בתשובה להעלמה עפרונית, 30/06/14 9:40
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634453
הדרך בה נושא עלות הדיור ממוסגר כאן, כמו גם במקומות אחרים באייל, באינספור כתבות אינטרנטיות, בחדשות, בעיתונים ובשיחות רחוב אקראיות היא שגויה מאד, ומובילה להתעסקות בפרטים לא רלוונטים והסקת מסקנות שגויות.

בקצרה (וסליחה על הטון הדידקטי):
(1) הדרך הנכונה לבחון את יוקר הדיור היא דרך מחירי השכירות, ולא באמצעות מחירי הדירות.
(2) מסקנה א': המדד "המשכורות הדרושות לרכישת דירה" הוא גרוע, וכמעט חסר משמעות. מדד אנאלוגי, אך משמעותי, הוא "חלקה היחסי של עלות הדיור מההכנסה נטו".
(3) מסקנה ב': לא נכון לשקלל עלויות משכנתא, שיפוצים ועריכת דין וכו' בעלות הדיור.
(3) מסקנה ג': כל חישובי תקופת החזר למשכנתא, והספירה לאחור עד סיומם הם קצת שגויים, מאד מטעים ובעיקר לא רלוונטים.
הסבר, פירוט ונימוק - בהמשך ההודעה.

מניסיוני, אני מצטרף גם רשימה קצרה של דברים שאני *לא* אומר:
(א) אני לא מביע את דעתי על החוכמה הפיננסית שברכישת דירה. אולי זה מבריק, ואולי זה מטופש. אבל זה בטוח דיון אחר.
(ב) אני לא מביע את דעתי על הפרקטיות שבמגורים בדירה פרטית לעומת שכירות. אולי רכישת דירה היא צורך פסיכולוגי עמוק, ואולי זו "חוכמה" עממית מקושקשת.
(ג) אני לא אומר שום דבר על יוקר המחייה היום, ולא משווה אותו ליוקר המחייה פעם (אני כן אומר - למי שמעוניין להשוות - איך נכון לעשות את זה בהקשר של דיור).

ועכשיו, באריכות:

אמנם כמאמר חז"ל "בית הוא בסך הכל קופסה שגרים בה", אבל מנקודת מבט כלכלית דירה היא נכס פיננסי, הון. היא נמצאת בבעלות של מישהו שיכול להשתמש בה להפקת תזרים מזומנים (למשל - אבל לא רק - על ידי השכרתה), ולפחות מתודולוגית חשוב להפריד בין השימוש בה (מגורים) לבין ההשקעה בה (רכישה). הסיבות לכך רבות: כנכס היא נמדדת ביחס לאפיקי השקעה אחרים, מגלמת מרכיבים ספקולטיביים, נושאת סיכונים ספיציפיים הקשורים במבנה ובסביבה הגיאוגרפית וכו'. כ-"קופסה שגרים בה" היא מוצר צריכה מן-המניין שמחירו נקבע על סמך הביקוש וההיצע של דירות דומות באותו אזור. אנליטית, מדובר בדברים שונים לגמרי.

כמובן ששני האספקטים אינם בלתי תלויים, בלשון המעטה: קודם כל כי כמובן התשואה על הנכס נגזרת משווי השימוש בו בשוק הדירות השכורות, ושנית כי נהוג לרכוש דירות לשימוש עצמי. זו נקודה שכנראה מוסיפה הרבה בלבול מיותר, אבל בשורה התחתונה: נאמר שאדם רוכש לעצמו דירה - נאמר בלי משכנתא, ואולי אפילו לא רוכש אלא יורש. אם כך - הוא לא משלם כלום (לא שכירות, לא החזרי משכנתא) ולכן עלות המגורים שלו היא 0, נכון?

לא נכון! במקביל לכך שהוא לא משלם כלום, הוא מפסיד את דמי-השכירות שהיה מקבל אילו הוא היה משכיר את הדירה שבבעלותו. במילים אחרות: במקום שהנכס שלו יניב לו (נגיד) 4% בשנה, הוא מניב לו 0% בשנה. כלומר עלות המגורים שלו היא בהחלט לא אפס, אלא בדיוק דמי השכירות אותם הוא מפסיד מאי-השכרת הדירה. לכל אדם, בכל ימי חייו, יש מרכיב של עלות-מגורים בהוצאותיו (וקו המחשבה הנפוץ, ברוח "אחרי 25 שנים של משכנתא, המגורים הם חינם", הוא שגוי מיסודו).

כדי להפוך את הנקודה המעט אבסטרקטית הזו לקונקרטית ולהשתכנע בנכנותה, אפשר להעזר בניסויים המחשבתיחפ הפשוטים הבאים: אם זרובבל, שבבעלותו דירת 5 חדרים בתל-אביב, ישכיר אותה ב-‏8,000 ש"ח לחודש, ויעבור לגור בשכירות בדירת 3 חדרים בטבריה בדמי שכירות חודשיים של 2,000 ש"ח - לפתע תתווסף לו הכנסה פנויה חודשית של 6,000 ש"ח. מאיפה הם הגיעו? התשובה היא כמובן שהוא גרע אותם מהוצאות הדיור שלו. ונדמיין בביקום חלופי, פתחו דאנס-באר מרעיש ממול הבניין, והערייה (משום מה) הקימה בריכת ביוב פתוחה בשכנות לו. זרובבל לא יכול לסבול זאת, משכיר את דירתו ב-‏6,000 ש"ח לחודש ועובר לדירה זהה לחלוטין (אך ללא המפגעים) באותה שכונה, אותה הוא שוכר כאמור תמורת 8,000 ש"ח לחודש. דבר לא השתנה באיכות הדיור שלו, אבל פתאום מהכנסתו החודשית הפנויה נגרעו 2,000 ש"ח. כיצד? מן הסתם: ערכו של הנכס שהוא רכש צנח, וכעת התשואה המתקבלת ממנו קטנה יותר.

מסתבר שלכולם, כל הזמן, יש הוצאות דיור, ולכל בעלי הדירות, כל הזמן, נושאים בסיכון כמחזיקים בנכס (בפרט: הדברים נכונים גם למי שגר בדירה בבעלותו). כמובטח, ישנן סיבות טובה מאד להפרדה המתדולוגית המדוברת (וישנן גם עוד סיבות: ההפרדה משחקת תפקיד חשוב כאשר עוסקים בזיהוי בועות בשוק הדיור, וכאשר בוחנים מדיניות ציבורית שמטרתה להשפיע על יוקר הדיור). בהקשר הנוכחי, כאשר מושא הבחינה היא עלויות הדיור, אי הפרדה כזו עלולה להוביל לתוצאות שגויות מכמה סיבות. דוגמא פשוטה אחת: גם ללא בועות למינהן, עליה במחירי הדירות יכולה להיות מונעת מספקולציה של משקיעים לגבי עליה עתידית בשווי הנכס (כי אולי הם צופים מחסור עתידי בדירות ביחס לגידול הצפוי באוכלוסיה) וזאת בזמן שכרגע יחסי ההיצע והביקוש של דירות למגורים שומרים על עלויות דיור (=מחירי שכירות) קבועות, ואולי אפילו במקביל לירידה בעלויות הדיור (כי, אולי, הממשלה החלה לבנות בקצב גבוה יותר - אפילו אם לא גבוה מספיק - כדי לדביק את הגידול הצפוי באוכלוסיה, וכרגע חלה עלייה בהיצע ללא עליה בביקוש, כי הצעירים שעתידים לייצר את הביקוש הצפוי עדיין גרים עם הוריהם). בפרק זמן קצר, אין קשר הכרחי בין מחירי הדיור לבין מחירי הדירות.

ובמיוחד, זה לא ממש מעניין אם סבא-רבא שלי רכש דירה מכובדת בעודו עובד כסנדלר, וסיים את המשכנתא עליה ב-‏10 שנים. אם למשל באופן טיפוסי הוצאות הדיור אז היו 40% מהשכר, והיום הם 30% מהשכר, המצב השתפר מהבחינה הזו - גם אם הדירות יקרות יותר, והרבה יותר קשה לקבל משכנתא (אני לא אומר שזה המצב. כל ההודעה הזו היא מתודולוגית בלבד).
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634461
מי שסיים לשלם את המשכנתא על הדירה שלו ב-‏2007, וגר באותה דירה מאז, מפסיד לשיטתך 4% בשנה, שזה אומר כשלושים אחוז במסתבר.
דא עקא, שהערך של הדירה שלו עלה ב-‏100% מאז‏1, ולכן לא רק שעלות המגורים שלו היא לא גדולה מ-‏0 כמו שאתה טוען - עלות המגורים שלו היא שלילית, ואפילו שלילית חזקה.
נראה לי שבנתון הזה, שהוא כמובן לא זניח כלל וכלל, לא התחשבת בניתוח שלך.

כמו-כן, למי שקנה דירה וישלם משכנתא כל חייו‏2, עלות הדיור הרלבנטית היא המשכנתא שהוא משלם - שתלויה במחיר הדירה שהוא קנה, ולא במחירי השכירות.

1 הרבה (הרבה) יותר מכל השקעה מקבילה שהיה עושה בבורסה באותו פרק זמן.
2 למשל נורמן, ילד הירח :)
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634463
נו, ברצינות: אם זה לא מעניין אותך, דלג. אם זה כן מעניין אותך, השקע איזו שניה וחצי בניסיון להבין את מה שכתוב לפני שאתה מגיב.

בפסקה הראשונה אתה מתייחס בדיוק למרכיב הספקולטיבי המגולם בתמחור דירות כנכס פיננסי. דיברתי עליו בהתחלה ועליו נשענו הדוגמאות שלי בסוף. אז אתה פחות או יותר מצטט את אחד הנימוקים המרכזיים שלי בניתוח שמצדיק את ההפרדה בין הקונספט "דירה כנכס פיננסי" להקונספט "עלות הדיור", טוען שלא התחשבתי בו, ולבסוף מבין את המשמעות שלו בדיוק הפוך ומציג אותו כסתירה...

לגבי האם השקעה בנדל"ן היא השקעה נבונה או לא - כאמור, אני מעוניין להמנע מהדיון הזה (וגם זאת כתבתי זאת במפורש).

גם ההערה האחרונה שלך מעידה שלא ממש קראת את מה שכתבתי. זה פשוט לא נכון, והדבר מוסבר, מפורט ומודגם בתגובה הקודמת. עלות הדיור היא בדיוק מחיר השכירות שמפסיד רוכש הדירה מעצם מגוריו בנכס ("משכיר את הדירה לעצמו"). עלות המשכנתא היא מסיפור אחר, והיא עלות ההשקעה הממונפת בנכס פיננסי. להזכירך, אפשר גם לרכוש דירה ללא מינוף, ואפשר לרכוש באופן ממונף גם נכסים אחרים. אלה סוגיות סטנדרטיות במימון השקעות, והן לא קשורות לניסיון לאמוד את עלות המגורים במסגרת יוקר המחיה.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634465
למרות כל מה שאתה אומר, עדיין יש קורלציה לא רעה (גם אם לא מושלמת) בין מחירי הדירות למחירי השכירות, שזהים בניסוח שלך (אם הבנתי אותו) לעלות הדיור.

בעשור האחרון מחירי הדירות במרכז הארץ עלו בכ-‏80%, ומחירי השכירות עלו באופן דומה (אולי קצת פחות, אבל דומה בקירוב ראשון).

אי לכך, יש קורלציה בין מחירי הדירות ל'עלות הדיור', ואזי רוב הטיעונים לאורך הפתיל הזה שמקטרים על מחירי הדירות הם מוצדקים, גם אם לפי שיטתך המלומדת הם היו אמורים לקטר על 'עלות הדיור' ולא על מחירי הדירות. בקיצור, השיעור המושקע שלך בכלכלה, מעבר לתועלת הלימודית שלו, תרם לנושא הדיון שינוי סמנטי ולא עקרוני.

כמובן שלו הקורלציה הזאת היתה נשברת באופן מובהק, זה היה באמת טיעון חזק ומשמעותי יותר.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634467
הקורלציה לא יכולה להשבר בגלל שהיא נובעת מחוקי ההצע והביקוש. אם מחירי הדירות יעלו מהר יותר (או ירדו לאט יותר) ממחירי השכירות אז שוכרי דירה ימהרו פחות לרכוש דירות, והביקוש לרכישת דירה יאד, וקצב עליית המחיר יירד בהתאם, וההפך. התועלת של עומר לדיון היא שהוא הביא הגדרה מנומקת, יפה ופשוטה, שברגע שמסכימים עליה אפשר לבדוק את העובדות. הוא מראש הבהיר שהוא לא נכנס לדיון עצמו. במקום להתחשב בעשרות פקטורים, חלקם לא רלוונטים לכל השוק, חלקם לא מוגדרים היטב ולא קל להבין כמה ואיך יש להתחשב בכולם.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634469
על זה אנחנו לגמרי מסכימים (הקורלציה לא יכולה וגו').
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634470
(א) אני לא מסכים. ברור שיש קשר - אבל מדובר כאן בקשר בין שתי סדרות עתיות, ובהקשר הזה המושג האינטואטיבי של "קורלציה" הוא חמקמק. כפי שניסיתי להדגים בפסקה הלפני-אחרונה שלי, אפילו במודל הכי נאיבי בו מחירי השכירות מסבירים לחלוטין את מחירי הדירות, יתכן שאם נבחר בפרק זמן מסויים אוסף של זוגות סדורים של דגימות מהצורה <אומד מחירי השכירות עכשיו, אומר מחירי דירות עכשיו> - נקבל קורלציה שלילית (במובן של פירסון). וזה גם קורה פועל.

(ב) המודל לעיל בהחלט ראוי לתואר "נאיבי". ישנם גורמים רבים שמשפיעים רק על מחירי השכירות, או רק על מחירי הדירות, או משפיעים באופן שונה ועם אפקטים טמפורליים אחרים על כל אחת משתי הסדרות (למשל: ציפיה לעליה עתידית בביקוש (דמוגרפיה) בלי עליה מקבילה בהיצע (ועדות תכנון וכו') עשויה להעלות היום את מחירי הדירות, מבלי להשפיע על תנאי ההיצע והביקוש הבסיסים שמכתיבים את מחירי השכירות היום. דוגמאות נוספות לגורמים המשפיעים באופן א-סימטרי הם זמינותם של הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות בשוק, הריבית במשק, שינויים ברגולציה על מעניקי משכנתאות או על משכירי הדירות, מדיניות המיסוי, תנודתיות בשוק העבודה בפריפרייה ועוד, ועוד ועוד). אם אתה רוצה למדוד את עלות המגורים - אז תמדוד את עלות המגורים, ולא משהו אחד שנמצא באינטרקציה עם עוד שלושת אלפים פקטורים לא רלוונטים.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634471
הקשר הלא בדיוק ישר בין מחירי מוצר ההון המכונה דירה לבין מחירי הדיור הזכיר לי את הבועה המתפתחת בקרקעות חקלאיות.
ולמה אני אומר בועה?
כי הסימן הברור ביותר של בועה הוא שהחלטת ההשקעה במוצר הבועתי מתקבלת לא על סמך ערך ריאלי כלשהו שמיוחס לו (יום אחד הקרקעות האלה יופשרו לבניה) אלא אך ורק על סמך התחזית הספקולטיבית לעליה במחירו, שנשענת רובה ככולה על העליה הקודמת במחירו. קראתי שמשווקים עכשיו קרקעות חקלאיות לא עם חזון להפשרה עתידית אלא תוך הסתמכות על העליה במחירן בשנה האחרונה (תראה כמה הרוויח זה שקנה לפני חצי שנה) ומתוך ציפיה שכל כולה ספקולטיבית - תקנה עכשיו ותמכור עוד מעט ברווח לפראיר הבא בתור.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634476
(ב) משהו חומק ממני כאן. נניח כמו שאתה אומר, שיש גורמים שמשפיעים *רק* על מחירי השכירות.
ונניח שבחודש אוגוסט 2014 אותם גורמים העלו את מחירי השכירות ב-‏10%.
עד כמה שאני מבין, מאחר ועבור מי שרוצה לגור בדירה, שתי האופציות היחידות הן או לשכור או לקנות, ברגע שאחת האופציות התייקרה משמעותית, זה יגרום לחלק מהאנשים שרצו לשכור דירה באוגוסט לשקול את צעדיהם בשנית, וכתוצאה מכך להחליט דוקא לקנות דירה. מה שכמובן יגדיל את הביקוש לדירות (למכירה, לא להשכרה) ויעלה גם את מחירי הדירות.

רוצה לומר (בקיצור) - מחירי השכירות ומחירי הדירות משפיעים זה על זה באופן ישיר. זאת לא איזה קורלציה סטטיסטית רנדומלית - יש פה קשר סיבתי שמביא לכך שעלייה של אחד מהם גוררת עלייה של השני, ולהיפך.

אז גם אם יש גורמים חיצוניים שמשפיעים רק על אחד מהם - הסיבתיות הנ"ל תגרור את השני.
ברור שיש גורמים שגורמים (הה) לקורלציה הזאת להיות לא מושלמת - הדוגמה הכי קלה שעולה בדעתי היא הריבית במשק, שמשפיעה על הרווח שלך מהשקעה חסרת סיכון מקבילה (להשקעה בדירה - וכאן אני הולך עם הקו שלך לפיו הרווח הפיננסי מדירה הוא רק עקב השכרה, לא עקב עליית ערך).

אבל אלה אפקטים מסדר שני. בסדר ראשון, כשמחירי השכירות עולים - מחירי הדירות יעלו *בגלל* שמחירי השכירות עלו, לא בגלל גורמים חיצוניים כאלה ואחרים.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634487
ל''ערך הדירה'' אין ערך אלא אם זו דירה שנייה, שאפשר למכור ולהרוויח ממנה. את הדירה היחידה שלך, במיוחד כזו שערכה עלה, אתה לא מוכר, אלא אם אתה נאלץ לעשות זאת (או מחליט לעבור לדירה יותר זולה. מבחינה זו גם כן אין יתרון לדירה שערכה עלה, כי גם ערך הדירות הזולות עלה לא מעט בתקופה הרותחת האמורה).
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634488
בגדול אני נוטה להסכים איתך, עם הסתייגויות קלות:

א. 'ערך הדירה' היחידה שלך אינו זניח, למשל בשיקול האם לקנות אותה או לא. ההשוואה במקרה זה היא מול מי שלא קנה (והשקיע את כספו בבורסה למשל, תוך תשלום שכירות). במקרה שערך הדירות עלה בתקופה הרותחת, את שיש לך דירה מצבך הרבה יותר טוב משל חברתך שלא קנתה דירה לפני עשר שנים. בכמה יותר טוב? בכמה שעלה "ערך הדירה" שלך באותן עשר שנים (פחות הרווח מהשקעות אלטרנטיביות כאמור).

ב. נכון שבמכירה וקנייה גב אל גב של דירות, עליית הערך הכללית מתקזזת (במקרה ומחיר הדירות דומה). אבל במקרה ואת מוכנה לעבור לשכירות לתקופה קצרה, עד יעבור זעם, ובינתיים למכור את הדירה הרותחת שלך ב-‏3 מיליון שקלים (ואז לקנות שוב כשהשוק מצטנן, או לשים את הכסף בבנק, או וואטאבר), יכול להיות שמצבך יותר טוב מאשר היה לו היית מוכרת את הדירה הפושרת שלך במיליון וחצי שקלים.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634490
א. נדמה לי שבפועל מצבי יותר טוב מחברתי שלא קנתה דירה לפני עשר שנים לא בעלית ערך הדירה פחות הרווח מהשקעות אלטרנטיביות אלא בהפרש בין תשלום המשכנתא שנותר קבוע‏1 לבין עליית שכר הדירה. עליית ערך הדירה הופכת למשמעותית אם אני צריכה את הכסף לצורך מטרה שאינה מגורים.

1 או ירד, בהתאם למסלול המשכנתא הרלוונטי, ירידת הריבית וכו'.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634493
א. הנחתי לצורך הענין שסיימת כבר את המשכנתא.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634505
את מתארת בדיוק את עליית ערך הדירה לעומת השקעות אלטרנטיביות.

לעליית שכר הדירה יש שני מובנים: (1) תוספת לעלות המגורים. (2) עלייה בערך הנכס. מצבך כבעלת דירה (אולי) טוב יותר מחברתך מכיוון שתיק ההשקעות שלך מגדר לחלוטין את החשיפה לעלות הדיור שלך, וההעלייה בהכנסה החודשית שאת מפיקה ממנו מקזזת בדיוק את העליה החודשית בהוצאות.

תשלומי המשכנתא, כך נראה, מבלבלים. כשאת חושבת על זה, דמייני שכבר סייימת עם המשכנתא והדירה בבעלותך המלאה. עכשיו:
(א) עלות הדיור שלך היא השכירות שאת מפסידה על אי השכרה. קחי את זה בחשבון כשאת מנסה לאמוד את יוקר המחייה שלך.
(ב) שווי השוק של הדירה נכלל במסגרת החסכונות שלך. אותו - אם תרצי - את יכולה להשוות לחסכונות חבריך שבמקום לרכוש דירה, לקחו את אותה השקעה (=הון עצמי + עלות המשכנתא), והפנו אותה לאפיקים אחרים.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634530
רגע רגע, אז עלות הדיור של מי שאין לו דירה היא שכר הדירה שלו, פלוס שכר הדירה שהיה יכול להרוויח מהדירה שאין לו?
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634534
ברור. פלוס התשואה מתיק המניות שהוא לא קנה.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634547
רק כדאי להבהיר לעצמי את דבריך באופן טוב יותר (אני חייב לומר שאתה כותב ומתבטא בצורה נהדרת):

מדוע אי השכרת דירה שבבעלותי נחשבת בעינך כחלק מה״עלות״?

למיטב הבנתי, עלות הינה הוצאה שהוצאה ביצור. או בהקשר שלנו, כסף ששולם לשכירת הנכס.

הפסד פוטנציאלי (להבדיל מהפסד אמיתי) של הכנסות, הוא בדיוק כזה.

נניח שאני חברת ״מגורים בישראל בע״מ״ (ובואו לא ניכנס לכל מיני הבטי מיסוי). יש לי נכס יחיד - דירה. העלות שלי בנוגע לדירה היא המשכנתא החודשית פלוס מיסי עיריה שונים והוצאות תחזוקה. ההכנסה הפוטנציאלית שהייתה יכולה להיות לי אם הייתי משכיר אותה - אינה נרשמת בכלל בספרים. הרי אין לה ביטוי חשבונאי. אין דבר כזה ״הפסד פוטנציאלי״ או רכיב ״עלות פוטנציאלית״.

כלומר, להבנתי, ואנא תקן אותי אם אני טועה, הנחת היסוד שלך לפיה אי השכרת הנכס מצטרפת לעלות בפועל, הינה לא נכונה. היא יכולה להשפיע על גובה ההכנסה הכוללת שלי ובסופו של דבר על שורת הרווח, אבל לא מצד העלות.

אבל, אם למדתי משהו, שבחשבונאות כמו בחשבונאות, בדומה לאומנות כמו באומנות, אין דבר כזה שאין דבר כזה...
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634584
קודם כל, תודה :)

לא טענתי שאי השכרת נכס מצטרפת לעלות בפועל, ולא זהיתי בין הפסד פוטנציאלי לעלות. הצעתי, מתודולוגית, להתייחס לדירה בבעלותך, בה אתה גר, כאילו היא מושכרת בפועל. לכן מצד אחד הנכס נמצא ביוטליזציה מלאה ומייצר תזרים מזומנים חיובי של הכנסות מדמי שכירות (בדיוק ההפך מהפסד פוטנציאלי), אבל מצד שני העלות הריאלית של השימוש בנכס מצטרפת להוצאות השוטפות (אתה עושה שימוש בדירה, וזה כרוך בעלות). מכיוון שבמקרה הנדון הנכס שבבעלותך והדירה בה אתה משתמש הם אותו הדבר, ההכנסות מדמי השכירות מהצד הראשון ועלות השימוש מהצד השני מתקזזים בדיוק.

אני חושב שדקדנות חשבונאית ופורמוליסטיקה פיננסית אינם העיקר בנושא זה. ההפרדה בין נכסים למגורים נועדה לשרת את אמידת רכיב הוצאות הדיור במסגרת יוקר המחייה, ולאפשר להשוותו למקומות ולזמנים אחרים (בלעדיה - כפי שניסיתי להדגים - קל להגיע למסקנות שגויות). אבל אם בכל להדרש לניסוי המחשבתי שלך, נאמר שחברת "מגורים בישראל בע"מ" עוסקת בהשכרת נכסים, ומשרדיה ממוקמים במבנה הנמצא בבעלותה . סביר, אם כך, מבחינה מאזנית לראות את ערך המבנה כשייך לצד הנכסים שלה, את ההלוואה ששימשה למימונו כחלק מההתחיבויותיה, ומנקודת מבט תזרימית לראות את דמי השכירות מהמבנה פעם אחת בצד ההוצאות התפעוליות, ופעם נוספת בצד ההכנסות. אבל מערך השיקולים שמכתיב מבנה דוחות חשבונאיים זה סיפור אחר.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634589
תודה!
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634711
באמת טיעון יפה, תודה. אבל בשלב הזה לא יכולתי שלא להיזכר במיילו מיינדרביינדר ושרשרשת הערך של הביצה, עם שלב המפתח שבו הוא מוכר את הביצים לעצמו וקונה אותן מעצמו ומרוויח פעמיים.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634491
א. לא השוויתי בין 1 דירה ל-‏0 דירה (ברור שמי שיש לו נמצא במצב עדיף על מי שאין לו), אלא בין 1 דירה ל-‏2 דירות (מה שהופך את הדירה מ"נכס" ל"נכס מניב").

ב. במצב של היום, ובכלל, דירה היא ביטחון‏1 לטווח הארוך מאוד. לעומת הר של מזומנים שנותן ביטחון לטווח קצר. למכור נדל"ן שערכו עולה בקצב מסחרר, כדי להחזיק פיקדון בבנק בריבית כמעט אפס, לא נשמע לי צעד נבון כלכלית.

1 זה לא המקום להזכיר לי שאזורנו מועד לרעידות אדמה. אני יודעת.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634494
ב. ברור שזה לא צעד נבון. אבל זה בדיוק מה שנותן משמעות ל'ערך הדירה' ועלייתו (או ירידתו), גם כשאת מתגוררת בה.

1 אני תוהה אגב עד כמה זה נכון. לדעתי מאז קום המדינה לא היתה ולו רעידת אדמה אחת שגרמה לנזק משמעותי, קל וחומר לירידת ערך הדיור (ואשמח לנתונים אחרים אם יש למישהו). יתירה מזו, דומני שבמקרה כזה יש (תהיה) התחייבות ביטוחית (או ממשלתית) לפיצוי הולם לבעלי הדירות שאיבדו את רכושם.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634497
ב. לא בטוחה שאני מבינה. נניח שאני גרה בדירה ללא משכנתא. לפני 10 שנים יכלתי למכור אותה במיליון ש"ח. היום אני יכולה למכור אותה במיליון וחצי ובעוד חמש שנים במיליון מאתיים. בהנחה שאמשיך לגור בה (ולצורך העניין, לא אמשכן אותה עבור צרכים אחרים), איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש?
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634499
נראה לי שזאת כבר שאלה יותר עדינה שנוגעת בהנחות/הגדרות יותר בסיסיות. אני לא בטוח מה התשובה הנכונה, אבל כדי להתחיל כיוון כלשהוא אני אשאל שאלה אנלוגית, אולי מהתשובה אליה נוכל להתקדם (או למצוא את התשובה לשאלה שלך):

ב1. נניח שיש לי כסף בבנק. לפני עשר שנים היו לי מיליון ש"ח, היום יש לי מיליון וחצי ובעוד חמש שנים יהיו לי מיליון מאתיים‏1.
איך מצבי היום טוב יותר בפועל ממצבי לפני עשר שנים או בעוד חמש?

1 לצורך הענין הוא מושקע במניות שעולות וגם יורדות, וואטאבר.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634502
אני מניחה שאתה מתכוון ל"כסף בחסכון" ולא ל"כסף בבנק", נכון?

על פניו, באמת אין הבדל משעמעותי בין כסף שמושקע (בנכס פיזי או חשבונאי) כל עוד לא פודים אותו. ההבדל בין כסף שמושקע במניות ואג"חים וכו' לבין כסף שמושקע במרצפות, הוא שאת הדירה אי אפשר "לחלק". אני לא יכולה למכור חדר בחצי מליון ולהמשיך לגור בשלושה חדרים אחרים.‏1 אני כן יכולה למכור אג"חים בשווי של חצי מיליון ולהשתמש בהם לצרכים אחרים (קניית מניות, ניתוח דחוף בחו"ל, מתנה לבתי ההיפוטתית כדי שיהיה לה הון ראשוני לקנות דירת מגורים לעצמה).

1 אני יכולה להשכיר חדר אחד מתוך הארבעה לדייר משנה, אבל לעניין כזה יש השלכה ישירה על איכות החיים שלי להבדיל משינוי אפיקי השקעה דרך הבנק, אז נזנח את המסלול הזה שסובל מארומת שנות צנע חזקה.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634506
הבנת אותי היטב‏1.
העניין הוא שהן כסף בבנק והן כסף ב'קירות' מהווים 'פוטנציאל' למימוש או לרווחים, אבל כל עוד לא עושים איתם כלום, אין להם משמעות באותה מידה. והפוטנציאל הוא מה שנותן להם משמעות.

זה שאת לא רוצה להשכיר חדר, או למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר בעת הצורך, רק אומר שמבחינתך ההשקעה בדירה היא פחות נזילה - ולזה אני מסכים בהחלט. אבל זה לא הופך אותה ל'בלתי נזילה' לחלוטין. היא מהווה פוטנציאל למימוש, רק באופן קצת פחות נוח.
ברור שלעבור דירה זה כאב ראש נוראי, אבל בהסתכלות הכלכלית, זאת פעולה לגיטימית למימוש הכסף שמושקע לך במרצפות.

וכש(מישהו היפותטי לחלוטין, חס וחלילה) יצטרך ניתוח דחוף בחו"ל שעולה מיליון שקל, המצב שלו אם הדירה שלו שווה שני מיליון שקל יהיה שונה מאד מהמצב שלו אם הדירה שלו שווה חצי מיליון שקל.

1 עם זה שבשוק של היום אני כבר לא מבין מה ההבדל בין 'כסף בחיסכון' ל'כסף בבנק' - המינוח של 'חיסכון' ש'נשבר' כשפודים אותו מול כסף 'נזיל' בבנק נשמע לי ארכאי וחסר רלוונטיות לשוק ההון המודרני של היום. את יכולה לקנות תעודת סל אג"חית, לקרוא לה 'חיסכון', ולא להוציא את הכסף עד הפנסיה, או עד שתקרה קטסטרופה שתצדיק את הוצאת הכסף. וזה בלי 'לשבור' שום דבר.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634509
לא אמרתי שהשקעה בדירה היא בלתי נזילה אלא שהיא הרבה פחות נזילה. כל כך הרבה פחות נזילה, שבפועל פוטנציאל המימוש שלה יתבטא במקרים חריגים וקיצוניים הרבה יותר מאשר פדיון קרן כזו או אחרת. זה קשור גם בחסמים בירוקרטים - ההחלטה לפדות קרן או למכור אג"ח דורשת ממני טלפון לבנק, מקסימום חתימה על כמה מסמכים. מכירת דירת מגורים דורשת חיפוש פתרון מגורים חלופי, מציאת קונה, תשלום מסים שנגזרים מכך (ככל שישנם), ניהול מסמכולוגיה מול העיריה הרלוונטית והטאבו, שכירת עו"ד וכו'. את כל אלה צריך להוסיף על כך שאי אפשר למכור מרצפת או רבע חדר. מכירת דירת מגורים (כמו מכירת רוב הנכסים הפיזים) משמעה הכל או כלום.
אם יש לי דירה ששווה היום מיליון וחצי ולך יש חשבון בנק ששוכבים בו מליון וחצי שקלים, ושנינו רוצים 50,000 ש"ח כדי לקנות אוטו. אתה יכול למכור אג"חים בלי לשבור יותר מדי את הראש בשאלות לטווח רחוק, כי עדיין ישארו לך 145,000 ש"ח. נראה לך סביר שאמכור את הדירה שלי בעבור מכונית ו145,000 ש"ח בבנק? לא. יותר סביר לקחת הלוואה או לוותר על הקנייה. ולמה? בדיוק כי לא מדובר בשאלה שהשיקולים לה הם טהורים כלכלית.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634510
אני מסכים עם כל מילה.

נדמה לי אגב שאי אז, בדיוק כדי להתמודד עם בעיית האוטו שלך, היתה איזו פרוצדורה של למשכן חלק מהדירה, כערבות להלוואה שתקבלי מהבנק בעבור רכישת האוטו שלך. שאז ההבדל בינך לביני (על פי הדוגמה שלך, לא משהו אישי) הוא שאת אמורה לשלם גם את הריבית על ההלוואה‏1. אמנם הבדל, אבל שולי יחסית למחיר האוטו. אני בכלל לא בטוח שהיום הפרוצדורה הזאת עדיין רלבנטית, אולי כן.

1 ואני מצד שני מפסיד את הריבית על הכסף בבנק, כי הוצאתי את כולו עבור האוטו.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634512
זה הכל מאד תיאורטי בנקודת הזמן הזו שלי בחיים, אז אני לא מדברת מנסיון אבל מניחה שאפשר לקבל הלוואה בתנאים נוחים אם אפשר להציב את הדירה כערובה להלוואה. כמובן, במקרה של הלוואה בגובה 50,000 או 100,000 שקל, אני בספק אם יש הבדל אם שווי השוק של הדירה שלך הוא מיליון או מיליון וחצי, כך ששוב - מבחינה אישית, בפועל, עליית ערך הדירה ממליון למליון וחצי נותר על הנייר בלבד (להבדיל מעליית שווי האג"חים שלך שיותר רלוונטי לך בחיי היום יום).
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634513
נכון.
(רק שעליית האג''חים שלי רחוקה מאד מהחמישים אחוז שעשית על הדירה שלך, סניפ סניפ...)
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634498
ההשוואה לא צריכה להיות בין בית לפק''ם. מי שיש לו מספיק כסף וזמן יכול להשקיע אותו במקומות קצת יותר רווחיים ובטוחים (מניות, הלוואת, מטבע חוץ, נדל''ן בחו''ל, אגרות חוב, ביטוחים...). לא נשמע לי נבון כלכלית להשקיע את כל הפנסיה שלך בנדל''ן.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634477
שתי תהיות נוספות שעלו לי בהמשך לתגובה שלך:

הראשונה - והעיקרית ביניהן - היא שאצלי המקור ל"בית הוא בסך הכל קופסה שגרים בה" הוא פרפר נחמד, ולא חז"ל! (ה-חית אולי מתאימה, אבל למה ז"ל?)

השנייה והשולית - אתה כתבת "במקום שהנכס שלו יניב לו (נגיד) 4% בשנה, הוא מניב לו 0% בשנה. כלומר עלות המגורים שלו היא בהחלט לא אפס, אלא בדיוק דמי השכירות אותם הוא מפסיד מאי-השכרת הדירה. לכל אדם, בכל ימי חייו, יש מרכיב של עלות-מגורים בהוצאותיו (וקו המחשבה הנפוץ, ברוח "אחרי 25 שנים של משכנתא, המגורים הם חינם", הוא שגוי מיסודו)."

אני מכיר טיעון עם תוצאה דומה אבל מכיוון אחר - לו הכסף של הדירה היה יושב בבנק, הוא היה עושה את אותם 4% בשנה בהשקעה חסרת סיכון‏1, ולכן על הנייר המגורים בדירה שערכה יציב‏2 העלות שלהם היא הפסד רווח הריבית על ערך הדירה בכל שנה.
זה נכון בעיניך? איך זה מסתדר (כלומר - נוגד/מקביל/משלים) עם הטיעון שלך?

1 קצת קשה נקודתית בימינו, אבל לאורך השנים זה בד"כ היה נכון.
2 ושוב אני מיישר קו עם ההנחות שלך כמו שאני מבין אותן.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634501
אכן, כיוונתי לאדמו"ר דודו זר. אני זוכרו לברכה בעודו חיים.

אין (ואיך יהיה?) וויכוח שישנם קשרים סיבתיים בין שוק השכירות למחירי הדירות, ולא מדובר באיזושהי סטטיסטיקה רנדומלית. נהפוכו: בעוד שאפשר להיות בטוחים למדי בקיומם של לא מעט מנגנונים ספציפיים שקושרים בין שני הדברים, קשה הרבה יותר להבין (כלומר, למדל) את הקשרים האלה באופן מדוייק, והם משתנים אחד ביחס לשני באופן לא טריוואלי. לא מדובר באפקטים מסדר שני: שינויים בגורמים שאינם מחירי השכירות יכולים להיות דומיננטים בשינויים במחירי הדירות. שוב אפנה לדוגמא סיפורית במקום הסבר אנליטי: אם מחירי השכירות עולים באופן צפוי, כך שמחירי הדירות הנוכחיים כבר מגלמים את העלייה הזו - מחירי הדירות לא יעלו. אם במקביל, המשק נכנס לתקופת צמיחה מרשימה ומבטיחה כך שהבורסה הופכת להיות אטרקטיבית יותר, מחירי הדירות עוד ירדו במקביל לעלייה במחירי השכירות. יוקר המחייה עלה, ואתה מודד ירידה.

למרבה המזל אפשר למדוד ישירות את מחירי השכירות, שהם אומדן מצויין לעלות הדיור - במקום למדוד את מחירי הדירות, שלא אומרים דבר לכשעצמם.

בגדול, אני חושב שהסיפא שלך נכונה. אבל שוב אתה בוחן כאן אפיקי השקעה אלטרנטיביים (רכישת דירה מול תכנית חיסכון) ולא עוסק ביוקר המחייה. מנקודת מבט אישית, כל סט השיקולים שאתה מתאר לא משתנה אם הדירה המועמדת לרכישה היא הדירה השביעית שאתה רוכש בזמן שאתה גר באוהל.
מאין באה השחיתות ולאן היא הולכת? 634504
טוב ויפה, רק שעניין מדידת מחירי השכירות מטריד אותי מאספקט אחר. מאחר וכיום זהו הפרמטר שקובע את עלות הדיור במדד המחירים לצרכן הרשמי של מדינת ישראל‏1, והפרמטר הזה מוקטן באופן ישיר כשהריבית במשק נמוכה‏2, זאת שיטה מצוינת להקטין את מדד המחירים לצרכן ולטאטא מתחת לשטיח את העלייה במחירי הדיור.
אני מבין להטיעון העיקרי שלך כבר לפני כמה תגובות היה שזה מוצדק לחלוטין, אבל יש לי הרגשה שעם כל הרציונליזציות, בסוף זה משמש את הממשלה כעוד כלי לאי-התמודדות עם עליית יוקר המחייה. וזה מעבר לכלי של הריבית הנמוכה עצמו, שמהווה דה-פקטו מס מאד משמעותי על החסכונות והפנסיות של כולנו.

1 ולדעתי זה התחיל לפני כעשור פלוס, מסיבה נקודתית אחרת: כדי למנוע מתנודות שערי דולר חדות להשפיע יותר מדי על המדד הנ"ל, אז כשמחירי הדירות היו צמודים לדולר.
2 מסיבות שפורטו או נרמזו כאן, אני אדלג על זה.
כסף כסף תרדוף 634479
המחלוקת העיקרית ביננו היא אכן השאלה איך בוחנים את המשמעות של רכישת דירת מגורים. ציינתי באחת התגובות הקודמות שלי שבישראל אין שוק לשכירות ארוכת טווח, ולדעתי זה לא פרמטר שאפשר לפטור כחסר רלוונטיות.

אני מסכימה איתך שמדד "המשכורות הדרושות לרכישת דירה" הוא גרוע, ולו בגלל שמצד אחד הוא מתעלם מכך שהמשכורת לא נחסכת כולה אלא משמשת לצרכים שוטפים, ומצד שני - מתעלם מכך שכסף שנחסך אמור להגדיל את ערכו ולא לנמנם בצד בחוסר מעש.
כסף כסף תרדוף 634503
אני מסכים שזה פרמטר מעניין, אבל המשקל שלו בהערכת יוקר המחייה נמוך. בסך הכל אם המצב היה כזה בו דמי השכירות הם נמוכים ביחס להכנסות - היה די בכך כדי לקבוע שעלות הדיור נמוכה (גם אם כל החוזים היו על בסיס שנתי בלבד). יש לך - אגב - מידע לגבי שכירות ארוכת טווח בישראל? בחיפוש זריז בגוגל לא מצאתי נתונים. מנסיוני האנקדוטלי (גם כשוכר ומאז ומעולם, ובשנים האחרונות גם כמשכיר), זו דווקא לא בעיה.
כסף כסף תרדוף 634507
הנסיון שלי ושל סביבתי מראה שאנשים גרים באותה דירה בשכירות כשנתיים-שלוש בממוצע, כאשר בכמחצית המקרים הסיבה לעזיבה באה מבעל הדירה ולא מרצונם החופשי.
יש באמצע כמובן את האזור האפור שבו, עקב כך שנהוג לקבע את שכר הדירה לשנה בלבד, בעל הבית מעלה ומעלה את שכר הדירה עד שלדייר נשבר והוא עוזב, לא ברור לי על מי להטיל את ה'אשמה' כאן.

ויש נקודה נוספת אורתוגונלית לדיון עד כה, אבל מנסיוני האישי היא ברורה כשמש:
דירה ששייכת לך ודירה בשכירות - ברמה הפסיכולוגית וגם בשאר רמות - הן פשוט שני מוצרים שונים בתכלית.
ההרגשה שונה, הטיפול שלך וההשקעה שלך במוצר - שכמובן משנים בעצמם את ערך המוצר עבורך, את חווית המשתמש אם תרצה, את הנוחות, את הזמינות, את הגמישות - כל אלה גורמים לזה שחווית המגורים בשני ה'מוצרים' האלה עשויה להיות שונה בתכלית.
ומאחר שהיום כבר כל כלכלן יאמר לך‏1 שערך של מוצר מורכב גם מחווית המשתמש שהוא נותן, אזי הדיון התיאורטי בשני המוצרים האלה כאילו הם חליפיים קצת מחטיא את המציאות.
אבל כמו שאמרתי, הטיעון הזה לא כל כך קשור לדיון עד כה.

1 טוב, את זה לא בדקתי. נדמה לי שדוקא אתה בתור נציג הכלכלה החופשית תסכים לזה.
כסף כסף תרדוף 634517
טוב, נו. אנקדוטות מכאן ומכאן. מעניין מה הנתונים.

לגבי הפסקה השניה שלך: עניתי על כך בתגובה להעלמה עפרונית.
כסף כסף תרדוף 634508
הדיון "שלי" לא בוחן שאלות כלכליות טהורות. אותי מעניינת השאלה האם הרצון להיות בעלים של דירה הוא פינוק והאם צריך לבחון אותו מנקודת מבט פיננסית בלבד או להכיר בכך שדירת מגורים, להבדיל מנכסים אחרים, היא לא עניין שיש לשקול בהתאם לרווחים הכלכליים העשויים לנבוע ממנו.

המחיר של מגורים בשכירות קצרת מועד, או של מגורים בשכירות שאי אפשר לדעת אם היא קצרת מועד, הוא לא מחיר כלכלי בלבד. כשאני מדברת על שכירות ארוכת טווח הכוונה לשכירות של 10-15 שנים. פרק זמן שמצדיק השקעה של השוכר בדירה כדי להתאים אותה לצרכים שלו, מאפשר לקבוע תוכניות לטווח ארוך וכו'. שים לב שהמשמעות היא לא רק כמה זמן גרת בפועל באותו המקום, אלא גם מה הייתה הצפיות שלך לגבי עתידך באותה דירה. האם תשקיע בשיפוץ קל של המטבח (על חשבונך) כדי שיתאים לצרכיך? אם אתה חושב שתגור בדירה שנה לא סביר להשקיע בה, וגם חוסר הנוחות מוגבל. אם אתה מניח מראש שמדובר בדירה שתגור בה 4-5 שנים, ההשקעה הופכת להגיונית יותר (כי אותה הוצאה מתפרשת על פני יותר שנים) ומנגד, חוסר הנוחות מתארך.
באופן אישי נתקלתי בשניים או שלושה מקרים שהם הסכם שכירות נחתם מראש לתקופה של שלוש שנים ומעלה. רוב ההסכמים שאני מכירה (גם אנקדוטלית, אבל ממספר ערים ומאנשים בסטטוסים שונים בחיים) הם לשנה אחת ומקסימום עם אופציה להארכה לשנה נוספת. שים לב, אני מדברת כאן על הצפיות של אורך השכירות, לא על אורכה בפועל. בפועל עזבתי לא מזמן דירה שגרתי בה שלוש וחצי שנים, שותפי לדירה גר בה כמעט עשור. אבל כשנכנסתי אליה לא ידעתי לכמה זמן אני נכנסת, ואחת לשנה זכיתי לתקופה מורטת עצבים בהם תהיתי אם אאלץ לעזוב.
היות ובישראל שוק הדיור בשכירות מורכב כמעט במלואו מנכסים פרטיים השוכרים חשופים כמעט באופן אינהרנטי לגחמות ולרצונות של המשכיר. בין אם מדובר בהקפצת המחיר ובין אם מדובר ב"צריך לפנות את הדירה כי בת אחותי חוזרת מויסקונסין ורוצה לגור פה". זה לגיטימי כשבוחנים את הזכויות של בעל הנכס, אבל בו בעת אי אפשר להתעלם מכך כשבוחנים את השוק כולו.
כסף כסף תרדוף 634516
(א) אפילו אם את חושבת שמגורים בשכירות אינם מגורים ראויים, מחירי השכירות הם אומדן טוב לאמידת יוקר המגורים (ומחירי הדירות אינם כאלה). כאמור, זה המחיר המשולם בפועל (אם כהוצאה לזכות בעל הבית, ואם כהפסד הכנסה כתוצאה ממגורים בדירה).

(ב) אבל במקרה זה - כאשר אומדים את יוקר המחייה הכללי, כנראה שלשיטתך נכון לאמוד גם (בכמרכב נפרד מעלות הדיור) את העלות\תועלת היחסית בהשקעה בנדל"ן לעומת אפיקי השקעה אחרים (כי לטעמך להיות "בעל בית" זו זכות סוציואלית בסיסית).

(ג) אני לא מסכים עם התפיסה הזו. לא אישית, ולא חברתית. אתחיל מהנימוקים האישיים, מכיוון שהנימוקים החברתיים הם הכללה שלהם.

אני בוחר לגור בשכירות (זאת בזמן שיש בבעלותי דירה), ואין לי כוונה להפסיק עם הנוהג הזה אף פעם. הנה כמה נימוקים לכך:

1. מאז לידתי הוריי היו בעלי הדירה בה חיינו, ועברנו דירות בתדירות דומה למדי לזו בה אני עוזב דירות שכורות (כי נולדו לי אחים ונדרשה דירה גדולה יותר, כי אימי החליפה את מקום עבודתה, כי הם רצו לעבור לשכונה טובה יותר, וכו'). מגורים בשכירות מקלים על מעברי דירה (וזה טוב: את הדירה האחרונה עזבתי בלי סיבה מיוחדת, לאחר שלקראת תום החוזה של הקודמת הקדשתי כמה ימים לבחינת הדירות המוצעות באזור, ומצאתי דירה בבניין סמוך שמצאה חן בעיני יותר). בהכללה: כך או כך דירות עוברים ובתים מחליפים, וזה בסדר ואף רצוי. התפיסה לפיה "דירה היא לנצח" היא בעיני אנכרוניסטית ולא בסיס למצע סוציאלי.

2. מחיר הדירה בה אני גר בשכירות, כפול ממחיר הדירה שבבעלותי. אין לי די חסכונות לרכוש דירה כזו כרגע (מבלי להזדקק למשכנתא יקרה, שאין לי בה שום עניין). אם אעבור לדירה בבעלותי, הדבר בהכרח יהיה כרוך בירידה ברמת החיים שלי (אפילו אם לוקחים בחשבון את הקלות יתרה בה אוכל לשפץ את המטבח). בהכללה: אני לא מקבל את הקישר שאת עושה בין "מגורים בשכרות" לבין "רמת חיים נמוכה", ואפילו להפך. מגורים בשכירות מאפשרים רמת חיים גבוה יותר (כפונקציה של הכנסה, ולא רק של חיסכון), זאת גם אחרי שלוקחים בחשבון הקושי היחסי בשיפוץ המטבח...

3. אם כך תשובתי לשאלתך ("האם הרצון להיות בעלים של דירה הוא פינוק?") היא "כן". לפחות במובנים מסויימים. נכון - אם ארצה לשפץ את המטבח וכו', אצטרך להגיע קודם לסידור עם בעלי הדירה שלי (משהו בין חוזה ארוך טווח לחלוקה בהוצאות השיפוץ), או לחפש דירה אחרת עם מטבח שמתאים לי יותר. זה חיסרון (אגב, לא בהכרח! לגור בדירה בזמן שיפוצים יכולה להיות חוויה לא פחות מטריחה ממעבר דירה). מצד שני - כפי שכתבתי, יש למגורים בשכירות יתרונות רבים שלטעמי עולים על החיסרון הזה. זכותך כמובן לשקלל את היתרונות והחסרונות הללו אחרת ממני, ולבחור לגור בדירה שבבעלותך - אבל מנקודת מבט חברתית, אני לא רואה כאן שום קייס לטענה ש-"בעלות על דירה היא זכות בסיסית" ולא סתם העדפה של טעם (כלומר, "פינוק").

4. כרגע אמנם יש בבעלותי דירה. אבל מתישהו אולי אמכור אותה. אני לא רואה סיבה לכרוך יחד שלא לצורך את האופן בו אני מנהל את חיי עם האופן בו אני מנהל את חסכונותי. בהכללה: אני לא חושב שעידוד אנשים להשקיע את רוב חסכונתיהם בנדל"ן, היא מטרתה חברתית ראויה. ממשלה שפועלת לאפשר מגורים סבירים וזולים עבור אזרחיה, היא ממשלה אחראית. ממשלה שפועלת לכך שכל משפחה תשקיע את רוב חסכונותיה בנדל"ן, מתעסקת בשטויות (במקרה הטוב).

לעניין שוק השכירות: אני מתאר לעצמי שהמצב שונה בין מקומות צפופים עם תחלופת דיירים גבוהה בהם נפוצים חוזים לתקופות קצרות יותר (למשל ת"א וחלקים מירושלים ומחיפה), לבין ערים פריפריאליות יותר בהם נפוצים חוזים לתקופות ארוכות יותר (ראשון לציון, חולון, נס-ציונה, נתניה וכו'). עקרונית, אני לחלוטין מסכים איתך שראוי להשקיע מאמצים בטיפוח שוק השכרה משוכלל ומוצלח, שיאפשר גם השכרה לתקופות ארוכות, לרווחת כל הצדדים המעורבים (שוכרים ומשכירים). ספציפית, אני לא בטוח מה צריכים להיות המאמצים האלה, ואני לא יודע מה המצב בפועל (הייתי שמח לראות נתונים).
כסף כסף תרדוף 634518
(א) אני לא חושבת, ולא חושבת שטענתי משהו כזה.
(ב) לטעמי להיות בעל בית זו לא זכות סוציאלית בסיסית. קורת גג יציבה היא זכות סוציאלית בסיסית. על השאלה מה הכוונה "יציבה" אפשר להתווכח.
(ג)
1. לא טענתי שדירה היא לנצח או שהיא צריכה להיות לנצח. למעשה, אני חושבת שזוג שקונה דירת חמישה חדרים מתוך מחשבה שבעוד עשר שנים יהיו לו שלושה ילדים ובעוד 15 הוא ירצה שלכל אחד מהם יהיה חדר נפרד, עושה טעות. לכן אני גם חושבת שאם אפשר היה לשכור דירה בבטחון סביר ולטווח של 5-7 שנים, הדיון היה נראה אחרת לגמרי. אני לא יכולה לנתק את העמדות שלי מהמציאות אותה אני מכירה.
2. לא טענתי שמגורים בשכירות מביאים לרמת חיים נמוכה.
3. מידת היכולת שלך להשפיע על בעל הבית שלך מרשימה. באמת. יכול להיות שהיא נובעת מהבטחון שלך בכך שיש לך הכנסה שוטפת ויציבה שנוספת על ההכנסה שלך מעבודה ומאפשרת לך גמישות. יכול להיות שהיא נובעת מכך שאין לך בעיה לעבור דירות בתדירות גבוהה. יכול להיות שהיא נובעת מכך שאין לך ילדים שאתה רוצה שלא לנתק מהגנים ובתי הספר שלהם, או שאתה גר בעיר שאפשרויות השכירות בה רבות. יכול להיות שזה אופי.
4. כשבמציאות הנוכחית הממשלה לא פועלת כדי לאפשר מגורים סבירים וזולים עבור אזרחיה, וכששוק הדיור כרוך בכל כך הרבה אי ודאות, קשה לי להאשים את מי שמשקיע את חסכונותיו בדירת מגורים שתבטיח לו קורת גג (בין אם כשלעצמה ובין אם על ידי השכרתה לצורך שכירת דירה אחרת).
כסף כסף תרדוף 634520
4. ניטפוק: אם משקיעים את החסכונות בדירה לצורך השכרתה, אפשר באותה מידה לשים אותם בבנק או להשקיעם בכל אפיק חיסכון/השקעה אחר.

בהקשר של הבנק: אפיק השקעה מזכיר לי שפיכת ביוב לנחל.
כסף כסף תרדוף 634521
4. כוונתי הייתה לדירת מגורים שייתכן ובעתיד תצטרך/תרצה להשכיר. אם מדובר בדירה שמלכתחילה נועדה להשכרה מבחינתי לא מדובר בדירת מגורים כי אם בנכס נדל"ני.
כסף כסף תרדוף 634522
כל אותם דברים עליהם הגבת ב-"לא טענתי זאת", נכתבו בתשובה לשאלתך הרטורית "האם בעלות על דירה היא פינוק?", אותה פירשתי כאמירה שמגורים בשכירות אינם מהווים דיור ראוי (ובכך סטיתי מהסוגייה המתודית שהכניסה אותי לדיון מתלכתחילה, מכיוון שהנושאים כמעט בלתי תלויים).

לגבי מצבו של שוק השכירות: האינטואציה והניסיון שלי (משני צידי המתרס) הפוכים משלך. לדעתי הרבה בעלי דירות שמחים לדיירים יציבים ואמינים לאורך זמן, וישמחו להשכיר לדייר כזה דירה לטווחי הזמן המדוברים (תוך הצמדת שכ"ד לאיזשהו מדד, כמובן), או לכל הפחות לחדש לו את החוזה (בלי עליה דרקונית בשכר הדירה). אבל כבר העלינו כאן הרבה השערות ואנקדוטות, ואפס נתונים אמיתיים. בכל מקרה, אין לי שום טענות כלפי מי שמחליט לרכוש דירה, והדבר האחרון שאני רוצה הוא להגן על מדיניות הממשלה בכל עניין שהוא :)

אני כן אשמח לדיון מתודי ורציני יותר בסוגיית יוקר המחייה (לפחות באייל...), שלא כולל התייחסות למחירי הדירות ותעריפי השיפוצניקים כמדד לעלות המגורים, או השוואה בין מחיר הבמבה בלונדון למחירה בתל-אביב כמדד לעלות המזון.
כסף כסף תרדוף 634523
יש לי בארסנל מספיק שנות חיים בדירות שכורות כדי לא לטעון שמדובר בדיור בלתי ראוי. נכון, הבחירה במגורי-בעלות או במגורי-שכירות היא שאלה של העדפה, טעם ונסיבות חיים, אבל לא כל העדפה של צורת חיים אחת על פני צורת חיים אחרת היא "פינוק"‏1. כשם שאדם שרוצה לעבוד כשכיר עם בטחון תעסוקתי ושמירה על זכויות העובד שלו אינו מפונק לגישתי יותר ממי שעובד כעצמאי (או להפך).
החיים הם יותר מהישרדות גרידא, וקורת גג היא יותר מנדל"ן.

1 ואולי לא מיותר להזכיר שמעורבותי בדיון הייתה בהמשך לאביר המתקרנף ולא מחוץ לכל הקשר.
כסף כסף תרדוף 634524
אז מה דעתך לכתוב כאן מאמר בסוגיית יוקר המחייה? זאת נראית לי הדרך היעילה ביותר (שגם היא לא מבטיחה מאה אחוזי הצלחה) לפיתוח דיון מתודי ורציני יותר. כמו כן היא תאפשר לך גם להרחיב, להעמיק ולהביא נתונים לפני שאיילים פראיים יתחילו לשאול שאלות מציקות ולפתוח שקיות במבה.
כסף כסף תרדוף 634525
נכון ל 2012 אחוז הגרים בדירות בבעלות בארץ הוא 67.9%, גבוה מממוצע OECD של 63.2%‏1
שיעור בעלי הדירות הוא די יציב אבל בקבוצת הגיל 30-39 חלה ירידה משמעותית בשיעור הבעלות מ 70.6% בשנת 1999 ל 56.9% בשנת 2012
דירה הפכה להיות מוצר יקר מדי עבור זוגות צעירים.
אז אולי דירה בבעלות זה באמת פינוק בגיל 30 אבל כבר לא כל כך בגיל 40.
השאלה עד כמה מסתכלים על הדירה כמוצר הון היא אישית.
משפחות בעלות אוריינטציה עסקית יכולות לרכוש 2 דירות זולות להשכרה (תשואה 5%) ששכה"ד מהן מממן שכירות של דירה יקרה בהרבה (תשואה 3%)
לדוגמה שתי דירות של 450 אלף ש"ח שמושכרות לסטודנטים בנשר יכולות לממן במלואו שכ"ד של דירה מפוארת למדי בשווי 1.5 מיליון על הכרמל.

_________
1 הודעה לעיתונות של הלמ"ס (ממוצע OECD נכון ל 2009)
מעניין לראות שהמדינות בעלות שיעור הבעלות הגבוה ביותר (2009) הן יוון, ספרד, אירלנד, פורטוגל ואיטליה. המממ...

חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים