שתי הצעות להורדת מחירי הדירות 4054
שני מאמרים ב-TheMarker מציגים דרכים להורדת מחירי הדיור.

מירב ארלוזורוב טוענת כי אחד הגורמים המרכזיים המגבילים את היצע הדירות הוא העובדה כי הארנונה למגורים נמוכה מדי, ואינה מכסה את ההוצאה השולית של העיריות לתושב. לכן, לעיריות לא כדאי להגדיל את אוכלוסייתן, והן תוקעות תוכניות בנייה. העלאת הארנונה למגורים לגובה ריאלי (ובמקביל הפחתת הארנונה לעסקים) תשפר את המצב, וגם תתרום לשוויון בין רשויות חזקות לחלשות.

הממשלה מציעה לעיריות "הסכמי גג", שבהם מקבלת העירייה תשלום גבוה חד פעמי תמורת הוספת שכונת מגורים. אך רוב העיריות לא מעוניינות בהסדר כזה.

מאידך, העלאת ארנונה למגורים לא תהיה פופולרית, ולכן הממשלה מנסה לקדם פתרון מסובך יותר: מס על ארנונה לעסקים, שיועבר לעיריות שיגדילו את אוכלוסייתן.

בכתבה אחרת מציג סמי פרץ את הרעיון של מיכאל שראל, יו"ר פורום קהלת, להורדת מחירי הדיור: גביית מס שבח על עלייה בערך הדירה. כיום מוטל מס כזה, אך רק החל מ-‏4.5 מיליון ש"ח; שראל מציע לוותר על הרף. כך יגדל התמריץ של בעלי דירות למהר ולמכור אותן. גם יוזמה זו צפויה לקשיים בגלל חוסר פופולריות.

שראל מוזכר כמועמד המועדף על נפתלי בנט לתפקיד יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה. בעבר הוא כיהן במשרד האוצר תחת יאיר לפיד, והתפטר מכיוון שלא הסכים לתוכנית מע"מ אפס של לפיד. 
קישורים
מירב ארלוזורוב - TheMarker
על התוכנית של שראל - TheMarker
פרסום תגובה למאמר

פרסומים אחרונים במדור "חברה וכלכלה"


הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות

740145
נראה שאנחנו רוכבים על גבו של נמר בעניין מחירי הדירות כי למליוני בעלי דירות יש אינטרס ברור שמחירן לא יירד, וזה נכון במיוחד עבור תומכי הקואליציה הנוכחית.
740146
בתור בעל דירה ותומך הקואליציה הנוכחית, אני מצהיר בזאת שיש לי אינטרס ברור, חזק ומוצהר שמחירי הדירות יירדו, וכל המרבה (בירידה) הרי זה משובח.
740149
כנ”ל, יש לי שני ילדים מתבגרים שבעוד פחות מעשור (אני מקווה שהרבה פחות מעשור) יצטרכו לקנות או לשכור מקום מגורים משלהם.
740157
כדי להגשים את האינטרס שאתה מדגיש, יש צורך בנקיטת צעדים ברורים להגיע למצב שבו יותר 'שווה' לישראלי לשים כסף בבנק ולא באדמה.

אני זורק רעיונות חקיקה לגוש השינוי : מס אחיד של 50% מס על הכנסות משכירות ‏1 ללא אפשרות לקזז הוצאות ובמקביל חקיקת חוק שתחייב את הבנקים לתת ריבית מינימום של 10% שנתי לפקדונות ארוכי טווח.

1 שלא תגיד שלא חשבתי עליך, מקרים כמו שלך יהיו פטורים ממס. אל תדאג.
740420
או פשוט לבטל את המס על רווחי הון

אבל מכיוון שלפחות 80% מהכנסת הם נציגים של עובדות הציבור ....
740457
איזה הון יש לנבחרי הציבור? רובם לא עשירים לדעתי.
740469
אם יש נבחרי ציבור שאינם בעשירון העליון, שיקומו.
740474
חברי הכנסת של מפלגת העבודה.
רם שפע ונעמה לזימי [ויקיפדיה], ספציפית.
740479
תודה. מר שפע והגב' לזימי יכולים לשבת.

שכר חבר כנסת הוא בסביבות 45 אלף ש"ח, ואם תוסיף לזה את ההטבות הנלוות (דומני שהם זכאים, בין השאר, לנסיעה חינם בתחב"צ!) תגיע בקלות לאותם 55 אלף שמציבים אותם בעשירון העליון עוד לפני שבודקים את הכנסות בני זוגם. היסטורית הם יכולים, כמובן, להיות יוצאי קיבוץ ו/או להגיע ממעמד סוציו-אקונומי נמוך.
זה נכון עקרונית 740160
לכל בעלי הדירות אכן אין אינטרס, רק אם מסתכלים על דירה כנכס סחיר כמו כל נכס אחר. אבל תיאוריות קנייניות מפרידות בין דירה למגורים לנכס אחר ומגדירות דירה כ"בית", ושם זה כבר סיפור שונה. כשבן אדם גר היכנשהו (ולא רק "קונה להשקעה") החשיבות שהוא מייחס לדירה שונה - רוצה לומר, אני קונה בית והמחיר שלו בשוק לא בהכרח משנה לי, כי יתכן ואגור בו 30 שנה ואולי אף אוריש אותו לילדיי. הערך שלו הוא על הנייר לחלוטין מבחינתי.
בנוסף צריך לקחת בחשבון שבישראל היו כמה "בוננזות" של בניה מהירה, בשנות ה50, ה70 וה90, עם העליות וחיסול המעברות, והבניינים האלו עדיין משמשים לדיור, לפחות עד שפינויים בינויים למיניהם יצאו לפועל.

עליית מחירים מסוימת היא מחוייבת המציאות בעולם עם ריבית נמוכה, ובמדינה מערבית מתפתחת,צפופה, עם צמיחה כלכלית גבוהה ובעיקר גידול אוכלוסיה משמעותי. אלו גורמים שדי מבדלים את ישראל ממדינות ברמת חיים אחרת.
אותה "ירידת מחירים" מפורסמת צריכה להיות לרוכשי "בית" ראשון למגורים. לא דירה להשקעה, מגורים. מחיר למשתכן הלך בכיוון הזה, אבל משום מה נתנו אפשרות לאנשים גם להשכיר את הדירה.

אני משער שהמומחים יפרשו כבר את הצעדים המקצועיים שצריך לעשות, קרקעות, קבלנים, תחרות, פיתוח תחבורה ציבורית וכו וכו, אבל כאמור, לפעמים הערך של הדירות הוא רק על הנייר. אם פלוני גר באותה דירה משנת 2008 ועד היום, ששווי השוק שלה עלה ב100%(!), כמדומני גם בשוק ההון הוא היה יכול להשיג תשואה דומה במדדים מיינסטרייים. ואם לא השכיר אותה, אז מה איכפת לו? הוא לא ראה כסף ביד. ובניגוד לנכס סחיר אחר, לא כל אחד עובר בית, משנה סביבת מגורים, משפחה, ילדים, עבודה, רק כי הוא רוצה לממש את הנכס. גם משם יכול לבוא הפתרון. אני יודע שבכל מיני ערים יש הגרלות ל"בנים ממשיכים" אם הצגת היסטוריה של מגורים בעשור האחרון בעיר או משהו בסגנון. זה כיוון לא רע.
הצעה אחרת 740165
חשבתי על זה קצת בימים האחרונים. הנה הצעה שאולי לא תוריד את מחירי הדירות, אבל תמנע מהם להמשיך לעלות: עידוד אפקטיבי של שכירות במחיר קבוע.

שלב ראשון: הגדרת "שכירות קבועה". למשל: שכירות בתשלום קבוע ל-‏50 שנה.‏1 דמי השכירות אינם צמודים לדבר, או לחלופין צמודים למדד המכירים לצרכן, בניכוי רכיב המגורים במדד זה. השוכר יכול לפרוש בכל עת, אבל המשכיר אינו יכול לבטל את החוזה.
שלב שני: הכרזה כי החל מתאריך מסוים, המס על הכנסה משכירות הופך להיות מחושב ע"פ מדרגות מס הכנסה רגילות, למעט דירות שמוכרות בשכירות קבועה.
שלב שלישי: דירות ריקות (דירות שאינן הדירה הראשונה של בעליהן, ואינן מושכרות; או דירות שבעליהן חיים בחו"ל ואינן מושכרות; או דירות שקבלנים לא הצליחו למכור לאחר X שנים), ימוסו ע"פ מחיר שכירות ממוצע באיזור.

התוצאה: לא משתלם להחזיק דירות רבות, למעט אם הן מושכרות בפועל, בשכירות לטווח ארוך. התוצאה היא קפאון של מחירי השכירות, והתוצאה הבאה היא קפאון של מחירי הדירות, משום שהתשואה על הדירות לא עולה. אם אין צפי לעליית התשואה משכירות, נפגע גם הצפי לעליית התשואה ממחיר הדירה.

זה ישפיע פחות על דירות יוקרה, שבהן הצפי לתשואה משכירות נמוך גם כך; אם זה אין לי בעיה.

1 אפשר אפילו להחיות את ההגדרות העתיקות של "שכירות בדמי מפתח", מהסוג שכל חוזה שכירות מודרני חוזר ומדגיש שאינו כזה.
740167
כל ההצעות להורדת מחירי הדירות מניחות - בד"כ לא במפורש - שיש למחירים הגבוהים סיבה ריאלית או מבנית (מבנה הבעלות, שוק השכירות, אופן המיסוי, מחסור בדירות ביחס לביקושים אזוריים...).

אני הייתי עמוק במחנה הריאלי (העלייה מוסברת ע"י ביקוש והיצע) עד שמתישהו וויכוח באייל (נדמה לי שעם הפונז) שלח אותי נחוש להוכיח אותו על טעותו. בתום נבירה ארוכה בנתונים היסטוריים (שלא היו קלים לאיתור) של מחירי דירות, תעריפי שכירות, שערי ריבית ונתוני אינפלציה נאלצתי - בניגוד גמור לרצוני ובחוסר צדק מוחלט - לשנות את דעתי ולהודות בטעותי: השינויים במחירי הדירות הוסברו כמעט במלואם ע"י ריבית בנק-ישראל. אם זה אכן המצב, כל התכניות וההצעות הנ"ל אין שוות את הפיקסלים בהם הן נכתבות.
740169
מצד שני היו לאחרונה סימני עשן של אינפלציה, אז אולי בכל זאת משהו ישתנה.
740191
זה לא שילוב?
כלומר, בירוחם יש את אותה ריבית בנק-ישראל, וכך גם בקצרין, אבל שם יש פחות ביקוש ומחירי הדירות נמוכים יותר.
740192
השאלה היא בכמה אחוזים הם עלו בעשור האחרון - סביר שתגלה שלא פחות מרמת גן, למשל.
שאר ההבדלים בין רמת גן לקצרין עדיין תקפים, כמדומני, כמו לפני 15 שנה.
740193
כמו שהפונז כתב, השונות בין מחירי דירות שונות מן הסתם מוסברת ע"י גורמים אחרים. אבל גם מחירי הדירות במקומות כמו ירוחם זינקו ב-‏20 השנים האחרונות. הנתון שמשקף את מחירי הדיור כמוצר-צריכה הוא גובה דמי השכירות, ולכן המתודולוגיה הייתה כדלקמן:

1. נבור ולקט נתונים היסטוריים:
1.1. אודות מחירי דירות דומות באותם אזורים.
1.2. אודות דמי השכירות לדירות דומות באותם אזורים.
1.3. אודות ריבית בנק-ישראל (או ריבית פריים), מדד המחירים, שכר חציוני (או ממוצע).

2. בדוק אם תמחור הדירות (כנכס פיננסי) הוא עיקבי לאורך השנים:
2.1. היפותזה: מחירי הדירות נקבעים ע"י היוון של תזרים-המזומנים משכר הדירה, עם פקטור אחד שאינו תלוי בזמן (אלא במאפייני סוג-הנכס, כמו סיכון) ופקטור שני שתלוי בריבית הפריים.
2.2. בהנתן נתונים, די פשוט לבדוק את ההיפותזה. ידה, ידה ידה: נראה שהיא נכונה.
2.3. מסקנה: בעשורים האחרונים לא נוסף למחירי הדירות רכיב ספקולטיבי משמעותי, ולא נוספה פרמייה משמעותית בגלל תמריצים כאלו או אחרים. אין בועה, והמחירים אינם מלאכותיים.

3. בדוק אם מחירי הדיור (כמוצר צריכה) עלו לאורך השנים:
3.1. כמובן שהם עלו, כל המחירים עלו. השאלה היא אם העלייה חריגה ומצביעה על עודף ביקוש \ מחסור בהיצע. בדקתי בשני דרכים:
3.2. שיטה א': השוואה של דמי השכירות לאורך זמן מול מדד-המחירים (אני חושב ומקווה שבניכוי רכיב הדיור). מסקנה: מחירי הדיור לא עלו בצורה חריגה.
3.3. שיטה ב': השוואה של דמי השכירות לאורך זמן מול השכר הטיפוסי (אני לא זוכר אם החציוני או הממוצע). מסקנה: מחירי הדיור לא עלו בצורה חריגה.

4. קפיצה נחרצת למסקנות:
4.1. מכיוון שעליית דמי השכירות מוסברים כמעט במלואם באמצעות אינפלציה, ומחירי הדירות מוסברים כמעט במלואם באמצעות דמי-השכירות והריבית - לא נשאר עוד מה להסביר. הכל ברור.
4.2. לראייה, משחק מחשבתי: מה יקרה אם הריבית תעלה שוב לרמתה בסביבות תחילת המילניום? (~10%). אני לא זוכר את המספרים, אבל התוצאה הייתה צניחה חדה מאד במחירים. מאד.
4.3. הסתייגויות: (1) אני טועה הרבה. אולי טעיתי גם כאן, איפשהו בדרך. (2) הנתונים לא היו זמינים בקלות, ודי נאבקתי כדי להשיג משהו שאפשר לעבוד איתו. אולי הם היו שגויים. (3) אני כותב מהזיכרון. אולי הוא מתעתע בי.

בקיצור: הכתובת לתלונות על מחירי הדירות הגבוהים בישראל היא הפדרל ריזרב בארה"ב.
740207
מסכים בעקרון.
אוסיף שישנם גורמים מבניים שונים בארץ- גם בענף הבניה וגם בהתערבות הממשלתית בהיצעים ובביקושים- שהפכו את הדירות לעסק יקר יותר (במונחי משכורות) בעשורים האחרונים מאשר בתקופה עד שנות השבעים.
אבל אם מחפשים גורם בודד הרי שהרבית לטווח ארוך היא הגורם הבודד המשמעותי ביותר בעשרים השנה האחרונות לעליית המחירים.

ועדיין זו כן בועה, במובן של עיוות מחירים יותר מאשר במובן של ספקולציה. הריביות לטווח ארוך הן הבועה האמיתית, וזו הבועה הגדולה ביותר בתולדות הכלכלה העולמית כי מהריביות לטווח ארוך נגזרים בדרך זו או אחרת כל מחירי הנכסים הפיננסיים.
התשואה של אג"ח של ממשלת ארה"ב ל 10 שנים היא כעת 1.5% , וזה פחות מהאינפלציה החזויה לשנים הקרובות בארה"ב (בסביבות 2.4%). כלומר שאלא אם האינפלציה בארה"ב תרד בעוד שנתיים-שלוש לאפס, אגרות החוב הללו נסחרות בתשואה ריאלית שלילית די גדולה, ובעצם מי שמחזיק אותן מובטח לו שלא ישמור על ערך כספו הריאלי.
זו אנומליה מטורפת, בעיקר בהתחשב בכך שהגרעון של ממשלת ארה"ב עוד לפני הקורונה רק הלך וגדל, כלומר שהיא הולכת ומגדילה את החוב שלה בקצב גובר, וזה בלי לספור את הגרעון העצום של שנת הקורונה.
יותר מכך- אני לא רואה דרך שבה ממשלת ארה"ב מצליחה לצמצם את הגרעון שלה לרמות סבירות, לא על ידי הגדלת ההכנסות ולא על ידי הקטנת ההוצאות, בלי ליצור זעזועים כבדים במשק האמריקאי, זעזועים כאלה מן הסתם יפעלו בכיוון ההפוך (להקטין את ההכנסות ולהגדיל את הוצאות הריבית על החוב).
יותר מכך- אני לא רואה שהם מנסים בכלל.

כשמדינה נמצאת בגרעונות גדולים שלא ברור איך ומתי היא תוכל להקטין אותם המחיר של אגרות החוב שלה יורד והתשואה עליהן עולה. כמו שקרה לאיטליה וליוון לפני כמה שנים. סוכנות דירוג החוב S&P כבר הורידה (לראשונה בהיסטוריה) את הדירוג של ארה"ב ברמה אחת מהדירוג הטוב ביותר עוד בשנת 2011. בעשר השנים שחלפו מאז החוב של ממשלת ארה"ב כמעט הוכפל (מ 14 ל 27 טריליון דולר) והיכולת של ממשלת ארה"ב לשרת את החוב שלה בעתיד הלכה וקטנה.

ההתנהגות של הפד בשנים האחרונות מזכירה לי את ההתנהגות של הבנקים בישראל בתקופת הויסות של מניות הבנקים (1979-1983).
740269
השאלה הראשונה היא האם אפשר תאורטית להוריד את מחירי הדירות בארץ בלי שריבית הטווח הארוך תעלה משמעותית.
התשובה שלי היא כן.
לשלוט בביקושים זה קשה אבל לשלוט בהצע זה הרבה יותר קל.
נניח שהמשק זקוק לעוד 500 אלף דירות בעשר השנים הקרובות.
ונניח שהממשלה בונה את כל 500 אלף הדירות הללו תוך חמש שנים (בהתקשרות עם קבלנים סינים).
התוצאה תהיה עודף דירות שיביא לירידה מקבילה במחירי הדירות ובמחירי השכירות בגלל עודף ההיצע.

מהאפשרות התיאורטית אפשר לנסות לרדת לקרקע המציאות ולראות באיזה אופן אפשר גם ליישם אותה.
740278
זו לא השאלה הראשונה. השאלה הראשונה היא: למה? מן הסתם לכל צעד מהסוג הזה יהיה מחיר משמעותי (כלכלי, סביבתי, וואטאבר). למה שנרצה לשלם מחיר יקר עבור פתרון בעיה שלא קיימת? (הרי אין מחסור, ועלות הדיור לא גבוהה).

הבעיה, במידה שישנה, היא הקישור בין אחזקת נכס (פיננסי) לשימוש (צרכני) בו. לבעיה הזו יש מספר גורמים (תרבותיים, חוקיים, רגולטוריים...) - וכדאי להתמקד בהם. צריכים להפוך את השכירות לקלה ופשוטה יותר עבור השוכרים (להוריד את החיכוך ולתמרץ חוזים לטווח ארוך למשל).

הצעת חוק: (א) בכל דירה שמחליפה בעלות מעכשיו והלאה, אסור לבעליה החדשים וקרובי-משפחתם מדרגה ראשונה לגור בה בעצמם. (ב) כל הדירות שאינן מושכרות - יראו אותן כאילו הן מושכרות במחיר השוק, ויגבו מס מבעליהם בהתאם.
740283
למה- כי היתה מחאת הדיור ומאז כמות המשכורות שנדרשת לרכישת או שכירת דירה עוד עלתה. עובדה שהממשלה מנסה כל מיני פטנטים (שעולים לה הרבה כסף) שיאפשרו דיור בר השגה.

שאלת המחיר צריכה להבחן מול הפתרונות המעשיים, ועוד לא הצעתי כאלה.

פתרון מעשי 1. - המדינה בונה (כיזמית) עשרות אלפי דירות להשכרה לטווח ארוך מדי שנה (חוזה ל 8 שנים, שמתחדש במחיר השוק פחות 10%). מתוכן היא מקצה חלק (נגיד 20%) שבהן שכ"ד יהיה מסובסד ב 50% לכל מיני נזקקים, ויחליף בהדרגה את הסיוע בשכ"ד שהנזקקים מקבלים כעת.

יתרונות- תוספת היצע של דירות קטנות (3 חדרים) שהשוק לא מספק מספיק מהן כרגע. בטחון לשוכרים, סיוע לנזקקים, חסם לג'נטריפיקציה, הורדת מחירי הדיור דרך הגדלת היצע השכירות (פחות מעניין אותנו אם מחירי הדירות עצמן יירדו).
חסרונות- כרגיל- כל מה שקורה כשהממשלה עושה משהו.
עלות תקציבית- אפסית במקרה הטוב, נמוכה במקרה הרע. אפשר לבצע את זה באמצעות חברה ממשלתית כמו עמידר שתנפיק אג"ח לצורך מימון הפרויקט, הממשלה תשלם לחברה את דמי הסיוע עבור הנזקקים, ואם זה לא מספיק אטרקטיבי אז גם את ה 10% הנחה ממחיר השוק בחידוש החוזה.
740295
קח רגע 1729 צעדים אחורה. מחירי הדירות הם גבוהים. מחירי הדיור לא.

אתה הרי מסכים שמחירי הדירות הם גבוהים כי הן מתמוחרות (בצדק, כמובן) כנכס פיננסי - וזה המחיר ההוגן שלהן בסביבת הריבית הנוכחית. לבחון את המחירים הללו מנקודת מבט צרכנית זו טעות קטגורית.

כמות המשכורות הנדרשות לרכישת דירה אכן עלתה משמעותית ב-‏20 שנים האחרונות. אבל זה לא רלוונטי‏1. לעומת זאת ולהבדיל, כפי שכתבתי קודם - נראה ש-"כמות המשכורות הנדרשות לשכירת דירה" לא עלתה בצורה חריגה‏2

כמעט כל העלייה במחירי הדירות נובעת מהירידה בריבית - ולא מעלייה נומינלית בתזרים המזומנים שהן מייצגות. כלומר גם אם תוריד היום בכוח את שכר הדירה לרמתו בסביבת תחילת המילניום - תיהיה לזה השפעה יחסית מינורית על מחירי הדירות, שיוותרו גבוהים בהרבה ממחירי הדירות לפני כ-‏20 שנה.

1 כמו שהנתון "כמות שעות-העבודה הנדרשות כדי לקנות מניה של אפל" הוא לא רלוונטי.
2 דמי השכירות עלו, ולא במעט - אבל גם לא בהרבה יחסית לאינפלציה. לו זה היה כל העניין, לא הייתה כאן שום דרמה.
740297
2 גם מחירי השכירות עלו יפה - אם כי פחות ממחיר הדירות כמובן (כי... ריבית נמוכה). דומני שמחקר אחרון שתיקן טעות סטטיסטית מתמכת של הלמ"ס לפני כמה שנים דיווח שמ-‏2005 מחירי השכירות עלו בכ-‏65%. מדד נמחירים לצרכן משתרך הרבה מאחור.
740298
שים לב שככל שהשכירות עלתה יותר, כך הריבית פחות אשמה. אני לא מכיר את המחקר, וזה לא מה שמצאתי כשניסיתי לבדוק בעצמי. לצערי אני לא זוכר את הפרטים (כמה נוח), אבל ניסיתי לענות במפורש על השאלה ''מה היה קורה למחירי הדיוק אם מחירי השכירות היו נשארים קבועים'' והתשובה הייתה ''הם בכל זאת היו נוסקים מעלה''.
740299
אני מסכים עם המסקנה במשפט האחרון שלך.
ובקשר לקשר בין מחירי שכירות ומחירי דיור - אני עדיין ממתין לתגובתך לתהייה שהעליתי (בפירוט) בתגובה 738733.
740919
(הגבתי שם.)
740301
אולי הן מתומחרות כנכס פיננסי, אבל הן נרכשות במינוף גבוה בהרבה מזה שאנשים מהיישוב רוכשים בו נכסים פיננסיים. אני משער שרוכשי דירה ראשונה, והם הרוב הגדול, אינם מסתכלים עליה כנכס פיננסי, אבל הם רוכשים אותה ביוקר עבורם בגלל התמחור כנכס פיננסי.

אם הדירות מתומחרות לפי היוון תזרים המזומנים מהן, ואני אוריד את מחירי השכירות על ידי תוספת להיצע, אז גם מחירי הדירות יירדו, וזה עדיין יהיה המחיר ההוגן שלהן.

הדיון מדבר על הצעות להורדת מחירי הדירות. זאת ההצעה שלי.
740920
קח דירה שרירותית שמניבה 5000 ש"ח בחודש שכ"ד ועולה 3 מיליון ש"ח (סתם בחרתי מספרים עגולים ופחות-או-יותר הגיוניים לדירת 1.5-2 חדרים בתל אביב‏1).
1. אם מחר שכ"ד ירד ב-‏40% (אבל הריבית לא תשתנה), איך היא לדעתך תתומחר?
2. אם מחר הריבית תעלה ל-‏10% (אבל שכ"ד לא ישתנה), איך היא לדעתך תתומחר?

התשובות שלי: במקרה הראשון המחיר ירד בערך באופן יחס, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.7-2.0 מיליון ש"ח, ובמקרה השני מחיר הדירה כדי לשקף תשואה גבוהה יותר של כ-‏4%-5%, כלומר מחיר הדירה יהיה בערך 1.2-1.5 מיליון ש"ח. כדי לסבר את האוזן בשנת 2000 שכ"ד לכזו דירה היה כ-‏3000 ש"ח ומחירה כ-‏900 אש"ח (זאת בזמן שהשכר הממוצע במשק בשנת 2000 היה כ-‏6 אש"ח והיום הוא כ-‏10 אש"ח).

אם המספרים הנ"ל הם בסדר-גודל הנכון, כל הוויכוחים על ארנונה, משכנתאות, קשיי תכנון, הפשרת קרקעות, רגולציה, תחבורה וכדומה - הם לא יותר מטחינת מים והסחת דעת.

1 כאמור, ניסיתי לחזור על התרגיל הזה עם מספרים אמיתיים ולא-עגולים - והגעתי למסקנה זהה.
740923
במקרה הראשון אני חושב שמחיר הדירה ירד בכ 15%-10. תשואת השכירות היא לא השיקול המכריע בתמחור דירה בתל אביב (אחרת הפער מתשואת השכירות בפריפריה היה נסגר).
במקרה השני אני חושב שמחיר הדירה יירד בעשרות רבות של אחוזים, בגלל 1. מצב הנזילות במשק בכלל, והרעת יכולת החזר משכנתא של משקי הבית בפרט, שתגרום עיקולי דירות המוניים. 2. כלים שלובים עם שאר אפיקי ההשקעה.
740928
אז גם אם אנחנו לא מסכימים על הדרך, נראה שאנחנו מגיעים לאותה מסקנה. מה שרק הופך את התגובות שלך במעלה הפתיל לעוד יותר אניגמטיות בעיני.
740929
צודק.
נראה לי שמה שיקרה אם תתממש ההצעה שלי הוא שיותר אנשים יעדיפו לגור בשכירות בת''א. שזה בסדר, אבל חצי עבודה.
אולי בטווח ארוך יותר, אם תשואת השכירות בת''א תשאר נמוכה, והמחירים אולי לא יירדו מי יודע מה, אבל לפחות לא יעלו, גם האלמנט של דירה כהשקעה פיננסית ייחלש, והמחירים יגלשו לכוון של פער קטן יותר בתשואת השכירות מול הפריפריה. אולי.
740322
בינתיים, נגיד בנק ישראל מנסה טכניקה אחרת להורדת הביקוש: איסור על שיעבוד דירה קיימת כדי לממן דירה חדשה. הדר חורש ב-TheMarker חושב שלא תהיה לכך השפעה, ואם תהיה אז עיקר ההשפעה תהיה פגיעה בשכבות החלשות.
740326
העונש שהשית בנק ישראל על לוקחי משכנתאות לפני כמה שנים גרם לתשלום מיותר של מיליארדים בריבית, ועכשיו, כשהאינפלציה עלתה, גם להגדלת הקרן. לא הצליח, עכשיו הוא מנסה פלסטר אחר.
יש לי הצעה 740421
לא הצעה איך להוריד את מחירי הדירות אלא הצעה מה לעשות עם הצעות כאלו

כולם רוצים שבו זמנית מחירי הדירות לקנייה ירדו ומחירי הדירות למכירה יעלו בקצב יותר גבוה מהאינפלציה ו/או הריבית על המשכנתאות

כי במדינה סוציאליסטית כולנו מעל הממוצע
יש לי הצעה 740425
ובישראל?
לבנות בתים יפים יותר? 740423
לפי בית הספר לחיים בניית בתים יפים יותר תוריד את מחירי הבתים.

(אני לא כלכלן. האינטואציה שלי אומרת שזה לא יעבוד אבל אני לא מצליח להבין איפה פה הכשל)
לבנות בתים יפים יותר? 740429
יש מספר עקרונות נכונים בסרטון, אבל יש פער בינם לבין המציאות בגלל עוד כמה דברים שהוא שכח להזכיר, ויש גם כמה הבדלים בסיסיים בין ישראל לאנגליה, כמו הבעלות על הקרקע.
1. לפוליטיקאים אין אינטרס אלקטורלי להוריד את מחירי הדיור- נכון. רק מפלגה שהאלקטורט שלה הוא בני 25-35 תתמוך בהורדת מחירי הדיור.
2. מחיר הקרקע הוא המשתנה הגדול ביותר במחיר הדירה- נכון. מה שעושה את ההבדל בין מחיר דירה בעפולה למחיר דירה דומה בתל אביב הוא בעיקר מחיר הקרקע ולא עלויות הבניה. בעפולה מחיר הדירה יהיה עלות הבניה ועוד הרווח היזמי, וחלקו של מחיר הקרקע זניח. בתל אביב מחיר הקרקע הוא זה שיהווה את חלק הארי ממחיר הדירה (ולכן שווה בתל אביב להשקיע בבנית דירות איכותיות ומפוארות יותר, כי התוספת בעלויות הבניה תהיה קטנה באחוזים ביחס למחיר הדירה הכולל, ובעפולה דירה מפוארת ואיכותית תהיה יקרה בשיעור גבוה מדירה בסיסית). מה שלא נאמר בסרטון הוא שאתה לא יכול לשלוח את כל האנשים לגור בעפולה. הם רוצים לגור בתל אביב. אם יבנו הרבה דירות מחוץ לאזורי הביקוש הן פשוט יישארו ללא קונה וזה לא יעזור למחירי הדירות באזורי הביקוש. אגב- זה הסבר לא רע מדוע תשואת השכירות גבוהה יותר מחוץ לאזורי הביקוש, במקומות שהבהם אם תבנה הרבה דירות הן עלולות להשאר ללא קונה: שם המרכיב של השכירות בתשואה על הדירה חשוב יותר, כי עליית מחיר הדירה בגלל מרכיב הקרקע מוגבלת.
3. הליכי תכנון- יש סיבה לסחבת. זה לא רק ביורוקרטיה. העיריות מפסידות על אזורי מגורים ומרוויחות על אזורי עסקים. לערי שינה, שהאנשים יוצאים מהן כדי לעבוד ולבלות, אין התכנות כלכלית בלי עזרה ממשלתית אם אתה לא רוצה להכפיל את הארנונה למגורים. לכן בהסכמי הגג של הממשלה מול הרשויות המקומיות יש תמיכה ממשלתית, וגם זה לא עוזר
לבנות בתים יפים יותר? 740451
מה המשמעות של ההבדלים בבעלות על הקרקע (ומהם)?

2. אני חושב שהעובדה שמיקום הוא חלק משמעותי במחיר הוא מובן מאליו ונכון לכל העולם (ובוודאי לארה"ב‏1 ובריטניה). אני לא מבין איך זה מתייחס לטענה שלו.

3. אז העיריות מעקבות את תהליכי הבניה למגורים בכוונה? אם כך למה לא להגדיל את הארנונה?

1 דירת החדר הזאת יקרה יותר מהבית הזה על כל חמשת חדרי השינה שבו.
לבנות בתים יפים יותר? 740454
העיריות לא יכולות להגדיל את הארנונה על דעת עצמן, הן צריכות אישור ממשרד הפנים. כמו כן, ראשי עיריה שרוצים להבחר שוב משתדלים לא להרגיז את התושבים.
לבנות בתים יפים יותר? 740473
כמובן, השאלה היא למה הממשלה לא מאפשרת להם/מאלצת אותם לעשות את זה.
לבנות בתים יפים יותר? 740482
כי גם חברי הממשלה ובפרט שר הפנים לשעבר מנסים להצטייר כמגיני השכבות החלשות והאזרח הקטן, והעלאת מיסים (כולל ארנונה) לא תורמת לתדמית הזאת.
לבנות בתים יפים יותר? 740485
תודה. אתה אומר שארנונה היא לא מס פרוגרסיבי או שארנונה לא נתפסת כמס פרוגרסיבי?
לבנות בתים יפים יותר? 740496
ארנונה היא לא מאוד פרוגרסיבית, היא בדרך כלל בתעריף קבוע למטר רבוע. אמנם שטח הדירה הוא בדרך כלל תואם לרמת החיים וההכנסה, אבל אין מדרגות מס עולות כמו במס הכנסה, כך שהעלות השולית למטר רבוע נוסף היא קבועה ולא עולה כמו במיסוי פרוגרסיבי “אמיתי”. התעריף עצמו אמנם משתנה לפי ישוב ולפעמים גם לפי שכונה, כך שיכול להיות כאן גם מרכיב פרוגרסיבי, אבל לפי מיטב זכרוני אין קורלציה בין התעריף למטר רבוע בישוב מסוים ובין רמת ההכנסה הממוצעת באותו ישוב (למשל, בירושלים הארנונה גבוהה יותר מאשר בישובים עם אוכלוסיה יותר אמידה).
לבנות בתים יפים יותר? 740498
אבל
1. הפערים במחיר בתוך אותה עיר בין איזורים הם די גדולים.
2. הנזקקים מקבלים הנחות בארנונה.
3. השכבות הנמוכות משתמשות מלכתחילה בפחות מטראז'. לכל ילד חדר משלו זה לוקסוס.

אתה יכול לראות כאן בטבלה 5 שהארנונה למגורים הממוצעת לתושב היא די פרגרסיבית לפי האשכולות הסוציו אקונומיים.
לבנות בתים יפים יותר? 740499
1. לא יודע, יש לך נתונים?
2. נכון.
3. השכבות הנמוכות מוציאות פחות ולכן משלמות פחות מע”ם, זה לא הופך את המע”ם לפרוגרסיבי. אם סעיף 1 נכון, אז הארנונה היא פרוגרסיבית. איפה שאני גר התעריף די אחיד ולא תלוי במצב הסוציו אקונומי של השכונה או של הישוב (מועצה אזורית). אם התעריף של הארנונה למטר רבוע היה עולה במדרגות לפי השטח (למשל תעריף אחד עד 100 מ”ר, תעריף שני מ-‏100 עד 200 מ”ר ותעריף שלישי, גבוה במיוחד מעל 200 מ”ר) זה היה מס יותר פרוגרסיבי.

לפי טבלה 5 בישובים בדרוג סוציואקונומי 8 משלמים הכי הרבה ובישובים בדרוג 5 משלמים יותר מאשר בדרגה 6. זה לא מאוד פרוגרסיבי, רק קצת. גם מע”ם משלמים בממוצע יותר בישובים מבוססים יותר והוא לא מס פרוגרסיבי. אפשר לנחש שככל שהדרוג גבוה יותר שטח הדירה הממוצע גדול יותר ומספר הנפשות למשק בית (וגם למטר רבוע) נמוך יותר, מה שיכול ליצור עלייה בתשלום לתושב לפי הדרוג אפילו עבור ארנונה בתעריף אחיד.
לבנות בתים יפים יותר? 740503
בחיפה יש ארבעה אזורי תעריף. תעריף הארנונה למ"ר באזור היקר יותר מכפול מתעריף האזור הזול.
ויש גם תעריף גבוה יותר לדירות ב"בנין משובח" (עד שתי דירות בבנין) עבור המטרז' שמעל 100 מ"ר (לפי האזור).
אבל הבנתי שבערים אחרות הפער קטן יותר.
לבנות בתים יפים יותר? 740504
אפשר לסכם שמידת הפרוגרסיביות של הארנונה משתנה בין ישובים.
לבנות בתים יפים יותר? 740506
עד כמה שאני יודע, דוקא בתל אביב הארנונה נמוכה יחסית לערים אחרות (אולי כי הדירות ישנות יחסית?)
לבנות בתים יפים יותר? 740507
כי יש להם די והותר הכנסות מארנונה לעסקים, עליהם הם יכולים להכביד את ידם.
לבנות בתים יפים יותר? 740509
זה אמור להיות הפוך,אבל לא.
עסק שלא צורך טיפת חלב/גנים/בתי ספר/פארקים משלם ארנונה שמממנת את התפרן שגר בדירת חדר ומשלם עליה 5000 שח שפטורים לבעל הנכס שבכלל לא גר בתל אביב וגם הארנונה היא מן הנמוכות בארץ

הוא שטענתי, תמסה את ה5000 שח ב50 אחוז ותטיל על התפרן הסטודנט ארנונה של 500 שח למר, תמסה אותו ואת בעל הנכס במס ביקוש ,או אז נראה היכן איזורי הביקוש נודדים. ‏1

זה לא יהיה. אבל ביטול מס דירה שלישית/מס רכוש יהיה גם יהיה.

1 זה לא יפול השוכר. הוא יברח.
לבנות בתים יפים יותר? 740550
ככל שנשארו עוד בני מעמד הביניים שגרים בת"א התכנית שלך תגרש אותם ראשונים.
לאן ינדדו אזורי הביקוש? לדימונה?
מנגנון השוק כבר גרם לכך שיש מספיק אנשים שרוצים לגור בת"א אבל לא יכולים להרשות לעצמם אז הם גרים בראשון או בפ"ת ונוסעים לעבודה בפקקים נוראים.

ואף אחד לא יבטל מסים כשהממשלה בכזה גירעון.
לבנות בתים יפים יותר? 740556
מעמד הביינים אמור לגור במודיעין או בערים עם רחובות בשמות של חודשים ,פרחים ומזלות.

המעמד הגבוה יגור בתל אביב עם משרתים מהמעמד התחתון.

צריך שיהיה כאן סדר.
לבנות בתים יפים יותר? 740554
השתכנעתי, תודה.

אז, בעצם, אם אני מנסה לנסח מחדש את הטענה של אריק, בגלל שהרשויות המקומיות ירוויחו יותר מבניה לתעשיה מאשר מבניה למגורים, יש להן אינטרס לעקב בתוכניות בניה למגורים, מה שמוריד את ההצע ומעלה את המחיר. אם כך, נראה לי שהפתרון המתבקש הוא שהמדינה תממן את הפער לרשויות המקומיות שיאשרו תוכניות לבניה. נגיד בעזרת מענק לכל רשות שתאשר תוכנית לבניה למגורים בשווי שיכסה את ההפסד הפונציאלי מאי אישור תוכנית לתעשיה באותו מקום למשך (נגיד) 20 שנה. לא?
לבנות בתים יפים יותר? 740558
מה שאתה מציע זה לא הסכמי גג?
לבנות בתים יפים יותר? 740561
כן, לפי אותו עיקרון. זה עזר? (אם כן, למה לא עושים את זה במקומות אחרים, אם לא, למה לא?)
לבנות בתים יפים יותר? 740567
כבר קישרתי קודם שזה לא כל כך עוזר
לבנות בתים יפים יותר? 740578
אם אני מבין נכון, זה לא עוזר בגלל שהמימון הוא לא מספיק לכסות את הפער?
לבנות בתים יפים יותר? 740596
כן.
אאז''נ בהסכמי הגג הממשלה התחייבה לקחת על עצמה את פיתוח התשתיות למתחמים אבל לא לסבסד את הרשות המקומית בהמשך.
לבנות בתים יפים יותר? 740740
או פתרון מתבקש אחר, שמירב ארלוזורוב כתבה במאמר שמקושר למעלה - להעלות את הארנונה למגורים לתעריף ריאלי.
לבנות בתים יפים יותר? 740750
או פשוט להסיר את הסד הממשלתי ולתת לכל רשות לקבוע בעצמה את הארנונה.
לבנות בתים יפים יותר? 740752
נכון. למען האמת לא ברור לי למה הפוליטיקאים הארציים לא הולכים בכיוון הזה. העלאת הארנונה באופן מרוכז תהיה לא פופולרית, אבל מתן חופש לעיריות יעביר את תפוח האדמה הלוהט אליהן.
לבנות בתים יפים יותר? 740756
איך זה יעבוד? ז"א, אם רמת גן תעלה את הארנונה ותאפשר לבנות יותר בתים למגורים וגבעתיים תוריד את הארנונה ותחסום בניה חדשה, שתיהן יהנו מהירידה בערך הבתים באותה מידה אבל רק התושבים של רמת גן ישלמו את המחיר.
לבנות בתים יפים יותר? 740761
אני חושב שזה לא יעבוד מי יודע מה.

כדי שהשוק החפשי יקבע את מחירי הארנונה בערים השונות באופן יעיל צריכים להתקיים תנאים לא מציאותיים-
1. שהאנשים יהיו ניידים בין הערים- בפועל מי שמתגורר בעיר מסויימת לא יעקור ממנה בגלל שבעיר שכנה הארנונה יותר לטעמו. אולי רווקים ושוכרים אחרים שמחליפים דירה בתכיפות, בטח לא מי שמתגורר בדירה בבעלותו.
2. שהעיריות יגיבו לשוק במהירות וישנו את הארנונה אם ההגירה שלילית או חיובית מדי. הן גם צריכות מודל לפערים בין השכונות השונות. אני חושב שמודל כזה אפשר לבנות רק אחרי ניסוי וטעיה ארוכים מאוד.

תכלס- אפשרי, אבל ממש לא פשוט.
לבנות בתים יפים יותר? 740779
עוד מנגנון כוונון הוא הבחירות לרשות המקומית. אבל אני מסכים שזה לא פשוט.
לבנות בתים יפים יותר? 740780
לא הבנתי למה כוונתך ל''שתיהן יהנו מהירידה בערך הבתים באותה מידה.''
לבנות בתים יפים יותר? 740792
אם אני מבין נכון, רמת גן תעלה את הארנונה ותאפשר לבנות יותר בתים למגורים -> הצע הבתים ברמת-גן יעלה. גבעתיים תוריד את הארנונה ותחסום בניה חדשה -> הצע הבתים בגבעתיים ישאר זהה. סך כל הצע הבתים בגוש רמת-גן גבעתיים יעלה, המחיר של בית ממוצע בגוש רמת-גן גבעתיים ירד, תושבי שתי הערים ירוויחו אבל אבל את המחיר ישלמו רק תושבי רמת-גן.
לבנות בתים יפים יותר? 740827
למה תושבי הערים (הנוכחיים?) ירוויחו מירידת מחיר הדירות?

בהנחה שכרגע כל העיריות מפסידות על תושבים (נוכחיים), כל העיריות ישאפו להעלות את הארנונה כדי להיות מאוזנות/רווחיות על תושבים, כולל התושבים הנוכחיים - בלי קשר לבנייה חדשה. כל עירייה שתצליח להגיע לרווחיות על תושבים, תשאף להוסיף תושבים ותאפשר בנייה. כל זה כמובן רק השיקולים הישירים לעניין שלפנינו, יש המון גורמים אחרים שמשנים את המוטיבציות ומגבילים את היכולת לפעול בכיוון, אבל זה הכיוון.

אגב, תוצאה שנראית לי מתבקשת ואולי רצויה, אם ההחלטה על הארנונה תועבר לרשויות, היא שגובה הארנונה יקובע לכל דירה, חוקית או חוזית (אם איזושהי נוסחת עדכון סבירה), כדי לתת מידה של ודאות לרוכשי דירות. סביר מאוד לקבוע לשכונה חדשה שהעירייה מאפשרת את בנייתה ארנונה גבוהה יותר מאשר לשכונה קיימת, גם אם הן זהות ב"מפרט" שלהן, כל עוד זה ידוע מראש לקונים.
לבנות בתים יפים יותר? 740832
עיריות יכולות לשחק עם עוד כמה משתנים בשביל להפוך לרווחיות (ארנונה לעסקים, מחירי חניה, קנסות, הורדת מחירי השירותים...) וההשפעה של המשחק הזה היא לא רק על תושביהן (שחלקם שבויים יותר וחלקם פחות) אלא גם על התושבים השכנים. בכל מקרה, הצלחת לבלבל אותי, אין לי שמץ של מושג מה תהיה ההשפעה של מהלך כזה. יש מקום בעולם בו זה קיים?
לבנות בתים יפים יותר? 740838
אכן, קולגה שלי שרכש לפני שנים מעטות דירה בפרוייקט חדש במזרח רמת השרון, התפלא לגלות עם כניסתו לדירה שהארנונה הדו-חודשית מרקיעה לכ-‏2000 ש"ח בחודשיים.
לבנות בתים יפים יותר? 740842
גם הארנונה שאני משלם מרקיעה למעל 2,000 ש"ח בחודשיים, וגם אצלי זה קצת בא בהפתעה. אחרי למעלה מעשור שבו המועצה האזורית לא גבתה ארנונה על שטח המרתף, היא החלה לעשות זאת, לטענתה, בעקבות דרישת משרד הפנים שאסר על מתן פטור מארנונה על מרתפים. זה גרר זינוק של כמעט 20% בחשבון הארנונה שלי.
לבנות בתים יפים יותר? 740845
מהתיאור שלך נשמע שאתה גר בבית צמוד קרקע. במקרה הנ''ל מדובר בדירה רגילה בבנין רב דיירים.
(לא שזה מצדיק שיתעמרו בך, כמובן).
לבנות בתים יפים יותר? 740849
זה NIMBY
הארנונה למגורים נמוכה מדי כלכלית, אבל כשזה מגיע אלינו זו התעמרות.
לבנות בתים יפים יותר? 740854
האם ארנונה של 1,000 שקלים לחודש למשפחה ממוצעת (או מעמד בינוני לצורך הענין) בת 4-5 נפשות נשמע לך סכום סביר?
לבנות בתים יפים יותר? 740858
תלוי איפה הם גרים - בדירת שלושה חדרים בעיירה פריפריאלית זו שחיטה לא כשרה. באחוזה גדולה בסביון זה מחיר מציאה.
אני יודע שאתה לא מצפה ממשפחה ממוצעת מהמעמד הבינוני לגור בעיירת פיתוח או באחוזה מפוארת, אבל ההקצנה מכוונת. עבור מגורים בדירה חדשה וגדולה בעיר עם שירותים מוניציפליים טובים, זו לא עלות בלתי סבירה.
לבנות בתים יפים יותר? 740862
בעזרת מחשבון משכנתא הארנונה שתיארתי שקולה ל-‏200,000 שקל במשכנתא לעשרים שנה. מס עירוני לא זניח כלל, הייתי אומר.
או בצורת הצגה אחרת: מבחינתך מס עירוני חודשי של 12% מהשכר הממוצע *נטו* (או 25% מהשכר החציוני) זו עלות סבירה.
לבנות בתים יפים יותר? 740866
כמה נראה לך סביר לשלם תמורת השירותים העירוניים שאתה מקבל? אני תמורת הארנונה מקבל שירותי חינוך לילדים (כולל הסעות מהבית לבית הספר וחזרה), שירותי נקיון (כולל פינוי אשפה וביוב), תאורת רחוב, גינון ואחזקה של השטחים הציבוריים (כולל גני שעשועים, מתקני כושר, מגרשי ספורט), שירותי רווחה (שאני לשמחתי לא נזקק להם) וכל הדברים האלה עולים לא מעט כסף. לי נראה ש-‏1,000 ש"ח בחודש זה לא תשלום מופרז.
לבנות בתים יפים יותר? 740867
רק עבור ביוב הייתי מוכן לשלם 500 ש"ח בחודש.
ומחובתי לקשר ל מה נתנו לנו הרומאים?
לבנות בתים יפים יותר? 740872
בפעם האחרונה שבדקתי, תקציב החינוך ברובו מגיע מהממשלה (משרד החינוך) ולא מהעירייה הספציפית. גם חלק ניכר משירותי הרווחה - למשל ביטוח לאומי וכל שלוחותיו - איננו ספציפי לעירייה מסוימת. אז חתכנו את שני השירותים הכי יקרים (מכל הבחינות) ברשימה שלך. לגבי השאר, זו שאלה טובה.
אני הסתכלתי מכיוון ההכנסה של משפחה ממוצעת/חציונית - 1000 שקל נטו לחודש זו הוצאה שיש לא מעט משפחות (אסתכן ואומר מאות אלפי משפחות) שפשוט לא יעמדו בזה.
לבנות בתים יפים יותר? 740875
אם אתה רוצה לראות איך נראית מערכת חינוך שממומנת רק בכספי משרד החינוך, גש לישוב הערבי הקרוב למקום מגוריך. אני לא נזקקתי עד היום לשירותי הרווחה, אבל אני יודע שחלק לא קטן מהם ניתנים על ידי הרשות המקומית.
מי שלא יכול לעמוד בתשלומי הארנונה, נאלץ להסתפק בדירה יותר קטנה או בישוב עם תעריפים נמוכים יותר, מה שנכון בדרך כלל גם למי שמתקשה לעמוד בתשלום שכר דירה או החזר משכנתא.
לבנות בתים יפים יותר? 740880
אני חושב, אם כי איני בטוח, ששירותי הרווחה שניתנים ע''י הרשות המקומית ממומנים ברובם ע''י הממשלה.
לבנות בתים יפים יותר? 740881
תשמע, ממרום מושבי בתל אביב המעתירה, הכי קל יהיה להשליך על שאר העיריות העניות יותר ותושביהן עוד תשלומים, כי מה אכפת לי.
אבל מעבר לכובע האנוכי שלי, אני לא חושב שזה כל כך קל או הוגן.

חלק ניכר משירותי הרווחה שאני נתקלתי בהם, לא ניתנו על ידי הרשות המקומית. כולל לצערי שירותי רווחה למבוגרים ונכים שאני קרוב מדי לנזקקים להם בשנים האחרונות.
לבנות בתים יפים יותר? 740885
אני ממגדל השן שלי ראיתי את המועצה האזורית מפנה משפחות שביתן נשרף לבתי מלון לתקופה מסוימת ותמיד שיערתי שזה על חשבון המועצה.
כמו כן המועצה מפעילה מועדוני ותיקים ומרכזי יום לקשישים, שירות פסיכולוגי לתלמידים עם בעיות, טיפול זוגי ומשפחתי מסובסד, שירותי סיוע לבעלי מוגבלויות ועוד. אני אישית מעולם לא השתמשתי בשירותים אלה, אבל נראה לי שהמימון הוא בעיקר של המועצה.
לבנות בתים יפים יותר? 740887
אני האחרון שאזלזל במה שאני מקבל מהמועצה המקומית, ישתבח שמה.
לבנות בתים יפים יותר? 740868
למה אתה לא מצפה ממשפחה במעמד הבינוני לגור בעיירת פיתוח? בנתיבות אין משפחות מעמד בינוני? בירוחם? בשדרות?
לבנות בתים יפים יותר? 740871
עיירת פיתוח כן (ואני מכיר כמה כאלה) בדירת 3 חדרים לא. משפחה ממוצעת עם 2-3 ילדים בדרך כלל תגור בדירת 4-5 חדרים, בטח בישוב שמחירי הדיור בו מעט פחות יקרים מאשר בגוש דן. מסתבר שחתכתי את המשפט שם.
לבנות בתים יפים יותר? 740853
ברור, למיטב ידיעתי התעריף למ"ר אצלי הוא לא מאוד גבוה. אני משלם עבור בית צמוד קרקע ארנונה דומה לזו שמשלמים על דירה סבירה בעיר השכנה. הקפיצה הפתאומית (בניגוד לזחילה של 2-3 אחוזים כל שנה) היתה הפתעה לא נעימה.
לבנות בתים יפים יותר? 740755
איזי שכנע אותי שזה לא יעבוד.
לבנות בתים יפים יותר? 740757
אני בכלל לא בטוח שזה לא יעבוד, אני רק מסביר למה לא עושים את זה בינתיים. אולי עם שר אוצר ושרת פנים פחות סוציאליסטים (כבר יש) ופחות פופוליסטים (עוד אין) זה כן יהיה אפשרי.
לבנות בתים יפים יותר? 740456
'הם רוצים לגור בתל אביב'
הם אפילו מוכנים להתפשר על לגור בגוש דן או למצער בגוש המשולש-חדרה גדרה.

אם אין ברירה אולי הגיע הזמן לחשוב מחוץ לקופסא.

המיסוי בנדלן צריך להיות לפי אזורים ולא לפי סכום העיסקה. ולכן מיסוי שכירות /מס שבח בתל אביב / אזורי ביקוש 50% ואילו בעפולה מיסוי 0%.

מס רכישה בתל אביב 10% שלא ניתן לקיזוז מהשבח ,בעפולה פטור.

ארנונה בתל אביב לפי 500 שח למר ואילו בעפולה ארנונה סימלית ( שלא יגידו אוכלי חינם ) של 10 שח למר.

תושבי תל אביב ימוסו גם על איכות החיים ,על הקירבה למרכזי התרבות והחינוך והכלכלה. כן, לחיות טוב עולה ביוקר. ולכן 'מס מרכז' יחול בשיעור 15% על ההכנסה החייבת של תושבי תל אביב שעושים חיים.

מאחר ותושבי תל אביב לא מקבלים טילים ברוב השנה , נטיל עליהם גם מס בטחון מוגדל בשיעור 7%.

העדפה מתקנת בקבלת עבודות ממשלתיות לאלו שלא גרים בתל אביב.

העדפה מתקנת בקבלת סטודנטים באוניברסיטת תל אביב שלא גרים בתל אביב על פני אלו שגרים בתל אביב.

מאחר וכיף לטייל בתל אביב נטיל מס נסועה מיוחד על תושבי תל אביב בהתאם לתקנות שיתוקנו על ידי שר התחבורה.
לבנות בתים יפים יותר? 740459
אני מציע למסות גם את גלוני החמצן לתושבי תל אביב,ומי שאין לא מספיק כסף לאויר שימות, העשיר הגזלן והעושק, או שייסע לנשום אויר הרים צלול כיין בירושליים.
______
אתה לא מבין שתושבי תל אביב כבר ממוסים דה-פקטו באלפי שקלים בחודש בגלל עלות הדיור המטורפת שלהם?
לבנות בתים יפים יותר? 740460
1. הצעתך נרשמה.
2. כיוונתי לאזורי ביקוש,תל אביב כסמל.
לבנות בתים יפים יותר? 740461
אני לא מבין מה אתה מציע. לקנוס את מי שגר באזורי ביקוש ולייקר את המחיה בהם עוד יותר?
לאיזו מטרה?
לבנות בתים יפים יותר? 740500
זה לא עונש ולא קנס,זה היטל השבחה על השבחת החיים שהוא כמובן פועל יוצא של היטל ההשבחה על השבחת הנדלן שגורם להשבחת החיים הפיזיים והתרבותיים רוחניים.
לבנות בתים יפים יותר? 740501
וזה רק יגדיל את הג'נטריפיקציה
לבנות בתים יפים יותר? 740510
לא בתנאי מיסוי קשיחים כאלו וגם אם כן, אז לפחות נדע מי גר בתל אביב.

אגב,רב שרי ממשלת השינוי גרים בתל אביב.
לבנות בתים יפים יותר? 740516
מעניין. מה המקור להערת האגב שלך?

על פי גלובס, מתוך 28 שרים:
7 גרים בתל אביב
3 בירושלים
2 במבשרת ציון
2 בנס הרים

היתר ב:
רעננה
ראש העין
נוקדים
זיכרון יעקב
ראשון לציון
פתח תקווה
כפר קאסם
כוכב יאיר
דימונה
נתניה
הושעיה
משמר דוד
בית גמליאל
שפרעם
לבנות בתים יפים יותר? 740518
תודה על הפירוט.

כאשר 25% מהשרים גרים באותה עיר ו 3 מהם מאותה שכונה , הייתי מצפה מהם שלא יעשו כלום למען העיר הזאת.

כל סיוע לעיר הזאת מצד השרים וסגניהם,עוזריהם וכל מי שנהנה ממעמד השר,בין בתמורה או שלא בתמורה לרבות סיקור אוהד וצ'פחות על הגב מהווה בפשטות 'שוחד , מרמה והפרת אמונים'. ‏1

1 בוקרה פיל מישמיש
לבנות בתים יפים יותר? 740519
לא ענית.
שיקרת? התבלבלת?
מעניין.
לבנות בתים יפים יותר? 740521
מנקודת מבטי כאשר 25% מכלל השרים גרים בתל אביב וכל השאר מפוזרים בערים - זה רב לתל אביב.

אשמח מאוד אם תמנע לכנות אותי שקרן באתר שבו גולשים פחות מ 7 גולשים, זה נהפך לאישי.
לבנות בתים יפים יותר? 740523
אל תעלב
אבל או שאמרת רב כאשר ידעת שזה 25 אחוז
או שעשית בשיטת מצליח.

רשמתי לפני את נקודת המבט שלך, תודה.
לבנות בתים יפים יותר? 740524
בבקשה.
לבנות בתים יפים יותר? 740525
ישראל מאיר לאו?

לפי מה שכתבת אני מניח שאתה סבור שרבנות הכנסת מוחזקת בידי הליכוד.
לבנות בתים יפים יותר? 740526
הדיון היה על מחירי הנדלן כשתל אביב ניצבת בראש המחירים וזאת כאשר שרי מדינת ישראל הגרים בתל אביב מהווים 25% מכלל השרים.

אולי יש לבחון את מקום מגורי החכים במקום השרים.

לא הבנתי את תגובתך. יש לכנסת רבנות ?
לבנות בתים יפים יותר? 740528
כמובן שיש רב לכנסת. וכמו כל רב, הוא גם יורה.
לבנות בתים יפים יותר? 740532
יורה יורה.
ובאמת נשגב מבינתי למה צריך לכנסת רב.
741119
בינתיים, משרד האוצר מנסה בחוק ההסדרים להצר את צעדי הרשויות המקומיות (בנסותן להצר את צעדי הבנייה למגורים). TheMarker.

חזרה לעמוד הראשי פרסום תגובה למאמר

מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים