצב זמני מאד, אין בישראל שוק מפותח של דירות להשכרה לאורך זמן המתוחזקות באופן מקצועי ואין לא רגולציה ולא מערכת ציפיות לגבי אופי מערכת היחסים עם בעלי הבית). 2. מוזר אבל נכון. אני מניח שאם נסתכל אחורה נוכל למצוא איפה יש נקודה בה הציבור הרגיש שהמחירים מתקבלים על הדעת? 1. לכולם (אוקיי, לא כולם אבל אותם אלה שמשחקים בשוק הנדל"ן) גם יש קרנות פנסיה, חיסכון בביטוח לאומי וכו', לכן כולם גם שחקנים בבורסה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |