בתשובה לשוקי שמאל, 15/09/22 13:58
שאלות 752106
easy • בתשובה לשוקי שמאל יום ב', 19/9/2022, 9:09
לפי כתבה מהיום ב-The Marker:
כתוצאה מהריבית האפסית של עשר השנים האחרונות, התנפח שוק הנדל"ן בכלל והדיור בפרט ברוב מדיניות העולם, וגם בישראל. בארה"ב עלו בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים והדירות בשיעור ממוצע של 115%, עלייה חדה ומהירה יותר מכל פרק זמן אחר של עשר שנים. בגרמניה עלו המחירים ב–110%, בבריטניה בכ–64%, בשוודיה ב–100%, ואילו בישראל העלייה הממוצעת בעשר השנים שחלפו הייתה של כ–85%.
הנתון בישראל די דומה (לפעמים נמוך יותר) ביחס למדינות מערביות אחרות, אף שבכל המדינות הללו אין מחסור בקרקעות, מחסור בעובדים, כישלון בהנפקת היתרי בנייה או ילודה גבוהה — כל הסיבות שאצלנו נוהגים הקבלנים לשלוף כדי להסביר את העליות. האמת היא שכמו בכל העולם, הסיבה העיקרית לנסיקת מחירי הדיור בישראל הייתה הריבית האפסית, וראיה לכך היא העובדה שבעשור שלפני עידן הריבית האפסית, בין שנת 2000 ל–2010, המחירים היו יציבים בדרך כלל, והעלייה כולה הסתכמה בפחות מ–40%. בנוסף, העלייה התרחשה בעיקר כשהריביות צנחו אל קרוב לאפס במשבר הפיננסי של 2008.
שאלות 752107
אריק • בתשובה לeasy יום ב', 19/9/2022, 9:42
קישור?
הריבית בוודאי תרמה- לפי מחקר של בנק ישראל היא מסבירה כרבע מההתייקרות במחזור הנוכחי מ (2008 עד 2018), אבל הכללים הבסיסיים של ביקוש והצע חזקים ממנה- בשנה האחרונה המשיכו המחירים לעלות למרות עליית הריבית.
בעשור לפני הרבית האפסית- מ 1998 ועד 2007- מחירי הדירות ירדו באופן עקבי ומשמעותי. זאת היתה תוצאה של עודף היצע שנוצר כתוצאה מבניית שיא בשנות התשעים בעקבות העליה הגדולה מרוסיה.
זה נראה כמו pork cycle [Wikipedia] על פני תקופות ארוכות במיוחד. אני לא מוצא הסבר למיעוט התחלות הבניה ב 2010-2013, אחרי שהמחירים כבר עלו כמה שנים.
מן הסתם יכולת החיזוי של כל השחקנים בשוק נמוכה
שאלות 752109
easy • בתשובה לאריק יום ב', 19/9/2022, 9:55
שאלות 752108
שוקי שמאל • בתשובה לeasy יום ב', 19/9/2022, 9:50
ריבית אפס מזרימה ביקושים לשוק הנדל"ן ולכן מצדיקה עליות מחירים, אבל היא לא מסבירה מספר התחלות בנייה נמוך שגם הוא סממן של משבר הדיור בישראל.
צ"ל משהו נוסף שמונע מן השוק להיענות לביקוש הגדל (דירות זה לא משהו שאפשר לשמור במחסן עד שהמחירים יעלו). האם המיסוי על רווחים מנדל"ן עלה גם הוא, כך שמי שמעלה את המחירים זה בעצם הממשלה?
צריך גם לבדוק אם הנתח של דיור מושכר גדל ע"ח קניית דירות. אם בונים יותר דירות להשכרה, בונים פחות דירות למכירה.
שאלות 752110
אריק • בתשובה לeasy יום ב', 19/9/2022, 10:33
מצאתי את הכתבה

הדברים בה נכונים בעיקרון, אבל ההשוואה לשוקי נדל"ן בחו"ל שטחית.
רק להזכיר שעליות המחירים בעשור האחרון בשוק הנדל"ן האמריקאי הגיעו אחרי קריסה של המחירים שם במשבר הסאב פריים. במחזור הנוכחי אמנם המחירים עלו יד ביד בארץ ובחו"ל אבל במחזור הקודם (1998-2007) אצלנו הם ירדו בזמן שבחו"ל הם עלו (עד שקרסו).
בארץ המחיר הריאלי של דירה עבר כבר 2010 את השיא מ 1997, ובארה"ב אאז"נ הוא חזר לשיא של 2007 רק ב 2018.

חשוב לי להזכיר שוב את המחקר של יכין וגמרסני. במצגת שלו יש גרפים מאירי עיניים.
שאלות 759433
אריק • בתשובה לאריק יום ד', 14/6/2023, 16:57
הקישור נשבר. קישור חדש למחקר של יכין וגמרסני מבנק ישראל.
שאלות 759434
kozmo • בתשובה לאריק יום ד', 14/6/2023, 17:17
תודה על הקישור. מידע מאוד מפורט. הניתוח הוא על 4 תקופות: 1989-1996; 1997-2007; 2008-2011; 2012-2019.
חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא
מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים
האייל הקורא RSS מאמרים | כתבו למערכת | אודות האתר | טרם התעדכנת | ארכיון | חיפוש | עזרה | תנאי שימוש © כל הזכויות שמורות