בועת הדיור בישראל – לתת בה סימנים 3743
האם שוק הנדל"ן בישראל תפח לבועה? הבה נבדוק במסודר

בועה כלכלית היא תופעה שבה המחיר של מוצר כלשהו מתנתק מהשווי הכלכלי שלו, בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת של הציבור.

לא כל עליית מחירים משמעותית ומתמשכת היא בועה. לפעמים נוצר מחסור אמיתי במוצר כתוצאה מבעיות בהיצע או מביקושים הולכים וגדלים שאינם ספקולטיביים. לדוגמה, עליית מחירי עפרת הברזל בעולם בשיעור של יותר מפי חמישה במחצית השנייה של העשור הקודם לא הייתה בועה, כי היא נבעה מגורם כלכלי: ביקושים עצומים מסין, שעלו על הציפיות במשך מספר שנים ברציפות. לוקח שנים לפתח מכרות ברזל חדשים, או אפילו לשדרג קיימים, וכל עוד ההיצע מתקשה להדביק את הביקוש, המחירים מזנקים.

בכל פעם שמחירים עולים לאורך זמן יהיה מי שיגיד "בועה", אבל לא תמיד הדבר יהיה נכון. איך נוכל לדעת האם מחירי הדיור בארץ גבוהים מסיבות כלכליות, או שהם חרגו לתחום הבועתי? ניתן סימנים במנגנון הבועה, ונבדוק האם הם מתקיימים בשוק הדיור בארץ.

מה המשותף לבועות הכלכליות המפורסמות בהיסטוריה, כמו בועת הים הדרומי בשנת 1720, "שגעון הצבעונים" בתחילת המאה ה-‏17 בהולנד, בועת הדוט.קום ב-‏1999 ובועת הסאב־פריים ב-‏2007?

המשותף הראשון הוא השתתפות נרחבת של הציבור. כל עוד הסחורה המדוברת נסחרת בין מקצועני השוק – יהיו אלו סוחרי מניות מקצועיים, סוחרי מתכות או סוחרי פקעות צבעונים – זו אינה בועה. הבועה מתחילה כאשר הציבור שאין זה עיסוקו הרגיל מתחיל לסחור במניות, בדירות או בפקעות צבעונים, וחושב להתעשר מכך.

"תועלת עצומה" אך מסתורית

המשותף השני הוא גידול בהיצע (וירידה באיכותו!) שמיועד להשביע את תיאבון הציבור, אבל שאינו מוריד את המחירים. בבועת מניות, אחרי שהחברות הגדולות מנפיקות מניות ומגייסות הון, מתחילות הנפקות של חברות קיקיוניות במחירים מפולפלים, שאחרי ההנפקה עוד מוסיפות למחירן. בבועת הים הדרומי, בנוסף על ההנפקות שנחטפו של חברת הים הדרומי, הונפקו מניות של חברות שאכן כונו "חברות בועה". חברות אלה התכוונו לעסוק בעיסוקים שונים ומשונים – החל ממסחר בשיער, וכלה בייצור מכונת "תנועה נצחית" (פרפטואום מובילה). רובן נעלמו כשם שהופיעו. המעניינת מכולן היתה חברה שהצהירה כי היא "חברה עבור ביצוע מיזם בעל תועלת עצומה, אבל שאף אחד לא יודע מהו".

המשותף השלישי הוא גידול עצום במחזור העסקאות יחד עם התנפחות המחיר. לדוגמה, שיאי המחזור במניות בארצות הברית בשנות הגאות 1928 ו-‏1929, רגע לפני המפולת והשפל הגדול, חזרו רק ב-‏1968.

המשותף הרביעי הוא תנודתיות הולכת וגדלה במחירים. בשיאה של בועת הים הדרומי, התלהבות הציבור היתה כל כך גדולה עד שמניותיהן של חברות בועה מסוימות נסחרו בהפרש מחירים של עד 10% באותו הזמן משני עבריה של סמטת המסחר. מניית חברת הים הדרומי עלתה ממחיר של 290 ליש"ט ב-‏8 באפריל 1720 עד ל-‏890 ליש"ט בתחילת יוני, ואז ירדה ביום אחד ל 640. משם היא המשיכה לשיא של 1000 ליש"ט בתחילת אוגוסט.

המשותף האחרון והעגום הוא הפאניקה. בשלב מסוים, אחרי תנודתיות גדולה במחירים, מתברר לציבור שגל העליות הסתיים, ומתחילה בריחה מבוהלת מהנכס שמורידה את ערכו בחדות. משיא של 1000 ליש"ט, הידרדר ערך מניית חברת הים הדרומי ל-‏400 ליש"ט ב-‏11 לספטמבר. למחרת, עקב שמועה, המניה זינקה ל-‏670 אבל במחצית השנייה של ספטמבר קרסה ל-‏150, ובהמשך ל-‏130.

מינוף על מינוף, ותמרורי אזהרה

מאפיין נוסף של בועה הוא מינוף. מינוף באשראי אינו משותף לכל הבועות, אבל כאשר היה נוכח, הוא העצים את הבועה ואת הקריסה בעקבותיה. ככל שהמינוף היה גדול יותר, הוא החריף את ההשפעה של פקיעת הבועה על הכלכלה האמיתית. משבר הסאב־פריים בארצות הברית ב-‏2008, שחשף מינוף על גבי מינוף, יצר משבר פיננסי עולמי עמוק ופגע קשות בכלכלה האמריקאית והעולמית.

במפולת המניות בישראל ב-‏1994 התברר שהבנקים העניקו ללקוחותיהם אשראי לרכישת קרנות נאמנות (של הבנק) ללא בטחונות נוספים. לקוחות חסרי חסכונות לחלוטין קיבלו אשראי בגובה מאות אלפי שקלים לרכישת קרנות. מבצעי הבנקים לעידוד המשקיעים ליטול אשראי לרכישת קרנות נאמנות החלו ברבעון האחרון של 1993. על פי בדיקת בנק ישראל, יתרת האשראי לרכישת קרנות נאמנות עמדה ערב מבצעי הבנקים על 1.7 מיליארד שקל, ובשיא המבצעים הגיעה ל-‏3.1 מיליארד שקל. בינואר 1994 הורה המפקח על הבנקים דאז, זאב אבלס, למנהלי הבנקים להפסיק את מבצעי האשראי. הם התחייבו לעשות זאת בהדרגה. בפברואר 1994 התמוטטה הבורסה.

מאפיין נוסף, אשר קשה לומר האם הוא משותף לכל הבועות – וקל יותר להבחין בו בדיעבד – הוא "המבשר". זהו מקרה שמציב תמרור אזהרה בפני השוק על כך שהתמחור שלו לקוי, אך השוק מתעלם ממנו וממשיך לקצוף; אבל בעצם החגיגה כבר נגמרה, והמחירים כבר התחילו לרדת בתנודתיות, ממנה לבסוף יתמוטטו.

הדוגמה האחרונה: ב-‏9 באוגוסט 2007 הודיע הבנק BNP Paribas שהוא עוצר את המשיכות בשלוש קרנות גידור שהתמחו בחוב המשכנתאות בארצות הברית, משום שאינו יודע לתמחר את שווי הנכסים שלהן. משמעות ההודעה היא שאותם ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS), שהונפקו בטריליוני דולרים, לא היו שווים כמו שחשבו. אבל רק שנה אחר כך, ב-‏15 לספטמבר 2008, קרס בנק ההשקעות ליהמן ברדרס וסימן את תחילת הפאניקה.

ומה אצלנו היום?

האם בשוק הנדל"ן בארץ מתקיימים מאפייני הבועה? נבחן את ששת המאפיינים שמנינו.

השתתפות נרחבת של הציבור. במחצית השנייה של שנת 2015 ירד חלקם של המשקיעים בעסקאות נדל"ן ל-‏18%, הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003. במקביל, עלה חלקם של רוכשי דירה ראשונה, בעיקר בפריפריה. כמו כן, עלה מאוד חלקן של דירות עתירות שבח, נתון המלמד על מימוש רווחים של מי שרכש דירה לפני מספר שנים. משילוב הנתונים ניתן להסיק שבמחצית השנייה של 2015 המשקיעים בעיקר מכרו, ורוכשי דירה ראשונה בעיקר קנו.

גידול בהיצע. בארבע השנים האחרונות מספר התחלות הבניה עמד על מעט יותר מ-‏46 אלף דירות בממוצע לשנה, לעומת קצב ממוצע של 39 אלף דירות בשנה בלבד בארבע השנים לפניהן, ורק 31 אלף דירות בממוצע בארבע השנים הקודמות להן. למרות זאת המשיכו המחירים לעלות לאורך כל התקופה. מלאי הדירות הלא מכורות, שירד בין דצמבר 2000 לדצמבר 2010 באופן דרסטי מ-‏31,500 ל-‏15,450 בלבד, הלך ועלה מאז באופן עקבי, והסתכם בדצמבר 2015 ב-‏28,400 דירות.

גידול במחזור העסקאות והתנפחות המחיר. בשנת 2015 נערכו 120 אלף עסקאות נדל"ן, שיא של כל הזמנים, ומחירי הדירות עלו במהלך השנה בכ-‏8%.

תנודתיות גדולה במחיר. לשלב זה עדיין לא הגענו. עליית המחירים בשנת 2015 היתה כמעט רציפה.

מינוף. אין צורך להכביר מילים. סך האשראי לצורך מגורים גדל מ-‏125-116 מיליארד ש"ח בשנים 2002-2006, ל-‏168 מיליארד בסוף 2009, ומשם זינק ל-‏307 מיליארד ש"ח בסוף 2015. סך החוב על דיור כמעט הוכפל בשש השנים האחרונות.

"המבשר". קשה מאוד להגיד בזמן אמת, אבל אולי פרשת ענבל אור יכולה להיות המבשר שמודיע שנדל"ן הוא לא בהכרח השקעה חסרת סיכון.

אם כך, האם שוק הנדל"ן בארץ נכנס לבועה? יש הטוענים שכן, ושהדבר כבר קרה לפני ארבע שנים לפחות, כאשר היחס בין המשכורת הממוצעת למחיר דירה הממוצעת עלה ל-‏140 משכורות לדירה. אני לא מסכים. המחירים עלו בין 2008 ל-‏2011 מתוך מחסור אמיתי בדירות. המשק הישראלי דורש כ-‏40 אלף דירות חדשות בשנה, והתחלות בניה נמוכות הביאו למחסור שהלך וגדל עד 2012. רק בשלוש השנים האחרונות הגיעו כל שנה לשוק יותר מ-‏40 אלף דירות (גמר בניה) והתחילו לסגור את הפער. אבל המחירים המשיכו לעלות.

הריבית הנמוכה היא סיבה טובה לעליית מחירי הדיור, אבל האם כל עוד הריבית נמוכה המחירים צריכים להמשיך לעלות, או שקיים שיווי משקל של מחיר עבור כל רמת ריבית?

לפי הסימנים שנתתי, אני טוען שרק במחצית השנייה של 2015, כאשר חלקם של המשקיעים ברוכשים ירד וחלקם של רוכשי דירה ראשונה עלה, וכאשר מלאי הדירות הלא מכורות המשיך לגדול אבל המחירים לא עצרו – רק אז נכנסנו לפאזה של בועה. מתי היא תתפוצץ, קשה לחזות. כאשר תתחיל תנודתיות גדולה במחירים זה יהיה סימן טוב.

ישנם מאפיינים נוספים של בועה שמתייחסים להלך הרוח של המשקיעים, כגון הסיבות הלא נכונות שמביאות את הציבור להשתתף בשוק, ו"הפחד לא להרוויח". כאן התייחסתי רק למכניקת השוק, ולא למאפייני ההתנהגות של המשתתפים בו.

תעלומת הנדל"ן הישראלי

ניסיתי גם לבדוק את הצד השני של המטבע – האם קיים מחסור אמיתי של דירות במשק, והוא זה שהעלה את המחירים?

כדי להשוות בין הביקוש להיצע צריך להשוות בין הגידול במספר הדירות שנבנו לגידול במספר משקי הבית באוכלוסיה. נעשה זאת לאור הגדרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס)למושג "משק בית": "אדם אחד או קבוצת אנשים הגרים יחד בדירה באופן קבוע רוב ימות השבוע ומנהלים תקציב הוצאות משותף למזון."

לפי נתוני הלמ"ס, ב-‏14 השנים שבין סוף שנת 2000 לסוף 2014 התווספו לישראל 611 אלף משקי בית. באותה תקופה הסתיימה בנייתן של 494 אלף דירות בלבד. איך מוסבר הפער של 117 אלף דירות? בסקירות של "התאחדות בוני הארץ" (לשעבר "התאחדות הקבלנים") מרבים להתייחס לפער המצטבר הזה כמחסור בדירות. גם דו"ח מבקר המדינה מתייחס אליו כך (לא ברור למה התייחסו להתחלות בניה ולא לגמר בניה): "נמצא כי בשנים 2012-2002 נוצר פער מצטבר בין מספר התחלות הבנייה למספר משקי הבית שהסתכם ב-‏53,000 יחידות דיור (להלן - יח"ד או דירות). נתוני משרד הבינוי מראים מחסור כולל של כ-‏115,000 יח"ד. הפערים בין ההיצע לביקוש תרמו לעלייה ניכרת במחירי הדיור. לפי מחקר של בנק ישראל משנת 2011 המחסור בדירות מסביר כ-‏37% מהעלייה במחירי דירות וכ-‏75% מהעלייה במחירי שכר הדירה בשנים האמורות."

אבל יש שני סימני שאלה גדולים. ראשית, במהלך התקופה הנדונה, בזמן שהפער בין התוספת של משקי הבית לבין גמר בניית דירות לכאורה הלך וגדל, היו גם תקופות לא קצרות של ירידת מחירים. איך המחירים יכולים לרדת בזמן שהמחסור הולך וגדל?

שנית, כיוון שבהגדרה, כל משק בית משתמש בדירה, יש רק שני הסברים אפשריים לפער: האחד הוא שדירות שעמדו ריקות בתחילת התקופה אוכלסו, והשני הוא שמספר משקי בית החלו חולקים דירה אחת. אבל כשבדקתי את נתוני הלמ"ס, מספר הדירות הריקות דווקא גדל בתקופה האמורה מ-‏97.4 אלף ל-‏151.2 אלף דירות. איך יכול להיות שמתווספים יותר משקי בית מאשר דירות, ובכל זאת מספר הדירות הריקות גדל?

אם המספרים נכונים, בסוף 2014 היו כ-‏170 אלף יותר דירות הנחלקות בין כמה משקי בית, לעומת שנת 2000, כלומר לפחות 340 אלף יותר משקי בית שחולקים דירה (כאילו 170 אלף משקי בית חדשים נכנסו לגור יחד עם 170 אלף משקי בית קיימים). זהו שיעור עצום מסך משקי הבית, ואילו היתה כזו מגמה, היינו שומעים עליה.

משהו בנתונים לא מסתדר. אפילו בשלוש השנים האחרונות (2012-2014) הגידול במספר משקי הבית היכה את הגידול בגמר בניית דירות ביותר מעשרת אלפים בשנה, ושוב – מספר הדירות הריקות גדל.

פתרון התעלומה

הפתרון, כך מסתבר, נמצא מחוץ לנתוני הלמ"ס. הלמ"ס עוסקת רק בבנייה חוקית – כזו שמתחילה עם היתר בנייה ומסתיימת עם טופס 4. הבנייה הלא חוקית נמצאת מחוץ לטווח הראיה של הלמ"ס, ולרוע המזל אין לגביה אומדנים מסודרים.

באופן גס, יחידות הדיור שנבנו ללא התרי בניה נחלקות לשני סוגים: בנייה לא חוקית בישובים כפריים, ופיצול יחידות דיור בישובים עירוניים.

בניה לא חוקית בישובים כפריים. בשנות ה-‏90 התקינה הממשלה תקנות שעה שנועדו להגדיל את היצע הדירות למאות אלפי העולים החדשים. התקנות אפשרו להסב מבנים חקלאיים במושבים למגורי עולים זמניים. תקנות אלה היו בתוקף עד סוף 2004, ולא הוארכו. אבל המבנים נותרו, ומבנים נוספים נבנו ללא היתר – מלולים ומדגרות שהוסבו למגורים ועד מכולות שחוברו להן יחדיו. זהו צד ההיצע. במקביל, רשת המכללות האקדמיות שנפרשה באזורים כפריים באמצע שנות התשעים יצרה ביקוש מצד סטודנטים ליחידות דיור כאלו במושבים ובקיבוצים. במכללות לומדים היום כ-‏100 אלף סטודנטים; חלק נכבד מהם גרים ביחידות דיור שאין להן היתר בניה. כמה בדיוק? השד יודע, אבל סדר הגודל הוא עשרות אלפים.

פיצול דירות ללא היתר בישובים עירוניים. קשה להעריך את היקף תופעת פיצול הדירות בערים. הביקוש ברור, אבל מספר העבריינים לא ידוע. העיריות לא תמיד אוכפות את החוק, האוסר על פיצול דירות, ולפעמים אפילו מעדיפות לנצל את המצב לטובתן על ידי גביית ארנונה גבוהה יותר. למשל, על פי אחת ההערכות, הדירות המפוצלות מגיעות באשדוד ל 5% ממשקי הבית.

כאשר אנחנו לומדים על עשרות אלפי יחידות דיור שנבנו ללא היתר, ועל אולי עשרות אלפים נוספות שפוצלו ללא היתר, מסתבר שהמחירים אינם תוצאה של מחסור בפועל. אולי דווקא יש השפעה הפוכה, בה המחירים הגבוהים מתמרצים את הפעילות לא חוקית.

עם הפנים לעתיד

לפי התאחדות בוני הארץ, בשנת 2016 צפויות להירשם התחלות בנייה של 53 אלף יחידות דיור, שיא של שנים רבות, ובשנת 2017 יזנק מספר התחלות הבנייה במשק לכ-‏60 אלף יחידות דיור. אלו מספרים גבוהים מקצב גידול משקי הבית הצפוי, אבל צריך לזכור שעודפי ההיצע האלו יגיעו לאכלוס רק כשנתיים לאחר מכן.

כללי האצבע של בועות הם שניים – הן תמיד מתנפחות יותר ממה שניתן לצפות מראש, והן לעולם מתנפצות ברעש ולא בשקט. כאמור, הגידול בהיצע (והירידה באיכותו) שמביאים המחירים הבועתיים מקדים את הפיצוץ. על כן ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019.

מהי העצה, אם כך? עצה ראשונה היא למי שלא סחר בנדל"ן עד היום – שלא יתחיל עכשיו. משפחות רבות לא החזיקו מעולם מניות, ובהתלהבות של 1993 (הבורסה רק עולה!) קנו לראשונה בחייהם מניות חברה קיקיונית זו או אחרת לפי המלצה מחבר, והפסידו את מיטב כספם.

עצה שנייה הייתי רוצה לתת למי שמתכנן לרכוש את דירתו הראשונה, אבל אני לא יכול. ייתכן שבשנתיים הקרובות המחירים יישארו גבוהים, אבל כאשר הם ירדו סוף סוף, בעוד שלוש שנים, הריביות על המשכנתא יהיו גבוהות יותר.

עצה שלישית היא למשקיעי הנדל"ן שכבר עוסקים בשוק הזה – להיזהר. מתישהו בשנתיים־שלוש הקרובות יתברר בדיעבד שהמחירים כבר הגיעו לשיאם והתחילו כבר לרדת. אז יהיה קשה מאוד למכור. עדיף לממש את הנכסים המיותרים (לפחות כאלה שיש עליהם חוב גבוה) כשאפשר ולא כשצריך, וזה אומר לתוך העליות והשוק החזק, ולא אחרי שהעליות הסתיימו והשוק הופך לכאוטי.
קישורים
אתר "בועת נדל"ן"
סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הרביעי 2015 - אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר
פרסום תגובה למאמר

פרסומים אחרונים במדור "חברה וכלכלה"


הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות

1984 679739
הכותב מתייחס לאורך המאמר למפולת כלכלית שהצרחשה בישראל בשנות ה90, וכוונתו כנראה למשבר מניות הבנקים שהתרחש בשנות ה80 דווקא.
1984 679740
דווקא לא התייחסתי לבורסה הישראלית של שנות ה 80, אז היתה תופעה בוטה (והיום מאוד פלילית) של "הרצת" מניות קיקיוניות (התכוף 5, למי שזוכר) ו"ויסות" מניות הבנקים, שהם שני צדדים של אותו מטבע, שאינו בועה קלאסית.

בשנת 1993, לעומת זאת, היתה השתתפות מאוד ערה של הציבור במסחר במניות והתלהבות גדולה מאוד מיחידות ההשתתפות של חיפושי הנפט, כמו אבנר וישראמקו, בלי שום הסבר רציונלי, שנים רבות לפני גילוי מאגר תמר. זו היתה התנהגות בועתית קלאסית כאשר שמעת שיחות על מניות בתור לקופה בסופר ובמספרה.
באותה עת דחפו הבנקים הלוואות לרכישת קרנות הנאמנות שלהם (כל בנק לקרנות שלו) במימון מלא. כך קרה שהמוני לקוחות חסרי ניסיון בשוק ההון רכשו קרנות נאמנות "גמישות" (למעשה מנייתיות) במאות אלפי שקלים, ושמעתי גם על מקרים של מיליון או שניים, בכסף שאין להם, וכאשר צנחה הבורסה ב 1994 הפסידו הון ונשארו חייבים.
1984 679771
ב83 מיסוי הירושה או בשמו "מס עיזבון" בוטל. המטרה הייתה ברורה- להביא לארץ בעלי הון (כדוגמת - טד אריסון שיקנה את בנק הפועלים בשקל וחצי). למה לא מחזירים את מס הירושה לירושות מעל 10M ש"ח? 20M ש"ח ? משהו?
1984 679778
כי הליכוד בשלטון. זה נוגד את האידאולוגיה שלו, ואת האינטרס של המממנים האמריקאים שלו.

אבל גם כי נערי האוצר טוענים שהמס לא אפקטיבי: העשירים-באמת מוצאים תרגילים (כגון אחזקת רכוש בנאמנות, עסקאות מתנה+השאלה) והגבייה לא משתלמת.
1984 680020
הגבייה לא משתלמת? ניתן להניח הנחה זאת על כל דבר.למה לחפש נהגי מוניות שלא נותנים קבלה?למה לחפש עסקים קטנים? אם רוצים-גובים!

בויקפדיה יש התייחסות מפורטת לסוגיית מס-עיזבון - מס ירושה [ויקיפדיה]

מס עיזבון נקבע על ידי הכנסת באוגוסט 1949, רטרואקטיבית מאפריל 1949. החוק קבע פטור מהמס לתרומות למדינה, לרשויות מקומיות, לקרן הקיימת ולקרן היסוד. שיעור המס וגובה העיזבון הממוסה נקבעו בהתאם לקרבת היורשים לנפטר. מדרגת המס הגבוהה ביותר לצאצאי הנפטר נקבע ל-‏40%, בעוד מדרגת המס הגבוהה ביותר לקרוב רחוק נקבע על 70%

המס בוטל החל מ-‏1 באפריל 1981 ומשרדי מס עזבון נסגרו באוקטובר 1982. ביטול המס זכה לביקורת של האופוזיציה שכינה אותו שוחד בחירות. ועדת בן בסט טענה כי ביטול המס נבע מהאינפלציה הערה שהייתה באותה עת. במאמר ביקורת על הרעיון לחדש את מס העיזבון דחה יחזקאל פלומין, שהיה ממנסחי הצעת החוק לביטול המס, את קביעת הוועדה, וטען שהמס בוטל מתוך שיקולים אידאולוגים של הליכוד כפי שהובא במצע המפלגה טרם הבחירות הועלו גם סיבות היסטוריות נוספות לביטול המס, כגון לחץ הדתיים והעובדה שהמס הפך לא כלכלי: הוצאות הגביה שלו התקרבו לתקבולים ממנו.

כאמור לעיל, ועדת בן בסט המליצה לחדש את מס העיזבון בשנת 2000. המלצתה לא יושמה, בין השאר לאור הביקורת עליה. עד היום מתהדרת ישראל בתואר "מקלט מס" בכל הנוגע למס עיזבון. בבחירות לכנסת ה-‏20 העלתה כולנו בראשות משה כחלון את הדרישה להחלת מס עזבון על עזבונות של מעל 10 מליון שקלים.

מס ירושה נהוג בכלכלות מפותחות רבות ברחבי העולם. בין השאר נהוג מס ירושה בארצות הברית, בריטניה, גרמניה, צרפת ואיטליה.
1984 680026
מעניין לדעת מדוע אתה תומך במס ירושה. הסברת מדוע אין במס תועלת גדולה לאוצר המדינה, ומדוע יגרום נזק כלכלי. אני מרשה לעצמי להניח שהסיבה היא לא ששמעת שהייתה ועדה שהמליצה, ושיש את זה במדינות אחרות. אתה מלין על השיקולים האידאולוגיים שאתה מיחס למתנגדי המס, אבל לפי ויקיפדיה הנימוקים בעד מס ירושה הם אידאולוגיים טהורים (צדק, שיוויון, וכדומה).
1984 680027
אני תומך במס הירושה מסכום גבוה - נניח 50M ש"ח ומעלה.
אם היה בישראל התחייבות הנתינה [ויקיפדיה] מוסכמת הרי שאולי מס הירושה היה מתייתר.אבל לאור העובדה שהישראלים העשירים כקורח קמצנים ומעבירים את הונם המופלג לדור הבא שימשיך לעשוק את הדור הבא ומידי פעם לזרוק כמה גרושים(וגם זה בליווי יחצנ"י מעורר סלידה),הרי שאין מנוס למסות אותם ב50%.כך יאה וכך נאה.ואם לא מתאים להם שיסעו למות במדינות אחרות.
1984 680037
כלומר הסיבה היא קנאה וצרות עין. יפה.
1984 680052
לעניין - קנאה וצרות עין -

אחד שיש לו 3M (כמוני למשל) לא מקנא באחד שיש לו 1B .יש סבירות שאני אקנא דווקא בזה שיש לו 3.1M .הרעיון הזה שכל פעם שמישהו בא ומעיר הערות על חלב עשיר השומן שהטייקונים יונקים מהפרות וישר חוטף על הראש שהוא - קנאי,צר עין,שילך לעבוד,שיסתכל בצלחת שלו וכו' ושאר ברכות -מבחילה ומקוממת.

לעניין - אני מרשה לעצמי להניח שהסיבה היא לא ששמעת שהייתה ועדה שהמליצה

-ובכן אני מרשה לך.ואני מרשה לך להשתכנע שכן קראתי את פרק ו'- מס עיזבון ואני גם מרשה לך להאמין לי שאני "קצת" מבין במיסוי מקרקעין. ואם גם היית מעיין בפרק ה' של המלצות הוועדה היית מבין שאם היו מיישמים את המלצות הוועדה בנוגע למיסוי המקרקעין לא היינו עומדים כאן היום ומתווכחים למה הנדל"ן בישראל עולה ועולה ומנשל דור שלם מלאחוז בתקרה או לשלם 50% ממשכורתו לאדם שמחזיק מעל דירה יחידה .

כך למשל בדברי ההסבר לאחת ההמלצות

" כל יחיד תושב ישראל, בגיל 18 ומעלה, יהיה זכאי לנכות מהשבח החייב במס ממכירת דירת מגורים (לא כולל זכויות בנייה) סכום מצטבר של עד 500,000 שקלים במהלך חייו, והוא יהיה רשאי לחלק את הניכוי כרצונו לאורך תקופת החיים....

על פי שיטת המס המוצעת כל תושב ישראלי יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגובה של 500,000 שקלים. גובה הפטור ממס נקבע כך שמשפחה שבתחילת דרכה מתגוררת בדירת מגורים אשר ערכה קרוב לערך הדירה הממוצעת (או פחות) לא תחויב במס שבח לכל משך חייה. אולם היא תחויב בתשלום מס שבח אם עליית ערך דירת המגורים גבוה במידה משמעותית מהעלייה הממוצעת במחירי דירות למגורים. סכום המס יהיה 25% מן ההפרש שבין עליית הערך של דירת המגורים, ביחס למדד המחירים לצרכן, לבין מיליון שקלים.

שיטה חדשנית זו למיסוי עליית ערך דירות מגורים מבטלת את שלל הפטורים הנהוג כיום, בלי לפגוע בעקרון שלפיו ניתן למכור דירת מגורים בסיסית ללא תשלום מס שבח. זוג שיקנה בתחילת דרכו, דירה ששוויה מיליון שקלים, צפוי לצבור במשך 50 שנה, על פי ניסיון העבר, שבח הנמוך מהניכוי המגיע לשניהם. (בשנים 1961 עד 1999, עלו מחירי דירות למגורים בשיעור ריאלי ממוצע של 2.9% לשנה.)...

שיטה זו תאפשר למרבית האוכלוסייה להחליף את דירת המגורים ללא תשלום מס שבח, אולם, תאפשר לגבות מס מבעלי אמצעים שנהנו מעלייה משמעותית בערך הדירות שברשותם "

אני זוכר מקרה אמיתי שבו עולה צרפתי‏1 שהגיע לארץ בשנת 2005 רכש נכס בשווי של M3 שח ומכר אותו ב2009 בM10 ש"ח! על M7 הוא לא שילם שקל מס ! מכח אותו פטור של 49ב1 (דירה יחידה) ובאותו זמן אדם מכר את דירתו העלובה בעפולה ב250K ש"ח מיסו אותו במס של 50K ש"ח רק בגלל שאישתו קיבלה במתנה מאחיה איזה פרור (1/8 ) של דירה בכרמיאל שקיבלה במתנה מאחיה ומשום כך נשרף הפטור. האבסורד הזה זעק לשמים וועדת בן בסט הבינה זאת שנים לפני נסיקת מחירי הנדלן לרקיע השביעי והגבילה את הפטור המצטבר ל500,000 שח. - כמובן שלא קיבלו את ההמלצה שכן היו אינטרסים מובהקים ל פרות הבשן לדעת את מי להניק ואת מי לא.

בעניין מס הירושה:

פער הנימוקים בעד החוק לבין המתנגדים לחוק היה כה בולט ובניגוד להבנות שכבר אז בתחילת שנות האלפיים הפנימו שאנחנו כבר לא איזו מדינה עלובה וצעירה שיש להתחנן לתושבי חוץ שיבואו להשקיע וניתן להם את הכל.

הסיבה הראשית לביטולו של מס עיזבון, בישראל בטלה לנוכח ירידת האינפלציה בשנים האחרונות לסביבה של שיעור חד-ספרתי. קשה להפריז בחשיבות של צמצום העברת אי-השוויון בהתחלקות העושר בחברה ושיפור שוויון ההזדמנויות בחברה הישראלית. מדינת ישראל איננה עוד מדינה צעירה, ושיקול זה יילך ויגבר עם השנים. מס עיזבון הוא אמצעי מדיניות חשוב להשגת יעד זה. הצדק שמלווה בהנהגת מס עיזבון גובר על העלות המנהלית הכרוכה באכיפתו. שכיחותו הרחבה במדינות המפותחות והשיעורים הגבוהים יחסית מעידים על כך יותר מכול

שלושה נימוקים עיקריים מועלים לטובת הטלת מס עיזבון (או ירושה)

1) הירושה מגדילה את ההכנסה ואת רווחתו הכלכלית של היורש, ולכן, בדומה לכל הכנסה אחרת, יש למסותה.
2) הרצון לצמצם את העברת אי-השוויון שיש מדור לדור, ובכך להגדיל את שוויון ההזדמנויות בחברה.
3) יצירת שוויון בין פרטים המוכרים את דירתם לפרטים הגרים בה עד מותם. אדם שמוכר דירה לאחר עליית ערכה חייב במס (בהתאם להמלצות הוועדה, זאת אם עליית הערך היא גבוהה מאוד), ואילו אדם שערך ביתו עלה אך נשאר לגור בו עד יומו האחרון אינו חייב במס.

דווקא הנימוק השלישי מסביר את ההיגיון שעומד מאחורי אי מיסוי ירושות נדלן. לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין - ירושה (בדומה לגירושין) אינה נחשבת כמכירה. משמעות הדבר הענקת פטור נצחי לכל דור ודור כאשר הם מחזיקים בנכס ולא מוכרים אותו לעולם.
 
ומהם הנימוקים לאי מיסוי הירושה ?

טיעון רגשי מס הירושה הוא למעשה מס המוטל על אבלים, ושעתם הקשה תהפוך קשה יותר אם יוטל עליהם מס.

טיעון ציוני ישראל מהווה מקלט מס עבור עשירים יהודיים מארצות אחרות הרוצים להעביר את הונם לילדיהם במלואו. ישראל נהנית מעולים חדשים אלה, ואימוצו של מס ירושה עלול להרתיע אותם מלבוא דוגמה לעלייה כזו היא עלייתו של המיליונר תד אריסון, שפטרה את משפחתו ממס ירושה. ניתן להכליל את הדברים ולומר שמס ירושה עלול לגרום להגירה של בעלי הון ממדינה אחת לאחרת, ולפגוע במדינה בה קיים מס הירושה.

נגד מס הירושה עולים גם טיעונים פרקטיים:

קל להתחמק ממנו. מס הירושה דוחף אנשים למציאת מקלטי מס שונים בארצות העולם, להפקדת נכסיהם בידי חבר נאמנים ולפתרונות דומים. בסופו של דבר, פתרונות אלה יכבידו על התנהלותו התקינה של השוק החופשי, ולא יוסיפו את התוספת המקווה לתקציב או לרווחת המדינה.

כשבוחנים את הטיעונים זה מול זה מתגלית במלוא הדרה חרפתה של המדינה .

מס אבלים? שיברכו "בָּרוּךְ אַתָּה ה' אֱלֹהֵינוּ מֶלֶךְ הָעוֹלָם הַטּוֹב וְהַמֵּיטִיב" ‏2,יבכו וישלמו את המס.

העשירים יברחו? שיברחו! ושילכו לעזאזל באותה הזדמנות.טד אריסון היה ציוני שהגיע לארץ? בוקרה פיל מישמיש [ויקיפדיה].ראינו איך נובל בעניין הגז איימו שיברחו ועדיין ממתינים כמו כלבלבים בכל מחיר.

קשה לגבות ? ולגייס את כל ההוצל"פ על גביית חוב של צד ג' (לא המדינה!) על סך 500 ש"ח -זה קל מאוד.
 
------------------
 ‏1 הצרפתים עולים לארץ בגלל הציוניות שפועמת בליבם מיום עמדו על דעתם או בגלל שיקולים אחרים? כשאני קורא את אישקש מתייפח לי אתמול על הצרפתים שעלו אתמול -אני מבין שהצרפתים קצת יותר חכמים מכל אנשי הקש.

2 וכן פסק השולחן ערוך (או"ח סי' רכג ס"ב): "מת אביו, מברך: דיין האמת; היה לו ממון שירשו, אם אין לו אחים מברך גם כן: שהחיינו; ואם יש לו אחים, במקום שהחיינו מברך: הטוב והמטיב. הגה: שאין מברכין הטוב והמטיב אא"כ יש לו שותפות באותה טובה (טור)".
1984 680044
שמעתי לעצתך המלומדת ונסעתי למות במדינה אחרת. יאלה ביי.
1984 680053
בהצלחה מכל הלב.

ואם אתה חוזר - אנא ממך לא בחתיכה אחת.אין לנו אפילו 5 מ"ר ‏1 בשבילך.חזור רק בצנצנת.

1 על רכישת חלקת אדמה למטרת קבר- אין מס רכישה. למה? מחיר חלקת קבר יכול להגיע אפילו ל150K. שישלמו מס רכישה כמו שמשלמים על כל חלקת אדמה שרוכשים.מה גם שחלקת קבר זה לנצח נצחים בעוד שפיסת אדמה יכולה להמכר כמה פעמים בשנות דור.

ואגב- אין בחוק מיסוי מקרקעין שום פטור או הקלה בעניין.
1984 680060
מה לא היה ברור ב"יאללה ביי"?
1984 680061
לא סיכמנו שאתה הולך למות?
1984 680103
א. כי זה לא מוסרי להטיל מס על אלמנות ויתומים
ב. כי זה מיסוי כפול (הנכסים שנצברו הם כבר ''אחרי מס'')
ג. כי היחידים שישלמו אותו באמת הם מושבניקים (משק חקלאי הוא הנכס היחידי שאי אפשר לשלוח לחו''ל, להחביא או להעביר לעו''ד בנאמנות)
1984 680128
א. אולי גם לא מוסרי לדרוש תשלום מאלמנות ויתומים שעושים קניות?
ב. זה לא מיסוי כפול כי כל הליך של מיסוי בא בעקבות שינוי או החלפת ידיים. הנכסים נצברו אצל המוריש לאחר מס. ברגע שהם עוברים ליורש, היורש צובר אותם והוא עדיין לא שילם מס על הרכוש הזה שהוא צובר.
1984 680135
1. תשלום במכולת אתה דורש מכל אחד, המס הנ"ל הוא ספציפי לאלמנות ויתומים.
2. מיסוי הוא לא על החלפת ידיים אלא על פעילות כלכלית. אין מיסוי על מתנות, אין מיסוי על תרומות, בשני המקרים כסף מחליף ידיים.
1984 680136
1. תשלום דורשים מכל אחד. מזה שקונה במגרש מכוניות, מזה שקונה חפצי מותרות, כמו מזה שקונה לחם לאכול או תרופה חיונית. אמצעי התשלום שונים בצורתם או בכמותם, אבל כולם אמצעי תשלום.
באותה המידה, המס הנ"ל ספציפי לאלמנות ויתומים כמו שהמחיר לתרופה X ספציפי לחולים נואשים. אם אתה מבין שעל כל מוצר גורר תשלום וכל רווח גורר מיסים, המס הספציפי הזה חל על אלמנות ויתומים, אבל הוא חלק ממערכת המס שנועדה למסות כל רווח וצבירת הון, כמו שהמחיר לתרופה לא נועד ספציפית לסחוט חולים נואשים, אלא הוא חלק ממערכת שבה משלמים על מוצרים כי אנשים בדרך כלל לא עובדים בחינם.

2. פעילות כלכלית כוללת החלפת ידיים. לתרומות יש פטור מיוחד. למתנות, תלוי באיזו מדינה ובאיזה תנאים. גם אם תאמר שבמקרים אלה הכסף מחליף ידיים, יכול להנתן פטור מיוחד מסיבות כאלה ואחרות.
1984 680140
1. בגלל זה יש פטור מהשתתפות עצמית בתרופות לחולים נואשים.
2. יכול גם להנתן פטור מיוחד בנסיבות של מות נותן המתנה.
1984 680165
1. אתה מדבר על תנאי ביטוח רפואי, במסגרת סל הבריאות. חולה נואש הנזקק לתרופה או טיפול שאינם בסל הבריאות, ישלם עליהם בכסף מלא.
וכך אתה רואה אנשים שאוספים כסף עבור טיפולים רפואיים וניתוחים מיוחדים שבלעדיהם החולה ימות, ובכל זאת הם נדרשים לשלם את מלוא המחיר.
2. יכול. ונדמה לי שכיום זה המצב. אבל אין הכרח שכך צריך להיות.
1984 680166
חוק רוזי
1984 680169
הצעת חוק. לא חוק קיים, ויהיה קשה מאוד לחוק כזה לעבור.
תאר לעצמך בכמה יגדל תקציב הבריאות כשהמדינה תהיה מחוייבת לכסות את כל הטיפולים הרפואיים היקרים ביותר לחולים נואשים/סופניים/מסוכנים.

וזה עוד לפני שמדברים על מימון טיפולים וניתוחים בחו"ל.
1984 680173
לא מדובר על לכסות אלא לא לגבות מע''מ.
על טיפול בחו''ל המדינה ממילא לא גובה מע''מ (יש דיון לגבי גביית מע''מ חלקי מתיירות רפואית)
1984 680280
סלח לי, אבל איכשהו פנית לכיוון אחר לגמרי.
ההשוואה שלי היתה בין אלמנה שנכנס לה כסף או רכוש ומשלמת מיסים כמו כל אדם פרטי שנכנס לו כסף או רכוש, לבין חולה הרוכש מזון ותרופות, ומשלם עליהם כמו כל אדם שרוכש מזון ותרופות.
איכשהו דילגת לחולה שרוצה פטור ממיסים על תרופות. אבל לא על זה דיברנו.
1984 680156
א. כי זה לא מוסרי להטיל מס על אלמנות ויתומים

ראה תגובה 680052 - כמו-כן מומלץ לאבלים לברך "בָּרוּךְ אַתָּה ה' אֱלֹהֵינוּ מֶלֶךְ הָעוֹלָם הַטּוֹב וְהַמֵּיטִיב"‏1

ב. כי זה מיסוי כפול (הנכסים שנצברו הם כבר "אחרי מס")

מיסוי כפול קיים בלאוו הכי בכל מיני אפיקים-

מע"מ ( מס ערך מוסף ) זהו מיסוי על מס הכנסה - כשאתה רוכש מכונית חדשה.אתה משלם מס קנייה על הרכב + מס ערך מוסף ואת מיסים אלו אתה משלם ממשכורתך שכבר שולמה עליה מס.

כשאתה רוכש דירה מקבלן - אתה משלם מס רכישה על מחיר הדירה ( מחיר הדירה = מחיר הדירה +מע"מ ) - הרי לך עוד כפל מס.

ג. כי היחידים שישלמו אותו באמת הם מושבניקים (משק חקלאי הוא הנכס היחידי שאי אפשר לשלוח לחו"ל, להחביא או להעביר לעו"ד בנאמנות)

וקרקע לא חקלאית אפשר לשלוח לחו"ל? נדל"ן -לא נייד מטבעו. על מה מדבר כבודו?

----------------------
1 שולחן ערוך (או"ח סי' רכג ס"ב): "מת אביו, מברך: דיין האמת; היה לו ממון שירשו, אם אין לו אחים מברך גם כן: שהחיינו; ואם יש לו אחים, במקום שהחיינו מברך: הטוב והמטיב. הגה: שאין מברכין הטוב והמטיב אא"כ יש לו שותפות באותה טובה (טור)".
1984 680162
העניין הוא לא אם הם אבלים או לא (אפשר לדחות את תשלום המס לאחר השבעה), אלא עצם הטלת המס על אלמנה ויתומים. לא כולם מתים מוות טבעי. תאר לך אדם שנהרג מתאונת דרכים בגיל 40, לא די בכך שאלמנתו הופכת להיות מפרנסת יחידה ליתומים התלויים בה, פתאום (לפי ההצעה שלך) היא גם צריכה לשלם מס על הדירה שהיא גרה בה (ושאולי המשכנתא עדיין רובצת עליה). זה פשוט לא מוסרי.
1984 680164
מס ירושה אמור להיות מוטל על סכומים גבוהים- כגון: שרי אריסון (יתומה). במקרה שלה זה מוסרי לגבות מס-ירושה על עזבונו של תד אריסון שהגיע לארץ בערוב ימיו כדי לחמוק ממס הירושה בארה"ב?
1984 680167
אם היה חוק ירושה בישראל, תד אריסון לא היה מגיע לארץ בערוב ימיו מלכתחילה.
ככל שהמוריש עשיר יותר, כך קל לו יותר לבצע תכנוני מס. ''מס עשירים'' מעולם לא צלח ולא יצלח.
1984 680171
אני מפנה אותך שוב לפרק ו בדוח וועדת בן-בסט. כדי להבין למה כן צריך את מס הירושה.

מן הראוי להפסיק לחשוב כל הזמן על הקומבינה של העשיר ולפיו לקבוע חוקים שכל תכליתם להיטיב עימו.המצב כיום ברב העולם הינו לסתום פרצות של התחמקות ממס.אפילו בשוויץ הבינו זאת.הגיע הזמן שגם בישראל.

מס עשירים יחזור לישראל.ועל זה נאמר - נחיה ונראה.
1984 680175
אז כמו הפטור ממס על תרופה מצילת חיים, תן פטור ממס ירושה למי שמת צעיר, או לאלמנה. זה ישאיר לך את כל המקרים של הורשה בין-דורית ממבוגרים. לרוב איננו חושבים על בן חמישים שהוריו נפטרו בגיל שמונים כ''יתום'', במה שנוגע למסכנות.
וממילא, הוצע שמס הירושה יחול רק על ירושות גדולות מעל רף מסוים.
1984 680178
מה הרף? הרי ברור לך שמי שיש לו 50 מליון ש"ח יכול לשלם ליועץ מס שימצא את הדרך החוקית שלא לשלם מס ירושה.
כרגיל, המעמד העליון ימצא את הדרך החוקית להתחמק, המעמד התחתון לא יגיע לסף המס, וכל נטל המס יפול על המעמד הבינוני.
1984 680179
משה כחלון: "להטיל מס של 25% על ירושות של יותר מ-‏10 מיליון שקל"
1984 680180
10 מליון ש"ח זה משק חקלאי בינוני. היחידים שישלמו את המס (כי אי אפשר להעביר את המשק לחו"ל) זה המושבניקים.
1984 680181
טוב,אז 15 מליון ש"ח.
1984 680182
אני לא מופתע שסוציאליסטית אדוקה כשלי יחימוביץ' תומכת במס אלמנות ויתומים, אני גם לא מופתע שהיא משקרת לגבי ה"גלובליות" של מס הירושה, כאשר חלק נכבד מהמדינות המתוקנות מעולם לא הנהיגו מס ירושה, או ביטלו אותה במהלך העשורים האחרונים, דוגמאות:
Switzerland has no national inheritance tax.
USA: If an asset is left to a spouse or a federally recognized charity, the tax usually does not apply.
Australia abolished the federal estate tax in 1979,
Austria abolished the Erbschaftssteuer in 2008.
Canada: abolished inheritance tax in 1972
Hong Kong: abolished estate duty in 2006
India: had an estate tax from 1953 to 1985
New Zealand abolished estate duty in 1992
Norway: abolished inheritance tax in 2014

מתוך Inheritance_tax [Wikipedia]
כלומר, המגמה העולמית היא הפוכה, כאשר יותר ויותר מדינות מבטלות את מס הירושה.
1984 680184
ברור,איך ראית את שלי יחימוביץ קפץ לך הפיוז הסובייטי. אבל על מנת שלא תטעה -אז להלן העובדות :

חברות OECD - ב60% יש מס ירושה/עיזבון
בכ-‏20 מדינות מפותחות החברות ב-OECD קיים מס עיזבון או מס ירושה וב-‏14 מדינות אין מס ירושה או עיזבון - ביניהן ישראל
ב-‏12 מדינות מפותחות בעלות תוצר לנפש גבוה מישראל -יש בהן מס עיזבון

מדינות האיחוד האירופי - ב66% מהמדינות יש מס ירושה/עיזבון
מתוך 27 מדינות האיחוד האירופי - ב18 מדינות יש מס ירושה או מס עיזבון. ובתשע מדינות אין.

מדינות לא קומניסטיות ! שבהן יש מס ירושה/עיזבון :
יפן
קוריאה
צרפת
ארה"ב
בריטניה
אירלנד
גרמניה
פינלנד
דנמרק
איסלנד
הולנד
איטליה
לוקסמבורג

ובאילו מדינות כן ביטלו את מס הירושה משנת 2000 ?

מקאו
פורטוגל
סלובקיה
שבדיה
רוסיה - ?? קומוניזם נו ...
הונג-קונג
הונגריה
סינגפור
אוסטריה
ליכטנשטיין - תזכיר לי ?
ברונאיי - מי זאת ?
צ'כיה
נורבגיה

ונחזור למה שכתבת .."כלומר, המגמה העולמית היא הפוכה, כאשר יותר ויותר מדינות מבטלות את מס הירושה מגמה הא?

ואני שואל למה אתה כה דואג לעשירון העליון? יש לך עניין כלשהו לא למסות את ה"יתומים והאלמנות" של העשירון העליון?אם אתה קפיטליסט אז תהיה קפיטליסט אמיתי כמו בארה"ב-בריטניה-צרפת-יפן-דנמרק- ולא קומוניסט כמו ברוסיה.

----------------

ראה הערכת הכנסות המדינה ממס עיזבון 2015
1984 680250
קודם כל, זה לא סותר את העובדה ששלי יחימוביץ' שיקרה. היא טענה ש*בכל* המדינות המפותחות יש מס עזבון/ירושה, כאשר (וגם אתה מודה בזה) בחלק גדול מהן - אין. מעבר לכך - המגמה העולמית היא ביטול מס הירושה ולא החלתו, גם לפי דבריך - ציינת 13 מדינות שבהן בוטל מס הירושה (ו"שכחת" מדינות נוספות כמו קנדה שעשתה כך עוד לפני כן), אך לא ציינת אף מדינה שבה הוחל מס ירושה. זו מגמה ברורה.
שנית, תתעדכן, רוסיה כבר מזמן לא קומוניסטית.
שלישית - גם ברבות מהמדינות שבהן יש מס עזבון/ירושה, יש פטור ממנו כאשר היורשים הם קרובים מדרגה ראשונה.
רביעית - במדינות בהן יש מס עזבון, התפתחה תעשייה נרחבת של "פתרונות מיוסיים" - למשל ע"י חברות ביטוח חיים, שמאפשרות תכנון מס מתאים תמורת פרמיה שמנה, כך שבפועל מי שמרויח מהמס הזה אינה המדינה (בארה"ב למשל רק 0.2% מהצוואות ממוסות בפועל) אלא אותן חברות. החברות הללו מחזיקות כמובן לוביסטים שמטרתם שמירה על רמות מיסוי גבוהות (או במקרה של ישראל - החלתן), או כפי שכותבת ויקיפידה:
Many insurance companies...Brokerage and financial planning firms ... also use estate planning and estate tax avoidance as a marketing technique. Many law firms also specialize in estate planning, tax avoidance, and minimization of estate taxes.
Structured in this way, life insurance proceeds can be free of estate tax. However, if the parents have a very high net worth and the life insurance policy would be inadequate in size due to the limits in premiums, a charitable remainder trust (CRT) may be recommended, but should be critically reviewed. The client, however, may lose access to the asset placed in the CRT.
Proponents of the estate tax, and lobbyists for high commission financial products, argue the tax should be maintained to encourage this form of charity.

וכרגיל, כמו בכל מס, המעמד התחתון לא מגיע לסף המס, המעמד העליון מוצא דרכים חוקיות (בתשלום לגורמים פרטיים כמו עו"ד ויועצי מס) להתחמק ממנו, והיחידים שמשלמים את המחיר המלא הם המעמד הבינוני.
1984 680185
מה יש לך עם משקים חקלאים? (אתה אמור לקבל איזו ירושה במושב?) אז תגיד. נדבר עם כחלון שיפטור את המושבים מכח תרומתם למדינה ולחשבון הבנק.
1984 680251
לצערי אני לא אמור לקבל ירושה כזו.
אני גם לא בעד פטור למושבים (יש מספיק הקלות לגזר החקלאי), כרגיל מי שיהנו מהפטור הם ה''חקלאים'' ברשפון ובשפיים.
אני נגד מיסוי באופן כללי. המס הוא העוול הגדול ביותר שמדינה עושה לאזרחיה. מכיוון שהוא רע הכרחי - אני בעד הקטנת נטל המס, ובמיוחד פישוטו. ככל שחוקי המס מסובכים ונפתלים יותר, כך מי שמרויח הם המעמד העליון ונותני השירותים שלו (עורכי הדין ויועצי המס), ומי שמשלם אותו בפועל הוא המעמד הבינוני.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679792
בשנות השמונים היה לבועה מנוע פוליטי שגובל (או חצה) את הגבול הפלילי. אני זוכר את שר האוצר דאז ארידור אומר בטלוויזיה תוך נפנוף אצבע ממריצה (ומאיימת מה על מי שלא יפעל) שאם היה מותר לו הוא היה קונה מניות בנקים. הבנקים התנו מתן הלוואות ופתיחת חשבונות בקניה של מניותיהם שלהם. כמה ימים אחרי הופעת ארידור הבורסה קרסה.

גם כיום יש לי חשש שלאידאולוגיה יש תפקיד, והוא הטיית רוכשי דירות מתחום הקו הירוק היקר לשטחים הכבושים בהן מחיר הדיור ''מסובסד''. וודאי שמנסים לעשות דבר דומה בהטיית רוכשים לפריפריה אך לזו יש קושי להציע תנאי מחייה, תרבות ותעסוקה. על זה מפתות ההתנחלויות בהצע של חיזוק תדמית אידאולוגית וקירבה למרכזי תעסוקה בתוך מדינת ישראל (בה אכן מועסקים אחוזים גבוהים של מתנחלים) או עבודה בשרות ציבורי.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679793
לא נראה לך שלהאשים את המתנחלים ביוקר הדיור בתל אביב זה קצת, איך לומר, התחכמות יתר?

(מזכיר לי את הטיעונים שישראל, בעצם קיומה, אשמה בהתחממות הגלובאלית. אפשר לגחך, אבל הטיעונים האלה הועלו ברצינות מלאה על ידי אקדמאים מכובדים במדינות מערביות)
פוליטיקה ואידאולוגיה 679794
והרי כתבתי במפורש פוליטיקה ואידאולוגיה, קרי מדיניות והשקפת עולם של ממשלות.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679795
כמובן,איך גאוני הכלכלה לא חשבו על זה-תקטינו את ההצע בכלל ותגדילו את הביקוש במקומות המבוקשים גם כך- והמחירים ירדו!
אני אומר יש לך פה רעיון לפרס נובל (לא בטוח שבכלכלה ולא בטוח שנובל,אבל פרס כלשהו בטח),תפתח אותו קצת ואתה על הגל.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679796
שמעתי מישהו אחר שלפי אותו הגיון טען שהטרנספר למאות אלפי יהודים לתוך הקו הירוק יוזיל את מחירי הדיור כי יבנו במרכז דירות חדשות בכמויות.
אני תוהה למה לעצור כאן כשברור שאיסור מגורי יהודים מחוץ לגוש דן יוריד את מחירי הדיור לשפל חסר תקדים. והכי משתלם, כולם בדירה אחת גדולה.
מן קומונה ענקית עם חדר אוכל משותף ומפעל שכולם עובדים בו ואולי גם רפת ולול וגני ילדים.
אנחנו לא מנסים רעיונות חדשים וחבל.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679800
צריך להחריב את העולם הישן קודם,לא?
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679826
זה לא שההתנחלויות יוצרות את המחסור בדיור, זה שהאידאולוגיה ל"פיזור אוכלוסיה", אותה אידאולוגיה שדוחפת אנשים לפריפרייה (ותהא הפריפרייה התנחלות, נגב או אצבע הגליל) היא שמורידה את ההיצע.
קישור א'
קישור ב'
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679831
לצערי אני לא חושב שישראל מקיימת אידיאולוגיה לפזר אנשים לפריפריה אלא להיפך. שאל כל פריריאלי עם תעודות והיא יספר לך שפיתוח הפריפריה בישראל לוקה בחסר.
בשנותיה הראשונות של המדינה אכן היה עידוד להתיישבות חקלאית - בטחונית כדי שתל אביב בעתיד תוכל לחוש את בבועתה. לעידוד קוראים ציונות.
היום הבועה חושבת שהפריפריה קיימת בזכותה ושאם רק יתאפשר היא תתקיים בחיים עצמאיים ללא אביבים, נאות הכיכר ואור הנר.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679835
מה זה "פיתוח הפריפרייה"? למה אין "פיתוח" ה"כל מקום אחר"?
הפריפרייה פחות פופולארית. לא רק אצלנו. אז הממשלה מסיבות אידאולוגיות - לא משנה מה הן בדיוק - מעבירה כסף מהמרכז לפריפרייה (זה אומר שהממשלה סוללת כבישים ומעניקה תקציבים לערים ומועצות מקומיות).
במקומות אחרים בעולם האידאולוגיה היא "איך נגרום לאנשים לגור איפה שהם רוצים לגור". אצלנו זה לא ככה, יש "תפקיד לאומי", ומישהו צריך לגור בפריפרייה.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679838
כי אזרחים משלמי מיסים, כולל כאלה שממש גרים רחוק צריכים לקבל מהמדינה רמת שירותים מסויימת- בניגוד למי שבנה בניגוד לחוק.
למה המדינה צריכה אותם שם? מסיבות בטחוניות ציונות ויהדות. בטחוניות כי אחרת יפלשו לשטחים האנשים שפחות מקשיבים לספר החוקים.
זה מה שקורה בדרום, במרכז ובצפון.
לא צריך להסביר לי את האידיאולוגיה שגורמת לנאורים לתמוך בקיומה של הפזורה הבדואית והנזקים שהיא גורמת לערכי טבע שלא לדבר על נורמות אחרות.
האידיאולוגיה, כפי שכתבתי כאן -ולא פעם, דוגלת בכך שכל היהודים יצטופפו לגוש דן גדול צפוף ופקוק שישתרע בין גדרה לחדרה.
אולי כדי להשאיר את הנגב והגליל בידיים ערביות ואולי כדי להמעיט בחשיבות הרי יהודה והשומרון, ואולי כדי להכין את האוכלוסיה לפתרון סופי- זה לא משנה לי באמת.
מדובר באידיאולוגיה אנטי-ציונית.
ציונות היא יהודי עם טוריה, כאב גב ונכדים על התאנה ששתל.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679894
"למה המדינה צריכה אותם שם? מסיבות בטחוניות ציונות ויהדות"
זו הנקודה שלי. כל עוד האידאולוגיה היא לא "איך נתן לאנשים לגור איפה שהם רוצים לגור" אלא "איך נגרום לאנשים לגור איפה שאנחנו רוצים שיגורו" מצב הנדל"ן הקשה בגוש דן ישמר. אתה יכול להאמין שבזכות ההתנחלויות או עיירות הפיתוח או ישובים אחרים הצלנו את מדינת ישראל, אבל אתה חייב להבין שזה לא "בחינם" ויש לאידאולוגיה הזו עלות.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679896
העובדה שמחיר גבוה בגוש דן מועיל למצדדי ההתנחלות עדיין לא מצביע על יד מכוונת. אחרת תצטרך לקבל גם את הטענות ממשפחת שישראל אחראית הקשר הישראלי לספטמבר 11.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679898
נכון. אבל בשביל זה יש את תגובה 679826. פעם "פיזור האוכלוסייה" היה לעיירות הפיתוח (בהתאם לאידאולוגיה בשלטון דאז), היום להתנחלויות (בהתאם לאידאולוגיה בשלטון היום), מחר - מי ידע? ואז יקרה להתנחלויות בדיוק מה שקרה לעיירות הפיתוח.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679901
גם אתה מתנחל ‏1, תתרגל.
אנשי היישובים מעבר לקו הירוק מקבלים למיטב ידיעתי כמו או פחות מאנשי יישובים בסדרי גודל דומה בכל הארץ (מלבד סעיף הביטחון).
ההבדל העיקרי להוצאה פר ראש הוא כמות התושבים. ככל שהיישוב קטן יותר עלות השירותים עולה.
כדי להקדים תרופה למכה אני מצהיר כבר עכשיו שלא אסכים לעבור ולגור בקומונה.
א. אני מכיר מקרוב את הריחות ושאר ההיבטים שמסתתרים מאחורי המילה קומונה.
ב. הקומונות בישראל בקושי מחזיקות את עצמן מבחינה כלכלית.
ג. יהודים חיו מספיק שנים בגיטאות.
ד. ארץ ישראל כולה שלנו.

1. כמו כל יהודי שחי על אדמת ארץ ישראל, נחלת היהודים באשר הם. מילון יעזור.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679910
1 מיליון כזה? התנחלות [ויקיפדיה]. יש שם אפילו סעיף שלם "על מעמדם של המושגים "התנחלות" ו"מתנחלים"".
לא מבין מה אתה רוצה מקומונות. אני רוצה לגור בעיר - הממשלה שלי לא נותנת לי כי "צריך" לשלוח אנשים לפרפרייה.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679921
לא, מילון אחר. את זה שיסביר לך שאין הבדל בין התיישבות להתנחלות כשמדובר ביהודים בארץ ישראל.

איך לא הממשלה נותנת אם בעיר אתה מקבל שירותים טובים יותר מהפריפריה?
תתחיל לספור: מדרכות סלולות, בעיות ביוב, מבני חינוך, שירותי שיטור עירוניים, פינוי זבל כל בוקר, תאורת רחוב, שירותי גינון..אפילו קיבלתם מיסוי נדל"ן עדיף. יש לכם רשת תחבורה עדיפה תשתית תקשורת עדיפה, מרכזי בילוי (שתוכננו במיוחד), הנגשה לנכים, רפואה זמינה מסביב לשעון. איפה אתה חי ומתי הגעת לפריפריה לאחרונה?
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679906
נראה לי שאתה צודק. עוד הרבה לפני פריחת ההתנחלויות היתה בישראל נטיה לפזר את האוכלוסיה בנימוקים שונים (בין אם הם מוצדקים ובין אם לאו). התגובה שלי קצת התכתבה עם תגובה 679792, ואיתך הסליחה.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 680104
אין "מודל נכון". לונדון היא המטרופולין המובהק באנגליה, וכך גם פריז בצרפת, אבל בגרמניה אין מטרופולין יחיד מובהק, והתעשייה והמסחר מתחלקים באופן אחיד הרבה יותר בין 11 אזורים. זה לא מפחית את היעילות של הכלכלה הגרמנית במלוא הנימה (וש כאלו שיאמרו שההיפך הוא הנכון).
לך תצטופף לך ברבי הקומות בגוש דן, רק אל תבכיין ואל תדרוש שהממשלה "תטפל במחירי הדיור" או "תסבסד תחבורה ציבורית" על חשבון משלם המסים הישראלי.
פוליטיקה אידאולוגיה וגאוני כלכלה 679832
אני לא אוהב כתבות ביקורת שמתייחסות למושאיהן במונחים של ליצנים.

ההחלטה הזו הייתה בתוקף פחות משנתיים. באותה תקופה המחירים במרכז עלו, אבל גם המחירים בפריפריה עלו. לאחר ביטול ההחלטה המחירים במרכז המשיכול לעלות וכך גם המחירים בפריפריה.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679803
עד כמה יש דיור זול בשטחים (אריאל וכדומה)? ביבי לא מצליח לבנות שם יותר מדי.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679805
אתה רציני?! אתה שואל אותו על עובדות?
בבקשה,דיור זול באריאל
פוליטיקה ואידאולוגיה 679927
דופלקס של 4.5 חדרים בפחות ממיליון מאתיים? זה זול. דירת גן 4 חדרים במיליון מאתיים חמישים? כנ"ל.

__________________
וגם שם המחירים קפצו מאז 2007. אני מהמרת שב-‏2007 המחירים היו חצי אם לא שליש.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679939
זול יחסית להייכן?
פוליטיקה ואידאולוגיה 679969
לתלאביב-רמתגיים-חולון-בתים-ראשון-קרייתאונו-גבעתשמואל-בניברק-הרצליה-רעננה-כפרסבא-פתחתקווה-חדרה-נתניה-פרדסחנה-אשדוד ואוריהודה גם.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679972
האם את רומזת לאותו איזור מפורסם המכונה "מרכז"?! (כמו ההפך מפריפריה)
פוליטיקה ואידאולוגיה 679973
דופלקס 4.5 חדרים בחדרה
פוליטיקה ואידאולוגיה 679974
דירת גן 4 חדרים פרדס חנה
פוליטיקה ואידאולוגיה 680010
גם אריאל היא מרכז. אתה יודע, זה יתרונה. שאפשר לגור בה ולעבוד בתל אביב. או בכל מקום אחר במרכז. להבדיל מקריית שמונה או מצפה רמון, נניח.
פוליטיקה ואידאולוגיה 680011
(הלינקים שנתתי הם גם מערים שאת החשבת אותם כמרכז)
כן זה שהיא מרכז גאוגרפי אני יודע,זה אחד מהאבסורדים של למסור את המקום.

אז נשאלת שאלת מליון הדולר,למה לא קנית שם דירה במקום בר"ג?
ושאלת 2 מליון דולר,אם עוד חברה כמוך יבינו את הבוננזה הכלכלית בלגור שם,ואלפי אלפי אנשים יחליטו שהם רוצים גם,מה יקרה למחיר לדעתך?
ואחרי שהמחיר יעלה ,וכוולם יחליטו שהם לא רוצים לגור שם יותר מה יקרה למחיר?
פוליטיקה ואידאולוגיה 680012
תקרא את התשובות, יש שם את כל המגוון, חוץ מאברהם אבינו.
פוליטיקה ואידאולוגיה 680018
אין שם תשובה לאף שאלה ששאלתי,אם כבר יש שם תשובה ללמה כן לגור שם.והשאלות שלי היו-למה לא...? ואם כולם ירצו לקנות....? ואם כולם ירצו למכור..?
(ואם אתה מתייחס לחיות האדם הערבים והאלימות הברברית שלהם כאסון טבע,זאת גזענות פונדמנטליסטית)
פוליטיקה ואידאולוגיה 680025
לא קניתי דירה ברמת גן.

תגובה 660926
תגובה 663106
תגובה 654947
תגובה 647421
תגובה 639746
תגובה 640199
פוליטיקה ואידאולוגיה 680034
שכנעת אותי.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679808
יכול להיות שישנה שאיפה (מסוימת) להשאיר פער מחירים כדי שלא תחל זליגה. המספרים לא לפני אבל היו כמה סקרים שהראו על אחוזי הנכונות של מתנחלים, כנראה לא הגרעין הקשה, לעבור לתחומי המדינה אם יהיו תנאים הולמים.

כמובן, שבניגוד למתלהמים, מדובר על זה שתפיסת העולם ההתנחלותית מוסיפה תמיכה כזו או אחרת, במשתמע או בכוונה, לסיפור מחירי הדיור.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679827
אני מפקפק בקיומה של תפיסת עולם התנחלותית.
מדינת ישראל הוקמה כדי לאפשר ליהודים להתנחל בחלקים מארץ ישראל ההיסטורית.
כיום חלק מהציבור מתנגד להתיישבות שמעבר לקו חסר משמעות שנקבע במלחמה אחת מיני רבות עם הערבים בתואנה שהדבר מעכב את בוא השלום.
העמדה לגיטימית ואיש באמונתו יהיה אבל צריך לזכור שאם מסתכלים על המפות מ1900 ועד היום רואים שהיהודים כולל השמאל ואולי במיוחד השמאל (הציוני מפעם) התנחלו.
התנחלו באדמות תל אביב ונהריה עד אילת עזה וירושלים. גם האדמה שממנה אתה מקליד היא התנחלות.

הסמנטיקה משנה כי העולם הערבי לא מבדיל בין נצרים לתל אביב והעולם המערבי ובמיוחד הדוד המניאק לא מקבל את ירושלים כעיר הבירה.
גם אין תפיסה שכיחה שדוגלת בהתיישבות רק מעבר לקו הירוק.
יש תפיסה רווחת שארץ ישראל (בניכוי השטח שניתן לממלכה האשמית כפיצוי) שלנו ויש תפיסה שרק בחלקים ממנה כדאי להתיישב- שנובעים מאותה תפיסה בדיוק.

אגב נביעה, שמעתי השבוע מאחד מזקני עראבה את סיפורו של ריב בעלות עתיק על בריכת מים עם בני סכנין.
הבריכה העתיקה שוכנת בשדות שבין היישובים ולא פעם חבורות הצעירים שיצאו בימים הלוהטים לרחוץ חזרו להוטים פי כמה.
התגרות מלבד הפצועים והצולעים גררו אי נעימות עבור הנכבדים שנצטרכו להוכיח את מרותם וחוכמתם.
לאחר תגרה איומה החליטו נכבדי שני הכפרים להיפגש וגיבשו פשרה.

למחרת נשלחו נציגים מהכפרים שמדדו את הבריכה ומתחו חבל במרכזה כדי לתחום את גבול הרחצה שבין בני עראבה ובני סכנין, ואכן מאז נפסקו התגרות.
לסיום הוסיף כממתיק סוד שהסכנינאים נתפסו לא פעם מעבירים דליי מים מ"חצי הבריכה של עראבה" לחצי הברכה של סכנין.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679829
תתכבד מדינת ישראל ותספח את השטחים הכבושים, תאזרח או טטרנספר את תושביהם, ואז תגור (לא תתנחל) כאוות נפשך.
לחילופין, אפשר לסובב את לוח השנה ל-‏1900 ולהחליט שלמדינת ההתנחלות יש לוח שנה משלה, כמו בולביה.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679834
על שום מה התחפשת לרשע מההגדה (לכם ולא לו) -כאילו שלך אין חלק בהתיישבות הציונית.
מדינת היהודים הוקמה בארץ ישראל.
אם אתה רוצה להעביר מים מעבר לחבל של בני עראבה לצד שלך, זכותך.
רק אל תצפה ממני להאמין שאתה מרוויח או שמדובר במים אחרים.
אנחנו באותה בריכה בדיוק.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679840
מדינת ישראל הוקמה. אכן.
מעבר לה, שטחים שלא שייכים לה.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679842
הקו לא מוריד משייכות השטח לארץ ישראל.
מדינת היהודים היא התנחלות אחת גדולה בארץ ישראל ואתה חלק מההתנחלות גם אם תכנה את היהודי שמעבר לקו- מתנחל כדי להבדיל בינו לבינך.
התנחלת בארץ ישראל וגם המתיישב שמעבר לקו. ולא רק, אלא בדיוק מאותן סיבות ונסיבות.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679843
שייכות נקבעת בחרב והכרה. זאת דרכו של עולם משכבר הימים.
משינת ישראל קיימת. ישראלים הם אזרחיה ואינם זקוקים לאישור מאיש כדי לגור בתחומה.
לא כך מחוצה לה.
כל השאר, אטריות מחוממות.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679858
קצת סדר בסמטוחה.
שייכות כבר נקבעה בחרב והפעם הערבים הובסו.
מדוע אינך תומך בהכרת יהודה ושומרון כחלק מישראל?
פוליטיקה ואידאולוגיה 679883
1. נתנתי שני תנאים לשייכות. האחד לא התמלא, גם השני לא.
2. למה אתה שואל אותי? הפנה שאלה זו לאלו שבסמכותם וביכולם לעשות זאת, ואינם עושים זאת בגלל סעיף 1 לעיל.
פוליטיקה ואידאולוגיה 680102
עמוס קינן: "כשאתה במדינת ישראל ולא בארץ ישראל אתה בגלות בארצך. יכולה להיות פזורה יהודית בברונקס, יכולה להיות פזורה יהודית בירושלים...ובכל מקום". (מתחיל ב- 37:25)
פוליטיקה ואידאולוגיה 680106
מדוע אינך מתייחס לתגובה ונתלה באילנות לא רלוונטיים?
פוליטיקה ואידאולוגיה 679851
פוליטיקה ואידאולוגיה 679868
מכיר ומוקיר.
קרוליין פשוט נהדרת.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679861
הוא לא באותה בריכה יחד איתך. הוא אצל... איך אמרת? הדוד המניאק.
פוליטיקה ואידאולוגיה 679806
תפקיד הממשלה בהתפתחות מחירי הנדל"ן-

לדעתי הממשלות לקו בקוצר ראיה מסיבי ובאזלת יד, אבל לא בשיתוף פעולה בזדון.

קוצר הראיה הממשלתי התבטא קודם כל בהחלטה האומללה של ממשלת אולמרט אודות הקפאת הפשרות קרקע לבניה במרכז הארץ.
מתוךכתבה מעניינת ב ynet:
החלטת ממשלה 3973 מה-‏24 באוגוסט 2008, נקראת "צעדים ליישום יעדי האוכלוסייה כפי שנקבעו בתכנית מתאר ארצית 35"...למעשה, ההחלטה קובעת שאין להפשיר בשלוש השנים הקרובות שטחים חדשים לבניית דירות במרכז הארץ. ההחלטה נותרה בתוקף עד ה-‏13 ביולי 2010, קרוב לשנתיים שבהן יצרה הממשלה במו ידיה את המחסור בדירות שהוביל לזינוק במחירים.
מעניין שבמטרות של תמ"א 35 לא מדובר על בלימת פיתוח המרכז אלא על עצירת הפרבור והכוונת עיקר הפיתוח למרחבים העירוניים מחד, ומתן עדיפות לפיתוח ירושלים, הנגב (דגש על מטרופולין באר שבע) והגליל מאידך.

נראה לי קצת פתלתל לראות בהחלטת הממשלה הזו נסיון להטות רוכשי דירות אל מעבר לקו הירוק. זה לא בשמים, אבל קשה לראות בזה הוכחה.

אחרי שהתברר הברוך היו כל מיני נסיונות להגביר בניה ממשלתית, אבל לפיד הוא לא שרון, והגענו לחלק של אזלת היד: קבינט השרים לדיור הקים לפני שלוש שנים את המטה הלאומי לדיור, שהיה אמור "לפקח על יישומה של התכנית להקמת 150 אלף דירות במרכז הארץ ב-‏10 השנים הקרובות, שיושכרו לציבור במחיר קבוע לתקופות ארוכות."
אחרי שנתיים וחצי של פעילות אמר בדצמבר האחרון ראש המטה לדיור לאומי במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, כי הוא "אופטימי מאוד לקראת שנת 2016, מכיוון שאנשי המטה באוצר משקיעים מאמץ רב במיפוי הגורמים שמובילים לניפוח בועת הנדל"ן ומתכוונים גם לטפל בהם בצורה ממוקדת ויסודית." עוד ציין יצחקי כי עד שיגובשו הפתרונות, נוצרו מספר פתרונות ביניים כשבין היתר מדובר במקסום הכנסות המדינה מקרקעות, הגדלת הפיתוח של קרקעות לבנייה ועוד. לצחוק או לבכות?
ביטול מס רכוש - טוב לעשירים? 679769
אני מתמקד דווקא בחלק המיסויי בנדל"ן שהיה זרז משמעותי לבועת הנדלן הנוכחית.

למה ביטלו את מס רכוש?‏1
למי היה אינטרס לא למסות בעלי קרקע זמינה לבנייה? ואני לא מתכוון לקרקעות חקלאיות.אני מתכוון לקרקעות שניתן לבנות בנייה מיידית וקבלנים גדולים רכשו מיד עם ביטול החוק או כשידעו שיש לובי בכנסת לביטולו אלפי דונמים והמתינו עד שהמחירים יעלו במידה כזאת שכל שנה שהם לא מכרו הם רק הרוויחו כל שנה יותר מהבניה עצמה.

מי עמד בראש עמותת נמ"ר (נפגעי מס רכוש )ומי דירבן את העמותה הזאת? מי היו הגורמים הפוליטים שנתנו הכשר לביטול החוק?

בכתבה מ2012 אומר יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, "מס רכוש הינו המס החברתי והצודק ביותר שהיה קיים במדינת ישראל מאז ומעולם...

יש לזכור, כי המניעים לביטול מס הרכוש בזמנו היו פוליטיים גרידא, ושירתו אינטרסים של בעלי הון ספורים (הטייקונים באותן השנים) שיוצגו באותה העת בידי עמותת נמ"ר ("נפגעי מס רכוש" כביכול)."

לאחרונה משרד האוצר הפריח בלון ניסוי בדמות הטלת מס קבוע בשיעור של 12,000 ש"ח לשנה למי שמחזיק דירה שלישית ומעלה. רעיון טוב אבל לא מספיק.ראשית-למה מיסוי אחיד ולא פרוגרסבי? אדם שמחזיק 3 דירות בשווי של 400,000 ש"ח לדירה ישלם כמו אחד שמחזיק ב3 דירות בשווי של 30,000,000 ש"ח ? שנית- למה 3 דירות? למה לא מהדירה השנייה?

הנדל"ן זהו הקטר של המשק הישראלי ‏2. והקטר הזה דוהר בשנים האחרונות במהירות גבוהה יתר על המידה. כשהרכבת שהוא סוחב תרד מהפסים אלו שעשו את המליונים לא יעשו מאומה.

---------------

1 ליתר דיוק- במקום לבטל חוק -איפסו את המס ל0% - פטנט ישראלי עם פוטנציאל לפרס נובל.
2 דירת יד שניה -הנהנים :מתווכים- עיתונים שמפרסמים את המתווכים.עורכי דין.שמאים.שיפוצים לדירה.הובלות.וכו'
דירה יד ראשונה- כל נותני שירותי הבנייה לרבות נותני שירותי יד-שניה.
סקירה ברורה ומעניינת 679789
הסבר ברור וממצה.
הדברים המהותיים והמשמעותיים בעיני הדיוט (שממליץ למכור עכשיו):

השפעת המשקיעים
לאור העדר אלטרנטיבה בשל המדד הנמוך והסיכון בבורסה אין לבני המעמד הבינוני אלטרנטיבה לחסכונות וכספי ירושה.
היקף הרכישות של המשקיעים הזרים ופרופיל הנכסים שהם קונים קטן ופחות רלוונטי.
הציבור הישראלי מאמין בבלוקים ‏1 ומפחד מהבורסה -ובצדק (העולם בהחלט משתגע).

העדפת הבנקים להגדיל את נתח האשראי לבניה ולצמצם את האשראי לעסקים
הבנקים במקום להשקיע בעסקים כמנוע צמיחה לאומי הפכו בשנים האחרונות לחברות מימון לנדל"ן ורכישת רכבים.
כיום בניגוד לעבר, הסבירות שבנק יספק אשראי עסקי ללא ערבות אישית ו"כסף מהבית" כמעט ולא קיימת.
לאור נתח הבטחונות האדיר של הבנקים ירידה תלולה בערך הנכסים עלולה לסכן את המשק.
ההמנעות מאשראי עסקי והחשיפה לנדל"ן הפכו לבעיה לאומית וסכנה אמיתית.

הצעירים קונים גדול וקרוב
יש דירות ממש זולות ויש הרבה שעולות פחות ממיליון.
הצעירים לא קונים דירות קטנות ללא מעלית שמרוחקות שעה ויותר מהמרכז. יש כאלה והרבה.
זה לא נוח (לפעמים בלתי אפשרי) אבל הביקוש ונפח העסקאות מעיד שמדובר בהתעקשות. להורים יש משקל מכריע בעניין בשל העזרה הכספית.
ברור שיש כאן ביצה ותרנגולת כי צריך תשתית תחבורה ותעסוקה אבל כפי הנראה גם לנערי האוצר לא ברור במה עדיף להשקיע.
לאור הנתונים הדמוגרפים (אוטוטו המדינה הצפופה בעולם) ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין.
ויש גם השפעה פוליטית שלא נכנס אליה.

פופוליזם תקשורתי לצד אינטרס לאומי.
הצעירים בבעיה אמיתית שנובעת מיוקר המחיה ועליית מחירי הדירות.
מצד שני קיים מחסור אדיר בעובדי בניין ומלצרים (נטו של 8-12 לחודש), כמעט ואין פונים להכשרות מקצועיות במקצועות "בזויים" ורבים מעדיפים ללמוד לתארים בלתי רלוונטיים. בשורה התחתונה הצעירים לא מוכנים להתאמץ וההורים תומכים בהחלטה.
המשוואה שהתקשורת נוטה להדחיק כדי לתקוף את הממשלה הימנית קפיטליסטית פשוטה:
כדי לעזור לצעירים הציבור אמור לוותר על הכנסות האדמות העתידיות ולשלם יותר מיסים.

חשיפת הבנקים והביקושים הרחבחם מעידים שלא מדובר בבועה אלא בשוק מאוזן, מגיב ובריא.
שאר ההשפעות (משקיעים זרים, פיצול דירות, בניה בלתי חוקית) פחות רלוונטיות.

1. הציבור שכח שבשנים 99- 2005 (אאל"ט) מחירי הדירות ירדו ב - 30% בחלק מהמקומות.
2. למכור עכשיו כי המשקיעים נחלשו, הבנקים לא ימשיכו לממן, המדינה משקיעה בתשתיות בהיקף מרשים.
הימור מהבוטן: מחירים ללא שינוי (מקסימום עד 2019) ואחר כך ירידה מתונה של 15%-20 במחירים שתסתיים בעליה נוספת (אביב 2021) בשל עליה מאסיבית.
סקירה ברורה ומעניינת 679815
מסכים בעקרון עם כל הסעיפים שלך, אבל כל אחד מהם הוא עולם ומלואו

1. העדר האלטרנטיבות - אפשר לקרוא לזה השפעת הרבית.

המגמה העולמית של ירידת הריבית נמשכת כבר 30 ומשהו שנה (בארה"ב) או עשרים ומשהו שנה (בישראל).

מאז המשבר הפיננסי העולמי של 2008 המדיניות של הבנקים המרכזיים בכלכלות המפותחות היא מדיניות מרחיבה‏1 באופן קיצוני. לאחרונה מגמת ירידת התשואות כל כך הקצינה עד שאג"ח ל 10 שנים של גרמניה, יפן ושוויץ נסחרות בתשואה שלילית: אתה מלווה כסף לממשלת יפן או שוויץ או גרמניה, ובעוד 10 שנים מקבל בחזרה פחות ממה שהלווית.

התשואות הנמוכות להחריד באפיקי ההשקעה המסורתיים (היום אני יכול לקבל 0% ריבית בדיוק בתכנית חסכון צמודה ל 5 שנים בבנק הפועלים) שלחו את המשקיעים לשוק הנדל"ן, שם ניתן היה בשנת 2009 לקבל 6-8% תשואת שכירות בפריפריה ו 3-4% במרכז, אבל אחרי שמונה שנים בהן מחירי הדירות עלו בעקביות יותר מאשר מחירי השכירות, היום שוק הנדל"ן להשקעה מציע תשואות של כ 3.5% ברוטו בפריפריה, וכ 2% ברוטו במרכז. כבר לא חגיגה גדולה בהתחשב ב"כאב ראש" של ההשקעה בדירה (למצוא שוכרים הגונים, להוציא על תיקונים ושיפוצים).

נכון שבין התשואה הנמוכה למיסוי הגובר יש היום פחות תמריץ למשקיעים לקנות דירה, אבל העדר האלטרנטיבות גורם לאלה שכבר רכשו נדלן להתבצר בו.

_________
1 מדיניות מוניטרית [ויקיפדיה]
סקירה ברורה ומעניינת 679821
אם אתה מסכים גם עם המסקנה: "חשיפת הבנקים (להשקעות נדל"ן) והביקושים הרחבים מעידים שלא מדובר בבועה אלא בשוק מאוזן, מגיב ובריא"?
סקירה ברורה ומעניינת 679824
לא. לא הבנתי מדוע זו המסקנה. גם לפקעות צבעונים היו ביקושים רחבים בשיגעון הצבעונים [ויקיפדיה], והן זכו למימון בהלוואות.
סקירה ברורה ומעניינת 679828
כי הביקוש עקבי ואותנטי.
אני לא רואה בצורך למגורים או במענה השוק אליו כספוקלציה.
-וגם מנהלי הסיכונים בבנק מעדיפים את הדירה בשכונת צבעוני ירוחם כביטחונות על פני הכנסות משוערות מאחוזת השווארמה של שלומי היזם.
אולי תסביר מה ההיבט הבועתי בעיניך?
סקירה ברורה ומעניינת 679845
הסברתי במאמר
1. כמות הדירות הריקות הולכת ועולה
2. מלאי הדירות העומדות למכירה הולך ועולה
3. כמות העסקאות הולכת ועולה
4. בניגוד לשנים קודמות החל מהרבע האחרון של 2015 המשקיעים כבר אינם קונים נטו (כמות הקניות והמכירות של משקיעים התאזנה)
5. היצע מסיבי בדרך (2016 ו 2017)

וראה זה פלא- המחירים ממשיכים לעלות.
סקירה ברורה ומעניינת 679847
בתקופה שעישנו סמים - לימדוני חס''ל - כל מה שעולה בסופו של דבר גם יורד. אם פעם היינו חולמים על שבעה פרות שמנות ושבעה פרות דקות,הרי שעשור שנים של עליות ניפצו את תיאוריה זאת.גם הנדלן- יפול גם יפול - גם ב''מעצמה הכלכלית '' הישראלית המפונטזת עד לשוכרה.
סקירה ברורה ומעניינת 679848
אין פה שום פלא: השקעות פיננסיות מסוכנות מהשקעות בנדל"ן (ואם הן לא מסוכנות הן נישחקות כי ניכנסים מתווכים שמתפרנסים מעצות או מכלים שהם המציאו לצורך ההגנה הפיננסית) לכן אנשים מעדיפים אפילו לקנות בהפסד (במחיר מופקע) במקום להסתכן באובדן רוב כספם. אני מניח שבהמשך, אם לא תהיה חקיקה שתאסור זאת, אנשים ישקיעו בנדל"ן חו"ל.

(יתכן שאמרת חלק מהדברים, לא עוקב אחר מה שאתה כותב. לא אתפלא אם תאמר לי שאני טועה ואפשר להשקיע בכבוד בבורסה אבל את האנשים הקטנים התפלפלות כזאת לא מעניינת ,וכנרארה לא מעוררת אימון, הם מעוניינים שכספם יושקע בהשקעה פשוטה נטולת התפלפלות ונטולת מתווכים.)

הממשלה היא שמתעללת בחוסכים הקטנים (בכך שאינה מאפשרת להם להשקיע השקעה הוגנת עם בטחונות של המדינה (מה שהיה פעם) ויש לך תוצאות (קנית נדל"ן כצורת השקעה), לא תמיד ההשקעה בנדל"ן גלויה כי אם קונים על שם הילדים או על שם בני משפחה אחרים זה לא מזוהה כהשקעה למרות שזו גם השקעה בנדל"ן).

גם במדינות אחרות נוהגים כך בחסכונות בעקבות ארצות הברית, דהיינו הורדת ריבית לחוסכים לאפס או למינוס (אפס ריבית בצירןף אינפלציה זו ריבית שלילית בפועל. (לא יודע איך האזרח הקטן מתמודד שם, יש שם אולי עוד דרכים להתמודדות בשחיקה/סיכון פיננסיים - בארצנו אין.)
סקירה ברורה ומעניינת 679871
זהו, שאין. בעולם של ריבית אפס הפנסיה של הדור הבא כבר לא מובטחת.
בארצנו עוד יש ילודה ועליה, ועל כן צמיחה גם כאשר אין צמיחה לנפש. ביפן ואירופה האוכלוסיה לא גדלה, והיא הולכת ומזדקנת. לא ברור מאיפה תגיע צמיחה בכלל.
סקירה ברורה ומעניינת 680108
בארה''ב מונהגת אוריינות פיננסית, וההשקעה בבורסה (ובנכסים אחרים) היא מנהג נרחב (ורווחי) אצל החוסך הקטן.
סקירה ברורה ומעניינת 680124
לא שאלה של אוריינות או תיחכום. זה שאלה של מסחר הגון.

בארץ אי אפשר להאמין כמעט לאף אחד (בהשקעות פיננסיות) כי העמלות (בכל השמות שלהן) עולות על התשואה, להוציא שעות רבות בשבוע (כדי לברר השקעה יותר מסוכנת) לא באה בחשבון למי שאינו סוחר בבורסה. גם שם ניסגר האפיק של מי שרוצה רק לשמור על ערך ריאלי של החיסכון, לא להרוויח רק לשמור על הערך, כי איפסו את הריביות של הבנקים המרכזיים.

האדם הפשוט. הדבר היחיד שנותר בארץ לאדם הפשוט עד כה הוא השקעה בנדלן והסברתי זאת למעלה. היום גם האפיק הזה הולך להיסגר (בגלל ביבי וכחלון שעינם צרה במשקיעים הקטנים ומנסים לחלוב מיסים מהשקעה זו).
סקירה ברורה ומעניינת 680130
"בארץ אי אפשר להאמין כמעט לאף אחד (בהשקעות פיננסיות) כי העמלות (בכל השמות שלהן) עולות על התשואה"

זה לא נכון, מי שיחפש מידע במשך כמה שעות באינטרנט יתקשה לפספס את האתר של "הסולידית" שמכיל, בין השאר רשימת בתי השקעות ואת התנאים שלהם:
השוואת בתי השקעות למסחר עצמאי בבורסה

"להוציא שעות רבות בשבוע (כדי לברר השקעה יותר מסוכנת) לא באה בחשבון למי שאינו סוחר בבורסה"

שגוי מאותה הסיבה, האתר של הסולידית מספק מידע מלא, ברור, מפורט ובעברית לכל מי שמעוניין להשקיע באופן הפשוט ביותר (השקעה פאסיבית במדדים).
לאנשים שונים ייקח זמן שונה ללמוד את החומר הבסיסי (להערכתי חצי שנה - שנה של כמה שעות קריאה בשבוע), אבל זו לא משוכה שלא ניתן לדלג מעליה.
סקירה ברורה ומעניינת 680137
אני מכיר את האתר של ה"סולידית" מזה שנים. יש לה כושר שיכנוע רב ואולי היא מועילה אבל זה לא אומר שכל העצות שלה מועילות, מיעוטן כן. טובי השרלטנים ניחנו בכושר שיכנוע.

העצות שלה להשקיע שלא דרך הבנק מועילות לגבי עמלות קניה ומכירה ודמי שמירה - אבל לא מועילות לגבי דמי ניהול בארץ שבדרך כלל שערורייתים. גם הדו"חות של של אותם גופים (קרנות ודומיהן) בשנים האחרונות מראים על שחיקה מתמדת.

והכי חשוב: הגברת הסולידית משקיעה ישירות _כמעט את כל השקעותיה_ בבורסות בחו"ל וזה בדיוק מוכיח טענב אחת שטענתי. טענתי שאין מה להשקיע בניירות ערך בארץ.

לגבי השקעות דרך בורסות בחו"ל. הגברת נותנת כללי אצבע במה להשקיע בלי לתת הצעות ספציפיות, מכיוון שהשטן נימצא בפרטים הקטנים תיאלץ להשקיע מספר שעות כל שבוע כדי לברר את הפרטים (וגם אז לא מובטח לך שתצליח, עובדה ההפסדים בכל הבורסות בעולם השנה מזעזעים).

לגבי קריאת ספר שמסביר את יסודות ההשקעה. ראשית - לא ברור אם הספר שווה או אם הוא חלילה עוד ספר שרלטני שמזיק מעבר לזמן שאתה מקדיש לו, רק לצורך בדיקה כזו (האם הספר שווה את המאמץ) אתה אמור להוציא עשרות שעות. לאחר מכן לצורך קריאת ספר טכני והבנתו האמיתית (לא הבנה לכאורה) נידרשות שעות רבות (אני מעריך סדר גודל של 1000 שעות, תחלק ב= 52 שבועות את 1000 השעות ותגיע ל- 19 שעות בשבוע (זה המון זמן). אפשר כנראה לקרוא ספר כזה ולהבין אותו _לכאורה_ ב- 100 שעות אבל סביר שתפספס בגדול כמה פרטים חשובים בגלל השטחיות של הקריאה, את דמי הלימוד תשלם בהשקעות כושלות.

אהבתי את הדרך שבה אתה מטאטא מתחת לשטיח את זמני הלימוד כי זה מראה שאתה מתנסח יפה אבל זקוק כרגע לספר ללימוד אריתמטיקה (כי טענת טענה מופרכת, אודות זמני לימוד, כפי שהסברתי לך בעניין 1000 השעות). שים לב שקריאת ספר כזה אינה עוזרת לך בהחלטות קונקטיות: איזה נייר לקנות/למכור זה זמן נוסף הכי הרבה זמן שאתה אמור להקדיש.

עכשיו. אתה לא קראת כל מה שכתבתי בתגובה הראשית שלי. הטענה המרכזית שם איננה מה אני באופן אישי יכול לעשות: הטענה המרכזית היא שהאדם הפשוט ברחוב לא רוצה או לא יכול או לא מוכן להשקיע כל כך הרבה זמן בהשקעות מפולפלות ומה אתה מציע לו ? הקדש מעט זמן להשקעות מפולפלות (אם צריך לקרוא ספר רק כדי להבין הבנה בסיסית את המכניזם זו השקעה מפולפלת על פי ההגדרה). מוישה המכונאי ואיציק האינסטלטור ואסף הפקיד הבכיר באיזו שהיא חברה לא מוכנים לקרוא את כל החומר המפולפל, הם יעדיפו השקעות פשוטות וסולידיות עם תשואה מיזערית רק שאין כאילו בשוק ההשקעות הפיננסיות בישראל. זו הסיבה למה שלושתם ישקיען בנדל"ן (היום נדל"ן בארץ, מחר נדל"ן בחו"ל אם השר משה כשלון ימשיך לרדוף את המשקיעים הקטנים בנדל"ן בארץ כדי לתרץ את כשלונו).
סקירה ברורה ומעניינת 680183
אהבתי איך שאתה מניח הנחה, מבסס עליה טענה ואז טוען ש"הסברת" לי למה הטענה שלי מופרכת.
אני לא מסכים להנחה ‏1 שלך ולכן גם לא מקבל את השאר.

לגבי העמלות, בטח לא הסתכלת לאחרונה, אבל יש מגוון סביר של קרנות מחקות בעלות נמוכה.
כך שגם הטענה הזו שלך לא תופסת.

הטענה המרכזית שלך הגיונית חוץ מהטענה לגבי ההשקעות בנדל"ן בחו"ל, איך בדיוק זה פשוט או סולידי?
בכל מקרה - לא לטענה זו התייחסתי.

1 1000 שעות כדי להבין קונספט של השקעה במדדים, ברצינות?
סקירה ברורה ומעניינת 692654
1000 זה אכן הרבה. לי זה לקח בערך 100 שעות.
אם קוראים את כל מה שכתוב שם:
או שם
אפשר ב40 שעות לדעת איך להשקיע בשוק ההון.

עבורי, כלכלה מעשית היא תחום יחסית קשה ללמידה. לא אינהרנטית אלא בגלל טעמים פרקטיים.
כשרוצים ללמוד טופולוגיה אלגברית, ספר אקראי יהיה לא מובן אבל לא יזיק.
כשרוצים ללמוד ניהול השקעות, ספר אקראי יכול להיות מזיק. יועץ השקעות מדבר מהפוזיציה. יש הרבה מיסאינפורמציה באויר.

הפרנויה לגבי מידע כוזב מוצדקת חלקית בעיני. גם לי יש אותה.
מעשית אני מרגיע אותה דרך התובנה שכל חסכון הוא החלטה, גם כשהכסף בעו"ש וגם כשאני הולך עם המלצותיו של משה בעיוורון.
כעצלן ידוע, הרבה יותר קל להשקיע במדדים מאשר לקנות דירה.
סקירה ברורה ומעניינת 692660
לגבי שאלת הזמן המוקדש ללימוד פעולות הבורסה נפלת בפח הדמגוגי של דנבר. ראה תגובתי אליו.

לגבי השקעות בנדלן האופציות שלך אינן רק לקנות דירה אלא להשקיע פיננסית בחברת בניה. כדוגמא: אני השקעתי סכום קטן בפקדון לטווח קצר בתשואה נומינלית כ- 5 אחוז לשנה שחברת בניה מסויימת מציעה. לא מדובר בהשקעה אצל מתווכים אלא בחברת הבניה עצמה, ההשקעה מגובה בהסדרי בטוחות שיכשלו רק אם הפרוייקט יכשל כליל, נכון לעכשיו לא נראה לי שהפרוייקט בסכנת כשלון (אם כי יתכן שיהיה עיכוב אם הקפאון הכללי בנדלן בארץ לאחרונה יצמצם את זרם הקונים שלהם).
סקירה ברורה ומעניינת 692659
טוב, עבר זמן רב מאז תגובתי אליה אני מתייחס. אבל בהערה מספר 1 שלך עשית את מלאכתי (כנראה שאני צדיק).

הערה שלך מגוכחת ומראה שמה שטענתי לגבי צורת הטיעונים שלך נכונה. שים לב וקרא לאט לאט, רצוי שתקרא 3 פעמים כדי להבין.

ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה. מעבר לפרט זה יש נתונים נוספים שכלל אינם זמינים לך כי הם סמויים עד שאתה מקבל את המכה.

לגבי נתונים סמויים:

הוצאתי יותר מ- 1000 שעות בצפיה בביזפורטל כדי לזהות את הנתונים הסמויים והמסקנה שלי היא שיש יותר מדי נוכלים שמנהלים את שוק ההשקעות בישראל. לכן מוטב להמנע מהשקעות בורסאיות בישראל, כי התשואה הצפוי תהיה אפסית או שלילית.

לגבי מכות:
פעם קניתי אגרות חוב של בנק פועלים לפרעון , נאמר 10 שנים לאחר ההנפקה. מסתבר שזה לא היה כלל אגרת חוב מהסוג האמןר אלא קומבינה: הבנק רשאי לפרוע חלק מהגרת חוב מתי שמתחשק לו (והמשמעות היא שהוא עושה קומבינות לגבי התשואה שהוא משלם). כמו כן אם מועד הפרעון הוא לא ידוע לי מראש אז אני מקבל כאב ראש איום במקום ראש שקט ל- 10 שנים. המסקנה שלי (שאינה נימצאת בלימוד הקצר שלך) שאיגרת חוב זו לא התחייבות ברורה אלא עבודה בעיניים.

לגבי המציאות לעומת מה שאומרים בתקצירים שונים.

פעם הופניתי לבית השקעות IBI . מה שהטריד אותי היה שבשום מקום אין פירוט טכני מלא לתנאים הכספיים של גוף זה. השקעתי מאמץ ניכר של עשרות שעות (כולל פגישה עם אחד ממנהלי השיווק) כדי שאזכה לקבל לידי את הפירוט הטכני המבוקש. מסתבר שלא כדאי להשקיע שם בהשקעה סולידית אלא אם כן אתה משקיע לפחות 300 אלף שקל, כי יש "דמי ניהול" גלובלים קבועים גבוהים שאינם תלויים בגודל ההשקעה. את העובדה הזו לא תקרא בשום הסבר קצר, כי זה לא כתוב שם.
סקירה ברורה ומעניינת 692935
"ה- 1000 שעות אינן הזמן המוקדש רק לפרט בודד (השקעה במדדדים) אלא בעוד 10 או 20 השקעות אלטרנטיביות, אז תכפיל ב- 10 או עשרים ותקבל זמן הערכה ריאלי רק למדידה של סוגי ההשקעות לפי הצהרת מבקש ההשקעה"
מהן אותן 10-20 השקעות אלטרנטיביות שכדאי לכל משקיע לבחון? אתה מדבר על אסטרטגיות שונות של השקעה אקטיבית (בחירת מניות)? אשמח להבהרה.

לגבי המדדים הישראליים - מסכים שהם לא אטקרטיביים, אבל זו לא סיבה להימנע מלקנות מוצרים ישראליים שעוקבים אחרי מדדים בחו"ל.

לגבי נתונים סמויים ומכות - לפני שאני קונה נייר ערך כלשהו אני דואג לקרוא את קובץ התשקיף שלו ומוודא שאני מבין מה זה המוצר הזה ועבור מה אני משלם דמי ניהול, ככה אני נמנע מהפתעות.
כשמדובר בקרנות מחקות התשקיף הוא מסמך פשוט יחסית להבנה תודות לרגולציה אחידה בנושא.
גם על זה יש פוסט הדרכה בסולידית, שעתיים לכל היותר מספיקות כדי לעבור על כל המושגים ולהבין מה הולך שם.

בוא נדבר שניה טכנית על מכות ועלויות, אם אני קונה קרן מחקה כלשהי שעוקבת אחרי מדד ה- S&P500NTR האמריקאי אני משלם את הדברים הבאים:
1) שכר מנהל הקרן (דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.25% שנתי
2) שכר הנאמן (עוד דמי ניהול) - בישראל מדובר בד"כ ב- 0.03% שנתי
3) עמלות והוצאות ומיסים שהקרן משלמת - בדרך כלל מדובר ב 0% או משהו קרוב לכך
4) שגיאות עקיבה - זה הסעיף המהותי ביותר וכאן יכולים להיווצר פערים משמעותיים בין המדד אחריו אני עוקב לתשואה שאני מקבל בפועל. שגיאת עקיבה נמוכה מעידה על ניהול טוב של מנהל הקרן ולהפך. במוצרים פשוטים (לא מגודרי מט"ח ובלי תמהילים מוזרים שמקשים על הניהול) שגיאת העקיבה צריכה להיות קטנה וגם כשהיא מתרחשת, היא לא בהכרח לרעתך.

למשל, אני אקח את קרן מספר 5118419 " $נקובה ב S&P 500 הראל"* ובמסמך התשקיף שלה ‏1, ניתן לראות בטבלה** פשוטה את הביצועים שלה מיום הקמתה ב- 2013 ועד מועד פרסום התשקיף:
כמו שאמרתי, דמי ניהול + דמי נאמן של 0.28% שנתי, 0.005%-0.008% עבור הוצאות מס ושגיאת העקיבה היא חיובית עבור כל התקופות.
שגיאת העקיבה היא בערך בין 0% ל- 2% לטובתך, הפער נובע מכך שהעקיבה מתבצעת באמצעות חוזים עתידיים מה שמשאיר למנהל הקרן מזומן רב להשקעה באג"חים שונים, מבטיח לך שלא בחרתי בכוונה קרן שביצעה שגיאת עקיבה חיובית.

בשורה התחתונה, התשואה של המדד S&P500NTR מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017 היא: 50.005% ‏2
התשואה של הקרן מה- 15.10.2013 (יום הקמת הקרן) ועד ה- 25.05.2017, אחרי דמי ניהול וכל העלויות, היא: 53.18% ‏3

בסך הכל קרן מחקה (לא זו ספצפית) היא:
א. זולה (עלות של פחות מ 0.3% שנתי)
ב. עם שגיאת עקיבה קטנה בדרך כלל (לטובתך או לרעתך), בדוגמה הנוכחית הייתה שגיאה שנתית ממוצעת של 1% לטובתך.
ג. פשוטה לקניה
ד. עושה את העבודה של לעקוב אחרי מדדים.

אחרי כל הפרטים האלו, מה בדיוק אני מפספס פה? איפה יש לי עלויות נסתרות?
לא שואל כדי לנגח, באמת מעוניין ללמוד.

* אני לא מחזיק בקרן הזו ולא ממליץ לאף אחד להחזיק או לא להחזיק בה, אני מביא אותה כדוגמה להמחשה בלבד. איני מייעץ ואין לי רשיון לייעץ בנושאים אלו.
**פרק ג' - ביצועי הקרן למול ביצעוי המדד (שם תמצא את שגיאות העקיבה וההסבר להן), פרק ה' - עלויות (פירוט דמי הניהול והעלויות, לפי סעיפים).
סקירה ברורה ומעניינת 692936
לגבי דמי ניהול בבתי השקעות:
לא יודע מה היה פעם, אבל בשנים האחרונות העסק הפך להיות די פשוט וזול ממש.

את התנאים הבאים אתה יכול להשיג ללא מיקוח במיטב-דש או ב- IBI וגם בבתי השקעות אחרים שבהם אין לי ניסיון אישי ניתן להשיג תנאים דומים:
- דמי ניהול חודשיים קבועים של 15-20 ש"ח
- עמלת קניה/מכירה של ני"ע ישראלי 0.009% (מינימום של כ- 5 ש"ח)
- ידרשו ממך להפקיד בחשבון לפחות 20,000 ש"ח לצורך פתיחתו.

כל העלויות האחרות (ק/מ של אג"ח, חו"ל וכדומה מפורטות במעמד החתימה על פתיחת החשבון, כמו כן אתה תמיד יכול לשאול במייל, הם די רספונסיביים).

בקיצור - המידע שלך כנראה ישן או לא נכון, הנה עמוד (שוב, מהסולידית) שעושה עבודה טובה מאוד בהשוואה בין בתי ההשקעות השונים והעלויות שלהם:
סקירה ברורה ומעניינת 680127
מה שאתה אומר לא מסביר מדוע ב 2014 פי שלשה משקי בית הפכו למשקיעי נדל"ן לעומת 2007, אחרי עשורים של יציבות בשיעורם.
סקירה ברורה ומעניינת 679849
אין פה שום פלא: השקעות פיננסיות מסוכנות מהשקעות בנדל"ן (ואם הן לא מסוכנות הן נישחקות כי ניכנסים מתווכים שמתפרנסים מעצות או מכלים שהם המציאו לצורך ההגנה הפיננסית) לכן אנשים מעדיפים אפילו לקנות בהפסד (במחיר מופקע) במקום להסתכן באובדן רוב כספם. אני מניח שבהמשך, אם לא תהיה חקיקה שתאסור זאת, אנשים ישקיעו בנדל"ן חו"ל.

(יתכן שאמרת חלק מהדברים, לא עוקב אחר מה שאתה כותב. לא אתפלא אם תאמר לי שאני טועה ואפשר להשקיע בכבוד בבורסה אבל את האנשים הקטנים התפלפלות כזאת לא מעניינת ,וכנרארה לא מעוררת אימון, הם מעוניינים שכספם יושקע בהשקעה פשוטה נטולת התפלפלות ונטולת מתווכים.)

הממשלה היא שמתעללת בחוסכים הקטנים (בכך שאינה מאפשרת להם להשקיע השקעה הוגנת עם בטחונות של המדינה (מה שהיה פעם) ויש לך תוצאות (קנית נדל"ן כצורת השקעה), לא תמיד ההשקעה בנדל"ן גלויה כי אם קונים על שם הילדים או על שם בני משפחה אחרים זה לא מזוהה כהשקעה למרות שזו גם השקעה בנדל"ן).

גם במדינות אחרות נוהגים כך בחסכונות בעקבות ארצות הברית, דהיינו הורדת ריבית לחוסכים לאפס (לא יודע איך האזרח הקטן מתמודד שם, יש אולי עוד דרכים - בארצנו אין.)
סקירה ברורה ומעניינת 679852
חלק ניכר מההשקעות בתיק סביר לא אמורות להיות במניות אלא באגרות חוב, ואלה יותר יציבות ופחות מסוכנות מהשקעה בנדל''ן.
אני כמובן מסכים (ודנתי על זה עם אריק ארוכות בעבר הקרוב) שהריביות האפסיות מריצות את המשקיעים ואת האזרחים הפשוטים לנדל''ן.
סקירה ברורה ומעניינת 679856
למען הקוראים:
הפתיל מ 2014 תגובה 646833 בעניין תרומתם היחסית של הריבית ושל היצע הדירות לעליית המחירים
הפתיל מהשנה תגובה 661741 בעניין כשלונו של כחלון להוריד את המחירים ובמיוחד תגובה 674774 שהיא הבסיס למאמר הנוכחי.
סקירה ברורה ומעניינת 679866
תודה אבל שאלתי לגבי המסקנה. על השאר הסכמנו.
בכל שוק קיימת תנודתיות של היצע וביקוש שמשפיעים על המחיר וכך גם שוק הדיור.
אבטיח בתחילת יומו בשוק עולה 7 ש"ח ובסופו 5 ש"ח ואף אחד לא מכנה את התופעה "בועת האבטיחים".

להבנתי טבעה הספוקלטיבי של השקעה ותועלת עקיפה מהמוצר הם הבסיס לבועות כלכליות ‏1.
במקרה שלנו, הציבור לא קונה נייר שמהמר על מחיר האבטיח בשלישי הבא בצהריים.

הציבור משלם ומקבל את האבטיח שנמצא בדוכן (A) ומשתמש בו למאכל (B).
גם המשקיעים (C) שמשפיעים על הביקוש לא קונים נייר אלא משכירים את האבטיח למי שרעב (B) ולא יכול לקנות אבטיח (גם בפרוסות).
כך שאמנם הקונה המתגורר והמשקיע המשכיר משקללים את ערכו העתידי של האבטיח אבל שניהם נהנים מהתועלת הישירה של המוצר ובאופן מיידי.

במצב שבו הביקוש קשה והשימוש אותנטי ומיידי, ההיבט שמתקשר איכשהו לבועה נובע מלחץ הבנקאים (D) שפועלים לשימור מחירי הדירות שמשמשים כבטחונות. דירות שנמכרו לפי ערך מסויים (E).
הלחץ מכוון כלפי הממשלה ולא כלפי השוק שמורכב מהרוכש המתגורר והמשקיע המשכיר.
מכאן עלול להיווצר תמחור "מעוות" שמנותק מערך השוק שנקבע מביקוש והיצע ובעיקר משימושו המקורי של האבטיח (B).
במקום לספק לציבור הרחב מענה לדיור עכשווי (A) ואפיק השקעה (C) הלחץ מייצג את הדירקטוריון שעבורו אותו אבטיח משמש כערובה ולא למאכל.

הפער בין הצורך של הבנקים לגדר את החשיפה לסיכון (D) לרמת הביקוש העכשווי והאותנטי שבשוק עלול בהמשך ליצור בועה.
מכיוון שאיני יודע להוכיח או לכמת את השפעת הלחץ של הלוביסטים הבנקאים ונערי האוצר על השוק (ונדמה לי שגם במריל לינץ' יתקשו) מדובר בהערכה הגיונית אך בלתי מבוססת לכן אינני חושב שמדובר בבועה אלא בסיכון קלוש להשפעה חיצונית- שגם אם תתרחש כנראה שתמנע קריסת מחירים.

A- ערך ותועלת בהווה עם או בלי קשר לרווח בעתיד.
B- רציפות הביקוש האותנטי.
C- אפיק השקעה.
D- התערבות "חיצונית" ‏2.

1. פירמידות צומחות בגלל הערך העתידי שמובטח לסוחר ממסחר ולא מבוססות על התועלות שבמוצר עצמו.
2. הבנקים בעצם חלק מהשוק למרות שלא יוזמים או בונים ישירות.
סקירה ברורה ומעניינת 679873
כמו שכתבתי, לא עמדתי במאמר על האלמנטים הפסיכולוגיים והסוציולוגיים של בועה.
אלאן גרינשפאן פעם קרא לזה בשפתו הייחודית "Irrational exuberance" - התרוממות רוח בלתי הגיונית.
בבועת מניות, הסוג הנפוץ ביותר של בועה, השתתפות הציבור הולכת וגדלה, וכל אחד נהיה סוחר במניות. במפגשים חברתיים מדברים על מניות, ועצם ההשתתפות במשחק מעניקה לאנשים ערך, עד אשר מצחצח הנעליים נותן לך טיפים על מניות.
יש קונצנזוס ש"המניות רק עולות", ומי שמוכר את המניות שלו מרגיש שהוא מחמיץ את הרכבת בכל יום שהוא מחוץ לשוק ולא חולף זמן רב בטרם הוא חוזר וקונה.

בבועה אנשים לא קונים את הנכס הפיננסי (מניה, פקעת צבעוני, דירה) משום שהם מאמינים בערך הפנימי שלו (המניה היא של חברה רווחית שתצמח או שתחלק לי דיבידנד, מפקעת הצבעוני אוכל לגדל צבעוני, אוכל לגור או להשכיר את הדירה) אלא מסיבות ספקולטיביות גרידא (אוכל למכור את המניה, הפקעת, הדירה למישהו אחר ברווח).
במלים שלך- אף אחד לא קונה את האבטיח כדי לאכול אותו, אלא רק כדי למכור אותו ברווח לאחר.

נכון ל 28/4/2015 היו לפי נתוני רשות המסים 251 אלף איש בישראל שהחזיקו בשתי דירות ומעלה. בבעלותם היו 581 אלף דירות.
המספרים של הלמ"ס (מתוך סקר הוצאות המשפחה) דומים:
לפי הלמ"ס בסוף שנת 2014 9.1% ממשקי הבית (216 אלף משקי בית) החזיקו ב 2 דירות או יותר, לעומת 3.4% בלבד בשנת 2008. כלומר כמות המשתתפים בהשקעה בנדל"ן כמעט שולשה ב 6 שנים.

בנק ישראל והממשלה דווקא עשו פעולות שמטרתן למתן את הפעילות הספקולטיבית: בנק ישראל הקשיח את תנאי המימון של דירה והאוצר הטיל מס על רוכשי דירה להשקעה. את הבנקים למשכנתאות מעניינת יכולת ההחזר של נוטל המשכנתא, כי מגבלות המימון מערך הדירה מוכתבות, וגם על נטל ההחזר מוטלות מגבלות רגולטוריות.

בכל זאת לדעתי ב 2015 כבר הפך השוק לבועתי. כמובן לא בועה מנופחת לחלוטין כמו בועת הסאב פריים באמריקה, אבל הלך הרוח של "המחירים יכולים רק לעלות" נמצא פה כבר לא מעט זמן.
סקירה ברורה ומעניינת 679903
אולי זה עניין של סמנטיקה אבל גם הסמנטיקה בכלכלת המונים חשובה ולכן אנסה לחדד.
אין חילוקי דיעות ברמת העובדות, גם שהשפעת המשקיעים התמעטה (טענתי בעבר שהיא הגורם העיקרי).
שאלתי מה ההיבט הבועתי בעיניך.
הסברת מדוע המרכיב הספקולטיבי קיים (הנחה גורפת שההשקעה עתידה להניב רווחים).
אנחנו מסכימים שהמרכיב (ספקולציה) קיים ומשפיע, אבל ציינתי שבניגוד לבועות כלכליות אחרות שהבאת, שוק הדיור אינו ספוקליטיבי בלבד ובמהותו הוא מענה לביקוש אמיתי.
אנשים צריכים ומשתמשים באבטיח למאכל גם כשמדובר ברכישה שהושפעה מהמרכיב הספוקלטיבי.
כך שהרכיב קיים אבל אינו מוכיח שהשוק נמצא בבועה ‏1 אלא גורם (כמו בשוק בריא) לתנודות מתונות (20% לשנתיים) במחיר.

1. נניח לצורך הסמנטיקה ששוק שצולל ב-‏40% ויותר למשך שנים סבל מבועה.
סקירה ברורה ומעניינת 679933
אני חושב שעכשיו ירדתי לסוף דעתך.
אתה שואל מה ההבדל בין התלהבות ספקולטיבית גרידא לבין בועה, ומדוע החלטתי להכניס את ההתלהבות הספקולטיבית הנוכחית בדיור לקטגורית בועה, למרות שיש לה בסיס איתן של ביקוש והצע.

ראשית- כל שוק שהצליח להקציף את עצמו לרמת בועה התחיל מבסיס איתן של ביקוש והצע. גם לפקעות הצבעונים ומשכנתאות הסאב-פריים היה שוק אמיתי לפני שהתחילו עם השטויות.
השאלה מתי התלהבות ספקולטיבית הופכת לבועה היא שאלה מצוינת ואני בטוח שיש הרבה דעות בעניין. כלל האצבע שלי הוא לפי המניעים של המשתתפים בשוק.
אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה.
אם מי שקונה מניות כדי לקבל דיבידנד או להשתתף בכל צורה אחרת ברווחיות עתידית של החברות אינו יכול לרכוש כלל מניות דוט קום כי הן אינן מתומחרות כלל על פי רווחים עתידיים- זו בועה.
אם מי שקונה אגרות חוב כדי לקבל יותר כסף על החוב בעתיד אינו יכול לרכוש אג"ח של מדינות טריפל A כי שם ההפסד מובטח - זו בועה.
אם החזרי המשכנתא לעשרים שנה על שני שליש ממחיר דירת 4 חדרים בעפולה (בלי להכנס בכלל לשאלה מאיפה יביאו את השליש במזומן) הם יותר מרבע מההכנסה ברוטו של מחצית ממשקי הבית - משמע מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים תאורטית לרכוש דירה ממוצעת אפילו בפריפריה בלי להפוך לרעבים - זו בועה.

או מהצד השני- אם מי שקונה דירה להשקעה לא עושה זאת כדי להנות מתשואת השכירות אלא כי "אין לי משהו אחר לעשות עם הכסף" - זו בועה.
סקירה ברורה ומעניינת 679934
גם אם זאת בועה,הרי שעובי הבועה היא בלתי ניתנת לפיצוץ.יש לך תחזית לפיצוץ הבועה? איך? אשמח לקבל ממך תחזית אפשרית.
סקירה ברורה ומעניינת 679940
נתתי תחזית כללית לפיצוץ הבועה בגוף המאמר- לא לפני 2017 ולא יאוחר מסוף 2019, ומאפיין לסיום הבועה (שעדיין לא קרה) - גידול בתנודתיות המחירים.

אני מסכים שברמת המחירים הנוכחית פיצוץ של הבועה לא יגרום נזק גדול מדי - אני מאמין שהודות לריסון המינוף של המשכנתאות על ידי בנק ישראל נמנעה בועה גדולה יותר.
סקירה ברורה ומעניינת 680024
אם לא יהיה נזק.למה שהמחירים ירדו?
סקירה ברורה ומעניינת 679935
בראש המאמר כתבת: "בועה כלכלית היא תופעה שבה המחיר של מוצר כלשהו מתנתק מהשווי הכלכלי שלו, בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת של הציבור."
עכשיו כתבת ש"מחצית ממשקי הבית אינם מסוגלים לרכוש דירה ממוצעת.." אני משער שאתה מכוון לכך שהמחיר של הדירה הוא מעבר ל"שווי הכלכלי" שלה. אני מנסה להבין מה המשמעות של זה.. האם יש כלל שאומר שאם השוק הוא "נורמלי" (וללא בועה), המחיר של מוצר (ממוצע) לא יעלה על הסכום המקסימלי שצרכן (ממוצע) מסוגל\רוצה לשלם? האם אפשר להכיל את הכלל הזה גם על תחומים נוספים חוץ מדיור - או שאולי זה מקרה מיוחד, בגלל שכל משק בית "חייב" (?) לקנות דירה?
סקירה ברורה ומעניינת 679975
שאלה טובה מאד, אבל חורגת מתחום המאמר. הדגש שלי הוא על החלק השני של המשפט "...בעקבות פעילות ספקולטיבית נרחבת". בבועה הפעילות הספקולטיבית דוחקת את רגליהם של הצרכנים ה"רגילים" של השוק הנדון.
לפני ראש השנה קורה לא פעם שמחיר העגבניות מגיע ל 15 ש"ח לקילו ויותר, עקב ירידה בהיצע וקשיחות הביקוש. חלק מהצרכנים מוותר והרוב קונה גם במחיר הזה. האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות?
סקירה ברורה ומעניינת 679981
תודה על התשובה.

"האם כל משק בית "חייב" לקנות עגבניות?"
אם אני אשאל את אשתי "האם אנחנו חייבים לקנות עגבניות?" היא תענה "ברור!".
סקירה ברורה ומעניינת 679982
וזה בדיוק מה שמגדיר ביקוש קשיח. מחיר העגבניות עולה פי חמישה כדי להוציא מהמשחק רק 20%-30% מהביקושים.
וזה מנגנון שוק רגיל. בשוק הנפט העולמי, שהוא סחורה כמו עגבניות, המחיר צנח תוך פחות משנה מ 100 דולר ל 30 דולר בגלל עודפי היצע של 2% מהיקף השוק בלבד.
סקירה ברורה ומעניינת 679987
אוקי, על הדרך למדתי גם שמה שאשתי מבקשת ממני זה בגדר ''ביקוש קשיח''..
סקירה ברורה ומעניינת 679936
מה הקשר בין השכר והמשכנתא של רוכשי הדירות בעפולה לבין קיומה או העדרה של בועה?

ערכתי בדיקת sanity check מאד (מאד) היוריסטית ומרושלת (רק כדי לקבל מושג באשר לאן נושבת הרוח): נכנסתי ליד-‏2, חיפשתי דירות למכירה במרכז תל-אביב (בחרתי, שרירותית, שלושה חדרים בקומה שלישית), ובחרתי את 5 התוצאות הראשונות, וכנ"ל לגבי דירות להשכרה. האומדן (הגרוע, נכון) שקיבלתי עבור תשואה שנתית ממוצעת הנושאת השקעה בדירה כנ"ל הוא 2.24%.

אני ממש-ממש לא מעודכן במתרחש בשוק ההון בשנים האחרונות - אבל ממבט חטוף באתר הבורסה, התשואה הזו היא מן הסתם לא בוננזה מטורפת, אבל כן מדובר בתשואה גבוהה מזו שאפשר להשיג באג"ח ממשלתיות. אפשר להתכווח אם הפער שווה את הסיכון וההתעסקות שבהשקעה הזו ביחס לאלטרנטיבות, אבל בשורה התחתונה נראה שמדובר בתשואה סבירה למדי (בלי שמעורבת הנחה בדבר עליית ערך עתידית).

או במילים אחרות: מחירי הדירות אכן משקפים היוון ריאלי של תזרים המזומנים הצפוי מדמי השכירות.

אז אלא אם האומדנים המספריים לעיל רחוקים מאד מהמספרים האמיתיים (הגיוני, מדובר בהערכות חפיפניקיות), או אם שוק השכירות מעוות ותעריפי השכירות עצמם הם "בועתיים" באיזושהו מובן (קשה לי מאד להאמין) - אז עולה שאין אינדיקציה לבועה. הדירות, כנכסים, מתמוחרות נכון, ומחירי הדיור כיום הם פונקציה של היצע וביקוש, ולא של רעשי-רקע פיננסים (ספקולנטים, ריבית וכיוצ"ב).
סקירה ברורה ומעניינת 679937
לא רק תשואה.
נכס שנרכש לפני שנתיים מחירו עלה ב20%. שקלל זאת גם.
סקירה ברורה ומעניינת 679938
לא, כי אם המחיר מונע מציפיה לעליות מחיר עתידיות - מדובר בבועה קלאסית. השאלה היא האם מדובר בתמחור הגיוני גם בלי לשקלל ציפיה כזו.
סקירה ברורה ומעניינת 679979
הבדיקה שלך נכונה בעקרון, אלא שהיא סובלת משתי בעיות:

האחת- נקודת הייחוס שלך (אג"ח ממשלתי) יש שאומרים שהיא עצמה שוק בועתי, אולי הבועה הגדולה ביותר בהיסטוריה. אלמלא היו תשואות האג"ח בשפל היסטורי אף אחד לא היה יורק על 2% תשואת שכירות.
והשניה- שככל שאנחנו מתקרבים לאפס תשואה עליות גדולות במחיר יתבטאו בירידה קטנה בתשואה. כדי להוריד את 2.24% ל 1.5% אנחנו צריכים להעלות את מחיר הדירות ב 50% (בהנחה שדמי השכירות קבועים). גם תשואה של 1.5% עשויה להיחשב לא בועתית בעיניך, אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק?

לכן אני בודק מי יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה של דירת 4 חדרים בעפולה: מחירה 870 אלף ש"ח (וזה עוד אחרי ש"מחיר למשתכן" נכנסה להילוך גבוה), מכניס 2/3 מזה (580 אלף) למחשבון משכנתא ומקבל החזר חדשי של 3350 ש"ח, שזה בדיוק רבע מההכנסה ברוטו של הגבול העליון של העשירון החמישי של משקי הבית. כלומר לכאורה כל המחצית התחתונה של משקי הבית במדינה אינה יכולה לרכוש דירת 4 חדרים בעפולה.
אם נבדוק את פתח תקווה, המחיר כמעט כפול (1696 אלף ש"ח), וההחזר החדשי יהיה 6,500 ש"ח, וזה כבר יותר רבע מההכנסה ברוטו של משקי בית שנמצאים עמוק בתוך העשירון התשיעי- משמע, לכאורה, שרק שמינית ממשקי הבית יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירת 4 חדרים בפתח תקווה.
סקירה ברורה ומעניינת 679980
(עושה רושם שיש ביננו פער טרמינולוגי. בהמשך אפרט מושגים בסיסים כדי לנטרל אי-הבנות, לא כדי להסביר לך דברים שאתה כבר יודע).

בטרמינולוגיה שאני מכיר, בועה היא מצב בו נכסים מתומחרים בלי קשר לתועלת הפיננסית שבהחזקתם (כאשר התועלת הפיננסית של נכס היא שקלול של תוחלת הרווח מהחזקתו ופרופיל הסיכון שלו, ביחס להשקעות האלטרנטיביות). כלומר מעצם הגדרתה, בועה יכולה להתקיים רק בשווקים פיננסים. בשווקי צריכה אין "בועות". לכן בכל הדיון על בועות בשוק הנדל"ן, צריך להתייחס לדירות כאל נכס פיננסי, לא כאל מוצר צריכה.

האופן בו אפשר להעריך את התועלת הפיננסית של נכס, תלויה בסוג הנכס (אין שיטת תמחור אחידה לסחורות, אג"ח, מניות וחוזים עתידיים. כל מקרה לגופו). במקרה של נדל"ן (ומניות), התמחור הכי שמרני הוא כנראה באמצעות היוון: שווי הנכס היום, הוא בערך סך כל ההכנסות העתידיות שהוא יניב (ה-"בערך" הוא כי צריך לקחת בחשבון את ניכוי ערך-הזמן, אופק ההשקעה והסיכון). אם המחיר המתקבל הוא באזור של מחיר השוק, אז המסקנה היא שהשוק אינו בועתי.

זו התאוריה הכללית, בלי קשר לישראל 2016. אתה מסכים?

כי אם כך, לא ברורה לי הרלוונטיות של הפסקה האחרונה שלך. אוקיי - אז לחצי ממשקי-הבית אין אפשרות להשקיע בעצמם בדירת 4 חדרים בעפולה. אז מה? כאשר הנושא הוא שאלת קיומה של בועה - העובדה הזו לא רלוונטית בשום אופן. אפילו אם אתה מעוניין לבחון את שוק הנדל"ן מנקודת מבט צרכנית (וזה נושא אחר לגמרי) - לא מדובר בנתון מעניין במיוחד - הנתון הרלוונטי הוא עלות הדיור (ואותו משקפים דמי השכירות, לא מחירי הנכסים).

גם כשאתה שואל "אבל האם מחירים גבוהים ב 50% מהיום לא ידירו מעשית כמעט את כל הזוגות הצעירים מהשוק?" אני לא מבין לאן אתה חותר. מה הקשר? בהחלט עשוי להתקיים שוק תקין ולא בועתי בכלל, שהתוצאה שלו תהיה נכסים יקרים מאד ביחס להכנסה של רוב הזוגות הצעירים. אין קשר בין הדברים. זה יקרה, למשל, במצב בו יש מחסור קונקרטי בהיצע הדירות באזורי ביקוש, שלאורו רוב הזוגות הצעירים מוכנים להוציא 80% מהכנסתם על שכירות. זה יהיה מצב גרוע מבחינה חברתית ופוליטית, אבל מחירי הדירות הגבוהים שיווצרו לא יעידו על בועה או בעיה פיננסית.

כדי לעבור מהתאוריה למצב הנדל"ן למגורים בישראל 2016, צריך לבדוק האם יש התאמה בין תמחור המבוסס על היוון של דמי השכירות, לבין מחיר השוק. זה מן הסתם פרוייקט מורכב מידי (צריך לנסח מודל תמחור מדוייק, לאסוף את הנתונים - ולהשוות), ולכן בהודעה הקודמת ניסיתי לגבש איזושהי הערכה היוריסטית. יכול מאד להיות שהיא מוטעית מכל מיני סיבות, אבל אני חושב שזה הכיוון נכון (ואילו בחינת מצבם של זוגות צעירים בעפולה ופתח תקווה הוא כיוון שגוי).
סקירה ברורה ומעניינת 679983
לכל מיני מוצרי צריכה יש גם פן פיננסי/ספקולטיבי. אחרי הכל ישנם שווקים מפותחים לכל הסחורות. כאשר היה חשש לפיחות גדול ברובל והוטלו מגבלות על מסחר במט"ח הפכו מכוניות יוקרה (בעיקר פורשה) לסחורה ספקולטיבית שהיוותה תחליף מקומי לאחזקת מט"ח ברוסיה. יש גם סיטונאים שקונים עגבניות בזול שבועיים לפני ראש השנה ומכניסים אותן לקירור כדי לגזור רווח ספקולטיבי.
אני חושב שסיבוב ספקולטיבי שקורה בסחורה או מוצר שבדרך כלל הם מנומנמים לא הופכים אותם לבועה. מצד שני זה גם לא הופך אותם לסחורה פיננסית. אני חושב שבועה מותנית בהשתתפות נרחבת של הציבור בשוק שלפני כן היתה לו בו נוכחות מוגבלת. לדירה יש את הפן הפיננסי, אבל היסטורית רק 2.5-3.5% ממשקי הבית החזיקו דירה שניה ויותר. מ 2008 עד 2014 שיעור זה עלה כמעט פי 3 ל 9.1% . מה נשתנה?

לכן מעניין אותי לצורך הכרזה על השוק כבועתי שהצרכנים (מי ששותל את פקעות הצבעונים) נדחקים החוצה מהשוק על ידי המשקיעים הפיננסיים. מדוע תשואת שכירות של 4% (6-7% בפריפריה) לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2% (3.5% בפריפריה) קוסמת להם היום?
סקירה ברורה ומעניינת 680121
הסבר אפשרי פשוט לכך ש-"תשואת שכירות של 4%... לא קסמה כל כך למשקיעים בשנת 2007 כמו שתשואה של 2%... קוסמת להם היום" (בהנחה שזה בכלל נכון) הוא שריבית בנק ישראל ירדה בתקופה הזו מ-‏4% ל-‏0.1%, ואולי התשואה של נכסי נדל"ן כיום אטרקטיבית יותר ביחס לנכסים אחרים ברמת סיכון דומה (ואם כך, אין לזה שום קשר לבועתיות).

בכלל, אין סוף לסיפורים שאפשר לספר אודות הפסיכולוגיה של ההמון ושיקולי המשקיעים. אבל אני לא חושב שזה משנה, ואני לא חושב שאפשר לגזור מזה מסקנות: את שאלת קיומה של הבועה אפשר וצריך לבחון באופן ישיר.

בסופו של דבר, אם התשואה על דירה עדיין סבירה, פירוש הדבר שאפשר לגבות עליה דמי שכירות גבוהים. ודמי השכירות נקבעים על סמך ביקוש והיצע ריאלים. כך שלא ייתכן שקיימת בועה בשוק הנדל"ן למגורים, ובמקביל הנכסים מתומחרים נכון ביחס לתזרים המזומנים שהם מניבים. אם זה המצב (וזו עדיין שאלה פתוחה) - אז אין בועה, והמחירים גבוהים כי הביקוש גבוה ביחס להיצע. תהא שיחת העיר אשר תהא.
סקירה ברורה ומעניינת 680131
כמו שכבר ציינתי, כשתשואת השכירות מתקרבת לאפס דרוש שינוי גדול מאוד במחיר הנכס כדי לייצר שינוי ניכר לעין בלתי מזוינת בתשואה.
כדי להוריד את התשואה מ 2.2% ל 1.7% תדרש עליה של כמעט 30% במחירי הדירות. אז האם ירידה נוספת של חצי אחוז בתשואת האג"ח לטווח ארוך מחייבת עליה נוספת של 30% במחירי הדירות? לא נראה לי.

דירות הן השקעה עם נזילות נמוכה ומס מחזור גבוה, כך שקונה רציונלי צריך לשקלל את הרבית החזויה לכמה שנים טובות קדימה בהחלטתו כמה הוא מוכן לרדת בתשואה. המשקיעים מוותרים היום לכאורה על התשואה של שלוש-ארבע השנים הראשונות בעת תשלום מס הרכישה, ובעצם מהמרים על כך שהרבית תמשיך ברמתה הנמוכה גם בעוד חמש ושש שנים

אני בוחר להסיק את קיומה של בועה לא לפי ניסיון לקבוע מחיר כלכלי למוצר, ולבדוק האם השוק התרחק ממחיר כזה, אלא לפי קריטריונים של מסחר- ההשתתפות הערה במיוחד של הציבור בשוק שלפני כן היה נחלתם של מעטים, וגידול במהירות המחזור.
לדוגמה: בשנת 1994 היו הלוואות הסאב-פריים פחות מ-‏5% מסך כל ההלוואות למגורים, ואילו ב-‏2005 יותר מ-‏20% מההלוואות החדשות היו סאב-פריים.
סקירה ברורה ומעניינת 680144
בהנתן שעלות הדיור נשארת קבועה - אז כן, בדיוק: ירידה בתשואה של נכסים בעלי פרופיל סיכון דומה לדירות למגורים, תגרור עליה במחירי הדירות. הרי בתנאים האלה התשואה מהדירות "גבוה מידי" ביחס לאלטרנטיבות, ועליה במחיר היא הדרך להוריד את התשואה לרמתה הנורמלית.

כך יוצא שמחירי הדירות עולים (אולי אפילו בהרבה), אך עלות הדיור לא משתנה (ויכול להווצר מצב בו אין בעיה חברתית ואין בועה, למרות שרוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה)

נראה שבשנים האחרונות התרחשו שני הדברים: גם עלות הדיור (=דמי השכירות) עלו באופן משמעותית, וגם התשואה הזמינה בסיכון נמוך ירדה משמעותית. הרכיב הראשון (עליה בעלות הדיור) קשור לבעיה ריאלית של מחסור בדירות, ובעוד שהרכיב השני (ירידת הריבית) לא קשור לשום בעיה (הוא אמנם מוביל לעלילה במחירי הדירות, אבל לא לעלייה בעלות הדיור).

ושני הרכיבים אורתוגונליים לקיומה או העדרה של בועה.
סקירה ברורה ומעניינת 680147
או ירידה במחירי השכירות :)
ההנחה שלך של עליה אוטומטית במחירי הדירות עם ירידת הרבית מבליעה המון משתנים שהפכת לקבועים.
בהנתן שיש הצע מספיק של דירות להשקעה אין סיבה אוטומטית שמחירן יעלה. ואם השכרת דירות זה כזה עסק טוב כמות הדירות המוצעת להשכרה תעלה מחירי והשכירות ירדו, הלא כן?

שים לב שלא טענתי שהיתה בועה בנדל"ן ב 2012 או ב 2014, ולא טענתי שהעליה הנוספת של 8% במחירים היא שהפכה את השוק לבועתי במחצית השניה של 2015

דווקא שינוי התמהיל של הרוכשים נטו מהדגש על סוחרים (שהתשואה בראש מעייניהם), לדגש על רוכשי דירה ראשונה (שבגדול מה שמעניין אותם זה 4 קירות) במחצית השניה של 2015 הוא שהדליק אצלי את הנורה האדומה.

בוא נעבור על שלבי הבועה1 ונראה אם הם מתאימים לשוק הדיור

____________
1 הגרף נפוץ מאוד ברשת, וזה כנראה המקור שלו - ד"ר ז'אן פול רודריגה, אוניברסיטת הופסטרה.
סקירה ברורה ומעניינת 680150
(להלן כשאני כותב "דירה", אני מתכוון בעצם ל-"דירה לא ריקה")

הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות.

כל דירה היא נכס המניב תשואה ועל כן היא "דירה להשקעה" (במקרה שבעל-הדירה הוא גם הדייר, רווח ההון הזה מתקזז בדיוק עם עלות המגורים שלו), ובכל דירה מתגורר דייר ועל כן היא "דירה למגורים" (במקרה שהדייר אינו בעל הדירה, הוא משלם שכירות, והתשואה של בעל הנכס נגזרת ישירות מעלות המגורים של הדייר).

לכן אפשר להתייחס לכל הדירות כנכסים פיננסים, כדירות להשקעה וכנכסים מושכרים (כשלפעמים יוצא שבעל הנכס הוא גם השוכר).

בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה:
1. מחירי הדירות נגזרים מהשווי הפיננסי שלהן.
2. השווי הפיננסי שלהן נגזר מהתשואה של נכסים אלטרנטביים ומתזרים המזומנים שהן מניבות.
3. תזרים המזומנים שהן מניבות נגזר מגובה דמי השכירות.
4. גובה דמי השכירות נגזר מכמות הדירות (כל הדירות) באזור, והביקוש למגורים באזור.

אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי), יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים. ואם היא יורדת, אז אכן מחירי הדירות עולים, ולהפך. לאור הניתוח לעיל, אין הבדל בין "היצע הדירות" לבין "היצע הדירות להשכרה". ואם יש הצע מספיק של דירות ("להשקעה" או לא), אז עלות הדיור לא תשתנה, ומחיר הדירות אכן צפוי לעלות ("אוטומטית"?) עם ירידת הריבית.

גם ההיצע לא תלוי בכלל בכמה אנשים חושבים שהשכרת דירות זה עסק טוב. אין הבדל, מבחינת ההשפעה על מחירי הדיור, בין דייר המתגורר בדירה בבעלותו, עוזב אותה, ומעמיד אותה להשכרה, לבין דייר המגורר בדירה כשכיר, עוזב אותה, ומפנה אותה להשכרה. כך או כך הדבר פשוט משקף ירידה בביקוש (אדם אחד פחות מעוניין לגור בדירה), לא עלייה בהיצע (הדירה נותרת דירה אחת...). הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות.
סקירה ברורה ומעניינת 680187
התאוריה שלך עקבית ותואמת לעקרונות המימון, אבל המציאות מתנהגת באופן שונה.

>> הדיכוטומיה בין "דירות להשקעה" לבין "דירות למגורים" היא פיקטיבית. מדובר באותן דירות.

בתאוריה נכון. בפועל- לא כל כך. ההבדל בין תשואת השכירות על דירות בנות 2-3 חדרים לבין דירות בנות 4-5 חדרים (אפילו באותו רחוב) עצום (המודל שלך לא מסביר אותו). המשקיעים מתמקדים בדירות הקטנות ושיעור הבעלות העצמית גבוה בהרבה על הגדולות יותר.

>> בשוק לא מעוות ולא בועתי, מצב העניינים הוא כזה

אתה מתאר שוק שהתחלות הבניה בו שומרות על רמה יציבה. איך המודל שלך מסביר את התנודות הגדולות בהתחלות בניה ואת התנודות הגדולות מאוד במספר העסקאות השנתי (יד שניה) בזמן שקצב הגידול במשקי הבית יציב למדי?

>> יוצא שמחירי הדירות הן פונקציה של התשואה של נכסים אלטרנטביים

חסרה לך מילה לפני המילה "פונקציה" כדי שאני אוכל להסכים עם המשפט הזה. "גם", או "בעיקר".

>> הדרך היחידה להשפיע על ההיצע היא להוסיף או להחסיר דירות

מסכים, ועל כך דיברתי כשהשתמשתי במלה "הצע". מדוע שהמחירים יעלו אם הקבלנים מוכנים לספק את הביקוש הגובר של משקיעים כאשר יורדת הרבית באותו רווח נורמלי? דווקא מחירי השכירות ירדו במצב כזה כדי להגיע לשווי המשקל החדש.

>> אם עלות הדיור נשארת קבועה (זו ההנחה איתה מתחילה ההודעה הקודמת שלי)

הודעה לפני כן אמרת שעלות הדיור עולה. מדוע להניח שהיא לא?
סקירה ברורה ומעניינת 680195
אה, אנחנו מדברים על המציאות? אז תגיד. אני לא מבין בזה כלום.

אתה בטוח שיש כזה הבדל בין דירות גדולות לקטנות? אני מכיר את התופעה, אבל לא ככזו דרמתית. אם הפער הזה גדול במיוחד, זו אכן עשויה להיות אינדקציה לבועה (המוני משקעים רוכשים דירות גדולות כנכס מניב, אבל לא מצליחים להשכיר אותם במחיר פרופורציונלי למחיר הקנייה של הנכס). אבל באופן כללי נראה לי שההסבר הפשוט להבדל, הוא עובדת קיומם של אנשים עם העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית. ואם כך, העיוות משקף מאפיינים ריאלים של השוק ואת העדפות הצרכנים, ובפני עצמו הוא לא מהווה אינדקציה לבועתיות.

אין לי מושג, אפילו לא שמץ, על הגורמים המשפיעים על התתחלות הבניה. אני מנחש שפקטורים הקשורים לרגולציה, פוליטיקה ובירוקרטיה משחקים כאן תפקיד משמעותי. למה אתה חושב שתנודתיות גבוהה בכמות העסקאות רומזת על בעיה? למעשה, אם רוב עסקאות הנדל"ן קשורות למעברי דירה (כלומר לשוק הנדל"ן הצרכני, ולא לשוק הנדל"ן הפיננסי) - אז אני חושב שהעסקאות דווקא צפויות להתרחש ב-bursts של הרבה עסקאות בפרקי זמן קצרים, שסביבם תקופות של שקט מנומנם (יש לי איזה מודל גרפי בראש, ונראה לי שזה נגזר ממנו - אבל הוא מאד היוריסטי ולא חשבתי עליו ממש עד הסוף).

ולבסוף - אני לא מניח שעלות הדיור אינה עולה. אני די בטוח שהיא עולה. ההנחה הייתה רטורית, רק לצורך ההסבר:

אני טוען שבגדול ישנם שלושה גדלים חשובים ("עלות הדיור", "מחירי הדירות", "ריבית") וכל עוד הקשר ביניהם "נורמלי", אז אין בועה. כדי להבין מה זה "קשר נורמלי" נוח להחזיק כל אחד מהם כקבוע, ולראות איזו תלות נוצרת בין השניים האחרים. מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים.

כדי לטעון שהזינוק הזה קשור לבועה בשוק הנדל"ן, לדעתי צריך להראות שהזינוק שהתרחש בפועל גדול הרבה יותר מהזינוק הצפוי. בינתיים לא השכנעתי :)
סקירה ברורה ומעניינת 680218
הדיון רק מחדד את האלסטיות של המונח בועה. הבועתיות תלויה בנתונים שהתקבלו בדיעבד וקל לא להסכים על הכרזת בועה לפני שהתפוצצה.
המהירות ואחוזי הירידה בערך הנכס יכולים לסמן לאחור ''וואלה היתה בועה'' ולהכריע בשאלה.
סקירה ברורה ומעניינת 680239
:)

יש הבדל גדול בתשואת השכירות, והשינוי די ליניארי עבור אותה עיר ועבור אותה שכונה- ככל שהדירה יקרה יותר תשואת השכירות נמוכה יותר. הפער היה אפילו גדול יותר כשהמחירים היו נמוכים יותר ותשואת השכירות גבוהה יותר. מידע אישי: ב 2007 תשואת השכירות על דירות 3 חדרים בנשר היתה 6.5% ואילו על דירת 5 חדרים בחיפה 3.5% לכל היותר.
"העדפה תרבותית למגורים בדירה בבעלות עצמית" זה הסבר לא רע, אבל הוא מאשר שאנחנו עוסקים בשני מוצרים לא זהים מבחינת קהל היעד.

בפועל דירה היא לא רק מוצר פיננסי, ולא רק עלות הדיור והריבית הם הגורמים המשפיעים על מחירה. לדירה יש, ראה זה פלא, עלויות בניה- בסביבות 5200 ש"ח למ"ר (לצרכן 6000 כולל מע"מ) לבית משותף בגימור מכובד, ולא פחות מ 4000 ש"ח למטר בגימור מינימלי (לצרכן 4700 ש"ח כולל מע"מ). זה אומר שגם אם הקרקע בחינם ואין הוצאות שיווק ומימון- דירת 4 חדרים חדשה בת 100 מ"ר לא יכולה לעלות פחות מ 500 אלף ש"ח, כי הקבלנים פשוט לא יבנו אותה, ולא משנה כמה נמוכים דמי השכירות או כמה גבוהה הרבית האלטרנטיבית.
ההצעות ל"מחיר למשתכן" בעפולה משקפות בדיוק את העלויות האלה כי זה בדיוק המקרה בו עלויות הקרקע והפיתוח, השיווק הפירסום באמת אפסיות.

>> מכיוון שגם עלות הדיור עלתה, וגם הריבית ירדה - זה היה מאד מוזר אם מחירי הדירות לא היו מזנקים.

מסכים בעקרון, אם כי אני לא משוכנע שזה לא היה הפוך- שמחירי השכירות דידו אחרי מחיר הדירות מתחילת העשור.

אבל רגע, על איזו רבית מדובר? על ריבית הפריים? היא עלתה מ 2009 ל 2011 ומחירי הדירות עלו גם הם באותו הזמן. ריבית המשכנתאות? היא ירדה משנת 2000 ל 2007 בדיוק כמו שהיא ירדה מ 2007 ל 2014, אבל בין 2000 ל 2007 מחירי הדירות בכלל דשדשו כלפי מטה.
הקשר הברור שאתה מדבר עליו לא מצליח להופיע בשוק באופן עקבי.

ואני חוזר על כך שלא טענתי במאמר שהיתה בועה בשוק הדיור עד המחצית השניה של 2015. ומה קרה בשנה האחרונה? ריבית המשכנתא עלתה, ומחירי הדירות עלו גם הם!
סקירה ברורה ומעניינת 682161
לפי בנק ישראל ריבית המשכנתא עלתה באופן משמעותי מיוני 15' ליוני 16'
ריבית קבועה לא צמודה ל 17 שנה מ 3.11% ל 3.79%
הריבית הצמודה ל 20 שנה בנקודת אחוז שלמה מ 1.97% ל 2.96%

טיק טוק.
סקירה ברורה ומעניינת 682497
מלאי הדירות המוצעות למכירה עלה בסוף יוני ל 28,070 לפי הלמ"ס. בנתוני מקור היה חודש אחד עם מלאי גדול יותר בנובמבר 2014 , אבל בנתוני מגמה אנחנו בשיא.
מה שמעניין לראות בנתוני המקור‏1 הוא את הצניחה בחדשי ההיצע (טור A) בין 2014 ל 2015 מממוצע של בערך 14 חדשי היצע ל 10 חדשי היצע עקב הגידול במחזור העסקאות. ב 2016 התייצבו חדשי ההיצע על 11.

שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות ירד במחצית הראשונה של 2016 לשפל של 19.6%‏2
המכירות של משקיעים שמרו על יציבות והרכישות שלהם ירדו, והתוצאה היא שמתחילת השנה כמות הדירות שמשקיעים קנו ומכרו היתה שווה בערך, שינוי מהותי לעומת הגידול השנתי במלאי הדירות של משקיעים (עודף רכישות) של כ 8000 דירות לשנה בשנים 2011-2015
ביוני 2015 היה ספייק של רכישות משקיעים ערב הכבדת המיסוי שהביא לעודף רכישות על ידם של 4000 דירות בחודש אחד, אבל נראה לי שהספייק הזה כבר קוזז על ידי הירידה בחצי השנה העוקבת, כך שנתוני 2016 הם "נקיים".

1 בקישור שם לנתוני תרשים 4 (אקסל)
2 דה מרקר מצטט מתוך סקירת הנדל"ן של משרד האוצר
סקירה ברורה ומעניינת 682509
אתמול אמרה הלמ"ס, יחד עם פרסום מדד המחירים לצרכן, שמחירי הדירות ירדו במקצת בחדשים מאי-יוני.
היום אומר השמאי הממשלתי שהמחירים שהוא בודק עלו ברבע השני לא במעט- עליה רבעונית של 2.5% ושל 8% מול השנה שעברה. בתל אביב עלו המחירים ב 4% ברבע וב 13% מול השנה שעברה.

יש לי שני הסברים לפער בין הנתונים:

האחד שהוא מבטא פתיחת פער בין הערים שהופעל בהן מחיר למשתכן באופן מסיבי (עפולה, לוד, ראש העין וקרית מוצקין- אף אחת מהן לא בין ה 16 שהשמאי הממשלתי בודק) לבין הערים שלא.
השני ששינוי התמהיל של הקונים לכיוון יותר רוכשים ראשונים ומשפרי דיור ופחות משקיעים, גרם לעליה במחיר הממוצע של הדירות הנמכרות כי האיכות הממוצעת שלהן היתה גבוהה יותר.
שני ההסברים הם קצת דחוקים כי ברמלה, הצמודה ללוד, ואותה כן בודק השמאי הממשלתי, עלו המחירים ב 5% ברבע השני, ואילו שינוי התמהיל הגדול קרה בין הרבע השני לשלישי של 2015, ולא ברבע האחרון.

אבל בכל מקרה, אני חושב שנכנסו כעת לשלב האחרון של הבועה- השלב של התנודתיות במחיר, כאשר ההצע הגדל מנסה להרוות את הביקושים הספקולטיביים.
סריקה ברורה ומעניינת 682510
אם המספרים לא מספקים את התוצאה הרצויה, סרוק אותם במסרקות ברזל עד שיכנעו.
סריקה ברורה ומעניינת 682512
בניסוח של רונלד קואס (קוז?): If you torture the data long enough, it will confess.
סריקה ברורה ומעניינת 682522
הבוקר שמעתי את נסים משעל מראיין את זר השיכון גלנט. בתשובה לשאלה איך הוא יסתכל בעיניים של זוגות צעירים ויגיד להם שיאמינו לו אמר גלנט שהוא יענה שהממשלה עושה ועובדת ועוד שנה תאמינו לי תראו תוצאות ובלה ועוד בלה בלה ו...יש לנו סטטיסטיקה.
סריקה ברורה ומעניינת 682529
ב 5 שנים 2011-2015 המשקיעים קנו בערך 8000 דירות בשנה נטו. השנה עודף הביקוש הזה לא קיים כי סך כל המכירות והקניות של משקיעים השתוו. משפרי הדיור לכאורה אמורים גם הם לקנות ולמכור בתוצאה מאוזנת (כל עוד כמות העסקאות בשוק יציבה, וקשה לי לראות את השוק מנצח את המחזור של 2015) ולפיכך ה"זוגות הצעירים" רוכשי דירה ראשונה נותרו עיקר הביקוש, למעשה כל הביקוש נטו השנה. אם ההיצע יצליח להרוות אותם המחירים לא יעלו השנה, כלומר ירידה במחצית השניה. בגלל התמסורת האטית אני מהמר על ירידה של ממש רק ברבע האחרון. ואז חוזרת השאלה האם המשקיעים יחזרו להיות קונים בנטו או שמא המומנטום יתהפך.
סריקה ברורה ומעניינת 682539
לא יודע.

אבל, גלנט התחמק מהשאלה הנוקבת של משעל - הבטחתם הורדה במחירי הדיור והנתונים שמתפרסמים לא מראים על שום ירידה. גלנט טען שהוא לא הבטיח, אך משעל לא הרפה ממנו ואמר שראש המפלגה שלו, בה גלנט מספר 2, הריץ את המפלגה על הבטחת שיפור במחירי הדיור. ואז, בתשובה גלנט טען, בהגיון מסוים, ששניהם שרים רק פחות משנה וחצי. אבל, הסיפא של דבריו, שבעוד שנה נחזה בירידה במחירי הדיור (והוא בהחלט נתן להבין שמדובר בשינוי משמעותי). אם זאת לא אחיזת עיניים הרי זה שקר גס גמור שמתבסס, כמו בתקופת הבחירות, על רמאות של ציבור מצביעים שאין לו, אם לאמר זאת בעדינות מירבית, ידע וביקורתיות.

ממה נפשך, האם הוא צופה תנודה חריפה כלי מטה של מחירי הדיור תוך תקופה קצרה מאד (למעשה אפס זמן) מבלי שישנם אינדיקטורים שמצביעים על כך? מה יקרה לשוק הדיור בפרט ולכלכלה בכלל אם תהיה צניחה חריפה ומיידית שכזאת במחירי הדיור, אפילו אם הוא צודק?

בקיצור, מדובר על מכירת "שמן נחשים" לחולים במצוקה, פיזור הבטחות שכל מי שראשו בריא יודע שהן תובלנה לאכזבה ויאוש וכך תפתח פתח למפלגת אליל-שקר חדשה בבחירות הבאות.
סריקה ברורה ומעניינת 682545
על מה יצא קצפך? הלא הבטחות בעלמא הן כלי העבודה המרכזי של פוליטיקאים.
וכל אחד יכול להגדיר "ירידה משמעותית" כרצונו. אחרי עליות במשך שנים כה רבות גם ירידה שנתית של 5% אפשר להציג כהישג משמעותי.
וגם התחזיות להתחלות בניה מוגברות במחצית השניה של השנה הנוכחית וכל השנה הבאה הן בסיס טוב להבטחות כאלה, לפחות טוב יותר מההבטחות חסרות הכיסוי לחלוטין של לפיד.
סריקה ברורה ומעניינת 682550
או, היה צריך לחכות יומיים לפני שמישהו ייזכר את מי באמת צריך להשמיץ, למרות שבתקופתו של כחלון המחירים טסים פי שניים ויותר מאשר בתקופתו של לפיד.
אם לפיד היה עכשיו שר אוצר, כבר כולם היו דנים אותו ברותחין ומגללגלים אותו מכל המדרגות אחרי נתונים כאלה, מדה-מרקר וימינה.
עם כל הפרגון לכחלון, עד עכשיו לא ראיתי שום הישג שלו כשר אוצר שמצדיק את ההייפ וההבטחות סביבו.

כמו שאמרו אחרים בפתיל, נראה שאת הנתונים אפשר לגלגל לפי האג'נדה שלך, אבל המציאות עדיין מתעקשת על שלה.
סריקה ברורה ומעניינת 682551
אל תבלבל אותי עם עובדות.
כחלון הוא גוד גיא. לראשונה מאז עמדתי על דעתי יש לי מושג למי אצביע בבחירות מראש, ולא רק ביום הבחירות עצמו.
המציאות היא שהביקושים לדירות היו חזקים ב 5 השנים האחרונות (והסיבות ידועות) ולאחרונה הם נחלשים. הייתי שמח יותר אילו כחלון היה מתעסק פחות עם צד הביקוש ויותר עם צד ההצע, אבל אני חושב שהוא עשה עבודה טובה עם צד ההצע. התאחדות הקבלנים צופה 53 אלף התחלות בניה ב 2016 ו 60 אלף ב 2017, ואלו נשמעים לי מספרים יפים. לפיד היה עצלן מדי לטפל בצד ההצע כמו שכחלון עשה‏1

1 שחרר במו ידיו צווארי בקבוק שאפשרו את הסכמי הגג על 7500 יח"ד בהרצליה, למשל, אחרי שנתקעו ב 2015.
סריקה ברורה ומעניינת 682552
על זה שהוא גוד גיא אני יכול להסכים.
לדעתי גם לפיד הוא גוד גיא.
סריקה ברורה ומעניינת 682569
ממש תגובה מפליאה.

זה שרוב הציבור מקבל בשיוויון נפש התנהגות צבועה ושקרית של פוליטיקאים היא לא רק מהמפורסמות אלא היא, כפי שכתבת, ממהות הפוליטיקה המודרנית, לצערנו. אך מגיב מתעניין וביקורתי שכמותך לא אמור לגם זאת כגזרה משמים אלא להמשיך ולבקר בכל פה, למרות שבפועל היכולת לשנות לא גבוהה כזאת. אבל החשיפה המתמשכת היא הדלק שמניע את ההתקדמות, איטית ככל שתהיה, והיא אולי זאת תשמנע רבולוציה על גבי קילשונים.

שהרי אני לא חושב שזאת תהייה הארה מיוחדת לומר שבפער בין השרלטנות וניפנופי הידיים של פוליטיקאים שיכורי אגו, בעוד הציבור עסוק או בצקצוק שפתיים על שקריהם (ולכחלון טנא מלא כל טוב של רמאויות טרום-בחירות) או בהתפעלות מהכדורים הצבעוניים שמקפצים באוויר, הרי שהפוליטיקאים האלה, כחלון שר האוצר במקרה האקוטי, יכולים להעביר בנפנוף מתחטא תקציב דו-שנתי (לו התנגד), תוספת תקציבית עצומה לחרדים, תקציב להשתטחות על קברי - מי? - במרוקו (1.1 מליארד אאז"נ), ועוד כהנה וכהנה תופינים על חשבון צרכים אמיתיים של אותו גוף בוחרים ששלח אותו לכנסת ולממשלה.

ההערה שלך בדבר לפיד לא רלוונטית במיוחד. ממה שנפשך שגם לפיד בשרלטנים? מה זה מוריד או מעלה מאיכותו והתנהגותו של כחלון?

אך אם פרפראות שני שרי האוצר הכושלים (האחד בוודאות, השני במגמה) האחרונים, לפיד וכחלון עסקינן, הנה מה שכחלון ענה לפוסט של לפיד שכתב "[תקציב כחלון] מתעסק בפוליטיקה, לא בציבור". כחלון ענה: "אני מציע לו קצת צניעות, כשהוא נכנס למשרד הוא העלה מסים, העלה מכסים... אני נוקט בפעולה הפוכה, למען צמיחה במשק, אני פועל לטובת הגופים החברתיים, מה שהוא לא עשה".
סריקה ברורה ומעניינת 682588
גם החלון יכול לנקוט קצת צניעות, אחרי שקודמו ירש והתמודד עם גרעון של כמה עשרות מיליארדים כשנכנס למשרד, אבל בתום קדנציה קצרה הוריש לכחלון מאזן תשלומים שמנמן ונחמד שמאפשר לו לא להעלות מיסים. לא שהוא עשה משהו טוב מזה עד עכשיו, חוץ מלהחזיר את התקציבים המדושנים ומעודדים הבטלה לחרדים וצאן מרעיתם.
סריקה ברורה ומעניינת 685638
לפי סקירת האוצר על הנדל"ן למגורים בחודש אוגוסט המשקיעים מכרו בחודש זה כ 400 דירות יותר ממה שקנו ובכך העמיקו את המגמה של מכירות נטו שלהם מתחילת השנה.
סריקה ברורה ומעניינת 685639
אבל אולי זה בגלל איום במס עליהם?
סריקה ברורה ומעניינת 685643
ודאי שיש לאיומים במס השפעה על ההתנהגות שלהם, אבל השאלה מה התוצאה הסופית. אילו היו חושבים שזה עדיין שוק שוורי ואין חלופות טובות אולי האיום במס היה מוריד את הנטו של המשקיעים מפלוס 600-800 דירות בחודש לפלוס 200-400. כיוון שמתחילת השנה הם כבר במגמה שלילית קלה הם ירדו למינוס 400 באוגוסט.
סריקה ברורה ומעניינת 688267
לפי סקירת האוצר לרבע השלישי המשקיעים קנו ברבעון 5611 דירות ומכרו 6200 - עודף מכירות נטו של 550 דירות. זאת בהמשך לעודף מכירות נטו של 100 דירות ברבע השני.
מאידך ישנם סימנים לכך שחלק מרוכשי דירה ראשונה הם בעצם משקיעים בהסוואה כהערכות לקראת מיסוי ריבוי הדירות.
אנקדוטלית בסביבה שלי יש יותר שלטי "למכירה" בחודשים האחרונים ונדמה לי שהם גם נותרים במקומם יותר זמן מבעבר.
סריקה ברורה ומעניינת 688277
ואתה לא גר בערד.
סריקה ברורה ומעניינת 689712
מדד הדירות ירד בדצמבר ב 1.2%, הירידה החדה ביותר זה עשור, ובסך הכל ברבע האחרון היו מחירי הדירות ללא שינוי.
בחודש דצמבר קנו המשקיעים 1600 דירות בלבד ומכרו 2500, כך שהמשקיעים היו מוכרים נטו של 900 דירות. שיעור שאין דומה לו מאז תחילת סדרת הנתונים ב 2010.
סריקה ברורה ומעניינת 689737
ירידת ערך הדירות בחודש דצמבר היא קישקוש וספין של האדון משה כחלון כדי להסתיר את כשלונותיו.

למה זה בולשיט ? מפני שיש תנודתיות מחודש לחודש לכן עליה או ירידה של אחוז אינה מוכיחה שום מגמה.

גם ספירת "משקיעים"ו"לא משקיעים" אינה אמינה ולא מוכיחה כלום בשלב זה: מה שעשוי לקרות בפועל הוא ש"משקיעים" רושמים את הקניות שלהם על שמות בני משפחה ובכך הם הופכים ל"לא משקיעים".

כל עוד השר משה כחלון לא מוציא לשוק עשרות אלפי דירות לשנה באזורים אטרקטיבים ובמחירים זולים לא צפוי להשתנות כלום (אלא אם כן הממשלה תנפיק איגרות חוב בריבית משמעותית, שכן ה"משקיעים" ברובם לא קונים דירות כדי להרוויח מהן אלא כדי לשמור על ערך כספם). אני מעריך שלא יקרה לא זה ולא זה כי ביבי לא יוותר על מקורות המס שלו ואילו כחלון חושש להתעמת עם ביבי בעניין זה.
סריקה ברורה ומעניינת 689772
לשכת השמאים מסכימה איתך

לפי סקירת לשכת השמאים לרבעון הרביעי של 2016, מחירי הדירות עלו בשיעור ממוצע נומינלי של 1.7% ברבע האחרון של 2016, וב–8.3% בשנה.
זאת לעומת מדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 של הלמ"ס, שפורסם לפני כמה ימים, שהראה ללא שינוי ברבע האחרון, ועלייה שנתית של 5.9% בלבד.
במקביל לפרסום המדד של לשכת השמאים, האשים העומד בראשה, אוהד דנוס, את הלמ"ס בעיוות הנתונים עקב הכללה במדד של עסקות שבוצעו במסגרת מבצעי תוכנית מחיר למשתכן.
סריקה ברורה ומעניינת 689841
במשחק הזה כולם יפסידו.- המתווכים,השמאים,בעלי הנכסים,הקבלנים,הבנקים,תקציב המדינה,העיתונים,חברות הפרסום ועוד ועוד.
ולא,אין לי נימוקים משכנעים,רק תחושה של אחד ששיחק הרבה זמן בקזינו וכל הזמן מנצח.
סריקה ברורה ומעניינת 689844
מעניין שה''כולם'' שלך לא כולל את הציבור, שנדמה לי שהוא הרוב במדינתנו הקטנה.
סריקה ברורה ומעניינת 689845
ואיך הציבור יכול לעצור את זה?
סריקה ברורה ומעניינת 689848
אה, אז אנחנו מסכימים שטובת הציבור מעניינת את ''כולם'' כקליפת בשום.
סריקה ברורה ומעניינת 689860
"כולם" = בעלי המקצוע בתחום הנדל"ן והתלויים בו - קטר המשק הישראלי.

וכן,כקליפת השום.בדומה לכל דבר בחיינו - הב את כספי ומצידי כולם יכולים למות ויפה שעה אחת קודם.

אגב,להיכן כבודו חותר ,או שהגענו כבר ליעד המבוקש ?
סריקה ברורה ומעניינת 689861
דומני שהגענו, אחרי שהובהר למי אתה קורא ''כולם''. במינוח הנפוץ כוונתך היתה פחות ברורה.
סריקה ברורה ומעניינת 689864
אוקי.
סריקה ברורה ומעניינת 706954
ואם גם זה לא עוזר, נשנה את החישוב. הסוכנות האמריקאית להגנת הסביבה EPA משנה את חישוב הסיכון לתמותה מזיהום אוויר שיקטין בצורה משמעותית את התחזית. זה יאפשר לבטל חוקים ותקנות להגנת הסביבה. מומחים אומרים שאין ביסוס מדעי לשינוי.
סקירה ברורה ומעניינת 682994
מסימני הבועה- כשמספרים לנו בעיתון למה המצב הנוכחי (הקיצוני) אמור להמשך לאורך זמן.
הנה מקבץ מהשבוע האחרון, בעקבות ההכרזה על המס החדש על בעלי 3 דירות ומעלה:

ראו למשל את מאמר הדעה מהשבוע שעבר בדה מרקר: כחלון צריך להודות: מחירי הדירות לא יירדו בשנתיים הקרובות. את המאמר כתב פרופסור יהודה אדלר [ויקיפדיה] שהוא מומחה בינלאומי ל... קרדיולוגיה. פרופסור אדלר כותב הרבה מאמרים בעיתונות, אבל על נושאי בריאות בדרך כלל. מן הסתם מפריע לו המס המתוכנן על בעלי 3 דירות ויותר.
עוד אחד שמפריע לו המס הוא עו"ד אייבי נאמן מס הדירות של כחלון וההגיון הקומניסטי שלו כותרת המשנה: "כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות."
עו"ד נאמן הוא משקיע נדל"ן רציני (מגדלי נאמן, מכירים?) אבל רקורד התחזיות שלו לא משהו. הנה מה שהוא חזה ב 2009: "המחירים בשוק הנדל"ן המקומי אמנם יירדו, אבל בשיעורים נמוכים יחסית". וגם "הדבר היחיד שאני רואה עד עכשיו בשוק הנדל"ן התל-אביבי הוא שנבלמה בו עליית המחירים, וגם השיגעון של המחירים הלא סבירים".
אפילו היועץ למשרד האוצר המומחה לתורת המשחקים אומר "60 אלף הזכאים לדירות מוזלות לא יורידו מחירים" ועל המס החדש: "אלה הן שיטות שלא ברור שהן ישפיעו על מחירי הדירות, אבל ברור שהן ישפיעו על מחירי השכירות ויגרמו להעלאת המחירים".

וזה עוד כלום לעומת מנכ"ל איגוד הקבלנים באשדוד והשפלה שלומי בן עזרי שאומר: "אני מעריך כי עד 2020 מחירי הדירות ימשיכו לנסוק בקצב גבוה כמו בשנים האחרונות, אבל בזכות בנייתן של מאות דירות חדשות באשדוד, החל משנת 2020 נשוב לתקופה רגועה ונורמלית בכל הקשור לעליית מחירי הדירות". המנכ"ל מבהיר כי 'נורמלית', פירושה עליות בקצב הצמיחה.

עשו גם אתם ניסיון- גגלו "מחירי הדירות" והגבילו את החיפוש לשבוע האחרון. ראו כמה תוצאות מדברות על ירידת מחירים קרובה וכמה על המשך העליות, או שמירה על המצב הנוכחי.
זה מזכיר לי את הטיפ הגרוע בהיסטוריה על שוק המניות שנתן הכלכלן רב המוניטין אירווינג פישר [ויקיפדיה] ימים ספורים לפני המפולת של 1929: "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau"
סקירה ברורה ומעניינת 683013
אני רק טיפ-ניפוקון: בתור משקיע במניות, התחזית לרמת מחירים שטוחה ויציבה של מניות אמורה לעודד אותי למכור את ההשקעות שלי, לא להישאר וודאי שלא לקנות עוד מניות (מהסיבה הטריויאלית שמניה שהגרף שלה שטוח ויציב לא תפיק לי שום רווח נראה לעין). אז אולי התחזית שלו לא היתה נכונה, אבל כייעוץ השקעה היא הורתה על הכיוון הנכון.
סקירה ברורה ומעניינת 683034
לא רבים מאיתנו זוכרים את 1929. אני מניח שיש כמה וכמה שזוכרים את 1999. אחד מרבי המכר מז'אנר נפוץ אז היה דאו ג'ונס 36000, ומאמר באותו שם מאותם כותבים, שפורסם באטלנטיק. הם טענו אז שמחיר ני"ע הוא נמוך למעשה ומדד הדאו ג'ונס יטפס וישליש את ערכו, בגלל שצורת החישוב המקובלת לא מתאימה למצב השוק דאז. כשהמאמר והספר פורסמו בספטמבר 1999, DJIA היה בסביבות 11000. תוך שנה הוא ירד לכ- 8800, ואחרי עוד שנה צנח לכ- 7500. כיום המדד עומד על כ- 18500.
סקירה ברורה ומעניינת 683035
כן. האמירה הנפוצה ביותר בבועות היא "הפעם זה שונה". בבועת הדוט קום של 1999 הסבירו לנו באותות ובמופתים מדוע חברות שמפסידות כסף שוות יותר מחברות שמרוויחות כסף, ומדוע חברות ללא הכנסות שוות יותר מחברות עם הכנסות.
סקירה ברורה ומעניינת 683044
וכמה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״?

לדוגמה: גם גוגל וגם (מאוחר יותר, לאחר התפוצצות הבועה) פייסבוק אכלו לא מעט כסף של משקיעים לפני שהחלו להרוויח.

מה שאמרו שם זה לא שחברה שמפסידה כסף שווה יותר אלא שיש ערך כספי לנתח שוק ולחשיפה (גם אם אין לך מושג איך מתרגמים את זה ללקוחות משלמים). היו מקרים שבהם זה עבד. היו גם מקרים שבהם מצאת מישהו גדול יותר שנתח השוק הזה היה חשוב לו והוא (לפחות חשב שהוא) ידע איך לתרגם אותו להכנסות.
סקירה ברורה ומעניינת 683048
אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה. גם אם צדקת נקודתית טעית בעיקרון.

בין סוף 1995 (הנפקת נטסקייפ‏1) לסוף 1999 האכילו את המשקיעים זבל במחירי זהב. 90% מחברות הדוט קום שהונפקו (וקיבלו כסף טוב) נסגרו. גם אלו שהצליחו בסופו של דבר לתרגם את זוגות העיניים להצלחה עסקית איבדו 90% מערכן ויותר בטרם התאוששו. אז נניח שחשבת שאמזון תהיה חברה מצויינת וקלעת בול, כי אמזון היא ההצלחה העסקית הגדולה ביותר שיצאה מהדוט קום, והיא שווה היום פי תשע ממה שהיתה שווה בסוף 1999- עדיין בדרך (בשנת 2001-2002) יכולת לקנות מניות של אמזון בפחות מעשירית המחיר ששילמת בסוף 99'.
לעומת ההצלחה הפנומנלית של אמאזון יש חברות טובות ורווחיות אחרות שמעולם לא חזרו למחירי 1999 - כמו קורנינג, למשל, יצרנית הזכוכית, שמחירה עלה פי 10 מאוגוסט 98' לאוגוסט 99' על הציפיות לרווחי ענק בים הדרומי, סליחה- בתשתיות סיבים אופטיים, ומשם ועד אוגוסט 2002 איבדה 98% משוויה. או אקאמאי, שהיא חברה מכובדת ושווה היום 10 מיליארד דולר, אבל הגיעה ביום הנפקתה באוקטובר 1999 לשווי של 13 מיליארד, והמשיכה לזנק לשווי פנומנלי של 60 מיליארד דולר בחודשיים הבאים, לפני שהתרסקה ב 98% בשנתיים הבאות.
אז אם קנית את אקמאי ביום המסחר הראשון בשווי חברה של 13 מיליארד דולר, היית מורווח בחודשיים הבאים ומופסד בשבע עשרה השנה הבאות, עד היום, למרות שהחברה זכתה להצלחה עסקית נאה (להזכירך- אחת מעשר!)

גוגל (2004) ופייסבוק (2012) כבר הנפיקו אחרי הבועה, והמודל והחזון העסקיים שלהן היו נהירים ביום ההנפקה שלהן. ההצלחה הפנומנלית של שתי אלו הייתה אכן עוד יותר גדולה מהציפיות, אבל ככה זה חברות מצליחות- החל מג'נרל אלקטריק לפני מאה שנה וי.ב.מ לפני חמשים שנה, עבור דרך סיסקו לפני עשרים שנה וכלה באמזון, גוגל ופייסבוק היום.
אגב סיסקו- החברה המצויינת הזו שווה היום 160 מיליארד דולר, ונמצאת קרוב מאוד לשיא המחיר שלה ב 15 השנים האחרונות, אבל בתחילת שנת 2000 היא היתה שווה לרגע יותר מ 500 מיליארד דולר והיתה לכמה ימים החברה בעלת השווי הגדול בעולם.
_________

1 למי שלא זוכר- הדפדפן שעלה כסף, ושלט בשוק ללא עוררין במשך 4 שנים עד שנשחט על ידי מייקרוסופט שחילקה את אקספלורר חינם יחד עם מערכת ההפעלה.
סקירה ברורה ומעניינת 683049
> אף פעם לא אמרו בצדק "הפעם זה שונה" על בועה.

אבל הרבה פעמים אמרו בצדק „הפעם זה שונה״. כזכור, השאלה היא האם יש כרגע בועה.

1 דרך אגב, נטסקייפ אמנם עלה כסף, אבל המוצר העיקרי של החברה היה מוצרי השרת. הדפדפן היה בעיקר מקדם מכירות ויוצר שוק.
סקירה ברורה ומעניינת 683054
ארחיב- אף פעם לא אמרו בצדק - "הפעם זה שונה" על שווקים. ההתנהגות של שווקים לא השתנתה מאז המהפכה הניאוליתית, הם תמיד מתנהגים לפי אותה חוקיות. כשיש בועה אומרים: "הפעם זה שונה" וחושבים שהמחירים יעלו לנצח (או לפחות הגיעו לרמה שטוחה גבוהה, ממנה אי אפשר לרדת באופן משמעותי) לא כשהשוק מדשדש בעצלתיים.
כמה מומחים העזו לחזות ב 2009 (אחרי שהמחירים כבר עלו שנתיים מהשפל) מחסור כרוני בדירות שיביא לעשור של עליית מחירים? לפחות מחלקת המחקר של בנק ישראל הכריזה בצדק ב 2010 שאין בועה. כנראה שהיה מי שחשב שיש :)
סקירה ברורה ומעניינת 683053
1 מה זה זוכר - מתגעגע.
סקירה ברורה ומעניינת 680112
אבל ''קרקע חקלאית להשקעה'' היא בפירוש כן נכס ספקולטיבי (אלא אם כן אתה באמת מתכוון לגדל ירקות).
סקירה ברורה ומעניינת 679956
אבל, להבדיל מצבעונים ומניות, קורת גג הוא צורך חיוני בעל ביקוש (והצע?) די קשיח.
כשהמחיר של פקעת צבעוני עלה מעל היכולת של האדם הממוצע שמעוניין היה לקנות אחד על מנת לשתול ולגדל אז אותו אדם פשוט לא קנה צבעוני. בסופו של דבר נוצר מצב שרוב הפקעות בשוק היו פקעות שנקנו כהשקעה בלבד בלי שאף אחד שקל לשתול אותם. להבדיל, נראה לי שאנשים כן גרים ברוב הבתים בעפולה, ולא נראה לי שיש יותר מידי חסרי בית בישראל. איך זה בעצם? אין איזה מחיר מסויים שמעליו דירה פשוט תשאר ריקה? אין איזה מחיר מסויים שמעליו אנשים פשוט יבחרו לגור באוהל\במהרה\לחלוק דירה\להשאר אצל ההורים...?
סקירה ברורה ומעניינת 679970
בבועת הסאב-פריים בארה"ב בנו הרבה יותר דירות מהצורך למגורים, והרבה דירות שנקנו למטרות ספקולציה אכן נותרו ריקות (בפלורידה, בוגאס). בשנים הבאות נסגר העודף על ידי התחלות בניה קטנות מאוד מהממוצע.
בארץ התופעה שונה. כאן אנחנו רואים שב 15 השנים האחרונות מצד אחד כמות הדירות הריקות הולכת וגדלה ומספרן עולה על 150 אלף (אם משום שאלו דירות של משקיעי חוץ או משקיעים מקומיים), ומצד שני יש גידול של 170 אלף בכמות משקי בית שחולקים דירה אחת (ילדים בוגרים שלא עוזבים את דירת ההורים אך מנהלים משק בית נפרד) או גרים בדירות תת-תקניות (מפוצלות או חסרות אישור בניה לחלוטין), כפי שמתואר במאמר.
סקירה ברורה ומעניינת 679990
150 אלף דירות ריקות לא נשמע לי כל כך הרבה כשאני מנסה להשוות את זה למצב באירלנד לפני המשבר‏1...

סקירה ברורה ומעניינת 679995
מסכים.
בסך הכל אין כעת בארץ עודפים ניכרים של דירות, אלא שלפי התאחדות בוני הארץ התחלות הבניה ב 2016 ו 2017 יהיו גדולות במיוחד, וכשהן יגיעו לאכלוס שנתיים אחר כך, אז יווצר עודף פיזי די מסיבי.
סקירה ברורה ומעניינת 680113
קורת גג היא צורך חיוני, אבל לאו דווקא קורת גג בבעלותך (''נכס נדל''ן'').
(גילוי נאות - הכותב מתגורר בשכירות)
סקירה ברורה ומעניינת 679957
אם מי שרוצה לקנות פקעות צבעונים כדי לשתול אותן ולגדל מהן צבעונים נדחק החוצה מהשוק כי המחירים גבוהים מדי ואינם ריאליים לגדל מהפקעות האלו צבעונים - זו בועה.
_____

גם אתה מבדיל בין השימושים במוצר כדי לאבחן בועה וזה מסתדר עם המפתח האבטיחי שהבאתי מהשוק.

פחות מובן שלשיטתך בנוסף לאפיון השימוש, הבועה תלויה ביכולת הצרכנים לרכוש את המוצר.
נחזור לבאסטה להיצע ולביקוש.
נניח שמחירו של האננס עלה מ-‏40 ש"ח עד ל- 100 ש"ח תוך שבועיים.
הציבור שנהג בעבר לקנות אננס (לאכילה) הפסיק לקנות אננס.
בשוק המחירים ירדו או שהאננס ייעלם מהמדפים.
עד כאן מסכימים שבריא וטבעי.
מדוע אם כן אתה חושב שיכולת הציבור לרכוש את המוצר (לשימוש המקורי) מעידה במשהו על בועה?

לשיטתך גם שוק רכבי היוקרה שמחיריהם מדיר את ההמון מאלומות התצוגה סובל מבועה.
סקירה ברורה ומעניינת 680109
אבל ''קרקע חקלאית להשקעה'' ו''קבוצות רכישה'' הן בדיוק זה - רכישה ספקולטיבית של נייר שמבטיח (אולי) דירה בעתיד הרחוק.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680013
אני קניתי בית בשנה שעברה. לכך קדמה שנה שלמה של חיפושים במהלכה ראיתי קרוב ל-‏100 נכסים "שעומדים למכירה".
בלי להגזים, לפחות 70% מהם לא באמת עמדו למכירה. הם היו מעין בלון ניסוי שהפריחו הבעלים כדי לראות כמה כסף יוכלו להרוויח מהמכירה, ואם זה משתלם להם.
איך מזהים נכס כזה? הבעלים גרים בבית, אין להם שום תכניות קונקרטיות לעבור בקרוב, אין שום שינוי בחיים שלהם שמצריך מעבר או מכירה, והמחיר שהם נוקבים בו גבוה במאות אלפי שקלים מכל היגיון נדל"ני וכן מעסקאות דומות שנעשו באזור. אז השאלה היא איך אתה בודק מלאי דירות שעומד למכירה. לגבי דירות חדשות מקבלן זה קל, אבל בשוק היד השנייה זה הרבה, הרבה יותר קשה.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680015
אבל יש גם אנשים שלא חושבים לקנות דירה בעתיד הנראה לעין, ובכל זאת מתעניינים בדירות ומחיריהן מכל מיני סיבות. כך שפיקצית ההיצע מתקזזת בחלקה עם פיקצית ביקוש מסויימת.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680079
למה זה מקזז? המחירים ביד 2 הם המחירים שמבקשים המוכרים והמוכרים-לכאורה. איך משפיעים עליהם קונים-לכאורה?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680019
הנתון של הלמ''ס הוא של מלאי דירות חדשות למכירה בלבד.
מדובר רק דירות שהוחל בבנייתן או שהושלמו ועומדות למכירה על ידי הקבלן.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680022
3 הערות.

1)- לא קשורה לתגובתך,אבל קשורה למה שבאמת קורה כאן :

מקרה אישי שלי: רכשתי דירת מגורים בת 2 חדרים בשכונת דרום-מערבית בירושלים.לפני קצת פחות משנתיים ב600,000 ש"ח. הדירות בשכונה ברובן המוחלט בשיכונים של רכבות שלא נגמרות.רק בכניסה שרכשתי ישנה אוכלוסיה שהקשר בינהם הינו קשר לא ברור. בדירה אחת גרים ערבי ויהודיה שלומדים בעברית בעין כרם( אם זה היה הפוך-מן הסתם הערבייה הייתה נרצחת על רקע קוסמופוליטי),2 משפחות מרוקאיות עצבניות.משפחה אתיופית או ניגרית.משפחה הודית,2 משפחות רוסיות מוזיקליות. בקיצור-סמטוחה.

המחירים נעו אז בסביבות ה700K-650 לדירה כזאת.והמחיר המופחת ניתן לי רק כתוצאה בגלל מצבה הירוד של הדירה ונכונות מצידי לסגור עיסקה במיידית מבלי לבלבל למוכר את המח יותר מידי.

עברו שנתיים וכיום מציעים לי 1.1M. שאני אבין -האם הרווחתי 500,000 ש"ח בתוך שנתיים? איזה יופי.כמה מקסים הדבר.אם כך - למה שאני (ואחרים) אלך להשקיע את כספי הראשוני בעסק כלשהו.בחנות כלשהי ואני אשלם משכורת לעובדים שיעבדו אצלי שהם עצמם מהכסף הזה ילכו לרכוש מוצרים שיפרנסו עסקים אחרים.ובנוסף לכך-אשלם מס הכנסה ומס מעסיקים וביטוח לאומי ומע"מ ופנסיה לעובדים וארנונה עיסקית ואגרת שילוט ואגרת זיבול. הרי אם אפשר לעשות את הכסף הנפלא והקליל הזה בדירת מגורים מצ'וקמקת בשכונה שאמורה להשתוות להארלם בשנים השחורות שלה,ואחר כך למכור אותה בפטור כלשהו ( מתוך עידוד של המדינה שבעלי נכסים ימכרו בפטור כדי להציף את השוק בדירות ) מבלי לשלם כמעט כלום.

זאת לא פיקציה-זהו עידוד של מי שמחליט באמת על מה שקורה במשק הישראלי.ואני בטוח שכל מי שבאמת מחליט יש לו דירות לו-לילדיו-לנכדיו-ועוד 7 דורות קדימה.אני חותם על זה.אין שום סיכוי שהם יעשו משהו אמיתי על מנת להוריד את המחירים.נו באמת,יש גבול לנאמנות של קובעי המדיניות הכלכלית כשמדובר ברכוש שלהם.

לתגובתך-
נכון שהישראלי המצוי והבטלן אוהב מידי פעם להראות לאישתו העקומה כמה העקום שלה באמת שווה (לכאורה).אבל 70% לא באמת רוצים למכור? נראה לי מוגזם לחלוטין.

3) ובל נשכח את לוחות האינטרנט (יד2 וכדו') שגרמו לעליה משמעותית ואולי מכרעת של מחירי הנדל"ן בארץ. יוסי רוצה למכור את דירתו.באמת רוצה.במקום שילך לבדוק באתר רשות המיסים כמה נמכרו באמת נכסים כמו שלו.הוא מעדיף ללכת ולראות כמה מציעים על דירות כמו שלו. אבל יוסי יודע שכל ישראלי מקפיץ 25% מערך דירתו רק בשביל המשא ומתן הישראלי .אז הוא רואה שעל דירתו העלובה שנמכרה רק אתמול ב1M ש"ח מבקשים כיום 1.25M ש"ח- אז הוא מעלה בעוד 25% בשביל ה"משא ומתן". תוך שנתיים ואין קשר בין מה שקרה בין מה שקורה ובין מה שיקרה.השכן שמוליק רואה את דירתו של יוסי ב1.25M ש"ח אז עכשיו הוא מבקש עוד 25% על התוספת של ה25% של יוסי. תוסיפי על זה את המתווכים שמבטיחים למוכר עוד 20% על מה שהוא מבקש (ומפרסמים בעיתון ובמודעות לוח ויד2 גם בעוד 20% ) שהרי גם הם צריכים מרווח למשא ומתן.ואחרי זה לא מבינים איך אדם (במקרה שלי)"על-הנייר" הרוויח 500,000 ש"ח בתוך שנתיים ואיך אחרים עשו פי כמה וכמה,כשאין שום מצב שבעסק נורמלי אדם היה מרוויח כזה סכום ועוד נטו. להרוויח 500K נטו זה אומר להרוויח לפחות 800K ברוטו.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680029
>> האם הרווחתי 500,000 ש"ח בתוך שנתיים?

לא מימשת- לא הרווחת. אם מחיר הדירה יירד בשנתיים הבאות ב 200 אלף ש"ח האם הפסדת אותם?

>> ואני בטוח שכל מי שבאמת מחליט יש לו דירות לו-לילדיו-לנכדיו-ועוד 7 דורות קדימה

אתה לא רחוק מהמציאות. הצהרת ההון של המועמדים לנשיאות ביוני 2014 לימדה אותנו שלדליה איציק שלוש דירות, לדן שכטמן שלוש, ולמאיר שטרית חמש.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680031
תוסיף לרשימה עוד ועוד

למה שהם מרצונם החופשי יפעלו להורדת מחירי הנדלן כאשר הם עצמם מחזיקים בהמון נכסים?זה פשוט לא יאמן,עד שלפעמים אני מייחל בלב באיזו פינה אפלה לאיזה סטלין קטן כאן במדינה שיערוף ראשים על ימין ועל שמאל.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680030
נתניהו, לפיד וכחלון, לא רצו/רוצים באמת שמחירי הדיור ירדו? באמת? יש מישהו שמאמין בכך ברצינות?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680032
ברור ! בשיא הרצינות.

ליו"ר יש עתיד יאיר לפיד יש שתי דירות, שתיהן ברמת אביב. הוא מעולם לא פירסם הצהרת הון וגם שמר על הדירה השנייה שלו בסוד עד שנחשפה. שווי הדירה שבה הוא גר מוערך בכ-‏7 מיליון שקל.

לראש הממשלה בנימין נתניהו יש שני בתים, האחד בקיסריה והשני בירושלים.

למיקי זוהר, בן 36, יש חמישה נכסים באזור העיר, כולל הבית שבו הוא מגורר.

לסופה לנדוור, המתגוררת באשדוד, יש דירה אחת שבה היא מתגוררת ועוד דירה בעיר.

אילן גילאון מחזיק גם הוא בבית באשדוד ובעוד דירה בעיר.

לרחל עזריה שתי דירות בירושלים

לעמיר פרץ בית בשדרות שבו הוא גר ודירה בבת ים.

למיקי רוזנטל יש דירה בתל אביב ועוד חצי דירה בגבעתיים.

לצחי הנגבי יש בית אחד שבו הוא גר במבשרת ציון, ולאשתו דירה נוספת.

ליוסי יונה יש דירה בתל אביב שבה הוא גר הנאמדת ב–2.5 מיליון שקל ושותפות בדירה בארה"ב, הנאמדת ב–300 אלף דולר.

לעליזה לביא יש בית אחד בנתניה, שבו היא מתגוררת, ועוד דירה בירושלים.

לטלי פלוסקוב יש שתי דירות, שתיהן בערד.

לעיסאווי פריג' יש בית אחד בכפר קאסם שבו הוא מתגורר, והוא מחזיק בעלות משותפת עם משפחותו של אחיו בית דירות ביישוב.

למשה יעלון יש בית פרטי במכבים־רעות, שבו הוא מתגורר, ועוד דירה בקיבוץ גרופית - השייכת לקיבוץ.

ליעל גרמן יש בית בהרצליה שבו היא גרה ושתי דירות בדרום תל אביב.

לדב חנין יש בית בתל אביב שבו הוא מתגורר, חצי דירה בתל אביב וגם חצי דירה בערד.

נחמן שי למה בעצם נחמן שי לא רוצה שנדע כמה דירות יש לו?


מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680033
הסיפור המעניין ביותר הוא על שר הרווחה חיים כץ - שכבר מנע מעצמו לעסוק בנושא הגז בשל מניותיו במיליונים בחברת "ישראמקו". לגבי הדירות שלו, בתהליך של "שקיפות כפויה", הצליח אביטל לגלות כי לשר יש בית פרטי ביישוב שוהם, דירה בפרויקט יוקרה של גינדי בגני תקווה, וגם דירה בבני ברק שלמעשה פוצלה לשתי דירות, המושכרות כעת.

מבדיקת הצבעותיו של כץ, עולה כי הוא הצביע נגד כמה הצעות חוק שהיו אמורות להסדיר מנגנון לגבי מחירי השכירות, שהיה פוגע בין היתר בהכנסותיו האישיות כמשכיר דירות.

מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680035
זהו?
למעט מיקי זוהר, שהוא אספן-דירות בהתהוות, מתברר, ולמעט יעל גרמן שיתכן שגם היא - כל היתר זה לגמרי "אני מספיק מבוגר כדי שהורי / קרובים אחרים שלי ימותו ויורישו לי דירה / חלקי דירה".
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680054
מה זהו?

זאת רשימה של אנשים שהסכימו לתת מידע מזערי. כל היתר לא מוכנים אפילו להביט לשואל השאלה " כמה דירות יש לך? השאר מאיימים והיתר מקללים. נו בחייך- עם משכורת של 40K שח חודש + קומבינות שלו ושל אשתו ושל ילדיו +חברות בדירקטורים+אמא שלהם צולעת- למה שלא ירכשו כל שנה איזו דירה או שתיים ? הרי השכירות מהנכס מממנת להם את המשכנתא שהבנק מלווה בריבית אפסית.אם לכל זב ומצורע שמרוויח 10K נותנים משכנתא אז ל40K לא יתנו?

אם יפתחו את הצהרות ההון שלהם-את תגלי שאפשר לאכלס שכונה שלמה בדירות של 100 בודדים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680062
40 אלף ברוטו? נשאר מזה בערך חצי. ולא שהייתי מתנגדת לקבל כזו משכורת, אבל זו לא בדיוק משכורת עתק.

אלה שמנית - לרובם (כולם חוץ מאלה שציינתי) בעליל ניכר שאלה דירות ירושה או השקעה-מינורית למדי. לא אספני דירות.

_________________
רוצה אספן דירות? בעל הדירה השכנה לזו של סבתי המנוחה. 40 דירות ברמת גן ובנותיה. וכל זה מפלאפל ושכל ישר. לו באמת אין אינטרס שמחירי הדירות ירדו.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680070
את מתכוונת לתלוש השכר שפרסמה שלי יחימוביץ - ולא נשאר מזה חצי כפי שרואים ממה שנשאר לה בבנק- ראי את ההפרשות שלה ושל המעביד שלה בסך של 11K. המשכורת שלה כ30K נטו. וזאת מעבר ל4% פנסיה שנתית ולא כמו שמקובל 2% ליתר עובדי המדינה.

אבל לא זאת הנקודה. הנקודה היא שכמו שחבר כנסת שמחזיק במניות לא יכול לדון בדיונים על גורל החברה -כך גם מצופה מהם שלא להתערב בנושאי נדל"ן שהם עצמם מחזיקים ונהנים ישירות מכך.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680132
תסתכל שוב. רק ניכויי החובה - מס הכנסה, ביטוח לאומי וביטוח בריאות הם 18,242. לי זה די נראה כחצי מ-‏40 אלף.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680133
ועוד משהו: מהפרשות לפנסיה לא קונים דירה‏1.

1 אלא אם אתה מכנס את כל כספי הפנסיה שלך, בהנחה שהם קופ"ג ולא קרן פנסיה, עם היציאה לפנסיה - ובהם קונה דירה.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680157
1.משכורת ברוטו
2.משכורת נטו
3.סכום בבנק

לשליח בבנק זה 3 .
לישראלי הממוצע זה 2 ( למרות שאחרי זה הוא מבקש הטבות מס ובסוף שנה מקזז את מה שצריך)
המשכורת הנכונה היא 1 - בדיוק כמו שבעל העסק מקבל 100 ובסוף נשאר לו 40.גם כך לגב' שלי המשכורת שלה -40,000 ש"ח. ושקל לא פחות.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680192
לא ירדתי לסוף דעתך.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680225
שכר ברוטו או נטו?

שכר ברוטו הינו דרך המלך שכן זוהי המשכורת האמיתית שהוא מקבל.

להגדיר שכר נטו כשכר זה לא מדוייק. ביטוח לאומי שמשולם ע"י המעביד הינו עבור העובד זהו ביטוח שמשולם עבור העובד על מנת לתת לו ביטוח שכאשר מחר הוא יפצע,יחלה הפיצוי שלו יתבסס על השכר הנ"ל.כנ"ל לגבי ביטוח בריאות שהוא נהנה מכך.

בעניין מס-ההכנסה שהוא משלם הרי המס נקבע לפי מעמדו האישי של השכיר.אם הוא נכה 100%,עיוור,נשיא מדינת ישראל (כמדומני) יש להם פטור מלא ממס הכנסה ולכן שכרם שונה.כמו כן יש אזורים בארץ שמי שגר בהם מקבל הנחה ממ הכנסה,נקודות זכות,ועוד. ומכל מקום השכר כולל בתוכו את ניכויי החובה שהוא חייב על פי חוק,ולהשמיט אותם מהשכר זה לא נכון,למרות שנח לשכיר לחשוב שהשכר נטו זהו השכר שלו.

ההגדרה הנכונה לשכר היא שכר ברוטו ולא שכר נטו.

לגבי סכום בבנק- יש עובדים כמו עובדי מדינה שמקבלים בסוף החודש 200 שח. וזאת לאחר שניכו להם הלוואות יה"ב (מבנק יה"ב) שיורדים ישירות ממשכורתם.כנ"ל לגבי עובדים שמקבלים מקדמות,או עובדים שיש להם עיקול על המשכורת.או עובדים שעובדים על בסיס מזומן ביד ומיד כמו פועלי בניין מהשטחים.נוער וכו'.

מכאן-ששכרה של הגב' ח"כ יחימוביץ הינו 40,000 ולא 18,000
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680252
הנתון החשוב האמיתי הוא העלות למעביד, לא השכר ברוטו (שהוא פיקציה)
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680260
לא בדיוק. אילו זה היה ביטוח שמטרתו לתת לו ביטוח למקרה מחלה / פציעה - מחירו היה נמוך בהרבה. יש לו עוד כמה מטרות. למעשה זה מס‏1.
גם מס בריאות, למרות שקוראים לו ביטוח - הוא מס.‏2
העובד "נהנה" ממנו, ממש כפי שהוא נהנה ממס הכנסה‏3.

הטיעון של כונף-העל-מנמיך-הציפיות היה שלחברי הכנסת יש אינטרס שמחירי הדירות ישארו על כנם. לשם כך הוא הביא רשימה של בעלי כמה דירות מבין חברי הכנסת - רובם, אם תעיין ברשימה - יורשי דירות ולא אספני דירות. כמותם חלק ניכר מאזרחי ישראל שמספיק מבוגרים כדי שהוריהם ילכו לעולמם בשיבה טובה.
טיעון ההמשך, אחרי שהקשיתי על כך שזו ממש לא אספנות-דירות, ברוב המקרים, אלא ירושות, היתה שחברי הכנסת ממשכורת של 40 אלף, יכולים לקנות דירה-שתיים כל שנה‏4.
הואיל ורק ניכויי החובה הם חצי - אין ברשותו של כל חבר כנסת 40 אלף לקנות בהן דירות. חצי מזה הולך במיסים. ולא, לא משנה שזה כביכול "לטובת" העובד, עדיין מדובר במיסים, היינו - זה לא כסף פנוי לקנות בו דירה. תוסיף לזה את ניכויי הראשות, גם הם לטובת העובד - עדיין זה לא כסף פנוי לקניית דירה.

הטיעון הבא שלך בכלל מופרך. יוצא מזה - שאם כל חברי הכנסת היו עיוורים - או אז היו להם 40 אלף פנויים כל חודש על מנת לצבור ולקנות דירה-שתיים בחלבלובי-יוסף. אבל הם לא עיוורים. אם כן, מה העניין?

1 אני משלמת 630 שקל כל חודש ביטוח לאומי. ואם מחר אני אפצע, אני אקבל אצבע משולשת. ואם אני אלד - אני אקבל אצבע אמצעית זקורה.
2 ב-‏2000 ש"ח כל חודש, לגברת יחימוביץ היה ביטוח בריאות פרטי שלא מהעולם הזה. אבל כשהיא תחלה, היא תקבל שירות בהתאם לתוכנית שיש לה בקופת חולים. לא בהתאם ל-‏2000 ש"ח ששילמה. אז למה הביטוח? כי זה לא ביטוח, זה מס. אתה לא מקבל שירות בהתאם למה ששילמת.
3 במס ההכנסה של העובד מממנים ביטחון, חינוך, רווחה, תשתיות ושאר ירקות. שמא העובד לא נהנה מהם?
4 אילו דירות ב-‏480 אלף היו פזורות להן על כל גבעה גבוהה ותחת כל עץ רענן, לא היינו בבועת דיור. בעצם, הן כן פזורות על כל גבעה גבוהה. רק חבל שבעיקר על כל גבעה גבוהה. וכמובן לא הזכרתי שגם חברי כנסת צריכים לאכול. ויש להם חשבונות לשלם.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680036
רוב הפוליטיקאים שהזכרת, הם לא ראשי ממשלה או שרי אוצר, והשפעתם מינימלית. הפוליטיקאים שיכולים אולי להשפיע על משבר הדיור, משבר הדיור מצידו, משפיע על עתיד הקריירה הפוליטית שלהם. אתה מניח שערך הנכס שבבעלותם, גדול בעיניהם מערך הקריירה הפוליטית שלהם. קשה לי להאמין בכך.

אריק הסביר במאמר, שמדובר בבועת ביקושים המלובה ע"י הריבית הנמוכה על משכנתאות. האינדיקציות החשובות לכך הן: המחיר עולה וגם מספר העיסקאות עולה; מחיר הרכישה עולה, אבל עלות שכר הדירה עולה פחות.

ההסבר הפשוט לכך שראש הממשלה ושרי האוצר לא מצליחים להוריד את מחירי הדירות הוא שהם לא יכולים לעשות זאת - בלי לבצע התאבדות פוליטית. הם היו יכולים להשפיע ע"י הפעלת לחץ על בנק ישראל להעלות ריבית, או לגרום לבנקים להעלות ריביות על משכנתאות ולהלוואות למשקי בית, או אולי להטיל מס על משכנתאות. אבל פגיעה ביכולת המימון של הציבור בשעה שהמחירים גבוהים היא כנראה בלתי אפשרית מבחינה פוליטית.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680043
לא יכולים? משכיר משלם כיום בין כלום ל- 10% מהרווחים על דירה שכורה ויש מגוון מסלולים לפטור ממס שבח בעת מכירה.
הממשלה מעודדת את בועת הדיור והאמרת המחירים באמצעות מיסוי אפסי עד נמוך על אפיק ההשקעה הזה.
מס של 25% ‏1 על רווח משכירות, החל מדירה שניה ‏2, יצנן את העסק מהר מאוד.

1 מי שגר בדירה שכורה ומשכיר דירה אחת - לא ימוסה. מי שגר בדירה בבעלותו ומשכיר דירה אחרת - ימוסה.
2 25% בדומה למס על רווחי הון, נדל"ן זה עוד ערוץ השקעה ואין סיבה אמתית לא ליישר קו במיסוי.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680045
או שיקפיץ את מחירי הדירות השכורות?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680046
סביר שכן, כל עלייה במיסוי תתחלק באופן כלשהו בין המשכיר לשוכר בהתאם ליחסי הכוחות ביניהם בשוק, אפשר להניח ששכר הדירה הממוצע בת"א יעלה בשיעור גבוה יותר משכר הדירה הממוצע בחיפה.
מצד שני - זה כן יוריד את מחירי הדירות.
לדעתי, מחירי השכירות לא יתייקרו בכל השיעור של העלייה במס מכיוון ששוק השכירות גמיש יחסית ומתאפיין בהיצע גבוה: המחיר גבוה מדי? אפשר לעבור לדירה זולה יותר באזור סמוך.
זה כמו שתמיד אומרים שעלייה במע"מ תייקר את כל המחירים בשיעור העלייה וזה לא בהכרח נכון, פעמים רבות בעלי העסקים נאלצים לספוג את ההפסד על מנת להישאר תחרותיים בעיני הלקוחות.

כמובן שהדרך החכמה היא לבצע את עליית המס באופן הדרגתי, כדי לא לגרום לזעזועים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680057
כמובן שהדרך החכמה היא לבצע את עליית המס באופן הדרגתי, כדי לא לגרום לזעזועים

במקרה הזה חייבים זעזועים.ואת זה אני כותב לך כאחד שיש לו דירה שניה שרכשתי להשקעה לפני מס' שנים. כי אני חושב על ילדי ועל ילדי חברי ועל הרבה אנשים שאני יודע שהם נמחצים תחת המציאות המבחילה הזאת שראשי המשק יצרו בכוונה תחילה. תמסו את בעלי דירה שניה,ותמסו מיסוי דרקוני על בעלי דירה שלישית,תטילו מס רכוש על קרקעות,תטילו ארנונות על דירות רפאים,תוציאו להם את הנשמה ותדפקו אותם עד העצם מצידי.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680055
שיקפיץ!
כמה אפשר להקפיץ? מיהם השוכרים וכמה הם מרוויחים? רובם משתכרים שכר ממוצע + ותו לא. למי שיש כסף לא שוכר אלא רוכש. ולמי שאין - לא משכיר.

אם מחר מחליטים כל בעלי הנכסים בתל-אביב להתאגד ולהחליט שמהיום כל דירת 2 חד' השכירות המינימלית היא 50,000 ש"ח. נו אז? הרי ברור שהם לא יצליחו להשכיר אפילו שירותים.

כל פעם שבאים ומעלים את הנושא של המיסוי על שכר-הדירה ישר חושבים על הצד שלא קשור משוואה הזאת. מיסוי כבד על השוכרים בדומה לכל השקעה בארץ - תאלץ אותם < מודגש למכור את הדירות. ולא להעלות את השכירות> שכן גם הם יודעים שלעלות את השכירות לא יפתור את הבעיה שלא ישכירו את הדירות. המשחק הזה חיי להסתיים איך שהוא ומתי שהוא.

בתגובה 680022 מוסבר שאדם מרוויח ‏1 500K בשנתיים כאשר באותו זמן אדם אחר שהשקיע בעסק כלשהו (חנות,מכולת,מספרה,חנות לממכר דגים וכו') פרנס את כל העולם ואשתו - את העובדים,את הספקים,את עורכי הדין,את רואי החשבון,את מנהל החשבונות,את השליחים,את השיפוצניקים ששיפצו את החנות (צבע,טיח,מזגן,ריהוט,ריצוף,חלונות ומה לא),את המיסים מכל מיני הסוגים (מע"מ,מס הכנסה,מס מעסיקים,ביטוח לאומי שלו ושל עובדיו,את הפנסיה של עובדיו את הארנונה העיסקית שמגיע ל320 ש"ח לכל מ"ר) את השכירות שהוא משלם לבעל הנכס.את אגרת השילוט על שלט מסכן שהוא שם,על העיתונים שהוא צריך לפרסם את העסק שלו,את תשלומי החשמל,את תשלומי הטלפון והאינטרנט.את חשבון המים,את חשבון וועד הבית ודמי הניהול,את הביטוח על העסק +צד ג',את אמא שלו ואת סבתא שלו, ועל כולם הוא ערב אישית, שאם מחר הוא נופל ההוצאה לפועל תנקנק אותו עד שהוא יבחר להתאבד או להיות פושט רגל או לעבוד בזנות. ואחרי זה - אם נשאר לו משהו - ישלם עוד מיסים . וכמובן שהמימון הוא שלו 100% . נסה להכנס לבנק ולבקש הלוואה על עסק . יתנו לך נגיחה בראש ואיום שאם עוד פעם תבוא אלינו יזמינו לך למשטרה.

כאשר לעומת זאת - בא אדם רוכש נכס בלי כאב ראש, מקבל מימון יפה מהבנק מחכה שנה שנתיים - מקבל בזמן הזה גם שכירות פטורה ממס הכנסה ( מי מדווח היום למס הכנסה - וגם אז יש פטור ) ובסוף שהנכס משביח את עצמו גם מוכר ומקבל פטור. איזה יופי! מקסים!

על רווח ממניות ? משלמים !
על רווח מהשכרת מספר מונית ? משלמים!
על רווח מעסק ? משלמים !
על פיצויים ? משלמים !
על רווח מזנות ? משלמים

על מכירת נכס נדלן - לא משלמים ! רוצה טיפים ? כנס לאינטרנט איך לא משלמים מס על מכירת דירת מגורים. וגם אחרי התיקונים החדשים בחוק מיסוי מקרקעין, עד לפני כמה שנים ספורות,אדם יכל למכור 3 דירות ולא לשלם מס.

לסיכום- מקבלי ההחלטות בכנסת לא טיפשים(כשמדובר בכסף שלהם) והם הבינו את זה עוד מזמן מזמן... לכן שנועה בתגובה 680035 כותבת "זהו?" בנימה תמימה עד כאב- אני אומר "זהו-זה ולא אחרת" אין לי ספק שהמגמות משנת 2000 ועד היום מעידות שקובעי ההחלטות במשק הישראלי עשו הכל כדי להקפיץ את מחירי הנדל"ן מתוך מגמה ברורה להיטיב עם הרכוש שלהם,לחזק אותו.ולא למסות אותו. ומכאן שאר הדיון ובלבולי המח שלנו.יעלה או ירד. אנחנו נרד זה בטוח.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680067
אתה צודק בקשר לאי השיוויון במיסוי. אבל מדוע לא להוריד את המיסוי על הון? האפשרות הזו לא עולה כלל בדעתנו.
___

פעם חשבו שחיסכון הוא ערך נעלה, שהשקעות מעלות את רמת החיים. היום מבינים שהמדינה זקוקה לכל פרוטה.

איזשהו טיפש חושב שאם יוסיף תכונות חדשות למוצר שלו, או שאם יעשה ישום נוסף לטכנולוגיה שלו, יוכל למנף את מה שכבר השקיע בו בצורה הטובה ביותר. היום אנחנו מבינים שזו לא הדרך היעילה ביותר. המנהל, או בעל העסק, לא מבינים מה כדאי לעשות עם ההכנסות שלהם. המדינה מבינה. יותר טוב לקחת מהם חלק מההכנסות ובכסף המדינה תשקיע ב"תשתיות". בספר "מבוא לכלכלה לילדי הגן", מצאנו כתוב שכבישים טובים לכלכלה. אז צריך לסלול כבישים. כנראה שגם תעלות הן עסק טוב. נחפור תעלה בין ים אחד לים אחר. זה יהיה טוב גם לנגב וגם לים המלח. גם על מאדים חפרו תעלות. עובדה.

ואסור לשכוח שמיסים על "רווחי הון", הם בעצם מיסים על "בעלי הון", ואנחנו שונאים את החזירים האלה. "הון ושלטון". מש"ל.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680089
דווקא כן עולה.
הכוונה שלי (שלא הבהרתי כראוי) היא השוואת רמות המיסוי בין אפיקי ההשקעה השונים, פחות משנה לי לאיזה כיוון.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680068
עוד זה מדבר וזה בא:
כחלון רוצה למסות בעלי שלוש דירות ומעלה
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680069
בתגובה 679769 ציינתי את זה : לאחרונה משרד האוצר הפריח בלון ניסוי בדמות הטלת מס קבוע בשיעור של 12,000 ש"ח לשנה למי שמחזיק דירה שלישית ומעלה. רעיון טוב אבל לא מספיק.ראשית-למה מיסוי אחיד ולא פרוגרסבי? אדם שמחזיק 3 דירות בשווי של 400,000 ש"ח לדירה ישלם כמו אחד שמחזיק ב3 דירות בשווי של 30,000,000 ש"ח ? שנית- למה 3 דירות? למה לא מהדירה השנייה?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680072
אכן. התשובה לכל השאלות האלו היא כמו התשובה לשאלה למה הכלב מלקק לעצמו את הביצים.

כחלון הגיע לאוצר עם המון כוונות טובות לטפל בצד ההיצע. ולא רק עם כוונות אלא אפילו עם משנה סדורה. הוא דאג להעביר אל משרדו את הסמכויות על כל שרשרת המזון של היתר הבניה, וטיפל בעצמו נקודתית בצווארי הבקבוק מול העיריות. הסכם הגג עם עירית הרצליה הוא התוצאה של עבודה אישית של כחלון. אבל כמו שאנחנו יודעים הטיפול בצד ההיצע הוא ארוך ומייגע. הסכמי הגג הם פתרון מוצלח, אבל לוקח זמן- מדצמבר 2013 ועד כה נחתמו הסכמים ב-‏10 ערים להקמת 137,855 יחידות דיור - מתוכן שווקו בינתיים ליזמים רק 26,852 יחידות דיור. המסה הגדולה צפויה להגיע בסוף השנה הנוכחית ולאורך השנה הבאה, ותהיה חלק נכבד מהגידול המשמעותי בהתחלות בניה שחזוי על ידי התאחדות בוני הארץ.

מצד שני- מיסוי המשקיעים זה גם פופוליסטי וגם קל לביצוע‏1, אז כאשר אחרי שנה של מאמצים המחירים ממשיכים לעלות יורים גם לכוון הזה.

________________
1 כשממסים את העסקות או את הבעלות- נתונים שיש עליהם בסיס נתונים מסודר. לקחת מס הכנסה על הכנסה משכירות זה כבר יותר קשה. להכניס חובת דיווח ותשלום מס על פי דיווח זה עוד יותר קשה. אני מסכים בהחלט עם ההערה שלך על מיסוי פרוגרסיבי- זה אבסורדי שיש מיסוי פרוגרסיבי על עבודה אבל לא על רווחי הון.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680073
למה קשה לאכוף דווח מס על הכנסות משכירות? למי קשה?

אלפי עובדי רשות המיסים ברובם משועממים עד-מוות.אני כותב זאת לא מתחושה אלא מידיעה. האם לדעתך קושי הינו החסם ותו לא? ומהו הקושי הזה? הרי כל הנתונים מופיעים ברשויות המקומיות.כל שוכר מגיש חוזה שכירות לרשות המקומית מייד עם הכנסו לדירה השכורה.לבעל הדירה זהו אינטרס מהותי לוודא שהשוכר יעביר על שמו את החזקה בנכס שכן אחרת הארנונה תרשם על שמו.מה הבעיה להורות על העברת הנתונים בעיריה *גוש-חלקה-תת חלקה* והצלבתם מול נתוני הבעלות במיסוי מקרקעין ושליחת בקשת דווח דרך מחשבי שע"מ? חסר להם עובדים שיודעים לנסח שאילתה ממוחשבת פשוטה מעין זאת? התשובה היא:לא.

כל בעל נכס דואג לרישום נכסו בטאבו.עבורו זה האישור המיוחל והסופי.כשהוא מגיע למשרדי הטאבו לרישום הוא חייב להמציא בין יתר האישורים; אישור ממס רכוש שהוא הרוכש שילם את מס הרכישה במלואו והמוכר שילם את מס השבח במלואו; אישור מהעיריה שהחובות על הנכס שולמו - ארנונה,היטלי השבחה,מדרכה וכו.

למה שלא יצרף אישור ממס הכנסה שהנכס שילם את המיסים שחלו עליו משכירות? אם הנכס הושכר ולא דווח - שירוץ לדווח ולשלם את הקרן+ריבית 4% כמקובל+ הצמדה+ קנס מינהלי+ עיצום כספי ספיצפי. אם הוא יבחר לשקר ולהצהיר שהוא לא השכיר את הנכס,אז מה ההבדל בינו לבין מעלים מיסים אחר?

למה אני בעסק עצמאי חוטף קנסות דרקוניים וריביות רצח על אי דווח מע"מ - על אי הגשת דוח. למה אני כעסק שמייצר הכנסה למשק הכללי ולעוד עשרות גורמים מחוייב לדווח על כל תנועה עיסקית - ולא אתן לך הרצאה על חובות עסק בהתאם לפקודת מס הכנסה וחוק מעמ- ואילו זה שיש לו הכנסה נקייה ושקטה משכירות דירה יושן בשקט ולא מדווח כי ישנו קושי בדווח? זאת שערוריה ויריקה לפרצוף של העסקים!
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680074
משכירי הדירות יפסיקו להשכיר דירות וחלקם ישכיר רק בשחור.

אתה סובל אבל כבעל עסק מרוויח הרבה כסף (או לפחות מתפרנס למחייתך). אם אתה עסק פרטי יש לך הרבה שומן או שיש לך אילוצים שתמורתם אתה מוכן לסבול. משכירי דורות לא עושים כסף רב מהשכרה (ההסתה נגדם זה סתם פופוליזם, הם בסך הכל ברחו מהשקעות פיננסיות שלא נותנות להם הרבה או שמפסידות.)

אתה חושב שהם יהיו מוכנים לסבול מרשת המיסים תמורת פרוטות שהם מקבלים כשכר דירה ? תישכח מזה, הם לא אידיוטים. לכן הם יפסיקו להשכיר או שישכירו בשחור. ואם ימכרו את הדירות מחוסר ברירה שלהם הם יעבירו השקעות לחו"ל כי הם לא מאמינים במשק הישראלי. את המחיר ישלמו השוכרים שישלמו יותר (אם בכלל יהיה מישהו שיהיה מוכן להשכיר להם).
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680075
בעלי הדירות יפסיקו להשכיר? הצחקתני ידידי הוירוטאלי.אני מחזיק דירה 2 להשכרה וכשדירתי עומדת חודשיים ריקה כל יום מעבר לכך מוסיף לי שערה לבנה.

בעלי דירות יד2 ישכירו את דירתם בכל מחיר ! רק שישלמו כבר. המחשבה הזאת שהם לא ישכירו את הנכס שלהם בגלל עלויות מס מופרכת ולו מההיגיון הפשוט - להשכיר ב3 או להתעקש על 6 ושיהיה ריק ? ישכירו ויתחננו על ארבע. וזה עוד לפני אלו שדירתם ממושכנת וצריכים לשלם משכנתא.הרי לפי היגיון " אם לא אקבל את המחיר - מצידי שיהיה ריק" במקום לקבל כל חודש 3 במקום 6 הם משלמים לבנק 3 - תוצאה : מינוס 3 במקום פלוס3 = 6. האגו יקר וגם לו יש גבול.

אם ישכירו בשחור - הם מעלימי מס ודינם כמו כל בעל עסק שמעלים מס. מהו הרצון הזה להגן עליהם כאילו הם תורמים למשק משהו משמעותי?

ילכו להשקיע בחו"ל ? בבקשה. בכל מקרה ישלמו מיסים אם כאן ואם שם ובכל מקרה יותר.

הדיון הזה על "האיום" מוכר וידוע והגיע הזמן להעמיד אותו במבחן. הניסיון מלמד שלאיים לא עולה כסף ולהפסיד עולה גם עולה.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680077
יעמוד למבחן ? יעמוד אק שלטא יפורסם (ידיעות כלכליות לא נעימות למדינה מוצנעות). כבר היום יש הרבה חברות שמתווכות להשקעה בנדל"ן חו"ל זה סימן שיש לכך ביקוש. נכון שחלקן או רובן קיקיוניות אבל זה יתגבר ויכנסן חברות רציניות.

תושבי הארץ שיכולים יעדיפו להשקיע בחו"ל כי בארץ אין כבר במה להשקיע ולא כולם כבשים שמאמינים בנכונות המדינה לשמור על ערך רכושם.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680160
אני זוכר היטב את התקופות של רכישת קרקעות חקלאיות ברומניה ושאר מדינות במזרח אירופה. בהתחלה מכרו 1 יורו לכל דונם - ראו שהישראלים טיפשים העלו ל10 יורו לדונם והשמיים הם הגבול.אחד מהשכנועים היה - "תראה,אתה רוכש את הקרקע סמוך לכביש 95 (או משהו כזה) וזה טוב כי זה כביש חוצה אירופה.הא ורומניה זה איחוד אירופי.הא ורומניה זה להיט וכו' .."

המיסוי על משקיעי נדל"ן בחול גבוה מאוד מאוד. מומלץ לקחת עו"ד ( שלא ימכרו לך דונם על מאדים ) +רו"ח שיסביר כמה מס יקחו באמת.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680134
כל הרעיון בדירה להשקעה, הוא שאתה משכיר את הדירה והשכ"ד הוא התשואה. אז הם לא יפסיקו להשכיר דירות.
ישכירו בשחור? וואלה. אנשים גם עובדים בשחור, ואיכשהוא עוד לא ביטלו את מס הכנסה מהנימוק הזה.
יעבירו את ההשקעות לחו"ל - כלומר, הם ימכרו את הדירות בארץ ויצטרפו עוד דירות למכירה להיצע?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 684968
"טיעון העדינות" הזה לא מבוסס. מצטרפת לקוזמו ומוסיפה: עסקים קטנים נפתחים (ונסגרים) כל הזמן, עצמאיים פותחים תיקים במס הכנסה כל הזמן, ואף אחד לא דואג לזה שאולי נפשם העדינה תיפגע מעודף מיסוי. או מהיעדר אופק לדמי אבטלה אם העסק החדש שלהם ייכשל. מדוע בעצם בעלי דירות להשכרה "עדינים" יותר מאלה, או ראויים להתחשבות גדולה יותר? בפרט שככל שמובטחת להם הכנסתם, רבים מבעלי הדירות להשכרה נוטים להשקיע *פחות* ולהניב למשק *פחות* (כלומר, ככל שיש יותר קופצים על קיטון עלוב עם תשתית מים משנות הארבעים ועם מזגן ישן ומטרטר, לבעל הנכס המפוקפק יהיה פחות תמריץ לשלם לאינסטלטור ולחברת מזגנים שישביחו את הנכס).
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 684969
אני רואה שבזמן שלא הייתי הוסיפו Preview button as a service באייל. יפה מאוד.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 684972
כפתור התצוגה המקדימה נמצא שם מאז שאני זוכר את האייל, אולי פספסתי את כוונתך?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 684973
אני מניח שמדובר על הקישור בין as a service לקישור נוח באתר. כמו כאן.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 684980
אני מתכוונת לקישור שנדבק לסוף הודעתי (ומוצג שם גם לאחר שנשלחה):
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680076
מסכים איתך. ''קשה'' זה יחסי. מההכרות שלי (ואני מניח גם שלך) עם סגל מס הכנסה כל מה שכתבת יהיה להם יותר מקשה.

לדעתי מס הכנסה גלובלי לפי הצהרה על כל ההכנסות (עם ביקורת מידגמית כנהוג באמריקה) יהיה צעד חשוב מאוד גם עבור הקטנת אי השוויון (מדד ג'יני לפי הנטו) וגם עבור שיקום הסולידריות במדינה.
ההצהרה - ''אתה תדווח ואנחנו נאמין לך'' תהיה חידוש עצום ביחסי אזרח-שלטון ותוכל לדעתי עם הזמן ליצור שינוי ממש באופי של המרחב הציבורי. מי שידווח כחוק כבר לא יהיה ''פראייר'', כי מי שייתפס בהצהרה כוזבת ישלם מחיר כבד.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680091
מעניין, לא חשבתי שזה יקרה.
עוד יותר מעניין הוא אופן הטלת המס: אין צורך בחישוב ערך הנכס, המס הוא לא על הרווח אלא על על האחזקה ולכן אין פה אפשרות לקזז הוצאות.
זה בעצם קנס על בעלי 3 דירות ומעלה.
יתרון נוסף הוא שהצעד לא אמור להשפיע על שוק השכירות מכיוון שמדובר באחוז קטן מאוד מכלל הדירות, כך שלבעלי הבתים שחייבים במס אין אפשרות ריאלית להעלות את שכר הדירה באופן דרסטי.

בקריאה שניה, נראה שההפתעה לא במקומה, כי זה לא הצעד הנדרש:

א. לפי הכתבה, המיסוי ישפיע על כ- 60,000 אנשים שמחזיקים יחדיו ככה"נ פחות מ- 200,000 דירות. כמה מתוכן באמת "ישתחררו" לשוק עקב המיסוי? בחישוב זריז, אם כל אדם מתוך ה- 60,000 מוכר את הדירות העודפות, כ- 80,000 דירות "משתחררות".
ב. שאלה נוספת שעולה היא לידי מי יעברו הדירות? האם בן זוג של הבעלים המקורי נחשב כבעלים שונה? אם כן, ניתן תמיד להעביר דירה לידי הילדים / קרובים אחרים ולהתקזז באופן כזה או אחר.
ג. גם אם הדירה באמת תימכר לאדם שאינו מהווה אמצעי להתחמקות ממס, אם הדירה עוברת לידי משקיע אחר (שזוהי דירתו השנייה), לא עשינו בזה כלום.
ד. גובה המיסוי עדיין נמוך, אם נניח שדירה ממוצעת מושכרת עבור 3500 ש"ח וההוצאות על הדירה הן 500 ש"ח בחודש (בהגזמה) אז אדם שגר בבית בבעלותו ומשכיר 2 דירות כאלו משלם 17% מס על הרווח. אם הדירות הן חדשות/במרכז והשכירות עבורן גבוהה יותר, אחוז המס נמוך עוד יותר.

לסיכום, זה נראה כמו צעד הצהרתי בעיקרו שהולך לייצר הרבה כותרות (כך לפחות כחלון מקווה), אבל לא נראה לי שישנה את פני הדברים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680093
>> זה בעצם קנס על בעלי 3 דירות ומעלה.

נשמע לי מדויק

>> אדם שגר בבית בבעלותו ומשכיר 2 דירות כאלו משלם 17% מס על הרווח.

בלי קשר למס הכנסה שהוא מחויב בו על פי חוק.

>> זה נראה כמו צעד הצהרתי בעיקרו

גם הצהרות חשובות. אבל אני לא חושב שהתוצאה תהיה הצהרתית בלבד (כל עוד הצעד גם יבוצע כלשונו, ואת זה נראה בדצמבר): הגדלת היצע הדירות למכירה מצד משקיעים תיצור לחץ על המחירים כלפי מטה. בכמה זה יתבטא בפועל בשוק השד יודע, אבל הכיוון ברור, ולא משנה אם הקונים הם משקיעים אחרים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680105
"בלי קשר למס הכנסה שהוא מחויב בו על פי חוק."
או 10% מהשקל הראשון, מה שיותר משתלם לבעלים.
וכן, שכחתי מזה, מעולם לא שמעתי על מישהו שתפסו אותו מעלים מס על השכרת דירה.

אני מאוד מקווה שאתה צודק בנוגע ללחץ המחירים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680107
"מעולם לא שמעת" כדאי לך להקשיב טוב יותר
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680111
זו לא העלמת מס, הם שילמו מס לפי אחד המסלולים וכפי שנאמר בכתבה, אין פה הגדרה חוקית ברורה מתי יש לשלם מס ''כרגיל'' ומתי זה נחשב כעסק.
אני מתכוון למקרה שבו תפסו אדם שהשכיר דירה או דירות ביותר מהסכום המקנה פטור ולא דיווח על כך.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680116
שוב: נעצרו משכירי דירות בחשד להעלמות מס במיליונים
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680120
עכשיו שמעתי, תודה.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680123
ודוק – בביתה של הפנסיונרית בת ה-‏68 נמצאו 25 אלף שקלים במזומן. לא מוזכר האם נמצאו בחיפוש כלי נשק וחומרי חבלה.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680237
גם אם זה פחות מפתרון זה יותר מצעד הצהרתי גרידא. קודם כל זה רגל בדלת. די הגיוני להתחיל מס חדש בקטן, ואז קל יותר להגדיל אותו רק על-ידי משחק בפרמטרים (שיעור גדול יותר, או החל מדירה שנייה).

"ניתן תמיד להעביר דירה לידי הילדים / קרובים אחרים ולהתקזז באופן כזה או אחר."
לא תמיד, אתה יודע. העברה לילדים אפשר לחסום מינהלתית. קרובים אחרים - וגם ילדים, אם אתה לא חוסם - אתה צריך לסמוך עליהם מספיק שיעמדו בהסכם הקיזוז, בלי עזרת בית משפט.

"אם הדירה עוברת לידי משקיע אחר (שזוהי דירתו השנייה), לא עשינו בזה כלום" - לא אידיאלי אבל יותר מכלום. אם בעלות על דירה להשכרה זה סוכריה פיננסית, הגדלת קצת את השוויון בסוכריות.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680253
תמיד אפשר להעביר על שם מישהו אחר ולהוסיף הערת אזהרה...
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680268
כחלון גם הבטיח שאם עד סוף 2017 לא יהיו 100,000 זוגות שיחתמו על דירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" - הוא לא יעמיד את עצמו לבחירה מחדש.
משמע, מדובר בקצב של כ- 50,000 התחלות בניה בשנה, רק במסגרת התכנית.
אם נניח שלא מדובר בשקר גס ושיש צפי ריאלי לנפח בניה כזה, המחירים ירדו תוך שנתיים - שלוש מהיום.

אם כל ההצהרות וההנחות הנ"ל נכונות‏1, הצעד של המיסוי הוא צעד משלים חשוב לצינון צד הביקוש.
אם לא - זה צעד הצהרתי בעיקרו.

1 ואם הריבית גם תעלה בתקופה זו - כחלון יגזור קופון יפה מאוד על פתרון המשבר.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680056
אין דבר כזה "לא יכול" - יש "לא רוצה". ובמקרה שלהם זה "לא רוצה ולא מעוניין,ומצידי תמות ויפה שעת אחת קודם" .

שהם רוצים הם יכולים כל מה שהם רוצים. אפילו כחלון אמר אתמול בועת הנדל"ן תתפוצץ, אנשים יקפצו מהגג. מי קפץ מהגג לאחרונה חוץ ממשיח ?
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680115
יוסי יונה רחוק מאוד מהמילייה הפולטי שלי, אבל ''שותפות בדירה בארה''ב'' לא אומרת שיש לו אינטרס לשמור על מחירי הדירות בארץ.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680114
אם תכנס ליד 2 תראה שליד כל חיפוש שאתה מבצע, יש פריים של "דירות שנמכרו באזור מנתוני רשות המיסים", בחיפוש הספציפי שביצעתי לצורך הניסוי, המחירים נמוכים בכחצי מליון ש"ח מאשר המחירים המבוקשים באתר על דירות זהות באותו אזור.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680138
אני חייב לחזור על עצמי. לוח יד2 הוא לוח מודעות של מתווכי דירות, לכן אין שום משמעות למחירים שם לגבי המחירים בפועל.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680159
הפיצ'רים הללו חדשים יחסית.

ראה כתבה מ2010 על ידי מתווך שמסביר את הרציונל בעניין - הדברים הללו היו ידועים עוד לפני כן.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680163
לא רלבנטי מה היה ב2010. היום הפיצ'ר הזה קיים.
הטענה שלך רלבנטית כמו הטענה שחייבים להפחית את מס' הכרכרות כדי שצואת הסוסים לא תצטבר בכבישים.
מלאי דירות שעומדות למכירה זה סוג של פיקציה 680170
בוודאי שרלבנטי. מחירי הנדלן לא קופצים ביום אחד.ובמקרה בארץ הם עולים בקצב מהיר מ2005.

ובכלל- ההמצאה היא :אם הצורך.ולא הפוך. המידע ברשות המיסים על עיסקאות הנדל"ן קיים במחשבי שע"מ עוד משנת 85.כל עיסקת נדל"ן הרי מדווחת למערכת המחשב ואחרי תקצור השומה תיק המש"ח (טופס הדווח על העיסקה) עובר לפקיד עזר ( או המפקח בעצמו )על מנת שיזין את הנתונים כפי שדווחו והצהירו עליו במש"ח למערכת כרמ"ן - כרטסת מחירי נדל"ן שבו מציינים את גוש החלקה ותת החלקה- מס' חדרים,קומה,מ"ר נטו/ברוטו ועוד נתונים. הנתונים הללו חשובים מאוד למפקח שמטפל בעיסקה כי תפקידו של המפקח לא מסתכם רק בהבנת סעיפי חוק מיסוי מקרקעין כדי לקבוע איזה פטור יש לתת או לסווג את מהות העיסקה,אלא בעיקר לדעת מהו השווי האמיתי של הדירה. מאחר והמפקחים לא שמאים ( למעט לימודי שמאות של 3 שבועות שהם לומדים בקורס מפקחים) הרי ברור שאם מדווחים לו שמחיר הדירה הינו 100K הוא צריך לדעת מהו מחיר הדירות שנמכרו באזור בתקופה הרלוונטית,אחרת אפשר למכור לו כל מחיר.מה הוא יודע על מחירי נדל"ן בכל רחוב ובכל שכונה. מאחר וגישת ההשוואות הינה השיטה היותר נכונה בשמאות, הרי שהנתונים בכרמ"ן חייבים להיות מדוייקים. ראה כתבה בעניין מ2015 - למרות שאי דיוקים קיימים עוד מתחילת שנות ה90.

האינטרנט בישראל התחיל לחדור למחשבים האישיים בתחילת שנות ה90. 20 שנה עברו עד שהמידע הונגש לציבור הרחב.(המידע היה קיים לשמאים שיכלו לקבל את המידע הנ"ל שהיה מצוי- גישת ההשוואות)בין היתר מכח חוקים שאפשרו לקבל מידע.מה חיכו כל -כך הרבה זמן? התשובה היא כל אותן שנים המידע הזה נמכר בכסף לשמאים.ולכן למה שיספקו את המידע הזה חינם אין כסף? אם המידע הזה היה נגיש הרי האי-וודאות בתחופ היה מעמיד את המציאות מול הרוכשים ולא נותן לספקולנטים לשחק משחקים עם הצבור. -

מחירי הנדל"ן הוקפצו על ידי מערכות האינטרנט,וכן על ידי גורמים נוספים כגון מתווכים ועוד ( מבלי קשר לגורמים שהועלו במאמר בה אנו דנים ) - ואם תרצה אספר לך על סיפור אמיתי . היו תקופות כשעסקתי בנדל"ן יצרו איתי קשר עיתונאים כלכלים מכלכליסט,דה מרקר וכו' כדי לקבל מידע על עיסקאות שבוצעו על ידי סוכני המשרד. מטבע הדברים המידע שנמסר להם היה בכפוף לפרסום שם המשרד. האם אתה חושב שבאמת הם קיבלו את המידע הנכון? חברי העוסקים בתחום נתנו להם מידע מסולף על שכונות שהם רצו שהמחירים יעלו . וכנ"ל כדי לקבל אייטם כלשהו מכרו להם לוקשים רק כדי לקבל פרסומת.תמיד היתה נטייה להקצין את מה שאפשר,הרי שקוראים משהו בעיתון-הציבור אוכל את זה בקלות.

זאת מדינת ישראל-מחלות הילדות שלה לא מסתיימות.
סקירה ברורה ומעניינת 679825
>"לאור הנתונים הדמוגרפים (אוטוטו המדינה הצפופה בעולם) ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין."
מתוך https://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/
"הבעיה המרכזית של הבנייה בישראל היא שהיא פשוט לא צפופה מספיק... למרבה האבסורד הערים שלנו ממש לא צפופות. בהשוואה לערים מתפקדות ונחשקות בעולם אנחנו פיזרנו את עצמנו לדעת – פריז למשל צפופה פי 3 מתל אביב ופי 10 מגוש דן. ברצלונה צפופה פי 2 מתל אביב ופי 10 מפרברי שינה כמו מודיעין..."
גוש דן לא מפוקק בכלל. הוא יחסית מרווח. הסיבה היא כמובן המדיניות הממשלתית שהולכת כנגד בניה בגוש דן ובעד בניה ב"פריפרייה", מסיבות אידאולוגיות. כלומר, גם כשבונים בחו"ל בערים הסיבות הן אידאולוגיות, אבל האידאולוגיה היא "איך ננסה לעזור לכמה שיותר אנשים לגור איפה שהם רוצים לגור" ואילו בישראל האידאולוגיה "אין נפזר את האוכלוסיה ונמנע מאנשים לגור איפה שהם רוצים לגור".
סקירה ברורה ומעניינת 679830
א. אוכלוסיית ישראל צומחת מהר יותר.
ב. בעתיד, לאור הצמיחה, כנראה הצפופה מבין המדינות המפותחות.
תמונת מצב ל 2014.

Time 2014
KOR: Korea 506.97
NLD: Netherlands 499.12
ISR: Israel 375.85
BEL: Belgium 369.45
GBR: United Kingdom 265.18
DEU: Germany 226.16
LUX: Luxembourg 212.56
ITA: Italy 205.96
CHE: Switzerland 203.51
CZE: Czech Republic 136.12
DNK: Denmark 130.99
POL: Poland 121.59
FRA: France 117.51
PRT: Portugal 113.08
SVK: Slovak Republic 110.45
HUN: Hungary 106.18
AUT: Austria 103.23
SVN: Slovenia 102.35
TUR: Turkey 99.62
ESP: Spain 92.7
GRC: Greece 83.35
IRL: Ireland 67.34
MEX: Mexico 61.1
USA: United States 34.8
EST: Estonia 30.3
CHL: Chile 24.07
SWE: Sweden 23.68
FIN: Finland 17.94
NZL: New Zealand 17.02
NOR: Norway 16.79
CAN: Canada 3.91
ISL: Iceland 3.25
AUS: Australia 3.05

סקירה ברורה ומעניינת 679836
אתה דיברת על "ישראל צריכה לעבור מזרחה צפונה ודרומה לפני שגוש דן יתפקק לחלוטין". האם באמת גוש דן עומד להתפוקק?
סקירה ברורה ומעניינת 679841
אין לי מקור נתונים מלבד הפקוקים שבחברי שטוענים שהסיוט בבוקר מקדים ומחריף מדי שנה.
אני זוכר שאפשר היה לצאת מראשון או רעננה בשבע ולהגיע ב-‏45 דקות לטאצ'דאון בצנטרום של הגוש.
בני הגוש מבלים למיטב ידיעתי למעלה מ-‏10 שעות שבועיות בפקקים ומדובר בגידול של כ- 25% תוך 15 שנה.
אם תוסיף את גידול האוכלוסיה הגושית וכמות הרכבים החדשים לעומת סוף שנות האלפיים ותקבל תוך עשור פקק כלל גושי רציף מ 06:30 ועד 20:00.

נסה להשוות בין הגידול בנסועה, אוכלוסיה וכלי הרכב לקצב גידול הדרכים ושיפור התחבורה הציבורית ואלוי תוכיח שיהיו פחות פקקים בגוש דן.
אני חושש שתגלה תמונה קודרת וגושית למדי.
סקירה ברורה ומעניינת 679895
אה, זה ברור - התחבורה פה מבוססת רכב פרטי. גם הפקקים בכניסה ללונדון, ניו יורק וברצלונה קשים מאוד אבל להם יש אלנטרנטיבה.
סקירה ברורה ומעניינת 679899
טענתי שצריך לפזר את מרכזי האוכלוסיה בישראל באופן הומוגני יותר.
אם התשובה לבעיית הפקקים היא לפקוק את גוש דן לחלוטין כנראה שהרעיון כאן: תגובה 679796 רלוונטי משחשבתי.

גם אם אאמץ לרגע את האג'נדה האנטי-ציונית שדוגלת בניתוק היהודים מאדמתם וריכוזם במקום צפוף, כדאי קודם לפתור את האתגר התחבורתי רק ואז "לפתח את הצפיפות".
צפיפות לא מולידה פתרונות אלא רק מעכבת ומסבכת את המצב.
סקירה ברורה ומעניינת 680145
OECD: כבישי ישראל הם הפקוקים ביותר מבין מדינות הארגון.
אני רק להערה 680071
בקוריאה למשל, מרבית השטח ההררי וקשה מאד לישוב והצפיפות באזורים המיושבים גדולה פי 5 מבאזורים המיושבים בישראל. אותו הדבר ביפן.
אני רק להערה 680098
לקונטקסט של רמת ביזור הציונים ברחבי ארץ ישראל הטופוגרפיה של קוריאה פחות רלוונטית. הבאתי קישור כדי להמחיש שכרגע צפוף והמגמה מתפקקת.
אל בורות המים. אמנם העמוס והעוז מפרשן מנתח גלותי ועסוק בעצמו כהרגלו אבל נעמי שמר ועמוס קינן אוהבים את אדמתנו.
מומלץ.
אני רק להערה 680117
בישראל למשל, חצי מהשטח הוא מדברי וקשה מאוד ליישוב.
סקירה ברורה ומעניינת 679833
אבל לא מדובר סתם על גוש דן, מדובר גם על לווייניו הרחוקים. לשם הפרופורציה: מי שגר שם ועובד וגוש דן, נתקע בפקקי הבוקר של גוש דן.
סקירה ברורה ומעניינת 679837
מתייחסים גם לזה בלינק - "מספיק שנצופף את גוש דן לרמת הצפיפות של תל אביב בשביל שיהיה בו מקום ל-‏11 מיליון תושבים".
גוש דן הוא לא מספיק צפוף. הסיבה היא היעדר היצע - לא מאשרים תוכניות, תוכניות לא מאושרות אלא אם הן דווקא לא צפופות. כשהבנייה היא פרברית, יותר צריכים רכב, ויותר נתקעים בפקקים. כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית).
סקירה ברורה ומעניינת 679839
"...כשהבנייה צפופה - יש יותר שימוש בתחבורה הציבורית, והתחבורה הציבורית יותר איכותית (יש מספיק אנשים שישתמשו ואז יממנו את אותה רכבת תחתית)."
מתכתב די טוב עם תגובה 679796

אתה באמת טוען שהמכשול לתחבורה ציבורית יעילה בגוש דן נובע מחוסר בלקוחות פוטנציאליים שיממנו אותה?
אם אתה מציע לפקוק את הגוש לחלוטין ולחכות שהפתרון יפרוץ בשניה מלמטה אולי כדאי להתחיל בפזורה הבדואית.
הרי שם הביזור והפיזור חמורים כפליים.
סקירה ברורה ומעניינת 679897
לא, המכשול לתחבורה ציבורית יעילה הוא ההסתמכות על הרכב הפרטי. ההסתמכות מגיעה משיטת הבניה שלנו, שהיא בניה של פרברים עם תקני ''שטחים פתוחים'' וכיוצא-באלו. אם לא בונים צפוף אבל בונים כבישים, אתה חייב להחזיק רכב או שניים. אתה חייב להגיע עם רכב, כי זו הדרך היחידה. המטרה היא לא ''לפקוק'' את הגוש, זו בעיית הלוואי של חוסר תכנון מראש.
סקירה ברורה ומעניינת 679900
הפוך גוטה.
ההסתמכות על הרכב הפרטי, <קישור אינה הסיבה>- אלא הראיה לכך שהמדינה לא הצליחה (אז) ולא רוצה (כיום) לפתח את הפריפריה.
סיבה ומסובב, זוכר?.
בגלל שאין פתרון אחר משתמשים ברכב פרטי.
אם היה בנמצא פתרון תחבורתי להסעת המונים מרוחקים יכולת לטעון שהשלטון מקדם את הפריפריה.

כיום הציבור בפריפריה לא יכול לעבוד בתל אביב כי עליו להסתמך על שלושה כלי תחבורה שונים ולבזבז מעל 4 שעות ביום על נסיעות.
אפשר לראות בעין שבגוש דן הבניה הציבורית גובהת ומצטופפת ומתפתח מערך הסעה שאינו משרת את הפריפריה.
לכן הטענה שלך, שהמדינה מעודדת אנשים לצאת מהגוש פשוט אבסורדית.
סקירה ברורה ומעניינת 680143
לא. המכשול לתחבורה פרטית יעילה הוא הסבסוד וההעדפה של התחבורה הציבורית. הרי כל נת"ץ גוזל נתיב שהיה יכול לשמש את הרכבים הפרטיים ולחסוך פקקים - אותם רכבים פרטיים שהמס המוגזם המוטל עליהם (גם ברכשה וגם בדלק) מסבסד את התחבורה הציבורית ואת אותו נת"ץ. אם המס היה סביר כל אדם היה יכול להחזיק בנקל רכב פרטי עירוני קטן (או אפילו קטנוע) לנסיעה בעיר ורכב גדול לנסיעה מחוץ לעיר, כפי שנהוג במדינות מפותחות - List_of_countries_by_vehicles_per_capita#cite_note-WorldBank-1 [Wikipedia]
וזה מבלי לציין שאלמלא האוטובוסים, הנתיבים היו יכולים להיות צרים יותר, והיה אפשר לסלול 4 נתיבים בכבישים שיש בהם היום 3. גם חניוני האוטובוסים הענקיים במרכזי הערים היו נחסכים.
סקירה ברורה ומעניינת 682627
לדעתי אין שום סימן מקדים של תנודתיות שאמור להתרחש בשוק הנדל"ן לפני פיצוץ הבועה. לזכרוני לא היה כזה דבר באירלנד, ספרד, או ארה"ב. היתה מגמה רצופה של כעשר שנים של עליות, דשדוש של חצי שנה ואז ירידה שהופכת לקריסה. לכן גם בישראל לא בטוח שאפשר לחזות שאנחנו קרובים או רחוקים מהפיצוץ לפי תנודתיות.
אגב, המחאה החברתית הורידה את תל אביב בכמעט 10 אחוז תוך חצי שנה שזה סימן אזהרה לדעתי.

דבר נוסף- הריבית
אם הבנתי נכון אז בריבית נמוכה יותר מוצדק, פונדמנטלית, שהמחירים יהיו גבוהים יותר ואז אפשר להגיד שאין בועה. אבל עדיין, כשהריבית תעלה המחירים יירדו אז באופן מעשי מבחינת הציבור זה כן אמור להיות מסוכן לקנות!

חוץ מזה לא התייחסת למחיר למשתכן, בניה בלתי חוקית במגזר הערבי, וזה שנטל שכר הדירה מתוך השכר נטו, באחוזים, לא עלה בכלל מאז שנת 2000
סקירה ברורה ומעניינת 682988
אני מניח שהדברים מופנים אלי:

המגמה הרצופה של העליות שאתה מתייחס אליה היא אף פעם לא מונוטונית לגמרי, תמיד יש תקופות קצרות של ירידה שאחריהן המגמה העולה מתחדשת. התנודתיות שאני מתייחס אליה היא כאשר אחרי הירידה הראשונית השוק לא מצליח לחזור מהר לשיאים חדשים כמו קודם, אולי זה מה שקראת לו דשדוש, וכשההכרה שתקופת העליות הסתיימה נוחתת בהדרגה לתוך השוק הירידות מתחדשות בעוצמה רבה.
בתל אביב עדיין לא קיבלנו את הירידה הראשונה במחיר שלא מצליחה לחזור לשיאים חדשים. אולי היא מתחילה עכשיו.

הריבית- נכון שתאורטית ריבית נמוכה יותר מצדיקה מחירים גבוהים יותר (או לחילופין דמי שכירות נמוכים יותר...) אבל הראיתי שבפועל היו תקופות של ירידת ריבית וירידת מחירי דירות (2000-2007) ועליית ריבית עם עליית מחירי דירות (השנה האחרונה).

מחיר למשתכן- בעיני הכמות חשובה יותר מהמחיר. אם התחלות הבניה באמת יגיעו בשנה הבאה ל 60,000 יחידות דיור זה יהיה הצע מכובד מאוד שהמחירים לדעתי לא יוכלו לעמוד בפניו.

בניה בלתי חוקית במגזר הערבי - אין לי נתונים, אבל אפשר להניח שהכמויות השנתיות לא משתנות בצורה חריגה, ולכן הן סוג של קבוע בלתי ידוע ולא משפיעות על המחירים בצורה משמעותית.

נטל שכר הדירה מן השכר נטו לא השתנה- זה בדיוק החלק במשוואה שנשאר קבוע כאשר מחירי הדירות עולים בהתאם לירידת שיעורי הריבית. המקרה ההפוך הוא אילו היה היצע אינסופי של דירות ברווח נורמלי לקבלן‏1 - אז מחירן היה יציב ושכר הדירה היה יורד.

______________
1 וזה מה ששר האוצר מנסה לעשות באמצעות "מחיר למשתכן" והסכמי הגג עם העיריות.
התחזית הקודרת של ד''ר נועם גרובר ממכון שורש 686094
בשנים הקרובות היצע הדירות יעלה על הביקוש
"לאחר כ-‏9 שנים של עליות מחירים, נוצרה בקרב הציבור הישראלי אשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך זו אשליה"

הנתון שהיה חסר לי במאמר שלי, ומופיע במחקרו של גרובר, הוא מספר משקי הבית הרב משפחתיים, שעלה מעט מאוד בין 2003-2014 וכפי שניחשתי במאמר אינו מסביר את הפער בין הגידול במספר משקי הבית לגידול במספר הדירות.
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687647
דורון צור הוא אנליסט שאני מעריך. הניתוחים שלו עוסקים בדרך כלל בהשפעות כלכליות פרופר.
הופתעתי לגלות שהוא חושב שמיסוי ריבוי דירות הוא איוולת כלכלית , והניתוח שלו מעניין כתמיד.
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687652
הקישור מקולקל.
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687653
קישור מחדש
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687660
הטיעון שלו גנרי לחלוטין, מתאים לכל שוק, וסותר לחלוטין את מה שכתוב בספר הלימוד. חוץ מזה, הוא מבין גם בתורת המוסר. שתי עיזים במאמר אחד :-)
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687663
לא הבנתי. הטיעון שלו הוא שהקטנת הביקוש של המשקיעים עלולה להשפיע (בתמסורת) על הקטנת ההיצע של הקבלנים. במה זה סותר את ספר הלימוד?
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687678
נתרגם ללשון עקומות ביקוש והיצע: ירידת הביקוש - עקומת הביקוש זזה שמאלה; ירידת ההיצע - עקומת ההיצע נעה שמאלה. הוא טוען שיש קשר פונקציונלי בין עקומת הביקוש ועקומת ההיצע. הנקודה היא שבעיקרון אין קשר - זה מקור התובנה שבמודל כולו. אם היה קשר פונקציונלי בין העקומות היינו מאבדים את התובנה הבאה: כאשר הביקוש עולה המחיר והכמות עולים, וכאשר הביקוש יורד - המחיר והכמות יורדים.

ואני מרשה לעצמי להעתיק מויקיפדיה אבחנה חשובה: "חשובה ההבחנה בין "שינוי בהיצע", היינו הגדלתו או הקטנתו, שפירושו הצעת כמות גדולה או קטנה יותר של מוצר בכל מחיר נתון, וביטויו הגרפי בתזוזה ימינה או שמאלה של עקומת ההיצע; לבין "שינוי בכמות המוצעת" שפירושו תזוזה על עקומת ההיצע הקיימת לעבר נקודה אחרת המייצגת כמות גדולה או קטנה יותר, ללא שינוי בפונקציית ההיצע."

כאן מקור אי ההבנה לדעתי. כאשר הביקוש יורד, הכמות יורדת. ברור שהיצרנים מיצרים פחות, או שחלקם פרש לחלוטין מן השוק. אבל האסטרטגיה שעקומת ההיצע היא האילוסטרציה שלה, לא משתנה.

לפעמים יש קשר בין העקומות, אבל הוא עקיף ומחייב הסבר מיוחד על התנאים הכלכליים או הטכנולוגיים בשוק מסויים. נניח שבשוק מסויים היצור מבוסס על קווי יצור גדולים ויעילים. הביקוש יורד וכתוצאה מכך קווי היצור הגדולים אינם כדאיים יותר בגלל העלויות הקבועות הגדולות. חלק מהיצרנים פורש מהשוק, והיצור עובר ליצרנים קטנים המפעילים שיטות פחות יעילות. במקרה כזה תהיה השפעה על עקומת ההיצע בגלל השינוי הטכנולוגי, וקשה לחזות מראש מה יהיה המחיר.

כותב המאמר לא סיפק הסבר לשינוי בעקומת ההיצע, מלבד הטענה שהקבלנים מכירים את השוק. זה לא הסבר משכנע מפני שהמודל מבוסס על ידע מושלם.

לסיום, אני לא טוען שהוא לא צודק, יתכן שהאינטואיציה שלו נכונה ויש לקבלנים תכונה תרבותית שהם מפסיקים כמעט לחלוטין את הבניה בכל פעם שיש חשש לירידה בביקוש. צריך להסביר מדוע יש תגובת יתר כזאת.

אתה מבין, מה שהוא ואמר שקול למצב שבו שהיצרנים מזהים שצפויה עליה בביקוש, כתוצאה מזה הם יכנסו לבולמוס תמידי של יצור, ובסופו של דבר כתוצאה מהצפת השוק יווצר שיווי משקל חדש שבו המחירים יהיו נמוכים יותר מאשר היו לפני העליה בביקוש. זו כמובן לא האינטואיציה המקובלת.
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687679
האם המשורר התכוון פשוט לומר שגמישות ההיצע שואפת לאינסוף?
אם זה היה נכון, אז מחירי הבתים לא היו עולים עד היום - גמישות היצע פועלת לשתי הכיוונים.
דורון צור טוען נגד מס ריבוי דירות 687681
הוא טוען: "כשהם מרגישים שהביקושים מורידים הילוך - הם גם מורידים הילוך, לפעמים אפילו שמים ברקס חזק. כמובן שזה לוקח קצת זמן עד שרואים ירידה בהתחלות הבנייה, כי מדובר בשוק שזמן התגובה בו ארוך, אבל זה קורה."

עקומת ההיצע יכולה להיות כמעט שטוחה עבור כמויות נמוכות מנקודת שיווי המשקל, ותלולה עבור כמויות גדולות מהכמות בנקודת שיווי המשקל כפי שהיא כיום. אולי זה ההסבר. אבל היה מעניין לדעת מדוע לדעתו זה המצב. בכל מקרה המחיר חייב לרדת.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688264
נגידת בנק ישראל לאחר הודעת הרבית לפני שבוע החזיקה את המקל משני הקצוות.
פלוג אמרה כי בשוק הדיור פועלים כיום כוחות כיוונים מנוגדים: "מצד אחד, קצב התחלות הבנייה עולה ובשנה האחרונה נרשמו למעלה מ-‏50 אלף התחלות בנייה, היצע הדירות הלא מכורות נמצא ברמות שיא, ומספר העסקאות רושם ירידה, בדגש על רכישות המשקיעים. כמו כן, עליית ריבית המשכנתאות הביאה לירידה מתונה בביצועי המשכנתאות החדשות וכל אלו הן כוחות שיפעלו למיתון המחירים". מנגד, "המחירים ממשיכים לעלות בקצב מהיר יחסית. העובדה שמשך הבנייה מתארך וקצב גמר הבנייה לא מדביק את קצב ההתחלות מטרידה והממשלה תצטרך להמשיך לפעול להגדלת ההיצע".

אבל בראיון ברשת ב' אמרה אתמול כי אם תמשך מדיניות סדורה של בניית 50 אלף יחידות דיור בשנה, גם באזורי ביקוש, יירדו מחירי הדירות.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688281
משעשע ומעציב - נגידת בנק ישראל, משושביני בועת הדיור, משקיפה מהצד כאחרונת הפרשנים, אבל מבטיחה לא להזיז את קצה הציפורן בשנה הקרובה כדי לעזור למחירים לרדת על ידי הורדת הריבית.
וכל מי שטען עד כה שהיא לא מורידה את הריבית כי היא ''לא יכולה'' להוריד אותה כל עוד הריבית בארה''ב
נמוכה, יכול להתחיל לכרסם את הכובע לאור העלאות הריבית שכבר החלו מעבר לים.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688282
בנק ישראל צריך להעלות את הריבית כדי להוריד את מחירי הדירות.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688284
מטרותיו ותפקידיו של בנק ישראל

המטרה המרכזית של בנק ישראל היא לשמור על יציבות מחירים.
תחום יציבות המחירים מוגדר עבור בנק ישראל על ידי הממשלה כיעד אינפלציה שנתי - כיום 1 עד 3 אחוזים.
בנוסף בנק ישראל אחראי על יציבותה של המערכת הפיננסית ופעילותה הסדירה.
מטרות משנה של הבנק הן לתמוך במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה: במיוחד צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים. כל זה בתנאי שלדעת הוועדה לא תהיה בכך פגיעה בהשגת יציבות המחירים לאורך זמן.
מאחר ומחירי הדירות אינם מרכיב במדד המחירים לצרכן לבנק ישראל לא אכפת מהם כל כך, חוץ מאשר בסכנה האפשרית שהם מהווים ליציבות המערכת הפיננסית.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688285
א. עד כמה שאני יודע, מחירי השכירות הם כן במדד המחירים לצרכן.
ב. זה שמחירי הדירות אינם חלק ממדד המחירים לצרכן זאת הונאה ושוד לאור היום של האזרחים על ידי הממסד. להשתמש בזה בתור הצדקה למדיניות הבנק לא נראה לי מוצלח במיוחד.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688327
א. אמת, אבל בשלוש השנים האחרונות 2014-16 מדד המחירים לצרכן, כולל העליה במחירי השכירות, ירד ברציפות.
ב. גם נכון, אבל ככה זה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688343
ב. אם זכרוני איננו מטעני, הכוונה המקורית של המוטציה הזאת היתה לנתק את הקשר הישיר בין המדד לשער הדולר, בזמנים שבהם מחירי הדירות היו נקובים בדולרים.
משהופסק הנוהג האכן מיותר‏1 הזה, ראוי היה שקברניטי המשק והאמונים על הסטטיסטיקה יחזירו עטרה ליושנה. להשערתי, הסיבה שאינם עושים כך היא כדי לשמור את המצגת המזויפת של מדדים אפסיים, שמועילה לממסד ומזיקה לאזרחים.

1 מיותר מיותר, אבל אני הרווחתי בגללו עשרות אלפי שקלים כשקניתי את הדירה שלי, והמוכר לא היה מוכן לקבע את השער ליום המכירה. ארבעה חודשים אחר כך, ביום לקיחת המשכנתא והתשלום העיקרי, הדולר צנח לרמתו הנמוכה ביותר בחצי העשור המדובר, והרשעים באו על גמולם.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688352
זה הרבה יותר מורכב מזה. מדד המחירים לא אמור למדוד חסכון של משקי בית, ולכן הוא מודד שירותי דיור, וזה קוץ רציני בישבנם של כלכלנים.

הנה https://www.facebook.com/IsraelEconomicReadings/posts... פוסט מלפני כמה ימים (לא הצלחתי לקשר) שמסביר היטב.

ולהעמיק עבודת מחקר של בנק ישראל על השיטה הקודמת

__________
להערת הרגל- הרווחת בזכותו, ולא בגללו. ולרשעים לא תהיה תקווה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688356
תקומה. תקווה לא תהיה למלשינים.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688361
קראתי את הפוסט, ולא לגמרי השתכנעתי.
בייחוד מפריעה לי ההיטפלות המשפטנית למונח "צריכה" בתור הגדרה שמוציאה את הדירות מהמשחק.
מבחינתי מדד המחירים צריך לשקף את ההוצאות שיש לכל משפחה, והשם שתקרא לזה לא ממש מעניין.
עבור חלק ניכר מהאוכלוסיה, דירה - גם כזאת שהיא הדירה היחידה וגרים בה - היא אחת ההוצאות המשמעותיות ביותר לאורך חיי האזרח. ולכן אי הכללתה במדד מהווה כשל.
הרי את חלק מההתפלפלויות לגבי השקעה, שימוש וכו' ניתן לומר גם על מכונית - גם מכונית אתה בדרך כלל קונה פעם בכמה שנים, מוציא עליה הון רב פעם אחת, ואחר כך משתמש בה זמן ארוך מבלי לגעת שוב בארנק (ביטוחים ושאר ירקות כנראה כן במדד, זה לא הענין כאן).
גם מכונית, כמו דירה, ניתן למכור למישהו אחר לאחר מספר שנים, וגם על מכונית בבעלות ניתן וותר ולקחת מכונית בהשכרה/ליסינג. כל הסיבות האלה לא עולות משום מה כשמדד המחירים לצרכן ממשיך להתייחס למכונית כמוצר צריכה ולא כמוצר להשקעה.
_____
חשבתי ש"בגללו" הוא נייטרלי, "בזכותו" חיובי ו"באשמתו" שלילי.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688379
מבחינתך, ואני מניח שזו תהיה הגישה הרווחת במשאל עם, המדד צריך לשקף את כל ההוצאות של משפחה. אבל המדד נערך לפי הכללים של מדע הכלכלה, ושם לא כל ההוצאות נחשבות.
אני מניח שתסכים שהוצאות של משפחה לחסכון לא צריכות להכלל במדד.
אני מניח שתסכים גם שמכונית איננה סוג של חסכון.
אבל בדירה יש מרכיב של חסכון, והשאלה היא מה הדרך לנטרל את מרכיב החסכון בדירה.
יכול להיות שאי הכללת דירות במדד היא כשל, אבל זה הכי טוב שיש. בעצמך טענת שדירות הן בעיקר מוצרי הון (השקעה בנכס מניב) כי מחיריהן מושפעים מהריבית במשק יותר מכל דבר אחר. הרי לא תכניס את מחירי המניות למדד המחירים לצרכן, נכון?

_____
אצלי ל"בגלל" יש קונוטציה שלילית, אולי זה השורשים הפולניים שלי
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688380
אני לא יודע מה זה הוצאה לחסכון, זה נראה לי אוקסימורון. כסף שלי שנשאר שלי הוא לא הוצאה, ולא משנה אם קניתי איתו דולרים, שקלים, לירות או אג"ח קוריאני.
מכונית איננה חסכון לשיטתך רק בגלל שעכה יורד כל הזמן. אבל גם ערכה של דירה יכול לרדת. אז מה - כשדירה יורדת עשרות אחוזים, זה מה שפתאום הופך אותה מחסכון למוצר צריכה?
ואם המכונית שלך היא מכונית אספנים - נכון גם לגיטרות, פסנתרים, ובטח גם עוד דברים - ייתכן גם שהערך שלה יעלה. אז מה. כל אלה הם מוצרים שמשפחה קונה כדי להשתמש בהם, ולכן הם מוצרי צריכה. וגם בדירה - בניגוד לכסף בבנק, מניה או אג"ח - המשפחה משתמשת (ולכן אנחנו מדברים כאן על דירה ראשונה בלבד, ולא דירה להשקעה. אם אתה רוצה שהמדד יתחשב רק בדירות כאלה - בשמחה).

ואל תשים מילים בפי, אני לא טענתי שדירות הן בעיקר מוצרי הון, בטח לא עבור (שוב) דירה יחידה. גם מכוניות מושפעות מהאינפלציה ושער הדולר - אז מה?
יתירה מזאת, אולי זכור לך שאני אפילו טענתי כאן פעם בתוקף, שכשיש לך דירה יחידה, עליית מחירי הדירות פועלת לרעתך. לא הייתי אומר דבר כזה על חסכון שמחירו נוסק, נכון?
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688386
מסכים איתך שאין כזה דבר הוצאה לחסכון.
מכונית אספנות, כמו גם חפצי אמנות אמורים להכנס תחת חסכון, וזאת תחת ההנחה שאלו מוצרי הון שנרכשים בתקווה שערכם יעלה.
אם אתה נוסע ברכב האספנות יום יום לעבודה הוא מוצר צריכה, כי השימוש בו פוגע בערכו- זה או/או, אבל אם אתה תולה ציור על הקיר השימוש בו לא פוגע בערכו והוא לא מוצר צריכה. כמו שאמרת- כסף שלי שנשאר שלי הוא לא הוצאה.

לכן הכלכלנים מנסים להפריד בין החלק ההוני המגולם במחיר הדירה לבין שווי השימוש בה. מנסים ללא הצלחה רבה. כמו שראית שיטה אחת היא להפחית את ערך הקרקע, זה כאילו החלק ההוני. אבל אין שום גוף שמפרסם מדד למחירי קרקע, לא בארץ ולא בעולם.
מעניין שבארצנו אין קשר בין שינוי במחירי תשומות הבניה (חמרים ועבודה) למחירי הדירות ומכאן נובע שמחיר הקרקע הוא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות. עבודת מחקר חדשה של וייצמן נגר מבנק ישראל ודורון סייג מהלמ"ס מראה שאכן מחיר של צמודי קרקע הוא תוצאה ישירה של מחיר הקרקע, ובבנייה רוויה ההסבר של מחיר הקרקע חלקי בלבד.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688387
לעניין הטענה שדירות הן מוצרי הון- טענת שמחיריהן מושפעים מגובה הריבית במשק יותר מכל, זה כבר עושה מהן מוצר הון.
שים לב שהריבית הנמוכה משפיעה גם על שוק הרכב, למשל, אבל לא על המחירים אלא על הכמויות.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688412
מכונית היא לא השקעה, כי ערכה הולך ויורד.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688418
לפעמים גם ערכה של דירה יורד. גם של מנייה. למה זה לא הופך אותן ל"לא השקעה"?
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688428
זכור לי שלצרכי מס ערכה של מכונית מתכלה תוך שלוש שנים. ושזוהי אחת הסיבות לכך שיש עשירים שאוהבים להשקיע כסף במכוניות ישנות.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688442
לא הבנתי את המשפט הראשון. מה זה אומר? איך זה מתבטא?
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688477
פחת. למיטב ידיעתי לא 3 שנים אלא 6.
זה אומר שאם קנית מכונית לעסק, אתה מקבל החזר מס על 1/6 מערכה כל שנה. אחרי 6 שנים קיבלת החזר מלא ומשתלם כבר לקנות חדשה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688495
אה, אז עבור עסק רכב הוא כן סוג של השקעה, הלא כן?
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688602
לא. הוא הוצאה. הוא לא מניב שום דבר חוץ מקצת-פחות-מס-הכנסה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688478
אצל רכב זה לא "לפעמים". זה "תמיד". יש מחירון, לוי יצחק שמו. אולי גם יש אחרים.
ומחיר הרכב יורד מהרגע שהסרת ממנו את הניילונים והעלית אותו על הכביש. למעשה - אם תקח את הרכב החדש עם הניילונים, תסע איתו שבוע ואז תמכור אותו - ערכו ירד מיידית. הקונה יקנה ממך בפחות ממה שקנית, כי זה כבר רכב יד שניה.
בדירה, זה כבר נתון למצב השוק.

___________________
אני משערת שרכבי אספנות יוצאים-מהכלל כאן.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688494
כל זה טוב ויפה, אבל על פי הלוגיקה של הפתיל הזה, באותן שנים שערך הרכב יורד, הוא חוסך לך כסף של מוניות, אוטובוסים ו/או ליסינג‏1. אזס אפשר לומר שזה מחזיר את הערך שלו לאן שהוא.

1 לפחות במקרה של ליסינג, רכב פרטי סביר חוסך לך בסביבות אלף שקל נטו בחודש, אם לא יותר, עבור תסריטים רבים.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688500
יש במדד סעיף תחבורה, ואתה יכול לראות שהוא כולל נסיעה בתחבורה ציבורית ומוניות, אבל יותר מכך את עלות הרכב הפרטי ועוד יותר מכך את אחזקתו- דלק, אגרות, ביטוח, טיפולים ותיקונים.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688512
מצוין. ולכן צריך להיות גם סעיף דיור שכולל את עלות הדירה הפרטית וגו'.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688528
גם הכלכלנים מסכימים שצריך, אלא שאין להם שיטה טובה לעשות את זה, כמפורט בלינקים ההם, אז הם משתמשים בהכי טוב שיש.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688517
כי רק הדלק שמשלמים על מנת להסיע את הרכב מתקזז עם עלויות תחבורה ציבורית. כל השאר זה לוקסוס. ודאי שאין שום דבר שמקזז את ירידת הערך של הרכב.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688604
ואתה מוציא עליו דלק, ביטוח, תיקונים וכיו''ב. הוא לא חוסך לך, באמת.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688607
את כל אלה הכנסתי לחישוב - בלעדיהם רכב חוסך אלפיים שקל בחודש בהשוואה לליסינג.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688608
ובד"ך אוטובוס, למשל, עולה פחות מכל אלה. אם כי הוא פחות נוח, ובעבודות מסויימות הוא ממש לא אופציה‏1.
לצורך העניין, דין רכב כדין לפטופ חדש ומהיר. הוא יחסוך לך זמן, שתוכל לעבוד בו ולהרוויח יותר. הוא לא נכס. הוא לא מניב. הוא לא השקעה.

1 סוכן ביטוח שנוסע מלקוח ללקוח כל היום. שיפוצניק שצריך לנסוע מלקוח ללקוח ולהביא איתו חומרים. מי שגר בחלבלובי יוסף שיש משם אוטובוס פעמיים ביום, וגם זה מהצומת למטה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688657
נחזור לעקרון - כמו שכבר אמרתי כאן, דירה למגורים גם היא איננה נכס מניב, ולא מבטיחה להיות כזאת כי:
א. היא יכולה גם להניב הפסדים
ב. בהנחה שזאת דירתך היחידה ואת מתגוררת בה, זה לא משנה לך בכלל אם ערכה עולה או יורד. ואם תרצי לעבור לדירה מאותו סוג, זה גם לא ישנה לך עם ערכה עלה או ירד. בקיצור, היא לא מניבה לך כלום (ז"א לא מניבה לך כסף - דברים אחרים היא כן מניבה, כמו מקום לישון בו, אבל זה נכון גם למכונית).
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688660
יכולה גם להניב הפסדים -
גם תיק מניות או אג"חים יכול להניב הפסדים. בכל זאת קניית ני"ע זו השקעה/חסכון ולא הוצאה. הרווח או ההפסד מתיק ני"ע הוא רווח הון.
תכל'ס גם רווח או הפסד מעליית או ירידת שווי הדירה הוא רווח הון.

זה לא משנה לך אם ערכה של דירתך היחידה עולה או יורד-
תאורטית כל אחד יכול להיות ספקולנט גם בדירת המגורים היחידה שלו כמו במניות, למכור ולעבור לגור בשכירות אם המחיר נראה לו גבוה מדי. לקנות בחזרה כשהמחירים נראים לו נוחים יותר.‏1
זה שקול לספקולציה בקופת גמל או פנסיה- כל אחד יכול להעביר את החסכון לטווח ארוך שלו למסלול השקלי מתוך ציפיה ספקולטיבית לירידות במניות ובאג"חים שיאפשרו לו לחזור למסלול מנייתי במחירים נוחים יותר.
אז זה נכון שחלק גדול משווי הדירה בבעלות יכול להיות מיוחס לשירותי הדיור, אבל חלק אחר שייך באמת לחסכון לטווח ארוך, או אפילו ארוך מאוד (הדירה תהיה בסוף תמיד חלק מהירושה).

_________
1 יש ספקולציה יותר מעניינת שיכולה לחדד את העניין- מי שיש לו אופי ספקולטיבי מלכתחילה יכול לגור רק בשכירות ולקנות דירות שתשואת השכירות עליהן גבוהה יותר. נניח לגור בשכירות בדירת 5 חדרים באזור המרכז (בשווי נוכחי נגיד 2.4 מיליון ש"ח ובשכירות חדשית של 6000 ש"ח, תשואת שכירות 3%) ולקנות ולהשכיר 3-4 דירות 3 חדרים בפריפריה, שמחירן מסתכם לאותו סכום, אבל דמי השכירות החדשיים מהן גבוהים יותר (כעת 9000 ש"ח תשואת שכירות 4.5%). עכשיו נניח שהספקולנט שלנו קנה את הדירות לפני 5 שנים, הוא יכול למכור עכשיו אחת או שתיים, אולי סתם כדי לממש חלק מהרווח, אולי כדי להמנע מתשלום מס ריבוי דירות. הוא ממשיך לגור בשכירות ועכשיו יש לו רק שתי דירות שמכניסות טיפה פחות מהשכירות שהוא משלם.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688663
תיאורטית אני מסכים איתך, דה-פקטו מה שאתה אומר לא רלוונטי ל-‏90% מבעלי דירה יחידה למגורים.
ספקולציות אפשר לעשות על כל דבר, ואפשר ללכת לקזינו ולהמר גם על המכונית שלך‏2. בעיני זה לא הופך אותה לנכס להשקעה.
___
1 מה הסיבה להאמין שהתשואה בפריפריה תהיה גבוהה באופן מובהק מזו שבמרכז?
2 היה פרק נהדר, אי פעם בסדרה "לא יאומן כי יסופר" על פי רואלד דאל, שהיתה מעורבת בו (בין השאר) המכונית של זה שהשתתף במשחק ההימורים המרכזי בפרק. דא עקא, שהיא היתה מהאלמנטים הפחות איזוטריים במשחק ההוא...
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688675
אני חושב שכן רלבנטי.
הסיבה שמשפחות בארץ מעדיפות לירוק דם ולרכוש דירה על פני האפשרות שעל פניה נוחה יותר פיננסית של שכירות היא בגלל השאיפה לבעלות על נכס. הנכס מספק שירותי דיור אבל מספק גם בטחון כלכלי ואמצעי חסכון שהמשפחה כופה על עצמה.
החלק ההוני במחיר הדירה לא אמור להיות במדד אבל הכלכלנים לא יודעים למדוד כל כך טוב מה גדלו.
אני מסכים שאכן צריך לכלול את מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן, אבל עוד לא נמצאה השיטה.

_________

1 ככה זה, לא יודע מה הסיבה. זו עובדה שהתשואה עולה ככל שמספר החדרים קטן יותר וככל שמתרחקים מהמרכז. בעבר הפער היה אפילו גדול יותר. לפני 8-10 שנים התשואה על דירות 3 חדרים בפריפריה היתה 7% ועל דירות 5 חדרים במרכז 3.5%. במחשבה נוספת יכול להיות שזה קשור בדיוק לנושא שלנו- השכירות מבטאת את מחיר שירותי הדיור באופן הרבה יותר מדויק מאשר מחיר הדירה. בדירות 5 חדרים במרכז כנראה שהמרכיב ההוני במחיר הדירה פשוט גדול יותר מאשר בדירות 3 חדרים בפריפריה, והשכירות לא משולמת על המרכיב ההוני, רק על מרכיב שירותי הדיור.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688678
אבל "השאיפה לבעלות על נכס" יכולה לנבוע מהרבה סיכות, לאו דוקא מהרצון ל"אמצעי חסכון". למשל, משפחות ואנשים בארץ גם מעדיפים "לירוק דם" ולרכוש רכב במחיר מופקע‏1 על פני אפשרויות נוחות יותר פיננסית כמו מוניות וכדומה, בגלל השאיפה לבעלות על נכס. וגם זה לא הופך את הרכב לאמצעי חסכון. אבל כן אולי לאמצעי שמעניק איזה "בטחון כלכלי" פסיכולוגי - מה שנכון גם לרכב וגם לדירה.

1 בהשוואה בינלאומית, מחירי הרכב כאן גבוהים בהרבה ממחירי הדיור יחסית לעולם, בגלל המס.
____________
צריך להיזהר כאן, מהסיבות שפירטת יכול בהחלט להיות שתשואת השכירות קורלטיבית למחירי הדירה (דירה זולה יותר נותנת יותר תשואה), ולא למיקום שלה‏2. זה יכול לנבוע, למשל, מאיזה "מחיר בסיס" של שווי השכירות, שגורם לזה שגם אם השכירות לינארית במחיר הדירה, לתלות הלינארית הזו יש רכיב קבוע שאיננו אפס.
2 כמובן שבפריפריה הדירות גם יותר זולות, אבל אנחנו מחפשים את הפרמטר הקובע כאן.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688679
לא מסכים.
השאיפה לבעלות על רכב היא בעיקר משום שהוא מספק שרותי תחבורה טובים יותר. השאיפה למרצדס היא כבר שיקולי יוקרה שופוני והרגשה טובה, אבל השאיפה לקורולה בת 10 היא לא לבעלות על נכס ולא נעליים. קורולה בת 10 זה מוצר צריכה בסיסי :)

אתה לא תיקח מונית לסופר השכונתי או להקפיץ את הילד לחוג, בעיקר לא אם אתה גר בפרברים. יחד עם מונית לעבודה ההוצאה שלך על תחבורה תרקיע שחקים. כשאתה גר בלב תל אביב הקומבינציה של אופניים חשמליים ומוניות באמת קורצת, וראוי לאזכר בהקשר זה את סיינפלד.

השאיפה לדירה שונה מכך. משפחות מכניסות את עצמן לסד תשלומי המשכנתא בידיעה שבעוד 20 שנה יהיה להם נכס שיורישו לילדים, או שיוכלו בעתיד לקחת עליו משכנתא חדשה כדי לעזור לילדים לקנות דירה וגלגל חוזר.

האשליה של האנשים בעקבות ההלוואות הנוחות לרכב חדש כאילו יתגלגלו עם ההוצאה הנוספת תתפוצץ להם בקרוב. יש בדיחה פנימית שרצה כבר הרבה שנים ביני לבין אשתי על עסקים שקופצים מעל הפופיק שמתמצה בשם הקוד שנתנו לה- יגואר בליסינג. בשנה האחרונה זה היה הכל בליסינג. אבל זה כבר שייך לדיון הריבית, שעדיין לא הגבתי אליו.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688682
עוד לא הגבת אליו? אתה מכל האנשים כאן?
שיים (דינג), שיים (דונג), שיים (דינג)...
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688771
לפי

הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688774
אכן קישור נאה.
אגב, השחקן הצעיר נראה לי מוכר - דומני כי הוא השריף האגדי של ''טווין פיקס''.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688776
אתה צודק.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688728
אולי תסכים לניסוח הבא: {מקרר - מכונית - דירה - אג"ח} הם ארבע דרגות מובחנות היטב בסקאלה צריכה -> השקעה. אם אתה מסכים שאג"ח לא צריך להיות במדד המחירים לצרכן, לא עוזר לך להראות שמכונית היא כבר במדד, כי יטענו נגדך שאיפשהו בסקאלה צריך לחתוך.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688735
בשמחה, אבל לי ברור איפה צריך לחתוך - בין הדירה לאג"ח. המרחק בין דירה לאג"ח גדול עשרות מונים מהמרחק בין דירה למכונית. למשל, בניגוד לדירה או מכונית, אג"ח לא קיים במציאות. תראה לי את האג"ח שלך. לאג"ח יש בדיוק אפס שימושים אחרים, מלבד תרומתו ההונית. לדירה, כמו למכונית, יש עשרות שימושים ותועלות שחלקם, אעז לומר, אורתוגונליים לחלוטין למחירן בשוק ההון. דירה בה אני מתגורר, גם אם תאבד חצי מערכה ההוני, עדיין לא יפגע כזית שלל השירותים והתועלות שאני מפיק ממנה. במקרה של האג"ח, התועלת שלו - היחידה - תספוג מכה קשה.
בקיצור, הסולם שלך שקול לארבע הדרגות המובחנות (קוביה, פירמידה, מוט, המספר i) - ניתן למצוא איזו מטריקה בה הן מסודרות מונוטונית, אבל כל בר דעת יבדיל בין שלוש הראשונות והאחרונה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688736
בסדר. החלף אג״ח במניה. מניה היא חלק מהבעלות על נכס ממשי. היא קיימת במציאות בדיוק כמו שכסף (הנייר) קיים במציאות.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688740
יכולת לומר כסף במקום אג''ח ישר במקום לדלג בשלבים. כל מה שאמרתי נכון לחלוטין גם לגבי כסף - שטר שכל השרות שהוא נותן לך זה הון. מחר יצנח ערכו של המטבע בו נקוב השטר הזה בחצי, והלך חצי מהשרות. כל זה לעומת מה שכבר אמרתי על דירה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688756
אפשר לעשות כל מיני השוואות, חלקן עובדות לטובתך ואחרות לא. כבר אמרו לך כמה שלא, הנה עוד אחת. מכונית, כמו שאמרו כאן, "שורפת" את הערך שלה באופן דטרמיניסטי למדי וידוע. דירות לא. הערך שלהן עלול לרדת, אבל אני די בטוח שבישראל כל מי שקונה דירה מקווה, וזו לא תקווה חסרת ביסוס, שהיא לפחות תשמור על ערכה; ואם כדור בדולח כלשהו יראה שערכה ירד, אפילו באיטיות, מר ישראלי לא יקנה אותה.
הנגידה לא מתחייבת, או שכן? 688759
ההנחה האחרונה שלך זאת כבר ספקולציה פרועה ומאד לא אינטואיטיבית. כשאני קניתי דירה בתחילת המילניום, כלל לא הייתי בטוח שערכה יעלה. נהפוך הוא, אחרי הזינוק בשנות התשעים, הסיכוי היה לרעתי. ואכן בשבע השנים הראשונות, מחירה דשדש ואף ירד קמעה. ריאלית, הוא ירד אפילו יותר מקמעה.
אבל כל זה לא ענין אותי, כי הסיבה העיקרית שקניתי אותה היתה כדי להפסיק את התלות בגחמותיהם של משכירים, ולדעת שכל עוד אני רוצה, אני יכול להישאר באותו מקום ואותה שכונה, ולא לדמם שכר דירה לחשבונו של מישהו אחר, ושכר הובלה וצביעה וריהוט ושאר ירקות למישהם אחרים נוספים.
לו היתה בארץ, אגב, שכירות ארוכת טווח כהילכתה, זה היה מאד משנה את נקודת ההחלטה אולי, אבל ככלל אין, ומכאן נגזרים השיקולים.
לעניות דעתי, מי שקונה דירה ראשונה למגורים, חשוף הרבה פעמים לסכנה בירידת ערך (ואם הוא מתעלם מזה, אז הוא פשוט חסר תפיסת מציאות כלכלית ריאלית. שיהיה בריא). ולמרות זאת, התועלות הבלתי הוניות של מגורים בבעלות, כולל הפסיכולוגיות למיניהן, גוברות על התועלת ההונית הפוטנציאלית.

ברור לי שמכונית שומרת על ערכה פחות מדירה. אבל הדמיון הרב ביניהן נובע יותר מהתועלות והשירותים הלא הוניים הפרוזאיים מאד שאנחנו מפיקים מהן.
עדכון 698238
בטבלה של התחלות וגמר בניה ניתן לראות ששינויים מהותיים בהתחלות בניה באים לידי ביטוי בגמר בניה שנתיים מאוחר יותר. לדוגמה- הזינוק בהתחלות בניה לרמה חדשה בשנת 2010-2011 בא לידי ביטוי בגידול קצב גמר בניה בשנים 2012-2013

שנה _ התחלות בניה _ גמר בניה

2007.... 30,744 .... 29,811
2008.... 32,889 .... 30,461
2009.... 34,979 .... 32,582
2010.... 40,304 .... 33,264
2011.... 46,420 .... 34,103
2012.... 43,454 .... 37,432
2013.... 47,704 .... 42,476
2014.... 46,987 .... 44,669
2015.... 53,503 .... 43,551
2016.... 53,661 .... 46,091
2017.... 46,300‏1... 47,400

לפיכך ניתן לצפות שבשנת 2018 מספרי גמר בניה ימשיכו לעלות, למרות הקיטון בהתחלות בניה בשנת 2017‏1.
המשך הגידול בגמר בניה הוא הוא גידול בהיצע, שאמור להפעיל לחץ למטה על המחירים.

נתון מעניין נוסף שאמור ללמד על מצב ההיצע הוא נתון הדירות הריקות. נתעלם מדירות של תושבי חוץ (משתמשים בדירה מדי פעם), דירות הרוסות ודירות של נפטרים, ונסכם את אלו
- שבבניה חדשה וטרם אוכלסו
- שעומדות למכירה כיד שניה (טרם נכנס דייר חדש)
- בשיפוצים

2013 .... 76,200
2014 .... 80,483
2015 .... 74,365
2016 .... 85,768
2017 .... 86,275

_________
1 הנתון ל 2017 הוא ראשוני ולפי ההיסטוריה של התפתחות של הנתונים הראשוניים צפוי לגדול עד 10% בטרם יהפוך לסופי. כלומר ניתן לצפות שהנתון הסופי ל 2017 יתקרב בהמשך ל 50,000.
712264
במאמר שלעיל (שפורסם ב-‏2016) כתוב: "ניתן לנסות לחזות שבועת הנדל"ן תימשך, עם תנודתיות הולכת וגדלה במחירים, לפחות עד 2017, ותתפוצץ לפני סוף 2019."

2019 נמצאת כידוע כבר מאחורינו, בלי תנודות והתפוצצות. אריק - אני סקרן לשמוע את דעתך המעודכנת, גם בנוגע לתחזית הספציפית הזאת, וגם בנוגע לתוקף של תחזיות פיננסיות ארוכות-טווח באופן כללי.
712296
מה פספסתי בתחזית:

1. לא שמתי לב לכך שבנק ישראל הוריד את המינוף של רוכשי הדירות בסוף 2012‏1. כאשר רמת המינוף יורדת זו לא בועה. בהערת אגב- במסגרת אותה מערכת מגבלות שהטיל בנק ישראל הוא גם הגביל מאוד את החלק של ההלוואות שמותר לקחת ברבית משתנה ("צמודות לפריים"), שהיו מאז ועד היום ההלוואות הזולות ביותר. בכך הוא גרם לציבור נוטלי המשכנתאות לשלם מיליארדים מיותרים ברבית לבנקים.
2. הרביות בעולם המשיכו לרדת עד אמצע השנה הנוכחית והמשיכו לדחוף את מחירי כל נכסי ההשקעה למעלה.
3. לא נוצר ספייק במחירים ולא תנודתיות.
4. הכללים שמניתי במאמר תקפים. בדיעבד אני רואה שלא יישמתי אותם נכון על שוק הדיור בישראל.
5. קשה מאוד עד בלתי אפשרי לתזמן את השיא של שווקים- מתי תגמר מגמה עולה. היומרה שלי לתזמן את השיא היתה מאוד לא במקומה.‏2 גם אם זו היתה בועה יש לי שני חוקים על בועות, והראשון הוא שהן תמיד מתנפחות יותר ממה שאני חושב שאפשר.

לפיכך כנראה שאין בועה מפותחת במחירי הדיור בארץ. הם אמנם יקרים באופן לא פרופורציוני לשכר, אבל לא מתקיימים בהם התנאים המנויים במאמר. ככל שהמחירים בועתיים, זו רק נגזרת מהבועתיות הכללית של מחירי נכסים פיננסיים בעולם (ויש לי מה לכתוב על זה).

לעניין התוקף של תחזיות ארוכות טווח- הן לא שוות כלום אם לא חוזרים ובוחנים אותן מפעם לפעם. הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

_______
1 בנק ישראל: מגבלות בתחום המשכנתאות גרמו לשינוי בטעמם של משקיעי הנדל”ן גלוב, 17.12.2018
2 אני הרבה יותר טוב בלתפוס שפלים. מגמות יורדות מונעות באופן שונה לגמרי ממגמות עולות, והמניעים השונים דווקא מאפשרים לתזמן שפל. ראה למשל תגובה 671097 ותגובה 671865 מינואר 2016. הנפט הגיע לשפל של 26 דולר בפברואר 2016 וכבר במאי אותה שנה חזר ל 50 דולר.
712331
סעיף 2 לא מדויק -באמצע העשור החלו הריביות לעלות, כאשר ריבית הבנק המרכזי בארה'ב עלתה כמדומני לפחות באחוז או יותר יחסית לשפל.
היתה אז הזדמנות פז להעלות את הריבית גם בארץ ולתת מכה בראש למחירי הדיור, ולו לכמה שנים, אבל אפשר לסמוך על קרנית מנפחת-בועת-הדיור פלוג שתמשיך לנפח את הבועה במקום לפוצץ אותה.
712334
אני מדבר על הריביות לטווח ארוך כפי שמשתקפות בתשואות אג"ח. ראה את זה ואת הגרף כאן
712350
שני הגרפים שלך מראים שאחרי שפל באמצע העשור היתה העלאה של בין אחוז לשניים במצטבר, לפני שוב תוואי ההורדות שחזר כיום לריביות כמעט אפסיות.

רק בנק ישראל ירום הודו נשאר על ריבית אפסית קבועה חמש שנים רצופות.
712335
>> הכשלון כאן הוא שלי כי לא חזרתי לעדכן.

ב-‏26.3.18 (כמעט בדיוק אמצע הדרך בין תאריך פרסום המאמר לתאריך היום) כתבת את תגובה 698238, שהכותרת שלה הוא "עדכון".
712458
כן, זה היה עדכון טכני. כמה חדשים אחר כך גיליתי באחור רב שבנק ישראל הקשיח את תנאי המשכנתא שנים קודם. זה גרם לי לשנות את דעתי ולא עדכנתי על כך.
712351
אם כבר עדכון תחזיות - זה כבר ברמת הלא נעים‏1, אבל אפל נגעה אתמול ב-‏300 דולר, הרחק מעל ה-‏107 שהיתה ההערכה שלך כאן לפני שנים ספורות.

1 על מי אני עובד, לבנק שלי נעים למדי עם זה.
אין חיה כזה 712358
אכן. הייתי צריך להזכיר את זה בעצמי.
אפל עשתה מהלך מדהים ועלתה ב 100% מהשפל של דצמבר 2018. אם זו היתה מניה ששווה 65 מיליארד שהכפילה את שוויה ל 130 מיליארד זה היה מהלך מרשים, אבל זו היתה מניה שהכפילה את שוויה מ 650 מיליארד ל 1.3 טריליון. מודה בהכנעה שלא ראיתי את זה מגיע. גם בדיעבד אני כמו זה שמגיע לראשונה בחייו לגן חיות, רואה את הג'ירפה ואומר: "אין חיה כזה".
וואו! 712439
שבע תגובות תמימות בלי שאף אחד זורק לחלל את החוכמה החבוטה על הקושי בתחזיות, בעיקר בקשר לעתיד? לפני שהיקום קורס לתוך עצמו אני מזדרז לתקן את המעוות.
תרשום, תרשום 712913
For the record אני עושה פה שורט מתודי על אפל ב 322.5
תרשום, תרשום 713858
וסוגר אותו עכשיו ב 275.0
תרשום, תרשום 713860
מהלך נאה בשביל חודש אחד.

חזרה לעמוד הראשי פרסום תגובה למאמר

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים