 |
|
 |
||
|
||||
 |
כן, להסבר הזה התייחסתי (בעקיפין) כשתכבתי ששער הריבית הנמוך יכול להסביר שחיקה בתשואה על השכרת דירות למגורים. זאת מכיוון שהמנגנון שאתה מתאר מנבא עליית במחירי הדירות, אבל לא במחירי השכירות. הנקודה שלי היא שכן ראינו עלייה גדולה במחירי השכירות בשנים האחרונות. אם עלייה במחירי השכירות צפויה להוביל לעלייה במחירי הדירות, ואילו ירידה בריבית לא יכולה להסביר עלייה במחירי השכירות - המסקנה המתבקשת היא מן הסתם שיש כאן גורמים נוספים, מלבד הריבית הנמוכה, שהובילו לעליית מחירי הדירות (דרך מחירי השכירות). כמה מהעלייה במחירי הדירות צריך לייחס לירידת הריבית, וכמה ממנה לעלייה במחירי השכירות? זו שאלה מורכבת, אבל הצעתי היוריסטיקה פשוטה כדי לקבל סדר גודל: קח הערכה גסה של התשואה הצפויה על השכרת דירה למגורים בתנאי ריבית גבוהה (על סמך ההיסטוריה בישראל ושווקים דומים אחרים בעולם), וגזור ממנה את מחירי הדירות המשתמעים ממנה. את ההפרש בין התוצאה לבין המחירים בפועל אפשר לייחס לריבית הנמוכה. יוצא לי* שגם אם הריבית תעלה לשיעוריה מלפני עשור, מחירי הדירות ישארו גבוהים דיים כדי להצדיק שטף כותרות על "משבר הדיור" במידה דומה להיום. * לא עשיתי שום דבר שמתקרב לעבודת מחקר רצינית, אלא רק הסתמכתי על דגימה שרירותית מיד-2 והזיכרון שלי. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
להבנתי, העליה במחירי השכירות לא הדביקה את העליה במחירי הדירות ולכן התשואה על שכירות נמוכה ביחס לעבר. אני לא בטוח בנוגע להשוואה לשווקים אחרים, אולי זה יכול לעזור |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על הלינק! השתמשתי בנתונים המופיעים בו לגבי ישראל, בצירוף נתוני המחירים מהלמ"ס1, כדי להשוות בין השנים 2000 ל-2015 (הבחירה ב-2000 שרירותית, "מספר עגול", ו-2015 היא השנה המאוחרת ביותר לגביה מצאתי נתונים מלאים). אם אני מבין נכון את הנתונים, אני נאלץ לחזור בי ולהודות שאת רוב העלייה במחירי הדירות יש לתלות בריבית. אבל אני חושב שאני לא מבין את הנתונים נכון, וספציפית - אני לא מבין את ההתאמה לאינפלציה. מהנתונים משתמע, לגבי דירת 1.5-2 חדרים בת"א, שמחירה הנומינלי בשנת 2000 היה 890,356 ש"ח, והשכירות החודשית הממוצעת על דירה כזו הייתה 3088 ש"ח במחירי התקופה (כך שהתשואה השנתית ברוטו הייתה 4.162%). באותו אופן משתמע שמחיר דירת 2.5-3 חדרים באזור השרון היה (נומינלית) 924,839 ש"ח, והשכירות החודשית הממוצעת על דירה כזו הייתה 2634 ש"ח במחירי בתקופה. הכל בסדר עם מחירי הדירות הנומינלים, אבל דמי-השכירות נשמעים לי גבוהים מידי בכדי להיות נקובים במחירי-התקופה ואני חושב שהם מתואמים. בכל אופן, אם הם לא, והמספרים לעיל בסדר, עולה שאילו שכר הדירה ישאר קבוע אך הריבית תחזור לסביבות ה-10% כפי שהיא הייתה בשנת 2000 ובעקבותיה תעלה התשואה על השכרת דירות למגורים - מחירי הדירות יצנחו *בדיוק* למחיריהן הריאלים משנת 2000. כלומר דירה כנ"ל ברמת השרון תעלה 926,969 ש"ח, כאשר מחירה הריאלי בשנת 2000 היה 924,838 (ואילו מחירה ב-2015 היה 1,253,400). תוצאות במידה דומה של דיוק מתקבלות גם עבור הדירות הקטנות יותר בתל-אביב (מחירהן הריאלים היו 1,180,214 ש"ח, ומחריהן הצפויים אם הריבית תרד הם 1,182,932 ש"ח, כאשר מחיר הדירות ב-2015 היה 1,599,500 ש"ח). זה קצת חשוד בעיני. משמעות הדבר היא ששיווי-המשקל בשוק הדיור לא זז בכלל ב-17 השנים האחרונות (למרות הצניחה בקצב הבנייה לעומת הגידול באוכלוסיה), וכמו כן המספרים מסתדרים "טוב מידי" וכאמור ודמי-השכירות במחירי התקופה נראים לי גבוהים מידי. אבל אם המספרים נכונים, הפונז צודק ואני טועה. 1 נעזרתי בזה ובזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אח, צדיקים מלאכתם נעשית בידי אחרים. ספציפית, לפחות על תל אביב אני יכול לומר, בתור מי שעבר משכירות לבעלות על דירה בדיוק בשנת 2000, שהיחס שכירות/מחיר דירה שחוויתי היה כמעט במדויק על המספרים שלך1. (אמנם אצלי מדובר היה בשלושה חדרים בשתיהן, אבל בשכונות קצת פחות יקרות כנראה). 1 קצת מגוחך להיזכר, שהמחירים היו נקובים אז בדולרים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה בטוח? הסקתי מהנתונים עליהם הסתמכתי בהודעה הקודמת ששכר הדירה המומצע לדירות כאלה בתל אביב היה 3087 ש"ח במחירי התקופה. אני מתקשה למצוא נתונים מסודרים לגבי מחירי השכירות בסביבות בשנת 2000, אבל אספתי קצת1 בכל זאת. עולה שמחירי דירות 1.5-2 חדרים במרכז תל אביב היו כ-500-650 דולר לחודש (כאשר שער הדולר עמד על קצת יותר מ-4 שקלים), כלומר בין 2000 ל-2600 ש"ח לחודש במחירי התקופה. אם עושים למחירים האלה התאמה לאינפלציה, מקבלים את הטווח 2600-3500 ש"ח. חשוד מאד. דגמתי גם את שנת 2003. מחירים שונים, שער דולר שונה - אבל התאמה דומה. אני ממשיך לחשוב שאני לא מבין עד הסוף את הנתונים לגבי מחירי השכירות (אין לי השגות לגבי הנתונים של מחירי הדירות). בכלל, אני לא ממש יודע איך לקחת בחשבון את האינפלציה. מצד אחד, מרכיב חשוב במדד-המחירים הוא מחירי הדיור. אז בהתאמה-אינפלציונית למחירי הדירות ההיסטוריים יש היגיון מעגלי מסויים (מניחים את העלייה בפועל במחירי הדיור, כדי לקבוע איך צריכה הייתה להיות העלייה במחירי הדיור...). מצד שני, לא נראה לי נכון לעשות את כל החישובים במונחים נומינליים - כי נשמע לי סביר שהלחץ האינפלציוני הכללי אמור להשפיע על מחירי הדיור גם בלי ששום דבר ריאלי קורה בשוק. יש כלכלן בקהל? בינתיים אני עדיין חושב שאתה צדקת ואני טעיתי, אבל עם כמה ספקות וכוכביות (כי אם מחירי השכירות בהם השמשתי הם אכן מתואמים, המסקנה מתהפכת לחלוטין ויוצא שהשפעת הריבית על מחירי הדירות היום קטנה ביחס לעלייה במחירי השכירות). 1 מכאן |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובכן, אני גרתי בדירות שכורות בתל אביב עד סוף הניינטיז. שכר הדירה לדירות 3 חדרים בחצי העשור השני ולקראת סיום התקופה היה בסביבות 750 דולר, שהם כ-3000 שקלים בשער הדולר דאז. השכונות בהן גרתי היו קצת זולות יותר מהאזורים היקרים ביותר במרכז-צפון תל אביב, אבל הייתי מהמר שעל כן הן די קרובות לממוצע הכולל בעיר. מה נראה לך חשוד במספרים האלה? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שנראה לי חשוד, הוא שהמחירים שעולים מהטבלאות כפי שאני מבין אותם מסכימים עם הדוגמאות הספציפיות שיש לי רק אם מפרשים אותם כמחירים מתואמים. הנה, קח את הדוגמא שהעלית עכשיו: מהטבלאות עולה שדמי השכירות החודשיים לדירת 2.5-3 חדרים ממוצעת בתל-אביב הייתה 3797 ש"ח (כ-945 דולר). אם מניחים שמדובר במחירי התקופה, מדובר במחיר גבוה בהרבה מזה שציינת (כ-750 דולר). לעומת זאת, אם מניחים שמדובר במחיר מתואם, יוצא שהמחיר הממוצע היה 2865 ש"ח במחירי התקופה (כ-715 דולר) בדומה למחיר שאתה זוכר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחירים שאתה אומר לא בלתי סבירים, בהתחשב בזה שאני יכול להעיד (וחשבון הבנק שלי כואב זאת כל חודש כיום, מאחר ואני משכיר ושוכר בו זמנית) שבמרכז תל אביב מחירי השכירות גבוהים בשלושים אחוז לפחות מאשר בשכונה ההיא. אין שום סיכוי שמחיר ממוצע היה אז 715 דולר. כבר ב-1996 שילמתי 750. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ציינת 750 דולר לדירת שלושה חדרים, בעוד שה-715 דולר אמור להיות מחיר ממוצע של דירות 2.5-3 חדרים (כלומר, המיצוע כולל גם דירות קטנות יותר). קל וחומר ש-945 דולר נשמע לא סביר כמחיר ממוצע. אני לא מסתמך רק על הדוגמא שלך, ולא רק על מרכז תל אביב, ולא רק על שנת 2000 - אלא גם על אנקדוטות נוספות מאזורים נוספים ושנים אחרות - כולן מהלינק לגלובס שצרפתי קודם (על הזיכרון שלי אני לא סומך...). בכל מקרה, אני ממש לא טוען חד-משמעית שהמספרים שגויים. אני רק מציין שהם מעוררים בי חשד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כדאי להזכיר שאף אחד - אפילו לא אני - לא טען שהסיבה *היחידה* לבועת הדיור היא רק הריבית. אז גם אם המספרים לא יראו התאמה מושלמת, אלא רק ירמזו על הריבית כגורם חשוב ומשפיע, דיינו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שהנחת בסיס שלך (הצניחה בקצב הבנייה לעומת הגידול באוכלוסיה) לא מדויקת ואילו המסקנה נכונה. מספר הדירות הריקות הולך ועולה אז קשה להאמין שהבניה לא מדביקה את הגידול במשקי הבית. כמו שכתבתי בדיון 3743 ישנן יחידות הדיור שנבנו ללא היתר ואינן נספרות בנתוני הלמ"ס שמסבירות בקלות את הפער, אם קיים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המחירים הצפויים בהודעה הקודמת מסכימים עם המחירים המתואמים ברמה של עשירית האחוז. אפילו אם שיעור הבנייה ושיעור הגידול האוכלוסיה היו זהים לחלוטין ב-17 השנים האחרונות, לא הייתי מצפה לכזו הסכמה (ולו רק בגלל רעשי-דגימה, שינויים קלים בריכוזים האזוריים של הביקוש וההיצע, וכו'). לעומת זאת, הסכמה כזו הופכת להגיונית אם עשיתי שם טעות בשקלול האינפלציה שהובילה להנחת המבוקש... | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
למה להתאמץ אם הלמ"ס עושה את העבודה הזו? מחירים ממוצעים חודשיים של שכר דירה חופשי |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
השתמשתי במסמך הזה (קישרתי אליו כאן). הסיבה למאמץ היא שמופיעים בו נתונים רק לגבי 2015 ו-2016. כדי להסיק נתונים לשנים מוקדמות יותר, לקחתי את הנתונים לשנת 2015, והשתמש באינדקס מחירי השכירות1 שמופיעים בקישור אותו סיפק ידידיה. למיטב הבנתי2, התוצאה אמורה להיות מחירי השכירות במונחי התקופה. אבל על סמך כמה דוגמאות אנקדוטליות למחירי שכירות קונקרטיים שאספתי, נראה לי שהמחירים המתקבלים הם מתואמים. אין לי מספיק דוגמאות קונקרטיות כדי לבנות קייס אמפירי, ואני לא מכיר את האינדקס או מבין מספיק כלכלה כדי לגבש הבנה אנליטית. אז אני נשאר אם ספקות, אותם אני מעלה כאן. 1 Consumer Price Indices (CPIs) for Actual rentals for housing (COICOP 04.1) 2 גם מכיוון שנראה שמדובר ברכיב מתוך מדד-המחירים, כך שאני לא מבין איך ייתכן שהוא מתוקנן לפי מדד-המחירים, וגם מכיוון שבאינדקס אחר מאותו אתר (price-to-rent ratio) משתמשים בנתונים מתוכו באופן שמסדר לי רק אם מדובר במחירי-התקופה (היחס הוא מחירי הדירות הנומינלים למחירי השכירות, והוא אמור לשקף את התשואה מהשכרת דירות למגורים).
|
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הסדרה של הלמ"ס על מחירי שכר דירה (120460) מופיעה כאן בעמוד 10 - הנתונים הם רק מינואר 2008 - שים לב להערה בראש הדף- הבסיס משתנה כל שנתיים! |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יכול להיות שהקשר הסיבתי בין מחירי השכירות למחירי הדירות הוא (ולו בחלק קטן, אבל לא זניח) הפוך? שעלייה במחירי הדירות (ספציפית, למשקיעים) גוררת עליה במחירי השכירות? ההסבר שאני מציע (ובטח עושה מעצמי צחוק) הוא שלמרות שהמחיר בשוק משוכלל נקבע לפי ביקוש והיצע, ושוק השכירות הוא משוכלל למדי, יש אולי השפעה מסוימת גם לציפיות הצדדים. מי שקנה דירה ביוקר מצפה להשכיר אותה יותר ביוקר, ומוכן לשם כך להתפשר (נניח לחכות יותר זמן לשוכר שיהיה מוכן לשלם); ואם מספיק משכירים מתנהגים כך, אז מחיר השכירות יעלה - וכמובן רמזים למגמת עליה במחיר השכירות מעצימים בתורם את ציפיות המשכירים הבאים. (לא בהכרח דרך מבט שיטתי; אפילו בסגנון וואי וואי, הירקן הרכלן אומר לי שברכה ממספר 9 הצליחה להשכיר בשלוש שבע מאות, והדירה שלה חורבה! אין, בדצמבר כשאני מחדש את החוזה אני לא מסתפק בפחות משלוש תשע מאות [וברור שאני שוכח לקחת בחשבון כמה זמן היא חיכתה עד שמצאה את השוכרים הפראיירים, או האלה שעץ הדקל שבחלון מזכיר להם את ילדותם]). מעניין, האם כשמחשבים מחירי שכירות ממוצעים מכניסים לממוצע גם אפס עבור דירות שבזמן הדגימה מוצעות להשכרה אבל נטולות שוכר. אם הלמ"ס רק דוגם שוכרים אז מן הסתם לא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש השפעות מהסוג שתארת, אבל הן בשוליים. במרבית המקומות שני הצדדים רואים לנגד עיניהם מחיר שוק כלשהו שהמשחק ממנו קטן. שוק הדירות להשכרה לסטודנטים למשל- המוצר שם הוא די סטנדרטי והפרמטר המרכזי הוא נגישות ממנו למוסד הלימודים. תשואת השכירות היא ברוטו. מאוד ברוטו, כי צריך לקחת בחשבון גם חדשים של דירה ריקה (ותשלום הארנונה עבורם) וגם תחזוקה (לדוגמה החלפת דוד שמש פעם ב 10 שנים, או חלילה גיזום שרשי עץ שחדרו לבריכת הביוב). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמדומני שמילטון פרידמן בחר לדבר על השפעת הציפיות האינפלציוניות על אינפלציה בנאום קבלת פרס הנובל שלו (אם כי הדיאלוג שהבאת חביב וקריא הרבה יותר). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שעליית מחירי הדיור מביאה גם לעליית השכירות הרי אחרת נקודת שיווי המשקל ביניהן היתה זזה ואנשים היו מעדיפים שכירות על קנייה. דווקא בגלל שזה ענין של היצע וביקוש, ברגע שהעלית את מחיר הדירות, אתה גורם למוצר המתחרה - להשכרה- להיות אטרקטיבי יותר, ומחירי עולה גם הוא. ולמי שקונה להשקעה, ההשכרה היא חלק מחישוב התשואה שלו. מצד שני, ככל שהריבית יורדת, אזי מצופה שהתשואה (נטולת הסיכון, לא זו שתלויה בעליית ערך הדירה) על הדירה - קרי שכר הדירה - ירד גם הוא. לדוגמה - בסביבת ריבית של 5%, בעלי דירה יצפו לקבל תשואה דומה משכירות, שאחרת היו שמים את כספם בבנק. לעומת זאת, בריביות אפסיות כמו היום, גם שכירות שמניבה 2.8% בשנה, כמו בדוגמה של עומר, עדיין מפתה יותר מלשים את הכסף במק"מים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עבורי "מחירי הדיור" ו-"מחירי השכירות" הן מילים נרדפות. אבל אם ב-"מחירי הדיור" התכוונת ל-"מחירי הדירות", אני לא מסכים איתך כלל וכלל. מסדר ראשון (ושני, ואולי גם שלישי) אין שום השפעה סיבתית של מחירי הדירות על מחירי הדיור. למשל לשינוי ביחס בין האנשים המעדיפים שכירה על פני קנייה אין השפעה על מחירי השכירות - כי אנשים כאלה מפנים דירה אחת המתפנית להשכרה ואז תופסים דירה אחת המיועדת להשכרה - או להפך. אם כבר, יש לכך השפעה מינורית על מחירי הדירות מכיוון שאם למשל אם הרבה אנשים מעדיפים רכישה על שכירות, אז מחיר "פרמיית בעלות על הדירה בה גרים כי זה כיף" עולה. אבל על מחירי השכירות? לא ממש. בקירוב טוב, ומספיק לכל צורך אנליטי מעשי, אני משוכנע שאפשר לראות את מחירי שכר הדירה כנקבעים בשיווי-משקל קלאסי של היצע-וביקוש ריאלים, ואת מחירי הדירות כנגזרים מהם על ידי תמחור נכסים סטדנרטי (היוון של תזרימי מזומנים, וכל זה). (עוד בנושא: פוסט יחסית עדכני של אסף צימרמן). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא כל האנשים האלה מפנים דירה להשכרה - ראה למשל זוגות צעירים (או צעירים בלי זוגות) שגרו עד עכשיו עם ההורים ועכשיו רוצים לגור בדירה משלהם מצד אחד, או זוגות שהתגרשו ועכשיו זקוקים לשתי דירות במקום אחת. ואלה מן הסתם לא מספרים זניחים, זה חלק לא מבוטל מהשוק - זה בדיוק החלק הממחיש את הגידול באוכלוסיה הרי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זוג שעוזב את בית הוריו לדירה בבעלותו ''מפנה לדירה להשכרה'' במובן שבו הוא לא תופס דירה המיועדת להשכרה (וכנ''ל לגבי זוגות שהתגרשו). כל מי שגר בדירה בבעלותו מוציא את הדירה מצד ההיצע, ואת עצמו מצד הביקוש. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |