בתשובה ליוסי, 30/09/15 15:29
 |
|
 |
||
|
||||
 |
דווקא בנק ישראל, בניגוד לתיזה שלך, מתאמץ יותר לאסוף נתונים ולנסות להסיק מהם איזה גורמים משפיעים על מחירי הדיור ובכמה. מתאבן (הדו"ח הוא מ-2011): "נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2010–2009 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים, בתהליך שנמשך כשנתיים (כשיתר הדברים קבועים . ) הורדת הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי הביאה אפוא לעליית מחירי הדירות, ובכך - לגידול הפעילות בענף הבנייה . המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו – ותרומתו יציבה בגודל של - כ 5.5 נקודות אחוז לשנה. לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך ( ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמת ה'נורמלית'." (עמוד 7 למטה) |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
אני קצת מבולבל - האם אתה טוען שתכנית ההתנתקות יצרה מחסור בשוק הדירות ושמחסור זה אחראי ללא יותר מ-37 אחוזים מעליית המחירים, או שדוחות והערכות בנק ישראל לעולם אינם טועים או מוטים? לחילופין, אם ניסית לומר שהבנק מתאמץ קצת יותר ממשתתפי הדיון הזה לנחש ניחושים מושכלים אז כמובן שאתה צודק. אבל עדיין אין לך (או לאף אחד אחר) יכולת למדוד את מידת הדיוק של ניחושיו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחסור בשוק הדירות לא נובע מההתנתקות אלא ממיעוט התחלות בנייה מתחילת המילניום. באותה מידה שאתם מכריזים 'בגלל ההתנתקות' אפשר להכריז 'בגלל התמוטטותו של שרון' או בגלל מלחמת לבנון השנייה. כבר הראיתי שמבחינה כמותית הביקוש הנוסף לדירות שיצרה ההתנתקות הוא זניח, אולי תתיחסו לזה במקום להכריז השערות חסרות ביסוס? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לי דווקא נראה שרחל הוכיחה שהמספר לא זניח | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך 1800 מול 30000 התחלות בנייה בשנה וחמישים אלף זוגות צעירים נראה לך לא זניח? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אתה מערבב בין ההיצע (התחלות בניה) לביקוש (זוגות צעירים) בצד הביקוש צריך לבדוק לא רק זוגות צעירים אלא גם לידות (צריך בית יותר גדול), פטירות, סטודנטים שנה א' ( שעוברים למעונות) אנשים שסיימו תואר (ויצאו מהמעונות), עולים, יורדים וכו'. בכלל, מי אמר שזוג צעיר קונה דירה? גיל הנישואין עלה ורוב האנשים לא גרים בבית הוריהם לפני החתונה, כך שבמקום 2 דירות הם עכשיו צריכים דירה אחת בלבד. אם כבר, צריך לבדוק דווקא את מס' המתגרשים ולא את מס' המתחתנים. 2. אתה מערבב בין בניה פרטית לבין בניה ממשלתית. צריך להשוות את מס' יחידות הדיור שהממשלה בנתה (כ4000), שאמורה לאזן את כוחות השוק, למס' הבתים שהממשלה הרסה (כ1800 או 45%). כפי שטענה רחל, הממשלה היתה צריכה להגדיל את מס' יחידות הדיור ב1800 כדי לקזז את ההרס, במקום זה היא הציבה קרואנים - דיור זמני - ובכך לא קיזזה אלא רק דחתה את המחסור בהיצע הדירות (ואכן הקפיצה במחירים החלה שנתיים מאוחר יותר) 3. אפילו אם אתה מתיחס לכלל התחלות הבניה, הרי ש1800 הן 6% מ 30000 - כלל לא זניח, וידוע מהתיאוריה, שהפחתה קטנה של ההיצע עלולה להגדיל מאוד את המחיר בתנאים של ביקוש קשיח (כפי שיש בשוק הדיור). 4. מנתוני בנק ישראל שאתה עצמך הצגת, עולה ש37% מעליית מחירי הדיור נובעת מצד ההיצע, כלומר בהחלט לא מדובר על אפקט זניח 5. לסיכום, הטיעונים של רחל ושלך עצמך שכנעו אותי שאכן להתנתקות היתה תרומה נכבדת לעליית מחירי הדיור (כמובן בלי לשלול את קיומם של גורמים אחרים דוגמת הריבית וכו') |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. 1800 המשפחות שלך הן בתחום הביקוש, וכך גם חמישים אלף הזוגות הצעירים. וזה היה רק מספר כדי לסבר את האוזן, הנתון המוכר ומקובל (ראה דיון ארוך שהיה לי עם אריק לפני מספר חודשיםׂ - הוא הביא את המספר הזה) הוא ביקוש לכ-40,000 דירות חדשות בשנה. 3. לא רק ש-6% זה כמעט זניח, אם מסתכלים על עליית הדיור לאורך עשור (אתם בעצמכם הוספתם 3 שנים כשהיה נוח לכם), נקבל שאותם 1800 דירות על פני עשר שנים מהוות 0.6% מהביקוש באותן שנים. יותר זניח מעכבר על פיל. 2. אנשים קונים דירות שנבנות, לא משנה אם על ידי הממשלה או על ידי קבלנים פרטיים. וגם הבנייה שלהם מושפעת מהחלטות ממשלתיות כאלה ואחרות. כך שההתמקדות רק בנישה של בנייה ממשלתית שגויה. 4. כמו שמישהו כבר אמר - אתה מערבב היצע וביקוש. ההתנתקות לא שינתה את ההיצע. בעיית ההיצע הנ"ל נבעה ממיעוט התחלות בנייה כבר משנת 2000, בלי שום קשר להתנתקות. מאז אגב עלו התחלות הבנייה והיום הן כבר רבות מעבר ל-30,000. 5. אתה היית משוכנע מלכתחילה, נו באמת. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |