בתשובה להפונז, 02/03/17 23:57
And the plot thickens 690089
עומר • בתשובה להפונז יום ו', 3/3/2017, 0:20
לא, הרציונל של "מוטו הריבית הנמוכה" הוא שכאשר התשואה על השקעות אלטרנטיביות פוחתת, נקודת שיווק המשקל בין הסיכון לתשואה שהוא מצדיק, משתנה. האופן בו הריבית משפיעה על מחירי הדירות הוא שהנמכת הריבית מורידה את התשואה על השקעות חסרות-סיכון (פק"מ, אג"ח ממשלתיות), וזה מוריד את התשואה בה נכסי נדל"ן הם אטרקטיביים לאור פרופיל הסיכון שלהם, וזה מעלה את מחירי הדירות.

המנגנון הזה (בו "כל נגידי העולם נאחזים") עובד ומתפקד גם אם אין בכלל משכנתאות בעולם.

ואתה חייב להכנס לוויכוח הזה אם אתה מעוניין לדבר על משכנאות. אין כאן עמימות-גדולה: נכס מתומחר נכון אם מחירו משקף נאמנה את היוון תזרים המזומנים שהוא מניב, לאור פרופיל הסיכון שלו והתשואות הזמינות מנכסים אלטרנטיביים. במקרה הנוכחי אין צורך להתפלפל על פרופיל הסיכון האבסולוטי של השכרת דירות, מכיוון שאנחנו רק משווים בין תקופות, ולא מנסים לתמחר נכסים "מאפס".

אני אכן מציע שלאור הריבית הנמוכה ומחירי השכירות הנוכחיים, הדירות מתומחרות נכון. אם זה מוסכם, אז המשמעות של זה היא ששוק הנדל"ן "לא בועתי", ובנוסף שלמשכנתאות אין השפעה על מחירי הדירות.

זו נקודה צדדית ואורתוגונלית לחלוטין לשאלה המקורית שהתחוילה את הדיון: מה המשקל של השינוי במחירי הדיור (=מחירי השכירות) לעומת המשקל של השינוי בריבית, בעליית מחירי הדירות של השנים האחרנות. המסקנות הטנטטיבית הן:

1. לעלייה הריאלית בעלות הדיור ומחירי השכירות יש אפקט אפסי.
2. שחיקת התשואה כתוצאה מהורדת הריבית מסבירה את כל העלייה במחירים (בצירוף לחצים אינפלציוניים כללים).
3. להשקעות ספקולטיביות ושוק המשכנתאות יש אפקט אפסי.
And the plot thickens 690090
הפונז • בתשובה לעומר יום ו', 3/3/2017, 9:08
אני מסכים כמובן שהמנגנון הזה עובד גם ללא משכנתאות - הרי זה היה הטיעון הראשוני שלי.
אני רק אומר שהמשכנתאות הן גורם שנוסף על המנגנון הזה - מאחר שנבצר מבינתי כיצד עלויות המימון לא משפיעות על ההחלטה שלך אם לקנות דירה/רכב/מקרר וכדומה. משום מה כל הסוכנויות שמוכרות את המוצרים האלה ואחרים מפתות את הלקוחות הפתאים בפריסת מימון בריביות כאלה ואחרות.

אבל אולי אפשר להשאיר זאת בצד, כי על פי מספר 2 בסיכום שלך נראה שבעיקרון אנחנו מסכימים.
רק כדי לוודא שכך הדבר - מהטיעון שלך עולה שכשתעלה הריבית ל-‏4-5%, מחירי הדירות אמורים לרדת, ובעשרות אחוזים. נכון?
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות