בתשובה לeasy, 02/09/22 1:41
מה בעצם הבעיה? 751774
יהונתן בר • בתשובה לeasy יום ו', 2/9/2022, 3:22
א. יש הבדל מהותי בין "סלילת כבישים מהירים" ל"שיפור התחה"צ".
סלילת כבישים לא פותרת בעיית נדל"ן. לעומת זאת, מטרו כן. למעשה חלק משמעותי של הקונספט מאחורי תמ"א 70 הוא תשתית התכנונית לפיתוח המרחב האורבני סביב מערכת המטרו; בנייה צפופה באזורי התחנות תאפשר לאכלס את האנשים שעתידים להגיע למטרופולין דן.

ב. מגבלות העלאת הארנונה הן בהחלט בעיה משמעותית, ולמעשה הופכות את התושבים לנטל על העירייה. מכאן קצרה הדרך לגרירת רגליים בפיתוח העירוני.

ג. שינוי שערי ריבית / פגיעה בהשקעה בנדל"ן לא משפיעים על משבר הדיור בכללותו, אלא רק על תמהיל של דירות להשכרה מול למגורים; הרי יש שיווי משקל בין השווקים הללו, שוק הדירות לרכישה ושוק הדירות להשכרה... וגם בשוק ההשכרה יש משבר. ומה יקרה אם יעלו את הריבית? אם יטילו מס על בעלי דירות? אם המשקיעים יעזבו? המהלך מכאן די ברור: תהיינה פחות התחלות בנייה -> היצע הדירות ירד ביחס לביקוש -> מחיר השכירות יעלה -> ישתלם יותר לבנות דירה -> משקיעים יחזרו לשוק. אין דרך באמת לפתור את משבר הדיור בפתרונות קסם שלא מתמקדים בשיפור בצד ההיצע.

ד. בג"ץ הקרקעות, אם כבר, גרם לעליית היצע, כך שלטעמי מדובר בגורם מעכב של משבר הדיור ולא גורם מקדם...

ה. פרוייקט מחיר למשתכן הוא עוד נסיון ל"פתרון קסם" שלא רק שאינו מועיל, פוגע במדינה ובהכנוסתיה, יוצר שוק לא יעיל של דירות, גורם להטבות רגרסיביות ולא פרוגרסיביות, ועוזר לאנשים ע"י הגרלה. בגדול זה לא שונה מהותית מפתרון משבר אבטלה ע"י הגרלת משרות ממשלתיות.

ו. אפשר להוסיף גם את ההחלטה האומללה "לפזר את האוכלוסיה" על ידי עיכוב תוכניות בנייה במרכז.

לסיכום, אין פתרון זולת פתרון העלאת ההיצע. התחלות בנייה רבות יותר, בנייה צפופה יותר, תחבורה ציבורית טובה יותר, תמריצים טובים יותר לערים, ו-ויתור על הקונספט המטופש הזה של "לשלוח אנשים לפריפרייה".
מה בעצם הבעיה? 751775
יהונתן בר • בתשובה ליהונתן בר יום ו', 2/9/2022, 3:25
(זו לא הייתה אמורה להיות תגובה לאיזי, אלא לסקר)
מה בעצם הבעיה? 751782
• בתשובה ליהונתן בר יום ו', 2/9/2022, 9:18
'אם יטילו מס על בעלי דירות? אם המשקיעים יעזבו? המהלך מכאן די ברור: תהיינה פחות התחלות בנייה -> ‏1 היצע הדירות ירד ביחס לביקוש -> מחיר השכירות יעלה ‏2 -> ישתלם יותר לבנות דירה ‏4 -> משקיעים יחזרו לשוק. אין דרך באמת לפתור את משבר הדיור בפתרונות קסם שלא מתמקדים בשיפור בצד ההיצע.
--------------
‏1 א. למה ? ב. אם המשקיעים יברחו וימכרו את הדירות המיותרות שלהם במחיר נמוך כי כל שנה המיסוי רק חונק אותם ‏3
‏2 א. למה ? ב. מהנסיון האישי שלי בהשכרת דירות זה לא עובד כך.
‏3 ראה ערך מס רכוש שהיה 2.5% ובוטל 0 אחוז וההשפעה שלו על מחירי הקרקעות מה שגרם בפועל למחירי הנדלן רק לעלות מאז תחילת המאה. אם יחול מס רכוש על כל דירה נוספת, המכירה שלה תהיה בלתי נמנעת גם במחיר נמוך.
‏4 לא מסכים.
מה בעצם הבעיה? 751794
יהונתן בר • בתשובה לkozmo5449@gmail.com יום ו', 2/9/2022, 16:37
1. אבל אז יהיו פחות התחלות בנייה. פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות.
2. ירד היצע, יעלה המחיר. זה עובד ככה בכל השווקים...
3. מחירי הנדל"ן עולים, אבל גם השכירות עולה יחד איתו. אם היה משבר רק ברכישה אבל לא בשוק לשכירות, מילא. מיסים גורמים לאנשים להמנע משוק מסויים.
4. .... למה לא?
מה בעצם הבעיה? 751799
kozmo • בתשובה ליהונתן בר יום ו', 2/9/2022, 17:51
1. 'פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות' - למה הלחץ פוחת כאשר הביקוש הוא תמיד קשיח ובלאוו הכי תמיד ישנו חוסר בהתחלות בנייה. האם 'הלחץ' לא אמור להשאר באותו לחץ?
2. ראה 1
3. יש תקרה למחירי שכירויות ברוב אזורי הפריים לוקשיין ובוודאי שבאזורים הלא מבוקשים, מה גם כשהשוק עובר לאפיק מסחרי בהן תשואות ריאליות משקפות מחירי שכיריות ולא קפריזות של בעלי נכס פרטיים המוסתים תדיר על ידי מתווכים, הרי שאפשר גם לתכנן דיור להשכרה לטווח ארוך ומכובד.
4. 'ישתלם יותר לבנות דירה ‏4 -> משקיעים יחזרו לשוק'. לא הבנתי למי 'ישתלם' לבנות דירה. לקבלן שבונה עבור אלו שיש להם כבר דירה ראשונה ?
---
לדעתי המגזר העיסקי רווי בחברות קבלניות עם יכולות מוכחות לבנייה של רוויה מהירה. תן להם בטוחות והם יבנו כמה שתרצה. הפורמט של בנייה המונית משולבות B.O.T ואחרים הוא לא חדש רק לישראל. ומאחר כמו שציינתי, הביקוש קשיח, הרי שאני לא רואה סיבה שמורידה להם את המוטיבציה העיסקית לבנות בתנאי שוק בהם המגזר הפרטי מודר ממנו בכח המיסוי שהוא סוג של שיטת חינוך לאומית.
מה בעצם הבעיה? 751807
יהונתן בר • בתשובה לkozmo שבת, 3/9/2022, 5:20
1. לא, הביקוש לא קשיח לחלוטין. דירות הן בגדלים שונים, ועל 200 מ"ר אפשר לבנות דירות קטנות או דירה אחת ענקית.
בנוסף, אנשים נכנסים לשוק הדיור מאוחר יותר (למשל, נשארים יותר אצל ההורים) ומאידך מכניסים שירותי דיור מוקדם יותר (בסכום גבוה פלוני יעדיף להשכיר את יחידת הדיור בביתו במקום לתת אותה לבן המתבגר).

3. איך אתה מגדיר "קפריזות"? תיכף שהבעיה היא "חזירות של בעלי הדירות"... דחילק, אנשים מתמחרים דירות במרכז (ובת"א במיוחד) במחירי שוק - שהם מחירים גבוהים, כי יש הרבה ביקוש ומעט היצע.
מלבד זאת, משכירי דירות פרטיים מוכנים להסתפק בפחות תשואה על ההון ממשכירים מוסדיים כמו חברות.

4. אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן, קניית דירה והשכרתה. אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת. שוק הדירות לרכישה הולך יד-ביד עם שוק הדירות להשכרה, וצריך להסתכל עליהן יחדיו בתור "שוק שירותי הדיור" - בשוק הזה יש בעיית היצע משמעותית, מהסיבות שנמנו לעיל.
מה בעצם הבעיה? 751813
kozmo • בתשובה ליהונתן בר יום א', 4/9/2022, 0:16
1. לא הבנתי למה הביקוש לא קשיח לאור תמהיל שונה של שטח הדירות? בהנחה והדרישה היא ל 100,000 דירות חדשות בשנה. כמה מתוכם הם זוגות צעירים המסתפקים ב 65 מ"ר ברוטו ; וכמה מתוכם הם 'משפרי דיור' שעוברים מ 3 חד ל 5 חד ; וכמה מתוכם הם 'מצמצי דיור' שנוטשים את חמשת החדרים המרווחים לטובת דיור מוגן או מעבר ל 2 נוחים וממוקמים טוב (סמוך לבית חולים ומרכז מסחרי מפותח - מומלץ בכל גיל).

אני מניח שהבנייה הרוויה מראש לוקחת תמהיל שונה של חלוקת שטחי הדירות וזאת כמובן בכפוף להיתר הבניה ומדיניות התב"ע בעניין צפיפות הדיור.

2. השימוש במילה קפריזות היה מיותר. אני מתכוון שהשליטה והפיקוח של המדינה ב'משאב' היקר ששמו דירת מגורים בבניה רוויה, תהיה טובה ויעילה יותר על המוסדיים/שוק עיסקי מאשר על הפרטיים. 'שליטה' במובן המיסויי על הצדדים ולא שהפרטיים עושים למדינה טובה שהם נותנים לה 'מעשר' -10% במסלול המושחת.

4. 'אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן' - ואם המיסוי על הרווחים שהרוכש משקלל כשהוא רוכש דירה יהיו כה כבדים, המחירים עדיין ישארו גבוהים והעידוד להשקעה בנדלן תשאר בידי המגזר העיסקי. בסימן שאלה כמובן.

'אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת'

כבר היום ובתקופה המקבילה של טירוף הנדל"ן התשואות בתל אביב/ירושלים ובאזורי הביקוש הן אפסיות ביחס לשווי הנכס, שכן בעלי הדירות בונים רק על עליות שווי הנכס. וזאת כפי שהתרחש בשנה האחרונה בשיעור של מעל 15% -שנתי. אז למה להם להתעקש על תשואה דמיונית - כפי שהייתה בעבר - של 10% (גם נהג מונית עם 12 שנות לימוד מבין שתוך 10 שנים הדירה שלו 'בחינם') כשהם מקבלים את זה בלי לשבור את הראש ? ה -1-2% האומללים שהם מקבלים זה רק הפיצוחים לשבת בטדי.
מה בעצם הבעיה? 751846
kozmo • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 19:19
פרשנות נוספת למצב הדיור.
מה בעצם הבעיה? 751815
הפונז • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 0:41
כבר הראינו פה באותות ומופתים לאורך העשור האחרון, שריבית אפסית מנפחת את מחירי הדירות בריבוע:
פעם ראשונה כשאין איפה להשקיע כסף ללא סיכון ולכן ההשקעה בדירה הופכת כדאית יותר ויותר יחסית ל(אין) חלופות, ופעם שנייה כשהריבית על המשכנאות קורסת ומהווה תמריץ כפול לקנות דירה.

וכמו שצפינו כבר לפני שנים על פי אותה תיזה, כשהחלו הריביות לעלות בחודשים האחרונים, רואים כבר השפעה על מחירי הדירות ומספרי העסקאות.
מה בעצם הבעיה? 751818
kozmo • בתשובה להפונז יום א', 4/9/2022, 1:04
מסכים איתך. הגיע זמן הריבית.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751798
אפופידס • בתשובה לkozmo5449@gmail.com יום ו', 2/9/2022, 17:44
אולי זה יעזור: ב–2017 התחיל באירלנד פיקוח על מחירי הדירות להשכרה, לנוכח הזינוק בשכר דירה בשוק הדיור הרותח של דבלין - ומגביל העלאות מחירים ל-‏4% בשנה למשך שלוש שנים - Themarker.

זה כרגע המצב
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751800
kozmo • בתשובה לאפופידס יום ו', 2/9/2022, 17:59
בישראל, אפילו את התור הזה אין. מדינה אומללה ללא תור,כי מה יעזור ותעמוד בתור?

ומהכתבה אני למד המון על ההגנות שיש לשוכרים באירופה וזאת בניגוד לאגרסביות הישראלית על החלשים.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751801
kozmo • בתשובה לkozmo יום ו', 2/9/2022, 18:03
לעצם התגובה: לא הבנתי את הקשר בין ההתערבות של המדינה בחוקי ההגנה על השוכרים, לבין הדרת המשקיעים הפרטיים משוק הנדל"ן.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751802
אפופידס • בתשובה לkozmo יום ו', 2/9/2022, 18:59
המקום הוא עומר מואב, כאן וכאן.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751817
kozmo • בתשובה לאפופידס יום א', 4/9/2022, 0:59
1. פוסט מעניין. יש שם דו-שיח קצת עצבני אבל מאוד פורה.

2. לאור תגובתו של אריק שדירות לא יחסרו כאן בקרוב, האם אפשר להניח שלא נעמוד בתור?
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751826
kozmo • בתשובה לאפופידס יום א', 4/9/2022, 10:40
ואם כבר הזכרנו את עומר מואב,איך אפשר בלי פוליטיקה.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751827
שוטה הכפר הגלובלי • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 10:46
בהזדמנות זאת, אם מפלגה כלשהי מעוניינת להציג *אותי* כמועמד חיצוני לראשות הממשלה, אני מוכן לשקול זאת. אמנם אין מחסור בשוטים אחרים, אבל כולם מקומיים.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751828
kozmo • בתשובה לשוטה הכפר הגלובלי יום א', 4/9/2022, 11:13
כן. אתה בהחלט מועמד גלובלי וראוי משמכו והלאה, אבל לצערנו עלמת הרשת מוכתר עקפה אותך.

אנחנו מודים לך על פנייתך ומאחלים לך המשך פעילות פורה באייל הקורא.

העתק : הנהלת האייל הקורא.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751829
שוטה הכפר הגלובלי • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 11:49
מי זאת המוכתרית הזותי בכלל? במדינה בה מירי רגב היתה סרת התרבות ושודד קרקעות סרסר החינוך, אני בהחלט מתאים לייצג את מפלגת הצעירים. יובל כבר עובד על הלחנת שיר הבחירות שלנו:

כי העיר מי שהעיר,
כל קשיש הוא גם צעיר.
כן, בדימוס, נו אז מה?
העיקר הנשמה.

(עכשיו אתם בטח מבינים למה נזעקתי לערער על הרעיון לפיו לא כדאי להצביע למפלגה קיקיונית).
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751830
kozmo • בתשובה לשוטה הכפר הגלובלי יום א', 4/9/2022, 12:14
'מי זאת',זה החלק הפשוט. החלק המורכב הוא מה שהיא אומרת:'כולם אותו חרא'. מקסים.
-----
בנוגע לשמועות על כך שהיא שלוחה של פוליטיקאי בכיר, מוכתר הגיבה כי בעבר היא שקלה להתפקד לליכוד, ארגנה מפגש למפלגת יש עתיד, נחכה במפגש פעילים של גדעון סער, הגיעה למימונה של מפלגת העבודה, שוחחה עם בן גביר על הצטרפות לצוות הקמפיין. לדבריה "כולם אותו חרא".
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751833
שוטה הכפר הגלובלי • בתשובה לkozmo יום א', 4/9/2022, 13:00
האמת, סיסמת בחירות לא רעה, במיוחד אם כראוי לצעירים המפלגה תיקרא "פיפי ולישון": הצבע פיפי, כי כולם אותו חרא. בעיני רוחי אני כבר רואה את תנועת ההמונים "רק לא פיפי".
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751835
• בתשובה לשוטה הכפר הגלובלי יום א', 4/9/2022, 13:08
חכה חכה שסמיון ימכור לנו מפלגה בשבע שקל, וליברמן יאמר/אמר שהוא בכלל שתול של ביבי.
אני חייב לציין שזאת מערכה מאוד נעימה בניגוד לאחרות. יש משהו בה יותר רגוע,שליו,לא מלחיץ,הכל ידוע ואין יותר מה להסתיר.רק מחכים לתוצאות. הלוואי כך כל שנה. חצי שנה נתעסק במה שיהיה וחצי שנה במה שהיה.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 751836
kozmo • בתשובה לkozmo5449@gmail.com יום א', 4/9/2022, 13:22
עדכון. הוא כבר אמר.
פיקוח על שכה''ד בדבלין 752097
kozmo • בתשובה לkozmo יום א', 18/9/2022, 22:01
ומעניין לעניין באותו עניין;
1. מתברר שהעלמה מוכתר, היא בעלת דירה בישראל. וזאת בניגוד למה שהיא טענה בעבר.

2. מעבר לעניין המיסוי, הרעיון ברור. מדינת הנדל"ן.
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות