בתשובה לאריק, 27/06/21 20:42
740920
קח דירה שרירותית שמניבה 5000 ש"ח בחודש שכ"ד ועולה 3 מיליון ש"ח (סתם בחרתי מספרים עגולים ופחות-או-יותר הגיוניים לדירת 1.5-2 חדרים בתל אביב‏1).
1. אם מחר שכ"ד ירד ב-‏40% (אבל הריבית לא תשתנה), איך היא לדעתך תתומחר?
2. אם מחר הריבית תעלה ל-‏10% (אבל שכ"ד לא ישתנה), איך היא לדעתך תתומחר?

התשובות שלי: במקרה הראשון המחיר ירד בערך באופן יחס, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.7-2.0 מיליון ש"ח, ובמקרה השני מחיר הדירה כדי לשקף תשואה גבוהה יותר של כ-‏4%-5%, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.2-1.5 מיליון ש"ח. כדי לסבר את האוזן בשנת 2000 שכ"ד לכזו דירה היה כ-‏3000 ש"ח ומחירה כ-‏900 אש"ח (זאת בזמן שהשכר הממוצע במשק בשנת 2000 היה כ-‏6 אש"ח והיום הוא כ-‏10 אש"ח).

אם המספרים הנ"ל הם בסדר-גודל הנכון, כל הוויכוחים על ארנונה, משכנתאות, קשיי תכנון, הפשרת קרקעות, רגולציה, תחבורה וכדומה - הם לא יותר מטחינת מים והסחת דעת.

1 כאמור, ניסיתי לחזור על התרגיל הזה עם מספרים אמיתיים ולא-עגולים - והגעתי למסקנה זהה.
740923
במקרה הראשון אני חושב שמחיר הדירה ירד בכ 15%-10. תשואת השכירות היא לא השיקול המכריע בתמחור דירה בתל אביב (אחרת הפער מתשואת השכירות בפריפריה היה נסגר).
במקרה השני אני חושב שמחיר הדירה יירד בעשרות רבות של אחוזים, בגלל 1. מצב הנזילות במשק בכלל, והרעת יכולת החזר משכנתא של משקי הבית בפרט, שתגרום עיקולי דירות המוניים. 2. כלים שלובים עם שאר אפיקי ההשקעה.
740928
אז גם אם אנחנו לא מסכימים על הדרך, נראה שאנחנו מגיעים לאותה מסקנה. מה שרק הופך את התגובות שלך במעלה הפתיל לעוד יותר אניגמטיות בעיני.
740929
צודק.
נראה לי שמה שיקרה אם תתממש ההצעה שלי הוא שיותר אנשים יעדיפו לגור בשכירות בת''א. שזה בסדר, אבל חצי עבודה.
אולי בטווח ארוך יותר, אם תשואת השכירות בת''א תשאר נמוכה, והמחירים אולי לא יירדו מי יודע מה, אבל לפחות לא יעלו, גם האלמנט של דירה כהשקעה פיננסית ייחלש, והמחירים יגלשו לכוון של פער קטן יותר בתשואת השכירות מול הפריפריה. אולי.

חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים