 |
|
 |
||
|
||||
 |
אני חושב שעכשיו ירדתי לסוף דעתך. אתה שואל מה ההבדל בין התלהבות ספקולטיבית גרידא לבין בועה, ומדוע החלטתי להכניס את ההתלהבות הספקולטיבית הנוכחית בדיור לקטגורית בועה, למרות שיש לה בסיס איתן של ביקוש והצע. ראשית- כל שוק שהצליח להקציף את עצמו לרמת בועה התחיל מבסיס איתן של ביקוש והצע. גם לפקעות הצבעונים ומשכנתאות הסאב-פריים היה שוק אמיתי לפני שהתחילו עם השטויות. השאלה מתי התלהבות ספקולטיבית הופכת לבועה היא שאלה מצוינת ואני בטוח שיש הרבה דעות בעניין. כלל האצבע שלי הוא לפי המניעים של המשתתפים בשוק. אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה. אם מי שקונה מניות כדי לקבל דיבידנד או להשתתף בכל צורה אחרת ברווחיות עתידית של החברות אינו יכול לרכוש כלל מניות דוט קום כי הן אינן מתומחרות כלל על פי רווחים עתידיים- זו בועה. אם מי שקונה אגרות חוב כדי לקבל יותר כסף על החוב בעתיד אינו יכול לרכוש אג"ח של מדינות טריפל A כי שם ההפסד מובטח - זו בועה. אם החזרי המשכנתא לעשרים שנה על שני שליש ממחיר דירת 4 חדרים בעפולה (בלי להכנס בכלל לשאלה מאיפה יביאו את השליש במזומן) הם יותר מרבע מההכנסה ברוטו של מחצית ממשקי הבית - משמע מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים תאורטית לרכוש דירה ממוצעת אפילו בפריפריה בלי להפוך לרעבים - זו בועה. או מהצד השני- אם מי שקונה דירה להשקעה לא עושה זאת כדי להנות מתשואת השכירות אלא כי "אין לי משהו אחר לעשות עם הכסף" - זו בועה. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
גם אם זאת בועה,הרי שעובי הבועה היא בלתי ניתנת לפיצוץ.יש לך תחזית לפיצוץ הבועה? איך? אשמח לקבל ממך תחזית אפשרית. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נתתי תחזית כללית לפיצוץ הבועה בגוף המאמר- לא לפני 2017 ולא יאוחר מסוף 2019, ומאפיין לסיום הבועה (שעדיין לא קרה) - גידול בתנודתיות המחירים. אני מסכים שברמת המחירים הנוכחית פיצוץ של הבועה לא יגרום נזק גדול מדי - אני מאמין שהודות לריסון המינוף של המשכנתאות על ידי בנק ישראל נמנעה בועה גדולה יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם לא יהיה נזק.למה שהמחירים ירדו? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בראש המאמר כתבת: "בועה כלכלית היא תופעה שבה המחיר של מוצר כלשהו מתנתק מהשווי הכלכלי שלו, בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת של הציבור." עכשיו כתבת ש"מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים לרכוש דירה ממוצעת.." אני משער שאתה מכוון לכך שהמחיר של הדירה הוא מעבר ל"שווי הכלכלי" שלה. אני מנסה להבין מה המשמעות של זה.. האם יש כלל שאומר שאם השוק הוא "נורמלי" (וללא בועה), המחיר של מוצר (ממוצע) לא יעלה על הסכום המקסימלי שצרכן (ממוצע) מסוגל\רוצה לשלם? האם אפשר להכיל את הכלל הזה גם על תחומים נוספים חוץ מדיור - או שאולי זה מקרה מיוחד, בגלל שכל משק בית "חייב" (?) לקנות דירה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שאלה טובה מאד, אבל חורגת מתחום המאמר. הדגש שלי הוא על החלק השני של המשפט "...בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת". בבועה הפעילות הספקולטיבית דוחקת את רגליהם של הצרכנים ה"רגילים" של השוק הנדון. לפני ראש השנה קורה לא פעם שמחיר העגבניות מגיע ל 15 ש"ח לקילו ויותר, עקב ירידה בהיצע וקשיחות הביקוש. חלק מהצרכנים מוותר והרוב קונה גם במחיר הזה. האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על התשובה. "האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות?" אם אני אשאל את אשתי "האם אנחנו חייבים לקנות עגבניות?" היא תענה "ברור!". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וזה בדיוק מה שמגדיר ביקוש קשיח. מחיר העגבניות עולה פי חמישה כדי להוציא מהמשחק רק 20%-30% מהביקושים. וזה מנגנון שוק רגיל. בשוק הנפט העולמי, שהוא סחורה כמו עגבניות, המחיר צנח תוך פחות משנה מ 100 דולר ל 30 דולר בגלל עודפי היצע של 2% מהיקף השוק בלבד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אוקי, על הדרך למדתי גם שמה שאשתי מבקשת ממני זה בגדר ''ביקוש קשיח''.. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה הקשר בין השכר והמשכנתא של רוכשי הדירות בעפולה לבין קיומה או העדרה של בועה? ערכתי בדיקת sanity check מאד (מאד) היוריסטית ומרושלת (רק כדי לקבל מושג באשר לאן נושבת הרוח): נכנסתי ליד-2, חיפשתי דירות למכירה במרכז תל-אביב (בחרתי, שרירותית, שלושה חדרים בקומה שלישית), ובחרתי את 5 התוצאות הראשונות, וכנ"ל לגבי דירות להשכרה. האומדן (הגרוע, נכון) שקיבלתי עבור תשואה שנתית ממוצעת הנושאת השקעה בדירה כנ"ל הוא 2.24%. אני ממש-ממש לא מעודכן במתרחש בשוק ההון בשנים האחרונות - אבל ממבט חטוף באתר הבורסה, התשואה הזו היא מן הסתם לא בוננזה מטורפת, אבל כן מדובר בתשואה גבוהה מזו שאפשר להשיג באג"ח ממשלתיות. אפשר להתכווח אם הפער שווה את הסיכון וההתעסקות שבהשקעה הזו ביחס לאלטרנטיבות, אבל בשורה התחתונה נראה שמדובר בתשואה סבירה למדי (בלי שמעורבת הנחה בדבר עליית ערך עתידית). או במילים אחרות: מחירי הדירות אכן משקפים היוון ריאלי של תזרים המזומנים הצפוי מדמי השכירות. אז אלא אם האומדנים המספריים לעיל רחוקים מאד מהמספרים האמיתיים (הגיוני, מדובר בהערכות חפיפניקיות), או אם שוק השכירות מעוות ותעריפי השכירות עצמם הם "בועתיים" באיזושהו מובן (קשה לי מאד להאמין) - אז עולה שאין אינדיקציה לבועה. הדירות, כנכסים, מתמוחרות נכון, ומחירי הדיור כיום הם פונקציה של היצע וביקוש, ולא של רעשי-רקע פיננסים (ספקולנטים, ריבית וכיוצ"ב). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רק תשואה. נכס שנרכש לפני שנתיים מחירו עלה ב20%. שקלל זאת גם. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא, כי אם המחיר מונע מציפיה לעליות מחיר עתידיות - מדובר בבועה קלאסית. השאלה היא האם מדובר בתמחור הגיוני גם בלי לשקלל ציפיה כזו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבדיקה שלך נכונה בעקרון, אלא שהיא סובלת משתי בעיות: האחת- נקודת הייחוס שלך (אג"ח ממשלתי) יש שאומרים שהיא עצמה שוק בועתי, אולי הבועה הגדולה ביותר בהיסטוריה. אלמלא היו תשואות האג"ח בשפל היסטורי אף אחד לא היה יורק על 2% תשואת שכירות. והשניה- שככל שאנחנו מתקרבים לאפס תשואה עליות גדולות במחיר יתבטאו בירידה קטנה בתשואה. כדי להוריד את 2.24% ל 1.5% אנחנו צריכים להעלות את מחיר הדירות ב 50% (בהנחה שדמי השכירות קבועים). גם תשואה של 1.5% עשויה להיחשב לא בועתית בעיניך, אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק? לכן אני בודק מי יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה של דירת 4 חדרים בעפולה: מחירה 870 אלף ש"ח (וזה עוד אחרי ש"מחיר למשתכן" נכנסה להילוך גבוה), מכניס 2/3 מזה (580 אלף) למחשבון משכנתא ומקבל החזר חדשי של 3350 ש"ח, שזה בדיוק רבע מההכנסה ברוטו של הגבול העליון של העשירון החמישי של משקי הבית. כלומר לכאורה כל המחצית התחתונה של משקי הבית במדינה אינה יכולה לרכוש דירת 4 חדרים בעפולה. אם נבדוק את פתח תקווה, המחיר כמעט כפול (1696 אלף ש"ח), וההחזר החדשי יהיה 6,500 ש"ח, וזה כבר יותר רבע מההכנסה ברוטו של משקי בית שנמצאים עמוק בתוך העשירון התשיעי- משמע, לכאורה, שרק שמינית ממשקי הבית יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירת 4 חדרים בפתח תקווה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(עושה רושם שיש ביננו פער טרמינולוגי. בהמשך אפרט מושגים בסיסים כדי לנטרל אי-הבנות, לא כדי להסביר לך דברים שאתה כבר יודע). בטרמינולוגיה שאני מכיר, בועה היא מצב בו נכסים מתומחרים בלי קשר לתועלת הפיננסית שבהחזקתם (כאשר התועלת הפיננסית של נכס היא שקלול של תוחלת הרווח מהחזקתו ופרופיל הסיכון שלו, ביחס להשקעות האלטרנטיביות). כלומר מעצם הגדרתה, בועה יכולה להתקיים רק בשווקים פיננסים. בשווקי צריכה אין "בועות". לכן בכל הדיון על בועות בשוק הנדל"ן, צריך להתייחס לדירות כאל נכס פיננסי, לא כאל מוצר צריכה. האופן בו אפשר להעריך את התועלת הפיננסית של נכס, תלויה בסוג הנכס (אין שיטת תמחור אחידה לסחורות, אג"ח, מניות וחוזים עתידיים. כל מקרה לגופו). במקרה של נדל"ן (ומניות), התמחור הכי שמרני הוא כנראה באמצעות היוון: שווי הנכס היום, הוא בערך סך כל ההכנסות העתידיות שהוא יניב (ה-"בערך" הוא כי צריך לקחת בחשבון את ניכוי ערך-הזמן, אופק ההשקעה והסיכון). אם המחיר המתקבל הוא באזור של מחיר השוק, אז המסקנה היא שהשוק אינו בועתי. זו התאוריה הכללית, בלי קשר לישראל 2016. אתה מסכים? כי אם כך, לא ברורה לי הרלוונטיות של הפסקה האחרונה שלך. אוקיי - אז לחצי ממשקי-הבית אין אפשרות להשקיע בעצמם בדירת 4 חדרים בעפולה. אז מה? כאשר הנושא הוא שאלת קיומה של בועה - העובדה הזו לא רלוונטית בשום אופן. אפילו אם אתה מעוניין לבחון את שוק הנדל"ן מנקודת מבט צרכנית (וזה נושא אחר לגמרי) - לא מדובר בנתון מעניין במיוחד - הנתון הרלוונטי הוא עלות הדיור (ואותו משקפים דמי השכירות, לא מחירי הנכסים). גם כשאתה שואל "אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק?" אני לא מבין לאן אתה חותר. מה הקשר? בהחלט עשוי להתקיים שוק תקין ולא בועתי בכלל, שהתוצאה שלו תהיה נכסים יקרים מאד ביחס להכנסה של רוב הזוגות הצעירים. אין קשר בין הדברים. זה יקרה, למשל, במצב בו יש מחסור קונקרטי בהיצע הדירות באזורי ביקוש, שלאורו רוב הזוגות הצעירים מוכנים להוציא 80% מהכנסתם על שכירות. זה יהיה מצב גרוע מבחינה חברתית ופוליטית, אבל מחירי הדירות הגבוהים שיווצרו לא יעידו על בועה או בעיה פיננסית. כדי לעבור מהתאוריה למצב הנדל"ן למגורים בישראל 2016, צריך לבדוק האם יש התאמה בין תמחור המבוסס על היוון של דמי השכירות, לבין מחיר השוק. זה מן הסתם פרוייקט מורכב מידי (צריך לנסח מודל תמחור מדוייק, לאסוף את הנתונים - ולהשוות), ולכן בהודעה הקודמת ניסיתי לגבש איזושהי הערכה היוריסטית. יכול מאד להיות שהיא מוטעית מכל מיני סיבות, אבל אני חושב שזה הכיוון נכון (ואילו בחינת מצבם של זוגות צעירים בעפולה ופתח תקווה הוא כיוון שגוי). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לכל מיני מוצרי צריכה יש גם פן פיננסי/ספקולטיבי. אחרי הכל ישנם שווקים מפותחים לכל הסחורות. כאשר היה חשש לפיחות גדול ברובל והוטלו מגבלות על מסחר במט"ח הפכו מכוניות יוקרה (בעיקר פורשה) לסחורה ספקולטיבית שהיוותה תחליף מקומי לאחזקת מט"ח ברוסיה. יש גם סיטונאים שקונים עגבניות בזול שבועיים לפני ראש השנה ומכניסים אותן לקירור כדי לגזור רווח ספקולטיבי. אני חושב שסיבוב ספקולטיבי שקורה בסחורה או מוצר שבדרך כלל הם מנומנמים לא הופכים אותם לבועה. מצד שני זה גם לא הופך אותם לסחורה פיננסית. אני חושב שבועה מותנית בהשתתפות נרחבת של הציבור בשוק שלפני כן היתה לו בו נוכחות מוגבלת. לדירה יש את הפן הפיננסי, אבל היסטורית רק 2.5-3.5% ממשקי הבית החזיקו דירה שניה ויותר. מ 2008 עד 2014 שיעור זה עלה כמעט פי 3 ל 9.1% . מה נשתנה? לכן מעניין אותי לצורך הכרזה על השוק כבועתי שהצרכנים (מי ששותל את פקעות הצבעונים) נדחקים החוצה מהשוק על ידי המשקיעים הפיננסיים. מדוע תשואת שכירות של 4% (6-7% בפריפריה) לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2% (3.5% בפריפריה) קוסמת להם היום? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הסבר אפשרי פשוט לכך ש-"תשואת שכירות של 4%... לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2%... קוסמת להם היום" (בהנחה שזה בכלל נכון) הוא שריבית בנק ישראל ירדה בתקופה הזו מ-4% ל-0.1%, ואולי התשואה של נכסי נדל"ן כיום אטרקטיבית יותר ביחס לנכסים אחרים ברמת סיכון דומה (ואם כך, אין לזה שום קשר לבועתיות). בכלל, אין סוף לסיפורים שאפשר לספר אודות הפסיכולוגיה של ההמון ושיקולי המשקיעים. אבל אני לא חושב שזה משנה, ואני לא חושב שאפשר לגזור מזה מסקנות: את שאלת קיומה של הבועה אפשר וצריך לבחון באופן ישיר. בסופו של דבר, אם התשואה על דירה עדיין סבירה, פירוש הדבר שאפשר לגבות עליה דמי שכירות גבוהים. ודמי השכירות נקבעים על סמך ביקוש והיצע ריאלים. כך שלא ייתכן שקיימת בועה בשוק הנדל"ן למגורים, ובמקביל הנכסים מתומחרים נכון ביחס לתזרים המזומנים שהם מניבים. אם זה המצב (וזו עדיין שאלה פתוחה) - אז אין בועה, והמחירים גבוהים כי הביקוש גבוה ביחס להיצע. תהא שיחת העיר אשר תהא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמו שכבר ציינתי, כשתשואת השכירות מתקרבת לאפס דרוש שינוי גדול מאוד במחיר הנכס כדי לייצר שינוי ניכר לעין בלתי מזוינת בתשואה. כדי להוריד את התשואה מ 2.2% ל 1.7% תדרש עליה של כמעט 30% במחירי הדירות. אז האם ירידה נוספת של חצי אחוז בתשואת האג"ח לטווח ארוך מחייבת עליה נוספת של 30% במחירי הדירות? לא נראה לי. דירות הן השקעה עם נזילות נמוכה ומס מחזור גבוה, כך שקונה רציונלי צריך לשקלל את הרבית החזויה לכמה שנים טובות קדימה בהחלטתו כמה הוא מוכן לרדת בתשואה. המשקיעים מוותרים היום לכאורה על התשואה של שלוש-ארבע השנים הראשונות בעת תשלום מס הרכישה, ובעצם מהמרים על כך שהרבית תמשיך ברמתה הנמוכה גם בעוד חמש ושש שנים אני בוחר להסיק את קיומה של בועה לא לפי ניסיון לקבוע מחיר כלכלי למוצר, ולבדוק האם השוק התרחק ממחיר כזה, אלא לפי קריטריונים של מסחר- ההשתתפות הערה במיוחד של הציבור בשוק שלפני כן היה נחלתם של מעטים, וגידול במהירות המחזור. לדוגמה: בשנת 1994 היו הלוואות הסאב-פריים פחות מ-5% מסך כל ההלוואות למגורים, ואילו ב-2005 יותר מ-20% מההלוואות החדשות היו סאב-פריים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בהנתן שעלות הדיור נשארת קבועה - אז כן, בדיוק: ירידה בתשואה של נכסים בעלי פרופיל סיכון דומה לדירות למגורים, תגרור עליה במחירי הדירות. הרי בתנאים האלה התשואה מהדירות "גבוה מידי" ביחס לאלטרנטיבות, ועליה במחיר היא הדרך להוריד את התשואה לרמתה הנורמלית. כך יוצא שמחירי הדירות עולים (אולי אפילו בהרבה), אך עלות הדיור לא משתנה (ויכול להווצר מצב בו אין בעיה חברתית ואין בועה, למרות שרוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה) נראה שבשנים האחרונות התרחשו שני הדברים: גם עלות הדיור (=דמי השכירות) עלו באופן משמעותית, וגם התשואה הזמינה בסיכון נמוך ירדה משמעותית. הרכיב הראשון (עליה בעלות הדיור) קשור לבעיה ריאלית של מחסור בדירות, ובעוד שהרכיב השני (ירידת הריבית) לא קשור לשום בעיה (הוא אמנם מוביל לעלילה במחירי הדירות, אבל לא לעלייה בעלות הדיור). ושני הרכיבים אורתוגונליים לקיומה או העדרה של בועה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או ירידה במחירי השכירות :) ההנחה שלך של עליה אוטומטית במחירי הדירות עם ירידת הרבית מבליעה המון משתנים שהפכת לקבועים. בהנתן שיש הצע מספיק של דירות להשקעה אין סיבה אוטומטית שמחירן יעלה. ואם השכרת דירות זה כזה עסק טוב כמות הדירות המוצעת להשכרה תעלה מחירי והשכירות ירדו, הלא כן? שים לב שלא טענתי שהיתה בועה בנדל"ן ב 2012 או ב 2014, ולא טענתי שהעליה הנוספת של 8% במחירים היא שהפכה את השוק לבועתי במחצית השניה של 2015 דווקא שינוי התמהיל של הרוכשים נטו מהדגש על סוחרים (שהתשואה בראש מעייניהם), לדגש על רוכשי דירה ראשונה (שבגדול מה שמעניין אותם זה 4 קירות) במחצית השניה של 2015 הוא שהדליק אצלי את הנורה האדומה. בוא נעבור על שלבי הבועה1 ונראה אם הם מתאימים לשוק הדיור ____________ 1 הגרף נפוץ מאוד ברשת, וזה כנראה המקור שלו - ד"ר ז'אן פול רודריגה, אוניברסיטת הופסטרה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(להלן כשאני כותב "דירה", אני מתכוון בעצם ל-"דירה לא ריקה") הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות. כל דירה היא נכס המניב תשואה ועל כן היא "דירה להשקעה" (במקרה שבעל-הדירה הוא גם הדייר, רווח ההון הזה מתקזז בדיוק עם עלות המגורים שלו), ובכל דירה מתגורר דייר ועל כן היא "דירה למגורים" (במקרה שהדייר אינו בעל הדירה, הוא משלם שכירות, והתשואה של בעל הנכס נגזרת ישירות מעלות המגורים של הדייר). לכן אפשר להתייחס לכל הדירות כנכסים פיננסים, כדירות להשקעה וכנכסים מושכרים (כשלפעמים יוצא שבעל הנכס הוא גם השוכר). בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה: 1. מחירי הדירות נגזרים מהשווי הפיננסי שלהן. 2. השווי הפיננסי שלהן נגזר מהתשואה של נכסים אלטרנטביים ומתזרים המזומנים שהן מניבות. 3. תזרים המזומנים שהן מניבות נגזר מגובה דמי השכירות. 4. גובה דמי השכירות נגזר מכמות הדירות (כל הדירות) באזור, והביקוש למגורים באזור. אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי), יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים. ואם היא יורדת, אז אכן מחירי הדירות עולים, ולהפך. לאור הניתוח לעיל, אין הבדל בין "היצע הדירות" לבין "היצע הדירות להשכרה". ואם יש הצע מספיק של דירות ("להשקעה" או לא), אז עלות הדיור לא תשתנה, ומחיר הדירות אכן צפוי לעלות ("אוטומטית"?) עם ירידת הריבית. גם ההיצע לא תלוי בכלל בכמה אנשים חושבים שהשכרת דירות זה עסק טוב. אין הבדל, מבחינת ההשפעה על מחירי הדיור, בין דייר המתגורר בדירה בבעלותו, עוזב אותה, ומעמיד אותה להשכרה, לבין דייר המגורר בדירה כשכיר, עוזב אותה, ומפנה אותה להשכרה. כך או כך הדבר פשוט משקף ירידה בביקוש (אדם אחד פחות מעוניין לגור בדירה), לא עלייה בהיצע (הדירה נותרת דירה אחת...). הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התאוריה שלך עקבית ותואמת לעקרונות המימון, אבל המציאות מתנהגת באופן שונה. >> הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות. בתאוריה נכון. בפועל- לא כל כך. ההבדל בין תשואת השכירות על דירות בנות 2-3 חדרים לבין דירות בנות 4-5 חדרים (אפילו באותו רחוב) עצום (המודל שלך לא מסביר אותו). המשקיעים מתמקדים בדירות הקטנות ושיעור הבעלות העצמית גבוה בהרבה על הגדולות יותר. >> בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה אתה מתאר שוק שהתחלות הבניה בו שומרות על רמה יציבה. איך המודל שלך מסביר את התנודות הגדולות בהתחלות בניה ואת התנודות הגדולות מאוד במספר העסקאות השנתי (יד שניה) בזמן שקצב הגידול במשקי הבית יציב למדי? >> יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים חסרה לך מילה לפני המילה "פונקציה" כדי שאני אוכל להסכים עם המשפט הזה. "גם", או "בעיקר". >> הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות מסכים, ועל כך דיברתי כשהשתמשתי במלה "הצע". מדוע שהמחירים יעלו אם הקבלנים מוכנים לספק את הביקוש הגובר של משקיעים כאשר יורדת הרבית באותו רווח נורמלי? דווקא מחירי השכירות ירדו במצב כזה כדי להגיע לשווי המשקל החדש. >> אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי) הודעה לפני כן אמרת שעלות הדיור עולה. מדוע להניח שהיא לא? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אנחנו מדברים על המציאות? אז תגיד. אני לא מבין בזה כלום. אתה בטוח שיש כזה הבדל בין דירות גדולות לקטנות? אני מכיר את התופעה, אבל לא ככזו דרמתית. אם הפער הזה גדול במיוחד, זו אכן עשויה להיות אינדקציה לבועה (המוני משקעים רוכשים דירות גדולות כנכס מניב, אבל לא מצליחים להשכיר אותם במחיר פרופורציונלי למחיר הקנייה של הנכס). אבל באופן כללי נראה לי שההסבר הפשוט להבדל, הוא עובדת קיומם של אנשים עם העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית. ואם כך, העיוות משקף מאפיינים ריאלים של השוק ואת העדפות הצרכנים, ובפני עצמו הוא לא מהווה אינדקציה לבועתיות. אין לי מושג, אפילו לא שמץ, על הגורמים המשפיעים על התתחלות הבניה. אני מנחש שפקטורים הקשורים לרגולציה, פוליטיקה ובירוקרטיה משחקים כאן תפקיד משמעותי. למה אתה חושב שתנודתיות גבוהה בכמות העסקאות רומזת על בעיה? למעשה, אם רוב עסקאות הנדל"ן קשורות למעברי דירה (כלומר לשוק הנדל"ן הצרכני, ולא לשוק הנדל"ן הפיננסי) - אז אני חושב שהעסקאות דווקא צפויות להתרחש ב-bursts של הרבה עסקאות בפרקי זמן קצרים, שסביבם תקופות של שקט מנומנם (יש לי איזה מודל גרפי בראש, ונראה לי שזה נגזר ממנו - אבל הוא מאד היוריסטי ולא חשבתי עליו ממש עד הסוף). ולבסוף - אני לא מניח שעלות הדיור אינה עולה. אני די בטוח שהיא עולה. ההנחה הייתה רטורית, רק לצורך ההסבר: אני טוען שבגדול ישנם שלושה גדלים חשובים ("עלות הדיור", "מחירי הדירות", "ריבית") וכל עוד הקשר ביניהם "נורמלי", אז אין בועה. כדי להבין מה זה "קשר נורמלי" נוח להחזיק כל אחד מהם כקבוע, ולראות איזו תלות נוצרת בין השניים האחרים. מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. כדי לטעון שהזינוק הזה קשור לבועה בשוק הנדל"ן, לדעתי צריך להראות שהזינוק שהתרחש בפועל גדול הרבה יותר מהזינוק הצפוי. בינתיים לא השכנעתי :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הדיון רק מחדד את האלסטיות של המונח בועה. הבועתיות תלויה בנתונים שהתקבלו בדיעבד וקל לא להסכים על הכרזת בועה לפני שהתפוצצה. המהירות ואחוזי הירידה בערך הנכס יכולים לסמן לאחור ''וואלה היתה בועה'' ולהכריע בשאלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
:) יש הבדל גדול בתשואת השכירות, והשינוי די ליניארי עבור אותה עיר ועבור אותה שכונה- ככל שהדירה יקרה יותר תשואת השכירות נמוכה יותר. הפער היה אפילו גדול יותר כשהמחירים היו נמוכים יותר ותשואת השכירות גבוהה יותר. מידע אישי: ב 2007 תשואת השכירות על דירות 3 חדרים בנשר היתה 6.5% ואילו על דירת 5 חדרים בחיפה 3.5% לכל היותר. "העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית" זה הסבר לא רע, אבל הוא מאשר שאנחנו עוסקים בשני מוצרים לא זהים מבחינת קהל היעד. בפועל דירה היא לא רק מוצר פיננסי, ולא רק עלות הדיור והריבית הם הגורמים המשפיעים על מחירה. לדירה יש, ראה זה פלא, עלויות בניה- בסביבות 5200 ש"ח למ"ר (לצרכן 6000 כולל מע"מ) לבית משותף בגימור מכובד, ולא פחות מ 4000 ש"ח למטר בגימור מינימלי (לצרכן 4700 ש"ח כולל מע"מ). זה אומר שגם אם הקרקע בחינם ואין הוצאות שיווק ומימון- דירת 4 חדרים חדשה בת 100 מ"ר לא יכולה לעלות פחות מ 500 אלף ש"ח, כי הקבלנים פשוט לא יבנו אותה, ולא משנה כמה נמוכים דמי השכירות או כמה גבוהה הרבית האלטרנטיבית. ההצעות ל"מחיר למשתכן" בעפולה משקפות בדיוק את העלויות האלה כי זה בדיוק המקרה בו עלויות הקרקע והפיתוח, השיווק הפירסום באמת אפסיות. >> מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים. מסכים בעקרון, אם כי אני לא משוכנע שזה לא היה הפוך- שמחירי השכירות דידו אחרי מחיר הדירות מתחילת העשור. אבל רגע, על איזו רבית מדובר? על ריבית הפריים? היא עלתה מ 2009 ל 2011 ומחירי הדירות עלו גם הם באותו הזמן. ריבית המשכנתאות? היא ירדה משנת 2000 ל 2007 בדיוק כמו שהיא ירדה מ 2007 ל 2014, אבל בין 2000 ל 2007 מחירי הדירות בכלל דשדשו כלפי מטה. הקשר הברור שאתה מדבר עליו לא מצליח להופיע בשוק באופן עקבי. ואני חוזר על כך שלא טענתי במאמר שהיתה בועה בשוק הדיור עד המחצית השניה של 2015. ומה קרה בשנה האחרונה? ריבית המשכנתא עלתה, ומחירי הדירות עלו גם הם! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי בנק ישראל ריבית המשכנתא עלתה באופן משמעותי מיוני 15' ליוני 16' ריבית קבועה לא צמודה ל 17 שנה מ 3.11% ל 3.79% הריבית הצמודה ל 20 שנה בנקודת אחוז שלמה מ 1.97% ל 2.96% טיק טוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מלאי הדירות המוצעות למכירה עלה בסוף יוני ל 28,070 לפי הלמ"ס. בנתוני מקור היה חודש אחד עם מלאי גדול יותר בנובמבר 2014 , אבל בנתוני מגמה אנחנו בשיא. מה שמעניין לראות בנתוני המקור1 הוא את הצניחה בחדשי ההיצע (טור A) בין 2014 ל 2015 מממוצע של בערך 14 חדשי היצע ל 10 חדשי היצע עקב הגידול במחזור העסקאות. ב 2016 התייצבו חדשי ההיצע על 11. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד במחצית הראשונה של 2016 לשפל של 19.6%2 המכירות של משקיעים שמרו על יציבות והרכישות שלהם ירדו, והתוצאה היא שמתחילת השנה כמות הדירות שמשקיעים קנו ומכרו היתה שווה בערך, שינוי מהותי לעומת הגידול השנתי במלאי הדירות של משקיעים (עודף רכישות) של כ 8000 דירות לשנה בשנים 2011-2015 ביוני 2015 היה ספייק של רכישות משקיעים ערב הכבדת המיסוי שהביא לעודף רכישות על ידם של 4000 דירות בחודש אחד, אבל נראה לי שהספייק הזה כבר קוזז על ידי הירידה בחצי השנה העוקבת, כך שנתוני 2016 הם "נקיים". 1 בקישור שם לנתוני תרשים 4 (אקסל) 2 דה מרקר מצטט מתוך סקירת הנדל"ן של משרד האוצר |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתמול אמרה הלמ"ס, יחד עם פרסום מדד המחירים לצרכן, שמחירי הדירות ירדו במקצת בחדשים מאי-יוני. היום אומר השמאי הממשלתי שהמחירים שהוא בודק עלו ברבע השני לא במעט- עליה רבעונית של 2.5% ושל 8% מול השנה שעברה. בתל אביב עלו המחירים ב 4% ברבע וב 13% מול השנה שעברה. יש לי שני הסברים לפער בין הנתונים: האחד שהוא מבטא פתיחת פער בין הערים שהופעל בהן מחיר למשתכן באופן מסיבי (עפולה, לוד, ראש העין וקרית מוצקין- אף אחת מהן לא בין ה 16 שהשמאי הממשלתי בודק) לבין הערים שלא. השני ששינוי התמהיל של הקונים לכיוון יותר רוכשים ראשונים ומשפרי דיור ופחות משקיעים, גרם לעליה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות כי האיכות הממוצעת שלהן היתה גבוהה יותר. שני ההסברים הם קצת דחוקים כי ברמלה, הצמודה ללוד, ואותה כן בודק השמאי הממשלתי, עלו המחירים ב 5% ברבע השני, ואילו שינוי התמהיל הגדול קרה בין הרבע השני לשלישי של 2015, ולא ברבע האחרון. אבל בכל מקרה, אני חושב שנכנסו כעת לשלב האחרון של הבועה- השלב של התנודתיות במחיר, כאשר ההצע הגדל מנסה להרוות את הביקושים הספקולטיביים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם המספרים לא מספקים את התוצאה הרצויה, סרוק אותם במסרקות ברזל עד שיכנעו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבוקר שמעתי את נסים משעל מראיין את זר השיכון גלנט. בתשובה לשאלה איך הוא יסתכל בעיניים של זוגות צעירים ויגיד להם שיאמינו לו אמר גלנט שהוא יענה שהממשלה עושה ועובדת ועוד שנה תאמינו לי תראו תוצאות ובלה ועוד בלה בלה ו...יש לנו סטטיסטיקה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ב 5 שנים 2011-2015 המשקיעים קנו בערך 8000 דירות בשנה נטו. השנה עודף הביקוש הזה לא קיים כי סך כל המכירות והקניות של משקיעים השתוו. משפרי הדיור לכאורה אמורים גם הם לקנות ולמכור בתוצאה מאוזנת (כל עוד כמות העסקאות בשוק יציבה, וקשה לי לראות את השוק מנצח את המחזור של 2015) ולפיכך ה"זוגות הצעירים" רוכשי דירה ראשונה נותרו עיקר הביקוש, למעשה כל הביקוש נטו השנה. אם ההיצע יצליח להרוות אותם המחירים לא יעלו השנה, כלומר ירידה במחצית השניה. בגלל התמסורת האטית אני מהמר על ירידה של ממש רק ברבע האחרון. ואז חוזרת השאלה האם המשקיעים יחזרו להיות קונים בנטו או שמא המומנטום יתהפך. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא יודע. אבל, גלנט התחמק מהשאלה הנוקבת של משעל - הבטחתם הורדה במחירי הדיור והנתונים שמתפרסמים לא מראים על שום ירידה. גלנט טען שהוא לא הבטיח, אך משעל לא הרפה ממנו ואמר שראש המפלגה שלו, בה גלנט מספר 2, הריץ את המפלגה על הבטחת שיפור במחירי הדיור. ואז, בתשובה גלנט טען, בהגיון מסוים, ששניהם שרים רק פחות משנה וחצי. אבל, הסיפא של דבריו, שבעוד שנה נחזה בירידה במחירי הדיור (והוא בהחלט נתן להבין שמדובר בשינוי משמעותי). אם זאת לא אחיזת עיניים הרי זה שקר גס גמור שמתבסס, כמו בתקופת הבחירות, על רמאות של ציבור מצביעים שאין לו, אם לאמר זאת בעדינות מירבית, ידע וביקורתיות. ממה נפשך, האם הוא צופה תנודה חריפה כלי מטה של מחירי הדיור תוך תקופה קצרה מאד (למעשה אפס זמן) מבלי שישנם אינדיקטורים שמצביעים על כך? מה יקרה לשוק הדיור בפרט ולכלכלה בכלל אם תהיה צניחה חריפה ומיידית שכזאת במחירי הדיור, אפילו אם הוא צודק? בקיצור, מדובר על מכירת "שמן נחשים" לחולים במצוקה, פיזור הבטחות שכל מי שראשו בריא יודע שהן תובלנה לאכזבה ויאוש וכך תפתח פתח למפלגת אליל-שקר חדשה בבחירות הבאות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על מה יצא קצפך? הלא הבטחות בעלמא הן כלי העבודה המרכזי של פוליטיקאים. וכל אחד יכול להגדיר "ירידה משמעותית" כרצונו. אחרי עליות במשך שנים כה רבות גם ירידה שנתית של 5% אפשר להציג כהישג משמעותי. וגם התחזיות להתחלות בניה מוגברות במחצית השניה של השנה הנוכחית וכל השנה הבאה הן בסיס טוב להבטחות כאלה, לפחות טוב יותר מההבטחות חסרות הכיסוי לחלוטין של לפיד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
או, היה צריך לחכות יומיים לפני שמישהו ייזכר את מי באמת צריך להשמיץ, למרות שבתקופתו של כחלון המחירים טסים פי שניים ויותר מאשר בתקופתו של לפיד. אם לפיד היה עכשיו שר אוצר, כבר כולם היו דנים אותו ברותחין ומגללגלים אותו מכל המדרגות אחרי נתונים כאלה, מדה-מרקר וימינה. עם כל הפרגון לכחלון, עד עכשיו לא ראיתי שום הישג שלו כשר אוצר שמצדיק את ההייפ וההבטחות סביבו. כמו שאמרו אחרים בפתיל, נראה שאת הנתונים אפשר לגלגל לפי האג'נדה שלך, אבל המציאות עדיין מתעקשת על שלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אל תבלבל אותי עם עובדות. כחלון הוא גוד גיא. לראשונה מאז עמדתי על דעתי יש לי מושג למי אצביע בבחירות מראש, ולא רק ביום הבחירות עצמו. המציאות היא שהביקושים לדירות היו חזקים ב 5 השנים האחרונות (והסיבות ידועות) ולאחרונה הם נחלשים. הייתי שמח יותר אילו כחלון היה מתעסק פחות עם צד הביקוש ויותר עם צד ההצע, אבל אני חושב שהוא עשה עבודה טובה עם צד ההצע. התאחדות הקבלנים צופה 53 אלף התחלות בניה ב 2016 ו 60 אלף ב 2017, ואלו נשמעים לי מספרים יפים. לפיד היה עצלן מדי לטפל בצד ההצע כמו שכחלון עשה1 1 שחרר במו ידיו צווארי בקבוק שאפשרו את הסכמי הגג על 7500 יח"ד בהרצליה, למשל, אחרי שנתקעו ב 2015. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
על זה שהוא גוד גיא אני יכול להסכים. לדעתי גם לפיד הוא גוד גיא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ממש תגובה מפליאה. זה שרוב הציבור מקבל בשיוויון נפש התנהגות צבועה ושקרית של פוליטיקאים היא לא רק מהמפורסמות אלא היא, כפי שכתבת, ממהות הפוליטיקה המודרנית, לצערנו. אך מגיב מתעניין וביקורתי שכמותך לא אמור לגם זאת כגזרה משמים אלא להמשיך ולבקר בכל פה, למרות שבפועל היכולת לשנות לא גבוהה כזאת. אבל החשיפה המתמשכת היא הדלק שמניע את ההתקדמות, איטית ככל שתהיה, והיא אולי זאת תשמנע רבולוציה על גבי קילשונים. שהרי אני לא חושב שזאת תהייה הארה מיוחדת לומר שבפער בין השרלטנות וניפנופי הידיים של פוליטיקאים שיכורי אגו, בעוד הציבור עסוק או בצקצוק שפתיים על שקריהם (ולכחלון טנא מלא כל טוב של רמאויות טרום-בחירות) או בהתפעלות מהכדורים הצבעוניים שמקפצים באוויר, הרי שהפוליטיקאים האלה, כחלון שר האוצר במקרה האקוטי, יכולים להעביר בנפנוף מתחטא תקציב דו-שנתי (לו התנגד), תוספת תקציבית עצומה לחרדים, תקציב להשתטחות על קברי - מי? - במרוקו (1.1 מליארד אאז"נ), ועוד כהנה וכהנה תופינים על חשבון צרכים אמיתיים של אותו גוף בוחרים ששלח אותו לכנסת ולממשלה. ההערה שלך בדבר לפיד לא רלוונטית במיוחד. ממה שנפשך שגם לפיד בשרלטנים? מה זה מוריד או מעלה מאיכותו והתנהגותו של כחלון? אך אם פרפראות שני שרי האוצר הכושלים (האחד בוודאות, השני במגמה) האחרונים, לפיד וכחלון עסקינן, הנה מה שכחלון ענה לפוסט של לפיד שכתב "[תקציב כחלון] מתעסק בפוליטיקה, לא בציבור". כחלון ענה: "אני מציע לו קצת צניעות, כשהוא נכנס למשרד הוא העלה מסים, העלה מכסים... אני נוקט בפעולה הפוכה, למען צמיחה במשק, אני פועל לטובת הגופים החברתיים, מה שהוא לא עשה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גם החלון יכול לנקוט קצת צניעות, אחרי שקודמו ירש והתמודד עם גרעון של כמה עשרות מיליארדים כשנכנס למשרד, אבל בתום קדנציה קצרה הוריש לכחלון מאזן תשלומים שמנמן ונחמד שמאפשר לו לא להעלות מיסים. לא שהוא עשה משהו טוב מזה עד עכשיו, חוץ מלהחזיר את התקציבים המדושנים ומעודדים הבטלה לחרדים וצאן מרעיתם. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר על הנדל"ן למגורים בחודש אוגוסט המשקיעים מכרו בחודש זה כ 400 דירות יותר ממה שקנו ובכך העמיקו את המגמה של מכירות נטו שלהם מתחילת השנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אולי זה בגלל איום במס עליהם? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ודאי שיש לאיומים במס השפעה על ההתנהגות שלהם, אבל השאלה מה התוצאה הסופית. אילו היו חושבים שזה עדיין שוק שוורי ואין חלופות טובות אולי האיום במס היה מוריד את הנטו של המשקיעים מפלוס 600-800 דירות בחודש לפלוס 200-400. כיוון שמתחילת השנה הם כבר במגמה שלילית קלה הם ירדו למינוס 400 באוגוסט. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי סקירת האוצר לרבע השלישי המשקיעים קנו ברבעון 5611 דירות ומכרו 6200 - עודף מכירות נטו של 550 דירות. זאת בהמשך לעודף מכירות נטו של 100 דירות ברבע השני. מאידך ישנם סימנים לכך שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם בעצם משקיעים בהסוואה כהערכות לקראת מיסוי ריבוי הדירות. אנקדוטלית בסביבה שלי יש יותר שלטי "למכירה" בחודשים האחרונים ונדמה לי שהם גם נותרים במקומם יותר זמן מבעבר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מדד הדירות ירד בדצמבר ב 1.2%, הירידה החדה ביותר זה עשור, ובסך הכל ברבע האחרון היו מחירי הדירות ללא שינוי. בחודש דצמבר קנו המשקיעים 1600 דירות בלבד ומכרו 2500, כך שהמשקיעים היו מוכרים נטו של 900 דירות. שיעור שאין דומה לו מאז תחילת סדרת הנתונים ב 2010. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו. למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה. גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים". כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לשכת השמאים מסכימה איתך לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה. זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד. במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד. ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואיך הציבור יכול לעצור את זה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי. וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם. אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסימני הבועה- כשמספרים לנו בעיתון למה המצב הנוכחי (הקיצוני) אמור להמשך לאורך זמן. הנה מקבץ מהשבוע האחרון, בעקבות ההכרזה על המס החדש על בעלי 3 דירות ומעלה: ראו למשל את מאמר הדעה מהשבוע שעבר בדה מרקר: כחלון צריך להודות: מחירי הדירות לא יירדו בשנתיים הקרובות. את המאמר כתב פרופסור יהודה אדלר [ויקיפדיה] שהוא מומחה בינלאומי ל... קרדיולוגיה. פרופסור אדלר כותב הרבה מאמרים בעיתונות, אבל על נושאי בריאות בדרך כלל. מן הסתם מפריע לו המס המתוכנן על בעלי 3 דירות ויותר. עוד אחד שמפריע לו המס הוא עו"ד אייבי נאמן מס הדירות של כחלון וההגיון הקומניסטי שלו כותרת המשנה: "כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות." עו"ד נאמן הוא משקיע נדל"ן רציני (מגדלי נאמן, מכירים?) אבל רקורד התחזיות שלו לא משהו. הנה מה שהוא חזה ב 2009: "המחירים בשוק הנדל"ן המקומי אמנם יירדו, אבל בשיעורים נמוכים יחסית". וגם "הדבר היחיד שאני רואה עד עכשיו בשוק הנדל"ן התל-אביבי הוא שנבלמה בו עליית המחירים, וגם השיגעון של המחירים הלא סבירים". אפילו היועץ למשרד האוצר המומחה לתורת המשחקים אומר "60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים" ועל המס החדש: "אלה הן שיטות שלא ברור שהן ישפיעו על מחירי הדירות, אבל ברור שהן ישפיעו על מחירי השכירות ויגרמו להעלאת המחירים". וזה עוד כלום לעומת מנכ"ל איגוד הקבלנים באשדוד והשפלה שלומי בן עזרי שאומר: "אני מעריך כי עד 2020 מחירי הדירות ימשיכו לנסוק בקצב גבוה כמו בשנים האחרונות, אבל בזכות בנייתן של מאות דירות חדשות באשדוד, החל משנת 2020 נשוב לתקופה רגועה ונורמלית בכל הקשור לעליית מחירי הדירות". המנכ"ל מבהיר כי 'נורמלית', פירושה עליות בקצב הצמיחה. עשו גם אתם ניסיון- גגלו "מחירי הדירות" והגבילו את החיפוש לשבוע האחרון. ראו כמה תוצאות מדברות על ירידת מחירים קרובה וכמה על המשך העליות, או שמירה על המצב הנוכחי. זה מזכיר לי את הטיפ הגרוע בהיסטוריה על שוק המניות שנתן הכלכלן רב המוניטין אירווינג פישר [ויקיפדיה] ימים ספורים לפני המפולת של 1929: "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau" |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני רק טיפ-ניפוקון: בתור משקיע במניות, התחזית לרמת מחירים שטוחה ויציבה של מניות אמורה לעודד אותי למכור את ההשקעות שלי, לא להישאר וודאי שלא לקנות עוד מניות (מהסיבה הטריויאלית שמניה שהגרף שלה שטוח ויציב לא תפיק לי שום רווח נראה לעין). אז אולי התחזית שלו לא היתה נכונה, אבל כייעוץ השקעה היא הורתה על הכיוון הנכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא רבים מאיתנו זוכרים את 1929. אני מניח שיש כמה וכמה שזוכרים את 1999. אחד מרבי המכר מז'אנר נפוץ אז היה דאו ג'ונס 36000, ומאמר באותו שם מאותם כותבים, שפורסם באטלנטיק. הם טענו אז שמחיר ני"ע הוא נמוך למעשה ומדד הדאו ג'ונס יטפס וישליש את ערכו, בגלל שצורת החישוב המקובלת לא מתאימה למצב השוק דאז. כשהמאמר והספר פורסמו בספטמבר 1999, DJIA היה בסביבות 11000. תוך שנה הוא ירד לכ- 8800, ואחרי עוד שנה צנח לכ- 7500. כיום המדד עומד על כ- 18500. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן. האמירה הנפוצה ביותר בבועות היא "הפעם זה שונה". בבועת הדוט קום של 1999 הסבירו לנו באותות ובמופתים מדוע חברות שמפסידות כסף שוות יותר מחברות שמרוויחות כסף, ומדוע חברות ללא הכנסות שוות יותר מחברות עם הכנסות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
וכמה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״? לדוגמה: גם גוגל וגם (מאוחר יותר, לאחר התפוצצות הבועה) פייסבוק אכלו לא מעט כסף של משקיעים לפני שהחלו להרוויח. מה שאמרו שם זה לא שחברה שמפסידה כסף שווה יותר אלא שיש ערך כספי לנתח שוק ולחשיפה (גם אם אין לך מושג איך מתרגמים את זה ללקוחות משלמים). היו מקרים שבהם זה עבד. היו גם מקרים שבהם מצאת מישהו גדול יותר שנתח השוק הזה היה חשוב לו והוא (לפחות חשב שהוא) ידע איך לתרגם אותו להכנסות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. גם אם צדקת נקודתית טעית בעיקרון. בין סוף 1995 (הנפקת נטסקייפ1) לסוף 1999 האכילו את המשקיעים זבל במחירי זהב. 90% מחברות הדוט קום שהונפקו (וקיבלו כסף טוב) נסגרו. גם אלו שהצליחו בסופו של דבר לתרגם את זוגות העיניים להצלחה עסקית איבדו 90% מערכן ויותר בטרם התאוששו. אז נניח שחשבת שאמזון תהיה חברה מצויינת וקלעת בול, כי אמזון היא ההצלחה העסקית הגדולה ביותר שיצאה מהדוט קום, והיא שווה היום פי תשע ממה שהיתה שווה בסוף 1999- עדיין בדרך (בשנת 2001-2002) יכולת לקנות מניות של אמזון בפחות מעשירית המחיר ששילמת בסוף 99'. לעומת ההצלחה הפנומנלית של אמאזון יש חברות טובות ורווחיות אחרות שמעולם לא חזרו למחירי 1999 - כמו קורנינג, למשל, יצרנית הזכוכית, שמחירה עלה פי 10 מאוגוסט 98' לאוגוסט 99' על הציפיות לרווחי ענק בים הדרומי, סליחה- בתשתיות סיבים אופטיים, ומשם ועד אוגוסט 2002 איבדה 98% משוויה. או אקאמאי, שהיא חברה מכובדת ושווה היום 10 מיליארד דולר, אבל הגיעה ביום הנפקתה באוקטובר 1999 לשווי של 13 מיליארד, והמשיכה לזנק לשווי פנומנלי של 60 מיליארד דולר בחודשיים הבאים, לפני שהתרסקה ב 98% בשנתיים הבאות. אז אם קנית את אקמאי ביום המסחר הראשון בשווי חברה של 13 מיליארד דולר, היית מורווח בחודשיים הבאים ומופסד בשבע עשרה השנה הבאות, עד היום, למרות שהחברה זכתה להצלחה עסקית נאה (להזכירך- אחת מעשר!) גוגל (2004) ופייסבוק (2012) כבר הנפיקו אחרי הבועה, והמודל והחזון העסקיים שלהן היו נהירים ביום ההנפקה שלהן. ההצלחה הפנומנלית של שתי אלו הייתה אכן עוד יותר גדולה מהציפיות, אבל ככה זה חברות מצליחות- החל מג'נרל אלקטריק לפני מאה שנה וי.ב.מ לפני חמשים שנה, עבור דרך סיסקו לפני עשרים שנה וכלה באמזון, גוגל ופייסבוק היום. אגב סיסקו- החברה המצויינת הזו שווה היום 160 מיליארד דולר, ונמצאת קרוב מאוד לשיא המחיר שלה ב 15 השנים האחרונות, אבל בתחילת שנת 2000 היא היתה שווה לרגע יותר מ 500 מיליארד דולר והיתה לכמה ימים החברה בעלת השווי הגדול בעולם. _________ 1 למי שלא זוכר- הדפדפן שעלה כסף, ושלט בשוק ללא עוררין במשך 4 שנים עד שנשחט על ידי מייקרוסופט שחילקה את אקספלורר חינם יחד עם מערכת ההפעלה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
> אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. אבל הרבה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״. כזכור, השאלה היא האם יש כרגע בועה. 1 דרך אגב, נטסקייפ אמנם עלה כסף, אבל המוצר העיקרי של החברה היה מוצרי השרת. הדפדפן היה בעיקר מקדם מכירות ויוצר שוק. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ארחיב- אף פעם לא אמרו בצדק - "הפעם זה שונה" על שווקים. ההתנהגות של שווקים לא השתנתה מאז המהפכה הניאוליתית, הם תמיד מתנהגים לפי אותה חוקיות. כשיש בועה אומרים: "הפעם זה שונה" וחושבים שהמחירים יעלו לנצח (או לפחות הגיעו לרמה שטוחה גבוהה, ממנה אי אפשר לרדת באופן משמעותי) לא כשהשוק מדשדש בעצלתיים. כמה מומחים העזו לחזות ב 2009 (אחרי שהמחירים כבר עלו שנתיים מהשפל) מחסור כרוני בדירות שיביא לעשור של עליית מחירים? לפחות מחלקת המחקר של בנק ישראל הכריזה בצדק ב 2010 שאין בועה. כנראה שהיה מי שחשב שיש :) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל ''קרקע חקלאית להשקעה'' היא בפירוש כן נכס ספקולטיבי (אלא אם כן אתה באמת מתכוון לגדל ירקות). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל, להבדיל מצבעונים ומניות, קורת גג הוא צורך חיוני בעל ביקוש (והצע?) די קשיח. כשהמחיר של פקעת צבעוני עלה מעל היכולת של האדם הממוצע שמעוניין היה לקנות אחד על מנת לשתול ולגדל אז אותו אדם פשוט לא קנה צבעוני. בסופו של דבר נוצר מצב שרוב הפקעות בשוק היו פקעות שנקנו כהשקעה בלבד בלי שאף אחד שקל לשתול אותם. להבדיל, נראה לי שאנשים כן גרים ברוב הבתים בעפולה, ולא נראה לי שיש יותר מידי חסרי בית בישראל. איך זה בעצם? אין איזה מחיר מסויים שמעליו דירה פשוט תשאר ריקה? אין איזה מחיר מסויים שמעליו אנשים פשוט יבחרו לגור באוהל\במהרה\לחלוק דירה\להשאר אצל ההורים...? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בבועת הסאב-פריים בארה"ב בנו הרבה יותר דירות מהצורך למגורים, והרבה דירות שנקנו למטרות ספקולציה אכן נותרו ריקות (בפלורידה, בוגאס). בשנים הבאות נסגר העודף על ידי התחלות בניה קטנות מאוד מהממוצע. בארץ התופעה שונה. כאן אנחנו רואים שב 15 השנים האחרונות מצד אחד כמות הדירות הריקות הולכת וגדלה ומספרן עולה על 150 אלף (אם משום שאלו דירות של משקיעי חוץ או משקיעים מקומיים), ומצד שני יש גידול של 170 אלף בכמות משקי בית שחולקים דירה אחת (ילדים בוגרים שלא עוזבים את דירת ההורים אך מנהלים משק בית נפרד) או גרים בדירות תת-תקניות (מפוצלות או חסרות אישור בניה לחלוטין), כפי שמתואר במאמר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
150 אלף דירות ריקות לא נשמע לי כל כך הרבה כשאני מנסה להשוות את זה למצב באירלנד לפני המשבר1... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מסכים. בסך הכל אין כעת בארץ עודפים ניכרים של דירות, אלא שלפי התאחדות בוני הארץ התחלות הבניה ב 2016 ו 2017 יהיו גדולות במיוחד, וכשהן יגיעו לאכלוס שנתיים אחר כך, אז יווצר עודף פיזי די מסיבי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קורת גג היא צורך חיוני, אבל לאו דווקא קורת גג בבעלותך (''נכס נדל''ן''). (גילוי נאות - הכותב מתגורר בשכירות) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה. _____ גם אתה מבדיל בין השימושים במוצר כדי לאבחן בועה וזה מסתדר עם המפתח האבטיחי שהבאתי מהשוק. פחות מובן שלשיטתך בנוסף לאפיון השימוש, הבועה תלויה ביכולת הצרכנים לרכוש את המוצר. נחזור לבאסטה להיצע ולביקוש. נניח שמחירו של האננס עלה מ-40 ש"ח עד ל- 100 ש"ח תוך שבועיים. הציבור שנהג בעבר לקנות אננס (לאכילה) הפסיק לקנות אננס. בשוק המחירים ירדו או שהאננס ייעלם מהמדפים. עד כאן מסכימים שבריא וטבעי. מדוע אם כן אתה חושב שיכולת הציבור לרכוש את המוצר (לשימוש המקורי) מעידה במשהו על בועה? לשיטתך גם שוק רכבי היוקרה שמחיריהם מדיר את ההמון מאלומות התצוגה סובל מבועה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |