בתשובה לעומר, 01/03/17 0:58
 |
|
 |
||
|
||||
 |
יכול להיות שהקשר הסיבתי בין מחירי השכירות למחירי הדירות הוא (ולו בחלק קטן, אבל לא זניח) הפוך? שעלייה במחירי הדירות (ספציפית, למשקיעים) גוררת עליה במחירי השכירות? ההסבר שאני מציע (ובטח עושה מעצמי צחוק) הוא שלמרות שהמחיר בשוק משוכלל נקבע לפי ביקוש והיצע, ושוק השכירות הוא משוכלל למדי, יש אולי השפעה מסוימת גם לציפיות הצדדים. מי שקנה דירה ביוקר מצפה להשכיר אותה יותר ביוקר, ומוכן לשם כך להתפשר (נניח לחכות יותר זמן לשוכר שיהיה מוכן לשלם); ואם מספיק משכירים מתנהגים כך, אז מחיר השכירות יעלה - וכמובן רמזים למגמת עליה במחיר השכירות מעצימים בתורם את ציפיות המשכירים הבאים. (לא בהכרח דרך מבט שיטתי; אפילו בסגנון וואי וואי, הירקן הרכלן אומר לי שברכה ממספר 9 הצליחה להשכיר בשלוש שבע מאות, והדירה שלה חורבה! אין, בדצמבר כשאני מחדש את החוזה אני לא מסתפק בפחות משלוש תשע מאות [וברור שאני שוכח לקחת בחשבון כמה זמן היא חיכתה עד שמצאה את השוכרים הפראיירים, או האלה שעץ הדקל שבחלון מזכיר להם את ילדותם]). מעניין, האם כשמחשבים מחירי שכירות ממוצעים מכניסים לממוצע גם אפס עבור דירות שבזמן הדגימה מוצעות להשכרה אבל נטולות שוכר. אם הלמ"ס רק דוגם שוכרים אז מן הסתם לא. |
 |
 |
 |
|
|
|
||
|
||||
|
יש השפעות מהסוג שתארת, אבל הן בשוליים. במרבית המקומות שני הצדדים רואים לנגד עיניהם מחיר שוק כלשהו שהמשחק ממנו קטן. שוק הדירות להשכרה לסטודנטים למשל- המוצר שם הוא די סטנדרטי והפרמטר המרכזי הוא נגישות ממנו למוסד הלימודים. תשואת השכירות היא ברוטו. מאוד ברוטו, כי צריך לקחת בחשבון גם חדשים של דירה ריקה (ותשלום הארנונה עבורם) וגם תחזוקה (לדוגמה החלפת דוד שמש פעם ב 10 שנים, או חלילה גיזום שרשי עץ שחדרו לבריכת הביוב). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כמדומני שמילטון פרידמן בחר לדבר על השפעת הציפיות האינפלציוניות על אינפלציה בנאום קבלת פרס הנובל שלו (אם כי הדיאלוג שהבאת חביב וקריא הרבה יותר). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שעליית מחירי הדיור מביאה גם לעליית השכירות הרי אחרת נקודת שיווי המשקל ביניהן היתה זזה ואנשים היו מעדיפים שכירות על קנייה. דווקא בגלל שזה ענין של היצע וביקוש, ברגע שהעלית את מחיר הדירות, אתה גורם למוצר המתחרה - להשכרה- להיות אטרקטיבי יותר, ומחירי עולה גם הוא. ולמי שקונה להשקעה, ההשכרה היא חלק מחישוב התשואה שלו. מצד שני, ככל שהריבית יורדת, אזי מצופה שהתשואה (נטולת הסיכון, לא זו שתלויה בעליית ערך הדירה) על הדירה - קרי שכר הדירה - ירד גם הוא. לדוגמה - בסביבת ריבית של 5%, בעלי דירה יצפו לקבל תשואה דומה משכירות, שאחרת היו שמים את כספם בבנק. לעומת זאת, בריביות אפסיות כמו היום, גם שכירות שמניבה 2.8% בשנה, כמו בדוגמה של עומר, עדיין מפתה יותר מלשים את הכסף במק"מים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עבורי "מחירי הדיור" ו-"מחירי השכירות" הן מילים נרדפות. אבל אם ב-"מחירי הדיור" התכוונת ל-"מחירי הדירות", אני לא מסכים איתך כלל וכלל. מסדר ראשון (ושני, ואולי גם שלישי) אין שום השפעה סיבתית של מחירי הדירות על מחירי הדיור. למשל לשינוי ביחס בין האנשים המעדיפים שכירה על פני קנייה אין השפעה על מחירי השכירות - כי אנשים כאלה מפנים דירה אחת המתפנית להשכרה ואז תופסים דירה אחת המיועדת להשכרה - או להפך. אם כבר, יש לכך השפעה מינורית על מחירי הדירות מכיוון שאם למשל אם הרבה אנשים מעדיפים רכישה על שכירות, אז מחיר "פרמיית בעלות על הדירה בה גרים כי זה כיף" עולה. אבל על מחירי השכירות? לא ממש. בקירוב טוב, ומספיק לכל צורך אנליטי מעשי, אני משוכנע שאפשר לראות את מחירי שכר הדירה כנקבעים בשיווי-משקל קלאסי של היצע-וביקוש ריאלים, ואת מחירי הדירות כנגזרים מהם על ידי תמחור נכסים סטדנרטי (היוון של תזרימי מזומנים, וכל זה). (עוד בנושא: פוסט יחסית עדכני של אסף צימרמן). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא כל האנשים האלה מפנים דירה להשכרה - ראה למשל זוגות צעירים (או צעירים בלי זוגות) שגרו עד עכשיו עם ההורים ועכשיו רוצים לגור בדירה משלהם מצד אחד, או זוגות שהתגרשו ועכשיו זקוקים לשתי דירות במקום אחת. ואלה מן הסתם לא מספרים זניחים, זה חלק לא מבוטל מהשוק - זה בדיוק החלק הממחיש את הגידול באוכלוסיה הרי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
זוג שעוזב את בית הוריו לדירה בבעלותו ''מפנה לדירה להשכרה'' במובן שבו הוא לא תופס דירה המיועדת להשכרה (וכנ''ל לגבי זוגות שהתגרשו). כל מי שגר בדירה בבעלותו מוציא את הדירה מצד ההיצע, ואת עצמו מצד הביקוש. | |
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | המאמר המלא |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |