בתשובה לנכון, זה אני., 16/03/13 11:55
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613622
כן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613627
א. זה לחלוטין לא נכון. איכות החיים שלך (מבחינת המגורים) נקבעת ע"י הדירה בה את גרה, לא ע"י הרישום שלה בטאבו. (גילוי נאות: הכותב גר בבית שכור).
ב. וגם אם כן, (בצורה מוזרה ביותר), הרי באותה צורה, איכות החיים שלי נפגעת עקב כך שאני נוסע בסקודה ולא במרצדס. אני דורש מהממשלה לסבסד לי מרצדס! (ומרצדס היתה הרבה יותר זולה מהבית שאני גר בו).
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613632
א. אם אתה חי בלי ברז של מים חמים במטבח. היה ברז של מים חמים במטבח כשנכנסת - קרה משהו לצינור, כזה שבאחריות בעל הבית לתקן - אבל הוא לא רוצה: איכות חייך נפגמת‏1?
נכון, אתה יכול לקום וללכת, אבל קודם אתה צריך למצוא מישהו שירצה להכנס במקומך, ובמקביל - למצוא דירה אחרת, ועלויות ההעברה וכו' וכו'.
עכשיו, אתה יכול לתקן, על חשבונך. אבל אם בגמר חוזה בעל הבית יחליט שהוא רוצה להקפיץ את שכר הדירה / או לחילופין - למכור אותה, הרי שהשקעת לשוא.
בדירה משלך, אתה משקיע בתיקון הברז, וזהו. אתה לא חי בחסדיו של מישהו אחר.
אבל לא זה העיקר. הבעיה העיקרית בדירה שכורה היא חוסר היציבות. כפי שכתבתי קודם. זה פחות בעייתי ואף לא בעייתי כלל, כשאתה רווק. או סטודנט. או חי בדירת שותפים. זה נהיה יותר ויותר בעייתי עם השנים.

ב. אם היית שוכר רכב, ולא מחברת ליסינג (שאז קל נורא להחליף רכב) - אלא מאדם פרטי. אם כך השוק היה מורכב: מאנשים פרטיים שמשכירים רכב. לא חברות, לא אנשים פרטיים שמשכירים צי - אלא אנשים פרטיים שמשכירים רכב. אחד. והחוזה היה לשנה אחת, ובוא נניח, לצורך העניין, שרכב לא היה דבר שיש בו בלאי. כך שאם אתה רוצה לשכור רכב, אתה צריך לפנות לדויד. לראות את רכבו. ואז לשאול, ולראות את רכבו, ואז לשמחה, ולראות את רכבה...
ואם החלפת רכב היתה כרוכה, נניח, בבוג'רס גדול מאוד, בכל פעם - אז האנלוגיה שלך היתה במקום.

סקודה מול מרצדס מקבילה לדירת 3 חדרים מול דירת 5 חדרים בפנטהאוז. המדינה לא צריכה לממן לך פנטהאוז. המדינה צריכה לדאוג לזה שהיצע הדירות בשוק יהיה כזה, שמחירי הדירות יהיו בקורלציה הגיונית עם המשכורות. או לעודד השכרה ארוכת טווח, מחברות שיתמחו בעניין ולהן לא יהיה עניין להעביר את הדירה לילד שסיים צבא, או למכור כי עכשיו כבר אפשר מבחינת המס. ואם השוק נכשל בזה - כן, בהחלט, המדינה צריכה לפעול.

_______________
בן כמה הכותב? מה מצבו המשפחתי?

1 זה לא קרה לי, קרה לחברים שלי.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613639
קרה משהו לצינור - מזמינים אינסטלטור. זמן התיקון ואיכותו יהיו זהים. ההבדל היחיד הוא שבדירה שבבעלותך תצטרכי בכל מקרה לשלם לו בעצמך - אין מישהו אחר שזה "באחריותו". ודרך אגב,מהההבדל בין מצב כזה לבין מצב ש(למשל) מתפוצץ צינור בקיר המשותף והשכן לא מוכן לשלם את חלקו? לא תזמיני אינסטלטור?
לגבי "סקודה" מול "מרצדס" - בנדל"ן הקריטריון העיקרי הוא המיקום. כך למשל דירה בת 8 חדרים ו 200 מ"ר בכרמיאל מוצעת למכירה במחיר של 500,000 ש"ח (תבדקי ביד2), ואילו דירת 2 חדרים בגודל 60 מ"ר בשכונת אפקה בתל אביב מוצעת למכירה ב4.6 מליון ש"ח (כנ"ל). אם יש לך עוד ספק, הרי שזו ההוכחה הברורה ביותר לכך שמדובר בבעיה נקודתית בבועה התל אביבית.
העובדה שבניגוד לרכישת רכב, בו יש קרטל ידוע וברור של מס' קטן של יבואנים הגורם לכשל שוק, בשכירת דירה יש שוק משוכלל של 7 מליון שוכרים ומשכירים פוטנציאליים, היא הנותנת שדווקא שם אסור לממשלה להתערב לטובת צד כזה או אחר, ודאי לא לכפות על פנסיונרים שהדירה שלהם היא כל רכושם ומקור הכנסתם, למכור אותה בנזיד עדשים או להשכיר אותה לזרים במחיר נמוך.
ולבסוף, המדינה - אפילו מדינת רווחה - לא מחוייבת לספק לאזרחיה דירה *בבעלותם* אלא קורת גג - בדיור ציבורי או בסיוע בשכר דירה. בדיוק בשביל זה הקימה המדינה את חברת עמידר, ועיריית תל אביב את חברת חלמיש. קורת גג היא צורך בסיסי. בעלות על נדל"ן היא מותרות. בעלות על נדל"ן באזור ביקוש היא כבר מותרות כפולה (כבר לא מרצדס אלא רולס רויס).
___
הכותב הינו נשוי + 3. גילו לא רלבנטי לדיון. הוא חי באותו בית (שכור) מעל 5 שנים, עברנו דירה - עם ילדים - כבר כמה פעמים, מנסיוני זה כאב ראש קטן יותר מהחלפת רכב (דירה שכורה לא בודקים במכון בדיקה, וגם לא מעבירים בעלות במשרד הרישוי, ואת האריזה וההעברה מבצעים אנשי מקצוע). כשמתקלקל משהו - מתקנים (לרוב ע"י בעל מקצוע, דברם פשוטים באופן עצמאי), ומתקזזים עם בעל הבית אחת לתקופה. אם רוצים להוסיף משהו שברור שלא ילך איתנו (למשל ריהוט בנוי או אפילו עצים בגינה) מוסיפים - אני רואה את זה כהשקעה באיכות החיים של המשפחה שלי ולא כ"השקעה בבית לשוא". חישוב פשוט מראה שאותה "השקעה לשוא" היא הרבה יותר זולה מאשר לשלם רבית (ודמי ביול, דמי הקמה, ביטוח חיים, ביטוח מבנה ושאר מרעין בישין) על המשכנתא לבנק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613663
אני חושב שהעלמה צודקת בטיעוניה. מנסיוני, גם אם בתיאוריה זמן התיקון ואיכותו אמורים להיות זהים, בפועל בעל הדירה הממוצע מטפל בנכס שלו הרבה פחות (אני מפנים לקחים מדיון אחר) מאשר כשבעל הדירה שלך הוא אתה. ורק אחרי שרכשתי דירה הבנתי עד כמה איכות חיי השתפרה בעקבות כך.
השוק בשכירת דירה אינו משוכלל, בדיוק מהסיבה שאתה עצמך ציינת - כשאני רוצה לקנות מזדה, לא איכפת לי לרכוש אותה מתל אביבי, באר שבעי או קריית שמונאי, ולכן יש לי המון אופציות לבחירה. כשאני רוצה לגור בשכונת בבלי ליד הגן של הילד שלי (או בדרום רמת גן מסיבה דומה), ההיצע הרבה יותר מצומצם, מאחר ואי אפשר להפריד בין הדירה כמוצר לבין מיקומה.

ולבסוף לגבי המשפט האחרון בתגובה שלך: "חישוב פשוט מראה שאותה "השקעה לשוא" היא הרבה יותר זולה מאשר לשלם רבית (ודמי ביול, דמי הקמה, ביטוח חיים, ביטוח מבנה ושאר מרעין בישין) על המשכנתא לבנק.". כאן הכנסת - שלא בטובתך כנראה - את השיקול של כדאיות כלכלית. הדיון של מה כדאי יותר כלכלית, לשכור או לקנות, הוא דיון נפוץ ונושן - לי יצא לערוך חישובים ספציפיים כאלה לא פעם בחמש עשרה השנים האחרונות. מסתבר שזה לא קל לומר בצורה החלטית מה עדיף כלכלית, אבל יש משתנה אחד ברור - וקשה לחיזוי - שיכול להפוך את המשוואה הזו מצד לצד בקלות. המשתנה הזה הוא עליית ערך הדירות (וזה כמובן כשאנו מדברים על דירה למגורים, לא להשקעה).
דוגמה קצת נדושה אבל מתבקשת לאור הטיעון שלך:
לו היו ברשותך 700 אלף שקל לפני עשר או חמש-עשרה שנים, יכולת לקנות דירת 4 חדרים נאה בצפון תל אביב ב-‏1.2 מליון, עם משכנתא של כחצי מליון שקל, שהיית כנראה מחזיר עד היום בהחזר חודשי הדומה לשכר הדירה באותה דירה. היום, לאחר שלא קנית אותה דירה ושילמת עבור השכירות באותה התקופה, אותה דירה עולה 2.5-3 מיליון שקל, מה שאומר שכפי הנראה‏1 אין לך סיכוי לקנות אותה באמצעים דומים לאלה שהיו לך אז.

1 וזה כולל את הערכתי הגבוהה להשקעותיך בשוק ההון - מה שאומר שאולי הרווחת כמה אחוזים כל שנה על השבע-מאות אלף שלך ולא הפסדת אותם במשברי המניות מאז. עדיין זה לא מספק לך את ההון הנדרש.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613668
העלמה (וגם אתה) שוגים בטיעוניכם, אם איכות התיקון חשובה בעיניכם, אתם יכולים בקלות להגדיר בחוזה שהתיקון הוא באחריות השוכר. תיקון איכותי עולה כסף, ואין ארוחות חינם.
וזה מחזיר אותי לטענה המקורית שלי: הבעלות על נדל"ן (גם במדינת רווחה, הדואגת לקורת גג) היא לא זכות יסוד אלא סוג של השקעה (ובכך אינה שונה מהשקעה במטילי זהב או במניות), וכפי שאף אחד לא יעלה על דעתו לדרוש מהמדינה להוריד את מחירי הזהב או המניות, כך אין לדרוש מהמדינה להוריד את מחירי הנדל"ן, בודאי לא להשתמש בכח הכפייה המוקנה לה כדי להתערב בשוק הנדל"ן החופשי והמשוכלל הקיים בארץ, לטובת זוגות צעירים, בעלי הכנסה נאה אך מחוסרי נכסים, ולרעת פנסיונרים מחוסרי הכנס, שנכסיהם ה(כמעט) יחידים הם הדירות שבבעלותם.
על אחת כמה וכמה, כשמדובר על "בעייה" נקודתית כמו מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש.
אתה רוצה לגור בבבלי בדירה בבעלותך? תשלם.
אין לך 2 מליון ש"ח, ואתה בכל את רוצה להשקיע בנדל"ן? תקנה וילה 8 חדרים בכרמיאל בחצי מליון שקל, תשכיר אותה ובכסף תשכור דירה אחרת. את החישוב אם עדיף שכירות או רכישה תעשה לעצמך, בכל מקרה, אל תבקש ממני לסבסד את ההשקעה שלך.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613669
כלומר, הפתרון שבאמתחתך הוא שהשוכר (שיכול לפנות את הדירה בעוד חצי שנה) ישקיע מכיסו עבור שיפור הנכס של המשכיר. הרי המשכיר יאלץ לתקן את הברז לכשיתחלפו שוכרים, הואיל ואף שוכר בר דעת לא יסכים להכנס לדירה שבה אחד הברזים במטבח אינו עובד. מכאן, שהמשכיר מנסה לקבל ארוחת חינם: לשחק מי ישבר קודם עם השוכרים. מין מצליח שכזה. בזאת אתה תומך?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613670
לא, השוכר ישקיע מכיסו עבור שיפור איכות חייו. אם הוא לא מוכן לשלם - שיקבע בחוזה שזה על אחריות המשכיר (אבל שלא יתלונן אם התיקון יתבצע לפי קריטריון המחיר הזול). ואם המשכיר לא מתקן כלל את הברז שבאחריותו - שיתקן על חשבונו ויגרור אותו לבית המשפח. העובדה שמערכת המשפח לא נותנת לאזרח את השירות שמגיע לו (בין אם הוא שוכר שסובל ממשכיר כילי, או משכיר שסובל משוכר שלא משלם) אינה תירוץ להתערבות ממשלתית בשוק הנדל''ן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613707
''שוק הנדל''ן החופשי והמשוכלל הקיים בארץ'' - ידעתי שבאיזשהוא מקום יש איזו הנחת בסיס מוטעית לחלוטין שמובילה אותך למסקנות שלך. עכשיו משחשפת אותה, הכל הרבה יותר ברור. אנחנו כנראה לא חיים באותה ארץ.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613720
נכון, אני חי במדינת ישראל ואתה כנראה חי במדינת תל אביב (או בגרורותיה)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613722
איזו מדינה גדולה יותר?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613724
לפי תוצאות הבחירות האחרונות - מדינת ישראל
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613726
לא הבנתי איך זה קשור.
אני אשאל בצורה יותר ישירה - באיזו מדינה חיים יותר אנשים? מהם הגבולות הגיאוגרפיים של שתי המדינות?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613725
שוק זה לא מה שאתה חושב.

נניח לרגע שקבוצה, נקרא לה התלבטיחים, רכשה שטח ומילאה אותו בבתים בני 4 קומות ובהם דירות של 100 מ"ר.

נניח עוד, שלתלבטיחים יש את הסמכות לקבוע בעצמם את המגבלות על הבניה בשטח תלבטיח.

נניח עוד שהביקוש לדירות בתלבטיח עולה על ההיצע הקיים ושקשה לחשוב על עתיד בו זה לא יהיה המצב.

ובוא נניח גם שתלבטיח היא מרכז עסקים ומשתמשת במיסי העסקים כדי להתקיים.

אני יודע שפיתיתי אותך לחשוב שתלבטיח היא תל-אביב, אבל למעשה היא כל מדינת ישראל ובמידה רבה כל החלקים המפותחים של העולם.

זה השוק החופשי והמשוכלל, לצערך.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613729
שוק משוכלל, לפחות לפי תחרות משוכללת [ויקיפדיה] הוא שוק שמקיים 5 תנאים:
1. ריבוי מוכרים וקונים שכל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק.
2. לכל המוכרים והקונים מידע מלא על כל המתרחש בשוק.
3. כל קונה חופשי להתקשר עם כל מוכר ולהיפך.
4. כל היחידות הנמכרות בשוק הן הומוגניות מנקודת מבטם של הקונים.
5. התנהגות רציונלית של המוכרים והקונים.
אתה טוען ששוק הנדל"ן בישראל (או בכלל) מקיים את כל התנאים האלה?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613740
מש''א, בדיוק. לא הייתי מצליח לומר זאת כה טוב אחרי הפגזת התלבטיחים ההיא.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613751
תשווה את שוק הנדל"ן (שבו יש 7 מליון קונים ומוכרים ופטנציאליים) לכל שוק אחר במדינה, החל מרכב (הנשלט ע"י קרטל היבואנים וחברות הליסינג ומחירון לוי יצחק), דרך מוצרי החלב (נשלט ע"י תנובה) ואפילו שוק השירותים הפיננסיים (נשלט ע"י "המוסדיים") ותבין עד כמה שוק הנדל"ן משוכלל.
הבעיה היחידה היא החסמים הבירוקרטיים, והיא תטופל בקרוב ע"י רפורמת המרפסות של נתניהו.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613761
אתה כמובן מתעלם מזה שישי הרבה פחות מ-‏7 מיליון יצרני דירות חדשות, יותר קרוב לשבעים להערכתי. לגבי שוק הדירות יד שנייה, גם לגבי רכב יד שנייה יש 7 מיליון קונים ומוכרים פוטנציאליים, וכמו שכבר הסברתי לך, בשוק הזה יש הרבה יותר היצע לכל מוצר, כי המיקום הגיאוגרפי לא משנה את ערך המוצר.

אז לסיכום: שוק הדירות החדשות נשלט על ידי חברות הנדל"ן לא פחות ואולי יותר מכל שוק אחר, הקרקעות כידוע לכל נשלטות רובן ככולן על ידי המדינה, המיקום הגיאוגרפי גורם לפילוח השוק לתתי-מוצרים כמעט "מונופוליסטיים" כשלעצמם, וסה"כ קיבלנו שוק שהוא חופשי בערך כמו האדם השחור הממוצע בארה"ב באמצע המאה ה-‏19.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613763
בנוסף, יש הרבה פחות מ-‏7 מליון קונים ומוכרים.

יש במדינת ישראל מעט פחות מ-‏8 מליון תושבים. אם תשכלל את העובדה שחלק ניכר מהם הם ילדים מתחת לגיל 18, שיש בהם חיילים בסדיר, שרוב האנשים שגרים בדירות בבעלותם-הם זוגות ומשפחות, ושחלק ניכר מדור ה-X וה-Y חיים בשכירות בדירות שבבעלות אחרים‏1 - תקבל הרבה הרבה פחות מ-‏7 מליון קונים ומוכרים.

1 וקיימים גם אספני דירות.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613764
כמובן, זה יוריד את המספר למאות אלפים בודדות. אני ניסיתי לטעון משהו חזק עוד יותר, לפחות לגבי דירות יד ראשונה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613780
אמת. והצדק אתך.
ושוק הדירות מיד ראשונה מקרין ישירות על הדירות מיד שניה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613766
* פוטנציאליים *
כל שוכר דירה הוא רוכש פוטנציאלי, וכל משכיר הוא מוכר פוטנציאלי - השאלה היא תמיד באיזה מחיר.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613768
לא.
אם אתה מוכר עוד שנתיים, אתה לא מוכר כרגע. ואם אתה לא מוכר כרגע, אתה לא שחקן כרגע.
ואם אנחנו 5 נפשות במשפחה, אבל מחפשים דירה אחת, אז אנחנו מהווים יחידה אחת, אפילו שאנחנו חמישה.

ואגב, לא כל שוכר הוא רוכש פוטנציאלי. תוריד את הסטודנטים, הצעירים אחרי לימודים, הרווקים שעוד לא חושבים על זה ואת אלה שנורא מרוצים לחיות בשכירות (יש כאן כמה בדיון הזה, כולל אותך) - אתם לא מחפשים כרגע = אתם לא במשחק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613830
1. אם אתה לא מוכר כרגע בוודאי שאתה שחקן בשוק - מחיר המכירה שלך הוא פשוט גבוה בהרבה ממחיר השוק, או אפילו אינסופי.

2. תחלקי את הכל ליחידות שמספיקות לנפש אחת ואח"כ תדאגי לקיבוץ של משקי בית, לא ממש משנה.

3. אבל כל שוכר הוא שוכר בפועל ובכך שהוא משלם דמי שכירות הוא משפיע על מחירי המכירה. אין מה לעשות, כל מי שלא נמצא מחוץ למשחק (כלומר גר במאהל ארלוזורוב) משתתף בקביעת מחירי הדיור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613832
1. אם אתה לא מחפש למכור את דירתך, ולא מפרסם אותך - אתה לא שחקן. בד"ך לא ניגשים לאנשים ומציעים להם מליונים מעבר למחיר הדירה על מנת שימכרו.
2. לא הבנתי.
3. מחירי השכירות לא ממש משפיעים על מחירי הדירות למכירה. על מנת לקנות דירה לוקחים משכנתא, ולכן מחירי הדירות יכולים להאמיר ולהאמיר (וההחזר - להפרס על יותר שנים). אבל את מחירי השכירות משלמים מהמשכורת שנכנסת כל חודש...
ובגלל זה אומרים שהתשואה על דירות בארץ נמוכה, יחסית לעולם.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613833
1. זה גם סוג של השתתפות - אתה מקטין את ההיצע.

2. את מציינת נכון שלמרות שיש 7 מיליון פרטים, הרי שהם נוטים לנוע בחבורות של 2-5 (ובק"ק ב"ב לעתים גם 12). הצעתי שבמקום לדמיין חבורה של 2-5 אנשים שהם שחקן אחד, תדמייני שהם אכן 2-5 שחקנים שקשרו קשר (זמני, לרוב) ומוכנים להתחלק בחלק מהחלל, אבל עדיין כל אחד מהם זקוק למקום לישון בו.

3. הקשר בין מחירי הקנייה והשכירות מתנהג כמו מה שאנחנו נוהגים לקרוא לו Rubber band coupling. נכון שבתקופות שונות היחס יכול להיות לא הגיוני, אבל לאורך זמן הוא הגיוני למדי. הנה עבודה של הפד של ניו יורק בעניין:

והתגובה שלי אליו בהקשר של ניו יורק לעומת תל-אביב (נכתבה לפני מספר חודשים, לא השתנה מאז הרבה):

The mid 90s were special. You could buy a 600 sqft co-op alcove studio for the same price as a similar apartment in Tel-Aviv, but rents after expenses were over 3x higher than in Tel-Aviv. Today purchase prices are again similar, but the net rent ratio has gone down to about 1:1.5, which is surprisingly low given the income gaps. There are some factors not measured such as the large number of properties being systematically rented out as hotel rooms via airbnb (12,000 apartments listed + many rooms) and such, the fact that independently wealthy peeps are increasingly buying property and taking it off the market for all eternity, etc. but those hold true for every high-quality major city.

So I'd say they're right prices are a little high now (I think by about 30%, which is better than their worst case but obviously substantial) and that they were very low in the 90s, but given that high prices have survived the crisis, it could be a very long time before we see an adjustment...

Of course there are some additional and mostly negative factors involve finding tenants with the ability to pay, the tax-abatement cliff, uncertainty about the value of the nyc brand (seems very strong, but who knows), etc. All in all, there are better real estate investments to make than nyc resi at the current levels.

האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613834
כדאי להתכונן נפשית לעוד זינוק במחירי הדירות: כשאי אפשר לשמור את הכסף בבנק, הוא יזרום לנדלן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613835
הבעיה שאי אפשר לקנות דירה מהיום להיום. ובניגוד לכסף בבנק, דירה אינה נזילה.
סביר להניח שאנשים פשוט יוציאו את הכסף וישימו מתחת לבלטות. אולי תראה נהירה גדולה לקניית זהב.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613859
אהממ, גם כסף בבנק - אם הוא בנק קפריסאי - איננו נזיל השבוע...

הנקודה שלי, היא שהאמון במערכת הכלכלית חטף שלשום חבטה רצינית. בזמן הקרוב, הרבה איטלקים וספרדים ויוונים - וגם ישראלים, שלא לדבר על רוסים עם כסף בקפריסין - ייזכרו ביתרונות העתיקים של נכסים ראליים. זוועה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613872
לא הייתי בונה על זה. מה שהאירופאים ניסו לעשות בשלומיאליות אפיינית הוא:

1. שקול פחות או יותר לפיחות של 15 אחוז, רק בלי הצעד של הפרדת הדרכמה הקפריסאית מהיורו ושילובה מחדש.

2. הפחדת המאפיה הרוסית (ובעיקר האוקראינית) שמזה כמה שנים מנהלת את עסקיה בבנקים של קפריסין, בלי להגיד רשמית שחברת איחוד עוסקת בהלבנת כספים כענף כלכלי עיקרי.

לא בדיוק מפתיע שקפריסין עושה שופינג ברוסיה לראות אם יקבלו שם תנאים טובים יותר.
כל אדם הוא תורם פוטנציאלי וגם פוטנציאלית זקוק להשתלה ומכאן 613821
שוק חופשי ומשוכלל בכליות להשתלה
כל אדם הוא תורם פוטנציאלי וגם פוטנציאלית זקוק להשתלה ומכאן 613837
זה באמת היה שוק חופשי ומשוכלל, אלמלא אֵם כל הרגולציות שפועלת כאן (העסקה אסורה, אלא בתנאים מאוד נדירים).
מהפוזיציה? 613854
אני באמת הייתי משתכנע מההצהרה הזאת אלמלא הייתי עקשן.
מהפוזיציה? 613856
לכותרת - אולי (ולא אכחיש גם שיש לי אחות). את גוף התגובה שלך לא הבנתי.
מהפוזיציה? 613861
פעם חשבתי שאני הססן, אבל עכשיו אני כבר לא בטוח.
חיים בלעו 613862
הוודאות שלך במה היה קורה ''אלמלא'' הפתיעה אותי.
חיים בלעו 613885
אה. זה דווקא נראה לי כמעט טריוויאלי, אבל אולי לא הבנתי מה ניסית להפריך בתגובה 613821.
חיים בלעו 613888
כל כך בלבלת אותי ששכחתי שאני בעצם הסכמתי איתך, במובן הזה שהנקודה שלי היתה שעצם קיומם של קונים ומוכרים פוטנציאליים לא מבטיח את הקיום של השוק המשוכלל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613765
אתה כמובן מתעלם מזה שיש הרבה יותר חברות בניה מאשר יבואני רכב, ושאין בינהן תיאום מחירים כמו קרטל היבואנים, מהעובדה שכל אדם יכול לרכוש קרקע ולבנות את ביתו (בנה ביתך), ולעומת זאת לא כל אדם יכול לייצר מכוניות. שרכב יד שניה הוא נחות באופן משמעותי מרכב "מהניילנוים" (ולכן גם מחירו נמוך יותר) ולעומת זאת אין הבדל בין דירה יד שניה לדירה מקבלן (ואפילו במובנים רבים יש יתרון לרכישת דירה יד שניה, בוודאי מול רכישת דירה "על הנייר" ולכן במקרים רבים דירה יד שניה יקרה יותר מדירה חדשה), וכמו שכבר הסברתי לך, כפי שיש מחירים שונים באזורים גיאוגרפיים שונים, כך גם יש הבדלים במחיר בין מותגי רכב שונים. מי שרוצה לקנות דירה דווקא באזורי הביקוש דומה שרוצה לרכוש דווקא רולס רוייס (גם מבחינת העלות), כשיש לו אפשרות סבירה לחלוטין לרכוש סקודה שתשמש אותו לאותם צרכים באותה מידה (או לחלופין לשכור רולס רוייס בתשלום חודשי)
אז לסיכום: שוק הדיור הוא שוק חופשי, הבעיות העיקריות שלו נובעות מהתערבות יתר של הממשלה (רגולציית יתר, שנותנת יתרון ל"מאכערים" למינהם, ע"ע הולילנד), והפתרון שלהן הוא בהפחתת ההתערבות ("רפורמת המרפסות") ולא בהגברתה (הורדה מלאכותית של מחירי הנדל"ן)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613767
אתה נגד הורדה מלאכותית של מחירי הנדל"ן, אז הייתי מצפה שתהיה גם נגד העלאה מלאכותית - והרי זה בדיוק מה שקורה היום. אילולא הריבית הנמוכה בשק לא היתה הסתערות מטורפת על הנד"ן מחוסר אפיקים אחרים להשקעה. השוק שלנו -בעקבות אמריקה ואירופה - כבר 6 שנים מחזיקים (בצורה הכי "מלאכותית" בטרמינולוגיה שלך) את הריביות בשיעורים נמוכים היסטורית, רובן ריביות שליליות (סוג של מס הון ופנסיות סמוי אבל מאד אפקטיבי). יחד עם המונופול הממשלתי על קרקעות בארץ, תקבל העלאת מחירים שאין מלאכותית ממנה.

ואגב, מבחינה סטטיסטית, מי שרוצה לקנות דירה באיזורי הביקוש שקול למי שרוצה לקנות דווקא פורד פוקוס, ממש לא רולס רויס.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613772
הוא לא נגד הורדה מלאכותית. הוא נגד ''תל אביבים''. ו''תל אביבים'' משמעו, כל מי שהפריפריאלי מסווג כ''תל אביבי''.

הוא גם לא נגד התערבות ממשלתית, או סבסוד ע''ח משלם המיסים. הוא הרי בעד סבסוד רכבים, למשל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613775
מה שניסיתי להסביר לו, ללא הצלחה כנראה, זה שגם ברחובות תאלץ להיפרד מכמיליון וחצי שקלים עבור דירה למשפחה ממוצעת, לא רק בתל אביב.
כשאני חושב על זה זאת תופעה מפתיעה ומצערת: מצד אחד, ברמת ההשתכרות, הצמיחה מיתרגמת לפערים הולכים וגדלים, נוטה להצטבר כלפי מעלה ולא מחלחלת מטה למעמד הבינוני והנמוך. אבל מצד שני רמות המחירים הגבוהות מחלחלות גם מחלחלות לשכבות הביניים ואפילו - אבוי - לערי הפריפריה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613779
ידוע. אבל בשבילו, גם הרחובותים גרים ב''מרכז תל אביב''.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613853
שר השיכון החדש ענה לך יפה - "מי שאין לו כסף לא יכול גם לבקש לגור במרכז וגם ליילל כמה זה יקר"
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613855
מצד שני ההגדרה שלו למרכז היא די רחבה. רמלה, קלנסוואה וקרית עקרון הם לא בדיוק שנקין פינת רוטשילד.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613860
ליילל יכול גם חתול אשפתות, אנחנו (או חלקנו) מנסים לנהל פה דיון כמותי והשוואתי ולא ליילל, בהניחנו הנחה סמויה כי מותר האדם מהחתול. הטיעון שהבאת למעלה איננו כמותי, ואפילו לא השוואתי, וכמות המידע שהוא מכיל היא שווה לזו שיש באמירה ש''עדיף חהיות עשיר וצעיר מזקן ועני''. לא משהו ששוה לדון עליו.
באשר לנתונים ההשוואתיים, נטען כאן חזור וטעון, שמחירי הדיור אינה גזירה משמים, וגם אינם כפי שהיו ויהיו לנצח. נראה כי כל האמירות הכלליות האלה לא היו נכונות לפני מספר עשורים, ואילו היום הן כן נכונות, ז''א שהמצב מחמיר והולך. לכן ראוי גם למחות על כך, וגם לנסות להבין מה השתנה העשור הזה מכל העשורים, ולא להסתפק באמירה ''יללנים הביתה''. דיונים וטיעונים ברמת שלטים בהפגנות אינם מעניינים במיוחד.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613863
זוג צעיר שרוצה לקנות דירה במרכז תל אביב, יגיד שהמצב מחמיר והולך.
פנסיונר שרוצה למכור דירה במרכז תל אביב, יגיד שהמצב משתפר והולך.
הממשלה לא צריכה להתערב לטובת מי מהם, אלא בעיקר לא להפריע (דוגמאות להפרעות מהשנים האחרונות: תכנית ההתנתקות מגוש קטיף והקפאת הבניה ביו"ש שנוספו על ההפרעות הבירוקרטיות הרגילות), להסיר חסמים (רפורמת המרפסות, סלילת מסילות וכבישים לפריפריה, וכו') כדי לאפשר למי שמתעקש לקנות נדל"ן לעשות כן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613864
שר השיכון שכל כך צידדת בו אתמול, הרחיב את "מרכז תל אביב" שלך ל"גדרה עד חדרה".

לפריפריה יש מספיק כבישים מובילים. צריך תחבורה שאינה תלוית פקקים. ובהתחשב בעובדה שהמדינה קובעת את מחיר הקרקע ונהנית ממס עצום על הדירות, אפשר להגיד שהיא כבר מתערבת התערבות עצומה בשוק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613866
שר השיכון התכוון לאזורי הביקוש. מכיוון שאזורי הביקוש העיקריים נמצאים במרכז הארץ הוא השתמש במשחק המלים הנפוץ ''בין חדרה לגדרה''. העובדה שלוד (לדוגמה) נמצאת גיאוגרפית שם, לא הופכת אותה לאזור ביקוש.
לפריפריה אין מספיק כבישים ובוודאי לא מספיק מסילות. כנראה שלא נסעת בגליל בזמן האחרון. מצומת גולני וצפונה הכבישים במצב מחפיר (ורכבת בכלל אין), כנ''ל ביהודה, בשומרון, בנגב ובערבה, למרות שהמצב השתפר קצת תחת הממשלה הקודמת (לזכוו של ישראל כץ ייאמר שקשה לתקן הזנחה של שנים בקדנציה אחת, ולשמחתי ניתנה לו הזדמנות להמשיך ולתקן).
וכפי שכבר אמרתי, אכן הממשלה מתערבת בשוק הדיור, וכמובן שהיא צריכה להתערב פחות בשוק הדיור (לשווק יותר קרקעות, לשחרר חסמים רגולטוריים וביורוקרטיים, להפחית מסים) ולא עוד יותר כפי שדורשים היללנים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613897
מי שאין לו כסף גר עם אשתו וילדיו אצל ההורים. הדירה של ההורים היא מן הזמנים של ה''יללנים'', והיא, ככל הנראה, הדירה האחרונה שמישהו הצליח אי-פעם לרכוש באותה משפחה. זה כל הסיפור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613789
בארה"ב וביפן הריבית נמוכה מאד ובכל זאת לא נראה שמתפתחת בועה חדשה.

באיסלנד (חביבת אוקיופיי, כי הם שולחים את הבנקאים שלהם לשלג עם שתי חתיכות כריש מיובש ומפה לא מעודכנת) הריבית גבוהה (6 אחוז אאל"ט) ובכל זאת נראה שיש שוב בועה.

קצת לא מסתדר עם החצי הראשון של הטענה שלך.

לגבי המונופול על הקרקע אני חצי מסכים. אל תשכח שהמדינה פועלת במרץ להגדיל את השטח הפנוי לישוב יהודים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613792
בארה''ב, לשמחתם או שלא, בועת הדיור כבר התפוצצה, ומשם כבר קשה הרבה יותר לחזור. לו אגב שוק הדיור כאן היה ''חופשי'' כמו של ארה''ב, ולא מוחזק על ידי גורמים חיצוניים כמו כאן, כבר מזמן היית רואה פה פיצוצי בועות למיניהם. אולי זה דווקא היה מיטיב עם האזרח הפשוט.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613793
גם באיסלנד היא התפוצצה ובכל זאת היא חזרה ביתר שאת. כך גם במדינות אירופאיות נוספות, אבל לא בכולן. שמתי לב שלא התייחסת ליפן - שם הבועה התפוצצה באותו זמן כמו בשוודיה (תחילת שנות ה 90) ובכל זאת שוודיה מבעבעת לה כמו בקבוק קולה מנוער בעוד יפן מתרגשת מכל רבעון בו אין ירידה נוספת.

לא ראיתי שהאזרחים הפשוטים שמחו במיוחד כשהבועה התפוצצה בארה"ב, אבל יכול להיות שלגבי ישראל אתה צודק משום שהתחושה הכללית היא שכל עלייה בהכנסות משכר נאכלת (ואפילו יותר) על ידי עליית מחירי הדיור.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613798
חישוב מהיר מראה שהעלייה בהכנסות משנת אלפיים (מ-‏4900 ל-‏6000 ברוטו משכורת חציונית) מפגרת אפילו אחרי מדד המחירים לצרכן שעלה ב-‏27% בשנים הללו, על פי האינפלציה בישראל [ויקיפדיה].

ואם כבר עולה ענין המדד, מזה זמן מה נראה כאילו מחירי הדיור אינם משפיעים, או משפיעים מעט מהמצופה על המדד הכללי. איזה זיכרון עמום אומר לי שלפני שנים מחירי הדירות הוסרו מהמדד, ובמקומן נכנסו מחירי השכירות שהם תנודתיים פחות או שקר כלשהוא אחר. יש למישהו מידע יותר מוצק בענין?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613808
הערכתך רחוקה מהמציאות. בדקיה קטנה מעלה כי בפנקס הקבלנים רשומים 9919 קבלנים במאגר - רחוק מאוד מ 70 (ואלו רק הקבלנים הרשומים, יש הרבה יותר קבלנים קטנים ש"מייצרים דירות חדשות")
ועדיין לא הבנתי מה היתרון הגדול ברכישה מקבלן לעומת יד שניה (עובדה שהשוק חושב אחרת - דירה מקבלן בד"כ זולה יותר מאשר דירה בנויה מקבילה)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613810
בכל פרמטר שהוא, אפילו לוגריתמי, 9900 יותר קרוב ל-‏70 מאשר ל-‏7 מיליון שלך. וזה עוד לפני שהזכרנו (בפעם השלישית בדיון לפחות), שכשאני רוצה לקנות דירה בראשון מערב, יש הרבה פחות‏1 מ-‏9000 קבלנים רלבנטיים. 70 נשמע לי הערכה טובה, למשל.

1 אוי, זה כל כך שימושי הביטוי הזה לאחרונה, תודה לירדן שנתן לי אישור בכתב להשתמש בו.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613816
בכל פרמטר שהוא, אפילו סוציאליסטי, 9900 זה מספר מספיק בשביל שאף אחד מהם לא יוכל לקבוע את המחירים, וזה עוד לפני שהזכרנו (בפעם השלישית בדיון לפחות) שאף אחד לא מכריח אותך לקנות דירה דווקא מקבלן, ודווקא בראשון מערב. בדיקה קטנה ביד 2 (1) מעלה כי אפילו אם מצמצמים את החיפוש לראשל"צ בלבד, ברגע זה מוצעות מעל 1000 דירות למכירה ע"י אנשים פרטיים (51 עמודים של 20 הצעות כ"א), ועוד 1626 הצעות מתיווך, ועוד 153 "פרוייקטים" (כלומר קבלנים גדולים). תשווה את זה למס' יבואני הרכב, רשתות הסופרמרקט, הבנקים, או חברות הביטוח.

(1) אוי, זה כל כך שימושי האינטרנט הזה, שמאפשר להפריך בקלות את סברות הכרס שאתה מפריח כאן.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613820
אני שמח שאתה מביא נתונים. אני אפילו עוד יותר שמח לגלות עד כמה צדקתי בהערכתי. אם מצאת 153 קבלנים בראשון רבתי, ואני דיברתי על ראשון מערב, אזי נניח שזה משאיר חצי מהם, מספר שקרוב באופן מדהים עד גיחוך למספר בו נקבתי.
בהמשך נעניתי לאתגר שלך וחיפשתי דירות 4 חדרים בראשון מערב, קיבלתי כ-‏100 דירות, פרטיים כולל תיווך (מה שכנראה כולל לא מעט חפיפות). חיפוש מתחרה, של פורד פוקוס 2008-2010 (יש שיטענו שהוא הרבה יותר ממוקד) מצא 700 מודעות.

אבל אחרי כל זה, אתה מתעלם משאר הטיעונים העקרוניים באשר לחופשיות השוק. הגורמים המגבילים העיקריים שלו הם לא רק כמות המוכרים, אלא ובעיקר הממשלה ששולטת על מחירי הקרקעות וזמינותן, ובנק ישראל שקובע את הריביות במשק. להתעלם מהם זה כמו לנתח את מחירי הרכב בארץ ולהתעלם מהמס העצום - כ-‏100% - שמוכל עליו.

______________
אגב, למתעניינים, המחיר הממוצע הוא כ-‏1.6 מיליון שקלים. לדירת. 4. חדרים. בראשון. לא ממש הצנטרום של הפיילה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613838
אני שמח שאתה סוף כל סוף מסכים לדון במספרים במקום בסברות כרס.
אם אתה מתעקש דווקא לרכוש ולא לשכור, לרכוש דווקא דירת 4 חדרים ודווקא בראשון מערב (אזור ביקוש מובהק המאופיין ב"פרוייקטים" בסטנדרט בנייה גבוה), בוודאי שההיצע שלך מצטמצם באופן משמעותי, הדבר דומה לחיפוש מרצדס משנת 2009 עם 30,000 ק"מ, המוצעת למכירה בראשון מערב בלבד. אם היית מתיחס לרכישת נדל"ן כעניין כלכלי (כפי שאדם רציונלי היה עושה) ובוחן את האופציות השונות העומדות בפניך (כולל, השם ישמור, רכישת דירה מיד שניה, בסטנדרט סביר, או אפילו מחוץ לאזורי הביקוש), היית מבין כמה שההיצע שלך גבוה.
______
אגב, למתעניינים, המחיר המוצע הוא 500,000 ש"ח. לוילה. של 8 חדרים, בכרמיאל. לא ממש סוף העולם (אלא אם כן אתה סנוב מנופח)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613839
__________________
אם תעיף מבט ביתר הדירות המוצעות למכירה, תגלה
1. שהוילה הזו כבר לא שם.
2. שזה מתחת למחיר השוק, גם בכרמיאל.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613840
היא עדיין מופיעה בלוח, אבל לא הוקפצה כבר חודשיים. הניחוש שלי: הכוונה ל-$500,000.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613842
(כל הדירות שהזכרתי הן דירה מיד שניה, בסטנדרט סביר, מחוץ לאזורי הביקוש).
ומה זה "דווקא" 4 חדרים? בניגוד ל-‏3 חדרים למשפחה של 5-4 נפשות למשל? לאוהל עם מרפסת? איזה עוד אופציות יש?
ובעניני כלכלה ורציונליות, כנראה שפרס נובל כבר לא תקבל, זה פאסה.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613771
לא, שוק הנדל"ן בישראל (ובכל העולם המפותח, אגב) הוא לא חופשי ולא מושכלל. נכון, יש שווקים חופשיים פחות ומשוכללים פחות, אבל זה לא הופך אותו למשוכלל, או אפילו למשוכלל יחסית לשווקים אחרים (יש שווקים הרבה יותר חופשיים ומשוכללים: ביגוד, מוצרי חשמל, קוסמטיקה, פרחים...). הוא לא משוכלל בגלל שהוא לא עונה לאף אחד מהתנאים של שוק משוכלל: לא כל השחקנים רציונלים (לפרטים, קרא את הדיון הזה), היחידות הנמכרות אינן הומוגניות מבחינת הקונים (ולו משום שהן לא ניידות), לא כל השחקנים חופשיים להתקשר זה עם זה (ע"ע קק"ל), אין לכל השחקנים מידע מלא על השוק, וקיים שחקן בודד שיכול בהחלטה אחת להשפיע על כל השוק (או, אם מותר לי לצטט אותך: "היא תטופל בקרוב ע"י רפורמת המרפסות של נתניהו"‏1) כמובן שהוא גם לא שוק חופשי והמעורבות של הממשלה בשוק (וההשפעה של הממשלה על השוק) הופכת אותו לאחד מהשווקים הפחות חופשיים.

1 האמת, מצחיק לקרוא את המשפט הזה בפני עצמו (אם כי, מצחיק גם לקרוא את זה כחלק מדיון שטוען ששוק הנדל"ן הוא משוכלל).
דיונים זה לא הכל 613776
1 הדיון איננו טוען, רק חלק ממשתתפיו. ואכן מצחיק.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613787
1. כן. יש ריבוי מוכרים וקונים ובוודאי שמרבית המוכרים הם קטנים. כך גם בתיאור שלי.

2. כן. כך גם בתיאור שלי. איזה מידע חסר לך על המתרחש בשוק הנדל"ן? אתה אפילו יכול לגלות בכמה ימי עבודה כמה יעלה לך לבנות דירות בעצמך.

3. כן. חוץ מאשר כשיש התערבות ממשלתית המגבילה רכישה לפי הכנסה, מידת האמונה או גודל השפם. אבל באופן כללי כן ובוודאי שכן בתיאור שלי.

4. זה לא באמת תנאי חשוב, אבל לא במקרה בתיאור שלי כל הדירות זהות. במציאות אם יש נוסחה להמרת דירה של 100 מ"ר לדירה של 60 מ"ר, קומה למעלה או למטה ליד הים או לא, אז אפשר להפוך את הדירות לשקולות.

5. כן. כמובן בתיאור שלי.

אז מה הבעיה?

בתור מי שקנה, מכר, פיתח ושכר הרבה מאד נדל"ן, אני חייב להגיד שזהו אחד השווקים היותר "משוכללים" ושההזדמנויות בו הן מסוג שונה מאד מאלו שאפשר למצוא בשווקים אחרים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613804
1. אתה צריך הסבר לגבי ההבדל בין "מרבית המוכרים הם קטנים" לבין "כל אחד מהם קטן מכדי להשפיע לבדו על התנהגות השוק"?

2. אני אולי יכול לגלות בכמה ימי עבודה כמה יעלה לך לבנות דירות בעצמי, אבל זה לא כל המידע. לקונה פוטנציאלי של בית אין את כל המידע שיש למוכר, א לגבי הבית עצמו (תשתיות, היסטוריה...) ולא לגבי האיזור והשכנים.

3. באופן כללי, בוודאי שלא. הגבלות ממשלתיות קיימות, ומשפיעות על השוק, ועדות קבלה מונעות מקונים מסויימים לרכוש דירות מסויימות, קק"ל (אחד מבעלי האדמות הגדולים בשוק) לא מוכר לכל הקונים הפוטנציאלים, וכמובן, הממשלה מונעת מקונים להתקשר עם מוכרים אם אופי הקנייה לא מתאים לרצונה של המדינה.

4. למה לא חשוב? במציאות, בגלל שמדובר בנכסים לא ניידים, אם אתה רוצה דירה ליד הנכדים בנהריה, אז גם שום דירה בנתיבות לא תעזור לך, והערך של הנכסים לא הומוגני מבחינתך.

5. במציאות ממש לא.

הזדמנויות שונות יש גם בשוק הבריאות ושוק הדת, אני מניח שלא צריך להסביר למה הם לא שווקים משוכללים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613806
1. כן. אם אתה רוצה להגיד שכדי שהשוק יהיה קרוב למשוכלל צריך שהתנאים יתקיימו באופן אבסולוטי אז אתה צודק, הוא לא משוכלל.

2. שוב, פערי המידע לא משמעותיים משום שהם קטנים (אפשר לחשוב כבר מה - שכנה שדופקת עם מטאטא? השירותים נוטים להיסתם?) וטרנזיטיביים - כשהקונה יהפוך למוכר פער המידע יהיה לטובתו. באגרגט כולם יקנו וימכרו שלוש דירות פחות או יותר ובסופו של התהליך יהיה להם את אותו רעיון כללי לגבי פער המידע ולכן הם ידרשו הנחה שתייצג אותו.

3. לא לשם התרסה - על איזה אחוז מהעסקאות באיזור תל אביב זה משפיע?

4. אם אתה טוען שערך סובייקטיבי סותר את קיומו של שוק משוכלל אז ראה (1). לא משנה כלל אם לכל קונה יש ערך פרטי כל עוד פונקציית צפיפות ההסתברות של הערכים הפרטיים היא בעלת צורה ורוחב מתקבלות על הדעת.

5. המציאות מסובכת.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613807
1. לא, זה לא מה שאני רוצה להגיד. אני רוצה להגיד שהעובדה שיש לך כמה שחקן אחד שיכול לשנות את הכל השוק בעיטוש אחד הופכת אותו לשוק לא משוכלל. העובדה שהוא, היחיד, לא הרוב, היא די מובנית מאליה ורק הופכת את השוק לפחות מוכלל.

2. פערי המידע משמעותיים (ה"שכנה שדופקת עם מטאטא" יכול להפוך לשכנה חברה של עמיר מולנר, "השירותים נוטים להיסתם" יכולים להפוך לבצע תיקונים בעלות של 10% מהנכס). הטרנסיטיביות שלהם לא הופכת את השוק למשוכלל (בויקי האנגלית מוסיפים את התנאי: "Zero transaction costs" שזה בדיוק ההפך מפער מידע טרנסיטיבי).

3. איזה אחוז מהעסקאות הנדל"ן בתל אביב מושפעות מאיזורי יעוד? אני אמנם מכיר את השוק הרבה פחות ממך, אבל אם תגיד לי שזה מספר קטן משמעותית מ-‏100 אני אהיה מאד מופתע.

4. אני טוען שזה מה שכתוב בויקיפדיה (בדקתי שוב, זה עדיין כתוב שם, גם בעברית וגם באנגלית, שאגב מוסיפה עוד כמה תנאים, כולם לא מתקיימים בשוק הנדל"ן). אם אין ליחידה ערך הומוגני, אז התחרות שקיימת היא תחרות מוגבלת.

5. נכון, ולמיטב הבנתי במציאות המסובכת הזאת שוק הנדל"ן הוא אחד מהשווקים הפחות משוכללים בהם אנחנו משחקים.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613809
5. אני מסכים איתך.
האמת שזה די משעשע לראות שמי שלפני זמן מה שכנע אותנו בכל כוחו שאלגוריתמים של מיקרושנייה הם מה שהופך את שוק המניות למשוכלל מאין כמותו, טוען כעת לשכלול רב של השוק האיטי והבלתי נזיל מכולם, זה שבו עסקה ממוצעת לוקחת חודש לפחות עד לסגירתה.
אולי היה ראוי להכתיר פסקה זו במספר 6, כי דומני שעד עכשיו לא דובר על הקשר בין אי-הנזילות של שוק הנדל"ן ל(אי-)שכלולו.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613829
נדמה לי שיש קונסיסטנטיות ברורה בין מי שלא מאמינים בשווקים ומי שכן :)

בשוק הנדל"ן בארה"ב בלבד מתבצעות מדי שנה כ 5 מיליון עסקאות מכירה ומי יודע כמה עסקאות השכרה, משכון, עיקול והסרת משכון. בכלל העולם יש להניח שאפשר לפחות לשלש את המספר הזה, כך שמדי יום מדובר על כ 41000 עסקאות מכירה. הרבה יותר מבבורסה המשותקת שהצעת בשרשור ההוא :)

אני מסכים שנדל"ן פיזי הוא לא נזיל במיוחד, אבל כמובן שיש גם מכשירים נזילים יותר (REIT) ונזילים פחות (אג"ח מגובות משכנתאות, למרות שיש כבר תעודות סל שלהן, חוזים עתידיים וכו') שמאפשרים לסחור בו ובדברים שקשורים אליו.

בכל מקרה, מה שאני יודע הוא שכשאני מחפש דירה באזור מסויים, רמת המחירים נקבעת באופן די רציונלי מקומית, מספר הרמאים שמסתירים פגמים רציניים קטן יחסית, ואין הרבה הפתעות - כלומר אם דירה מתומחרת מתחת או מעל למחיר השוק יש לכך לרוב סיבה טובה ונראית לעין.

(שימו לב לשימוש במילים - לרוב, די, יחסית, יש להניח - אני לא מחפש ציטוטים מוויקיפדיה שיוכיחו שאין בכלל שווקים משוכללים, אלא מנסה להבין מאיפה בא הרעיון של מישהו ששוק שהוא בבירור קרוב למשוכלל הוא בכלל לא)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613836
"שוק הנדל"ן בארה"ב בלבד מתבצעות מדי שנה כ 5 מיליון עסקאות מכירה ומי יודע כמה עסקאות השכרה, משכון, עיקול והסרת משכון. בכלל העולם יש להניח שאפשר לפחות לשלש את המספר הזה" אני שואל את עצמי (ובגלל שאני לא עונה לעצמי, אני שואל אותך) האם מספר העסקאות מהווה מדד לשכלול השוק? ז"א סביר להניח שבארה"ב מתבצעות מידי שבוע יותר עסקאות למכירה של איבופרופן מאשר עסקאות נדל"ן בשנה, ויותר עסקאות למכירת חלב מידי יום. האם היית קורא לשוק התרופות או לשוק החלב "שוק משוכלל"? איזה שוק לדעתך הוא לא "משוכלל" (ולמה)?

"אני לא מחפש ציטוטים מוויקיפדיה שיוכיחו שאין בכלל שווקים משוכללים, אלא מנסה להבין מאיפה בא הרעיון של מישהו ששוק שהוא בבירור קרוב למשוכלל הוא בכלל לא" כי הוא פשוט לא קרוב לשוק משוכלל. משום שעד היום כל איש מקצוע שמעתי מתייחס לשווקים משוכללים ולנדל"ן שם איזה מילת שלילה באמצע, משום שיש כל כך הרבה שווקים כל כך הרבה יותר משוכללים, וכל כך מעט שווקים כל כך פחות משוכללים שקשה למצוא סיבה לקרוא לו שוק משוכלל מלבד אי הכרות עם המושג והחלפתו עם מושג אחר.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613868
דמגוגי Much?

אם להתייחס לבדיחה ברצינות, שוק האיבופרופן לוקה כמובן בליקוי מיעוט היצרנים ושוק החלב לוקה ברגולציה שלעומתה כל שוק אחר מחוויר עד שצבעו נעשה דומה לחלב. בשני המקרים לא מדובר על מוצר סחיר. (אם כי אני תמיד מניח שבחלב האמריקאי יש איבופרופן, אנטיביוטיקה, הורמון גדילה וכל מה שצריך, רק לנער היטב)

אם אתה הולך לקנות דירת 2 חדרים ברחוב בן יהודה (האחת שעוד לא חילקו ל 32 דירות נופש), כמה זמן לוקח לך לגלות מה מחיר השוק? אם אתה מנסה למכור דירה כזו, כמה זמן לוקח לך לגלות איזה מחיר השוק סובל? עד כמה אתה יכול לחזות את השינוי במחירים עד לעיסקה הבאה? עד לחודש הבא? עד לשנה הבאה? אם יש לך פורטפוליו של 1000 דירות, האם אתה יכול להעריך כמה זמן יקח לך למכור אותן ברמות שונות של הנחה או תמחור יתר?

אם התשובות שלך הן (1) מעט (2) מעט (3) מעט (4) מעט מאד (5) כמעט ולא, אבל אפשר לפחות לנחש מה התנודתיות תהיה בהיעדר זעזועים מיוחדים (6) כן, לפי 5, אז השוק יותר דומה לשוק המניות מאשר לדברים כמו שוק האופטלגין. (הזדעזעתי לראות לאחרונה בביקור בישראל שעוד מוכרים אותו שם)

אני שוב שואל לגבי הטענה שנדל"ן הוא לא נזיל - מה הבעיה לסחור אותו דרך REIT שמחזיקות הכל מקניונים בפרברים דרך בנייני משרדים וכלה בבתים פרטיים אם רוצים להמר על הכנסות, או דרך חוזים עתידיים אם רוצים להמר על ערך הבתים? לא חושב שיש דבר כזה בישראל בגלל הגודל, אבל זו בהחלט דרך סבירה, לא?
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613869
הנדל''ן לא נזיל, מהבחינה שאם מחר אתה נזקק לכסף בדחיפות, כי - נניח, חטפו את הבן שלך, לא תוכל למכור את הדירה מהיום למחר.
אני לא בקיאה בקרנות נדל''ן, אבל כמדומני הן לא רוכשות דירות פרטיות. ומן הסתם, גם מולן המכירה לא מתבצעת מעכשיו לעכשיו.

לכן אני חושבת, כמו שכתבתי קודם, שעשויה להיות נהירה לזהב במצב של חוסר ודאות, אבל לא לדירות (כלומר, יותר מכפי שיש עכשיו).
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613871
הוא נזיל במובן זה שבמקרה חרום אפשר למשכן את הנדל''ן תמורת כסף מזומן, בקלות רבה יותר מהרבה סחורות אחרות.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613870
ז"א, אם אני מבין נכון, המבחנים שלך לשכלול השוק הם:
1. מספר היצרנים גדול.
2. מיעוט רגולציה.
3. הסחירות של המוצר.
4. הזמן שלוקח לך לגלות את מחיר השוק.
5. השוק דינמי.

אם אני מבין נכון, אז יש לי שתי שאלות:
1. אתה בטוח ש1-3 מתקיים לגבי שוק הנדל"ן?
2. למה אתה לא משתמש במושג אחר (אם מותר לי להציע: "שוק דינמי") במקום "שוק משוכלל" (שאני מקווה שברור שהוא לא המושג בו רצית להשתמש)?

(בעברית REIT זה קרן נדל"ן. אם המציאו להם שם, ועשו להם סעיף בחוק, אז כנראה שיש כאלה)
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613873
1. מספר הסוחרים (כלומר כאלו שגם מוכרים וגם קונים) גדול כדי לקרב אותנו לאלוהי ה Ergodicity (ארגוד?).
2. קשה להגדיר מה זה מיעוט, אבל בוא נגיד שחוסר התערבות ממשלתית ישירה במחיר של רוב העסקאות או בהתניית תנאים כאלו שימנעו מיצרנים וסוחרים להיכנס לשוק זו התחלה טובה מאד.
3. כן, שוב, ארגוד גדול.
4. כן. זמן ועלות של תהליך גילוי המחיר.
5. לא יודע מה זה בדיוק דינמי (שאפשר למדל אותו בתור תהליך אקראי עם פרמטרים משתנים בזמן ועירורים שונים מאפס?), אבל כמו שיכולת להבין כבר, בעיני אקסיומת הארגודיות היא החשובה ביותר בקביעה האם נוכל להכניס שוק למועדון ה"כמעט משוכללים" כלומר כזה שההזדמנויות שמוצאים בו הן מסוג תיקון בעיות במשוכללות ולא מסוגים אחרים. אפשר להיכנס לדיון על זה או לכתוב מאמר נפרד על השווקים.

1. די בטוח.

2. אני מקווה שברור שלפי ההגדרה הוויקיפדית, אין שוק משוכלל ואפילו לא שוק שמתקרב אליו ושבכלל אי אפשר לדבר על שוק שיש בו יותר מסחורה אחת בתור משוכלל. זו הגדרה שטובה ביותר למשהו, אבל אני לא בטוח מהו אותו משהו. מוכן לקבל מושג אחר כתחליף ובתנאי שניפטר מהתפיסה כאן כאילו בגלל שדירה מסויימת נמכרת רק פעם בעשר שנים, שוק הנדל"ן הוא לא נזיל, לא סחיר, לא ידיע (זאת מילה זאת?) וכו' ונשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים (יותר מששווקים אחרים נשלטים על ידיהם) שלא מתקנים ברזים.

קרן נדל"ן זה יופי.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613878
ברור שאין שוק משוכלל לגמרי, אבל לא קשה למצוא שווקים משוכללים בהרבה משוק הנדל"ן.

למיטב הבנתי, שוק הנדל"ן יש שלוש בעיות שגורמות לו להראות כאילו הוא "נשלט על ידי כוחות אופל כאלו ואחרים":
1. כולם צריכים (או חושבים שהם צריכים) גג מעל הראש, מה שהופך את כולנו שחקנים בשוק הנדל"ן.
2. המחיר של המוצר הממוצע בשוק הנדל"ן גבוה בהרבה מיכולת התשלום של בעל משכורת ממוצעת.
3. לבעלות על נדל"ן (ולסוג הבעלות, ולסוג הנדל"ן) יש משמעות תרבותית שגורמת לרוב השחקנים לפעול בצורה לא רציונלית.
האם זה לא נוסה באתונה בתקופה הקלאסית? (המאה ה-‏5 לפנה"ס) 613883
3. אם רוב השחקנים מאמינים שגם בעתיד רוב השחקנים יהיו מוכנים לשלם פרמיית בעלות (משיקול אינדוקטיבי גרידא - מה שהיה הוא שיהיה) ושבאופן כללי מחירי הדירות עולים במידה כזו שבעת המכירה יתגלם רווח גם אחרי ההוצאות על ריבית, הרי שהם כן פועלים בצורה רציונלית. כלומר אם מאמינים שהפרמטר "ערך תרבותי של בעלות" משתנה לאט מאד, אם בכלל, הרי שאין סיבה לתאר את האמונה בקביעותו כלא רציונלית גם אם היא מבוססת על תיאוריית הטיפש הגדול יותר וגם אם ברור לכל בר דעת שההעדפה לבעלות על פני שכירות היא לא רציונלית מעיקרה (וגם זו מכלכלת את עצמה - בגלל שההנחה הבסיסית היא ששכירות היא מצב זמני מאד, אין בישראל שוק מפותח של דירות להשכרה לאורך זמן המתוחזקות באופן מקצועי ואין לא רגולציה ולא מערכת ציפיות לגבי אופי מערכת היחסים עם בעלי הבית).

2. מוזר אבל נכון. אני מניח שאם נסתכל אחורה נוכל למצוא איפה יש נקודה בה הציבור הרגיש שהמחירים מתקבלים על הדעת?

1. לכולם (אוקיי, לא כולם אבל אותם אלה שמשחקים בשוק הנדל"ן) גם יש קרנות פנסיה, חיסכון בביטוח לאומי וכו', לכן כולם גם שחקנים בבורסה.
אופ-ט(לגין)ופיק 613875
מה יש לך נגד אופטלגין? (חוץ מכאב ראש).
אופ-ט(לגין)ופיק 613882
אופטלגין לא חוקי בארה"ב (וביפן, אוסטרליה, איראן ועוד) ותרופת מרשם בגרמניה (ובאיטליה, ספרד ועוד) פרטים ב- http://en.wikipedia.org/wiki/Metamizole
אופ-ט(לגין)ופיק 613884
לאופטלגין תופעת לוואי נדירה יחסית של פגיעה רחבה בכלל שורות הדם (על פי המחקר המצוטט בויקי, 0.2-2 מקרים למליון, מתוכם 7% קטלניים, אבל יש מחקרים אחרים). מצד שני, מדובר בתרופה די יעילה.
אופ-ט(לגין)ופיק 613887
אאל"ט ישנם חילוקי דעות משמעותיים בקשר לשכיחות התופעה, אולי בגלל הבדלים משמעותיים בשכיחות של מוטציות מסויימות באוכלוסיות שונות:

לא יודע מה המצב באוכלוסיה בישראל.

חזרה לעמוד הראשי המאמר המלא

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים