 |
כיצד ניתן היה למנוע את משבר הדיור? | 4155 |  |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
|
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
| הצג את כל התגובות | הסתר את כל התגובות |
|
|
 |
||
|
||||
|
אמנם אני חוזר על זה כמו תוכי עוד מעט 20 שנה,אבל לדעתי ומיטב הבנתי ,רק מיסוי אגרסיבי על רווחי הון והטלת ארנונה גבוהה משכירות למגורים, כולל מס מבנים ומס רכוש 1 - בניכוי חריגים - יפיל את האסימון לישראלים מלהשקיע בנדלן. אבל זה לא יקרה עד שהמדינה לא תפרסם את רשימת הנכסים שיש למקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן לאורך השנים, לרבות שופטי בג"ץ שפסלו את מיסוי דירה שלישית. ואולי הגיע הזמן שוב להחיות את דמי המפתח עם התאמות רלוונטיות. ----- 1 את המסחרי יש לפטור בכלל ממס כלשהו כולל פחת דמיוני. |
|
|
 |
|
|
|
||
|
||||
|
המדינה צריכה לשרת את האזרחים ולא להפך צריך לקחת מינימום מיסים משקיעי הנדל''ן כבר שילמו מס הכנסה כשהרוויחו את הכסף שלהם אז למה שישלמו שוב כשהם רוצים להשקיע אותן מיסוי על השקעות בנדל''ן יבריח משקיעים לחו''ל חוץ מזה, גם ככה המס פה גבוה מידי, והתמורה עלובה (אלא אם אתה חרדי) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
>> צריך לקחת מינימום מיסים ולהפריט את הצבא, החינוך המשטרה והבריאות? >> משקיעי הנדל"ן כבר שילמו מס הכנסה כשהרוויחו את הכסף שלהם 1. נכון. 2. צריך להבדיל בין מס על רכישת דירה למס על רווחי הון- כולל דמי שכירות. השוואת המס על רווח הון למס על עבודה תאפשר להפחית את המס על עבודה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
2. מעניין, ככל שחולפות השנים אני פחות ופחות נוטה להעלאת המס על ההון. אתה יודע למה1. 1 כמו עם התפוז. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משקיעי הנדל"ן כבר שילמו מס הכנסה כשהרוויחו את הכסף שלהם>. לא הבנתי את הנימוק הזה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני אגיד לך איך אני רואה את הטיעון הזה - כשאני קונה אוטו חדש מההכנסה הפנויה שלי- כמחצית מהעלות שלו היא מס. אבל כבר שילמתי חצי מההכנסות שלי כמס, כדי להגיע להכנסה הפנויה. יוצא שבגלל המסים השונים האוטו עולה לי פי ארבעה(!) מאשר אלמלא היו מסים כלל, וזה מבאס לי את התחת! הטיעון עבור נדל"ן הוא חלש יותר כי המצב שם יותר מורכב. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(אם לא היו מיסים כלל, גם היבואן של האוטו לא היה צריך לשלם מס הכנסה לעובדים שלו, מס ערך מוסף על הציוד המשרדי שלו, וארנונה על המגרש שלו, והעובדים שלו לא היו צריכים לשלם מס ערך מוסף על הקניות השבועיות שלהם, ובעל המכולת שבה הם עושים את הקניות השבועיות שלהם לא היה צריך לשלם מס הכנסה לעובדים שלו וכו' וכו' וכו'... אם לא היו מיסים בכלל האוטו היה עולה לך פחות מרבע. מצד שני, איך היית נוסע איתו בלי כבישים וחוקי תנועה? ואיך היית יודע שהכסף מוסכם עליך ועל המוכר? ומה היה מונע ממישהו לגנוב לך את האוטו?) - מבאס ככל שיהיה, זה לא טיעון רציני, כל פעם שלוקחים ממישהו מיסים זה על כסף שמוסה בעבר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כינורו של רוטשילד | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש רק מקרה אחד שאני זוכר בתחום הנדל''ן שישנה טענה שהיא מוצדקת לדעתי - הטענה נדחתה בעליון - והיא תשלום מס על מס. כאשר אתה רוכש דירה חדשה מקבלן, אתה משלם מס רכישה על מס המע''מ. לגבי היתר - המיסוי הוא בהתאם לאירוע המס. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא התלוננתי על אי חוקיות- התלוננתי על הבאסה לשלם כל כך הרבה מסים. אני צריך להרוויח 300 אלף ש"ח כדי לקנות אוטו פשוט (טויוטה קורולה) שעולה 75 אלף ש"ח. כי חצי מהמשכורת הולך למסים, ומסים אחרים מכפילים את מחיר האוטו. 75 אלף אלף ש"ח הולכים ליבואן ו 225 אלף ש"ח הולכים למדינה. תשלום מס על מס הוא עניין נפוץ. בכל יבוא לארץ משלמים מע"מ על המכס ומס הקניה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בישראל המיסוי על הניידי (רכב) גבוה פי 3 מהמיסוי על הלא ניידי (נדלן). | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבעיה שבישראל יש ריבוי (טבעי והגירה) גדול - גדול יותר מקצב הבנייה. זה כל הסיפור. כל השאר זה רק רעש רקע. מיסים, הגבלות על משקיעים, תחבורה, זה ממש לא העניין. כל אחד צריך לגור איפשהו וכל שנה עוד כ-170,000 איש רוצים לעזוב את בית הוריהם. רובם יגורו עם בן/בת זוג או עם שותפים, כך שצריך בערך 80,000 דירות חדשות בכל שנה. פגיעה במשקיעים לא תוסיף דירות אלא רק תקטין את מספר הדירות להשכרה ותעלה את מחירי השכירות או תגדיל את העלויות של משכירי הדירות. ככלל, הרעיון שהטלת מס על משהו תביא להוזלתו, הוא אבסורדי. לעניות דעתי אין שום צורך להוריד את מחירי הדיור. יקר מדי לצעירים לקנות או לשכור דירה? יופי. שיהגרו מכאן למקומות יותר זולים. להורים אין יכולת לעזור לילדיהם לרכוש או לשכור דירה? יופי, שיעשו פחות ילדים. המשבר האמיתי הוא לא הדיור אלא הריבוי המטורף שלנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. יש הבדל מהותי בין "סלילת כבישים מהירים" ל"שיפור התחה"צ". סלילת כבישים לא פותרת בעיית נדל"ן. לעומת זאת, מטרו כן. למעשה חלק משמעותי של הקונספט מאחורי תמ"א 70 הוא תשתית התכנונית לפיתוח המרחב האורבני סביב מערכת המטרו; בנייה צפופה באזורי התחנות תאפשר לאכלס את האנשים שעתידים להגיע למטרופולין דן. ב. מגבלות העלאת הארנונה הן בהחלט בעיה משמעותית, ולמעשה הופכות את התושבים לנטל על העירייה. מכאן קצרה הדרך לגרירת רגליים בפיתוח העירוני. ג. שינוי שערי ריבית / פגיעה בהשקעה בנדל"ן לא משפיעים על משבר הדיור בכללותו, אלא רק על תמהיל של דירות להשכרה מול למגורים; הרי יש שיווי משקל בין השווקים הללו, שוק הדירות לרכישה ושוק הדירות להשכרה... וגם בשוק ההשכרה יש משבר. ומה יקרה אם יעלו את הריבית? אם יטילו מס על בעלי דירות? אם המשקיעים יעזבו? המהלך מכאן די ברור: תהיינה פחות התחלות בנייה -> היצע הדירות ירד ביחס לביקוש -> מחיר השכירות יעלה -> ישתלם יותר לבנות דירה -> משקיעים יחזרו לשוק. אין דרך באמת לפתור את משבר הדיור בפתרונות קסם שלא מתמקדים בשיפור בצד ההיצע. ד. בג"ץ הקרקעות, אם כבר, גרם לעליית היצע, כך שלטעמי מדובר בגורם מעכב של משבר הדיור ולא גורם מקדם... ה. פרוייקט מחיר למשתכן הוא עוד נסיון ל"פתרון קסם" שלא רק שאינו מועיל, פוגע במדינה ובהכנוסתיה, יוצר שוק לא יעיל של דירות, גורם להטבות רגרסיביות ולא פרוגרסיביות, ועוזר לאנשים ע"י הגרלה. בגדול זה לא שונה מהותית מפתרון משבר אבטלה ע"י הגרלת משרות ממשלתיות. ו. אפשר להוסיף גם את ההחלטה האומללה "לפזר את האוכלוסיה" על ידי עיכוב תוכניות בנייה במרכז. לסיכום, אין פתרון זולת פתרון העלאת ההיצע. התחלות בנייה רבות יותר, בנייה צפופה יותר, תחבורה ציבורית טובה יותר, תמריצים טובים יותר לערים, ו-ויתור על הקונספט המטופש הזה של "לשלוח אנשים לפריפרייה". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
(זו לא הייתה אמורה להיות תגובה לאיזי, אלא לסקר) | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
'אם יטילו מס על בעלי דירות? אם המשקיעים יעזבו? המהלך מכאן די ברור: תהיינה פחות התחלות בנייה -> 1 היצע הדירות ירד ביחס לביקוש -> מחיר השכירות יעלה 2 -> ישתלם יותר לבנות דירה 4 -> משקיעים יחזרו לשוק. אין דרך באמת לפתור את משבר הדיור בפתרונות קסם שלא מתמקדים בשיפור בצד ההיצע. -------------- 1 א. למה ? ב. אם המשקיעים יברחו וימכרו את הדירות המיותרות שלהם במחיר נמוך כי כל שנה המיסוי רק חונק אותם 3 2 א. למה ? ב. מהנסיון האישי שלי בהשכרת דירות זה לא עובד כך. 3 ראה ערך מס רכוש שהיה 2.5% ובוטל 0 אחוז וההשפעה שלו על מחירי הקרקעות מה שגרם בפועל למחירי הנדלן רק לעלות מאז תחילת המאה. אם יחול מס רכוש על כל דירה נוספת, המכירה שלה תהיה בלתי נמנעת גם במחיר נמוך. 4 לא מסכים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אבל אז יהיו פחות התחלות בנייה. פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות. 2. ירד היצע, יעלה המחיר. זה עובד ככה בכל השווקים... 3. מחירי הנדל"ן עולים, אבל גם השכירות עולה יחד איתו. אם היה משבר רק ברכישה אבל לא בשוק לשכירות, מילא. מיסים גורמים לאנשים להמנע משוק מסויים. 4. .... למה לא? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. 'פחות משקיעים בנדל"ן זה פחות לחץ על בניית דירות' - למה הלחץ פוחת כאשר הביקוש הוא תמיד קשיח ובלאוו הכי תמיד ישנו חוסר בהתחלות בנייה. האם 'הלחץ' לא אמור להשאר באותו לחץ? 2. ראה 1 3. יש תקרה למחירי שכירויות ברוב אזורי הפריים לוקשיין ובוודאי שבאזורים הלא מבוקשים, מה גם כשהשוק עובר לאפיק מסחרי בהן תשואות ריאליות משקפות מחירי שכיריות ולא קפריזות של בעלי נכס פרטיים המוסתים תדיר על ידי מתווכים, הרי שאפשר גם לתכנן דיור להשכרה לטווח ארוך ומכובד. 4. 'ישתלם יותר לבנות דירה 4 -> משקיעים יחזרו לשוק'. לא הבנתי למי 'ישתלם' לבנות דירה. לקבלן שבונה עבור אלו שיש להם כבר דירה ראשונה ? --- לדעתי המגזר העיסקי רווי בחברות קבלניות עם יכולות מוכחות לבנייה של רוויה מהירה. תן להם בטוחות והם יבנו כמה שתרצה. הפורמט של בנייה המונית משולבות B.O.T ואחרים הוא לא חדש רק לישראל. ומאחר כמו שציינתי, הביקוש קשיח, הרי שאני לא רואה סיבה שמורידה להם את המוטיבציה העיסקית לבנות בתנאי שוק בהם המגזר הפרטי מודר ממנו בכח המיסוי שהוא סוג של שיטת חינוך לאומית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא, הביקוש לא קשיח לחלוטין. דירות הן בגדלים שונים, ועל 200 מ"ר אפשר לבנות דירות קטנות או דירה אחת ענקית. בנוסף, אנשים נכנסים לשוק הדיור מאוחר יותר (למשל, נשארים יותר אצל ההורים) ומאידך מכניסים שירותי דיור מוקדם יותר (בסכום גבוה פלוני יעדיף להשכיר את יחידת הדיור בביתו במקום לתת אותה לבן המתבגר). 3. איך אתה מגדיר "קפריזות"? תיכף שהבעיה היא "חזירות של בעלי הדירות"... דחילק, אנשים מתמחרים דירות במרכז (ובת"א במיוחד) במחירי שוק - שהם מחירים גבוהים, כי יש הרבה ביקוש ומעט היצע. מלבד זאת, משכירי דירות פרטיים מוכנים להסתפק בפחות תשואה על ההון ממשכירים מוסדיים כמו חברות. 4. אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן, קניית דירה והשכרתה. אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת. שוק הדירות לרכישה הולך יד-ביד עם שוק הדירות להשכרה, וצריך להסתכל עליהן יחדיו בתור "שוק שירותי הדיור" - בשוק הזה יש בעיית היצע משמעותית, מהסיבות שנמנו לעיל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא הבנתי למה הביקוש לא קשיח לאור תמהיל שונה של שטח הדירות? בהנחה והדרישה היא ל 100,000 דירות חדשות בשנה. כמה מתוכם הם זוגות צעירים המסתפקים ב 65 מ"ר ברוטו ; וכמה מתוכם הם 'משפרי דיור' שעוברים מ 3 חד ל 5 חד ; וכמה מתוכם הם 'מצמצי דיור' שנוטשים את חמשת החדרים המרווחים לטובת דיור מוגן או מעבר ל 2 נוחים וממוקמים טוב (סמוך לבית חולים ומרכז מסחרי מפותח - מומלץ בכל גיל). אני מניח שהבנייה הרוויה מראש לוקחת תמהיל שונה של חלוקת שטחי הדירות וזאת כמובן בכפוף להיתר הבניה ומדיניות התב"ע בעניין צפיפות הדיור. 2. השימוש במילה קפריזות היה מיותר. אני מתכוון שהשליטה והפיקוח של המדינה ב'משאב' היקר ששמו דירת מגורים בבניה רוויה, תהיה טובה ויעילה יותר על המוסדיים/שוק עיסקי מאשר על הפרטיים. 'שליטה' במובן המיסויי על הצדדים ולא שהפרטיים עושים למדינה טובה שהם נותנים לה 'מעשר' -10% במסלול המושחת. 4. 'אם מחירי השכירות עולים, יש עידוד להשקעה בנדל"ן' - ואם המיסוי על הרווחים שהרוכש משקלל כשהוא רוכש דירה יהיו כה כבדים, המחירים עדיין ישארו גבוהים והעידוד להשקעה בנדלן תשאר בידי המגזר העיסקי. בסימן שאלה כמובן. 'אם מחירי השכירות יורדים, יש פחות השקעה בנדל"ן, שכן התשואה על הדירות יורדת' כבר היום ובתקופה המקבילה של טירוף הנדל"ן התשואות בתל אביב/ירושלים ובאזורי הביקוש הן אפסיות ביחס לשווי הנכס, שכן בעלי הדירות בונים רק על עליות שווי הנכס. וזאת כפי שהתרחש בשנה האחרונה בשיעור של מעל 15% -שנתי. אז למה להם להתעקש על תשואה דמיונית - כפי שהייתה בעבר - של 10% (גם נהג מונית עם 12 שנות לימוד מבין שתוך 10 שנים הדירה שלו 'בחינם') כשהם מקבלים את זה בלי לשבור את הראש ? ה -1-2% האומללים שהם מקבלים זה רק הפיצוחים לשבת בטדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פרשנות נוספת למצב הדיור. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כבר הראינו פה באותות ומופתים לאורך העשור האחרון, שריבית אפסית מנפחת את מחירי הדירות בריבוע: פעם ראשונה כשאין איפה להשקיע כסף ללא סיכון ולכן ההשקעה בדירה הופכת כדאית יותר ויותר יחסית ל(אין) חלופות, ופעם שנייה כשהריבית על המשכנאות קורסת ומהווה תמריץ כפול לקנות דירה. וכמו שצפינו כבר לפני שנים על פי אותה תיזה, כשהחלו הריביות לעלות בחודשים האחרונים, רואים כבר השפעה על מחירי הדירות ומספרי העסקאות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אולי זה יעזור: ב–2017 התחיל באירלנד פיקוח על מחירי הדירות להשכרה, לנוכח הזינוק בשכר דירה בשוק הדיור הרותח של דבלין - ומגביל העלאות מחירים ל-4% בשנה למשך שלוש שנים - Themarker. זה כרגע המצב |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בישראל, אפילו את התור הזה אין. מדינה אומללה ללא תור,כי מה יעזור ותעמוד בתור? ומהכתבה אני למד המון על ההגנות שיש לשוכרים באירופה וזאת בניגוד לאגרסביות הישראלית על החלשים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לעצם התגובה: לא הבנתי את הקשר בין ההתערבות של המדינה בחוקי ההגנה על השוכרים, לבין הדרת המשקיעים הפרטיים משוק הנדל"ן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
המקום הוא עומר מואב, כאן וכאן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. פוסט מעניין. יש שם דו-שיח קצת עצבני אבל מאוד פורה. 2. לאור תגובתו של אריק שדירות לא יחסרו כאן בקרוב, האם אפשר להניח שלא נעמוד בתור? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואם כבר הזכרנו את עומר מואב,איך אפשר בלי פוליטיקה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בהזדמנות זאת, אם מפלגה כלשהי מעוניינת להציג *אותי* כמועמד חיצוני לראשות הממשלה, אני מוכן לשקול זאת. אמנם אין מחסור בשוטים אחרים, אבל כולם מקומיים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן. אתה בהחלט מועמד גלובלי וראוי משמכו והלאה, אבל לצערנו עלמת הרשת מוכתר עקפה אותך. אנחנו מודים לך על פנייתך ומאחלים לך המשך פעילות פורה באייל הקורא. העתק : הנהלת האייל הקורא. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מי זאת המוכתרית הזותי בכלל? במדינה בה מירי רגב היתה סרת התרבות ושודד קרקעות סרסר החינוך, אני בהחלט מתאים לייצג את מפלגת הצעירים. יובל כבר עובד על הלחנת שיר הבחירות שלנו: כי העיר מי שהעיר, כל קשיש הוא גם צעיר. כן, בדימוס, נו אז מה? העיקר הנשמה. (עכשיו אתם בטח מבינים למה נזעקתי לערער על הרעיון לפיו לא כדאי להצביע למפלגה קיקיונית). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
'מי זאת',זה החלק הפשוט. החלק המורכב הוא מה שהיא אומרת:'כולם אותו חרא'. מקסים. ----- בנוגע לשמועות על כך שהיא שלוחה של פוליטיקאי בכיר, מוכתר הגיבה כי בעבר היא שקלה להתפקד לליכוד, ארגנה מפגש למפלגת יש עתיד, נחכה במפגש פעילים של גדעון סער, הגיעה למימונה של מפלגת העבודה, שוחחה עם בן גביר על הצטרפות לצוות הקמפיין. לדבריה "כולם אותו חרא". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
האמת, סיסמת בחירות לא רעה, במיוחד אם כראוי לצעירים המפלגה תיקרא "פיפי ולישון": הצבע פיפי, כי כולם אותו חרא. בעיני רוחי אני כבר רואה את תנועת ההמונים "רק לא פיפי". | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חכה חכה שסמיון ימכור לנו מפלגה בשבע שקל, וליברמן יאמר/אמר שהוא בכלל שתול של ביבי. אני חייב לציין שזאת מערכה מאוד נעימה בניגוד לאחרות. יש משהו בה יותר רגוע,שליו,לא מלחיץ,הכל ידוע ואין יותר מה להסתיר.רק מחכים לתוצאות. הלוואי כך כל שנה. חצי שנה נתעסק במה שיהיה וחצי שנה במה שהיה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עדכון. הוא כבר אמר. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומעניין לעניין באותו עניין; 1. מתברר שהעלמה מוכתר, היא בעלת דירה בישראל. וזאת בניגוד למה שהיא טענה בעבר. 2. מעבר לעניין המיסוי, הרעיון ברור. מדינת הנדל"ן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
+1 | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
'פגיעה במשקיעים לא תוסיף דירות אלא רק תקטין את מספר הדירות להשכרה' זה העניין. פגיעה במשקיעים - האחראיים המשמעותיים לעליות שלא מסתיימות - תעביר את שוק השכירויות מהפרטיים לחברות עסקיות ובכך יגדילו את ההיצע האמיתי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
גן העדן של שכירי ישראל באשר הם ובמיוחד השכירים של הקופה הציבורית. אבל 'היי,ראו ! אנחנו משלמים מיסים!' נמאס כבר להסביר זאת, נמאס כבר להבהיר זאת ש'המדינה' - כלומר בעלי החלטות הנגועים עד כלות בדבר - בכוונת מכוון תעשה הכל כדי שהנדל"ן יעלה. נפגש - הלוואי - עוד 20 שנה עם אותו סקר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אבל אז תהיינה פחות התחלות בנייה. אם אתה מוציא משקיעים מהשוק, מחיר הדירות ירד באופן זמני, אולם מספר התחלות הבנייה ירד יחד איתו, והמשבר יחמיר. חברות עסקיות לא אוהבות את שוק הנדל''ן לשכירות, הוא נחשב לשוק לא משתלם - ''משכירים מזדמנים'' מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יותר על ההון. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אחת מהטענות הייתה שיש צורך בסיום x דירות בשנה. איך אי-פינוי מסה של דירות של משקיעים מסייע להגדלת ההיצע? 2. אם המשקיעים הפרטיים יצאו מהשוק הרווח הוא מיידי הן על ידי הזרמת הון חדש לתעשייה ויתר ענפי המשק ולמניות שמפעילות את התעשייה והן על ידי החזרת מושג ערך רכישת הבית הראשון למשהו מציאותי ולא דמיוני. אני חושב, שאם המדינה 'תעשה' הכל כדי שיהיו לאזרחיה קורת גג ראשונית ובסיסית ובהתאם תעשה הכל כדי למנוע את הדירה השנייה, הרי שיש סיכוי שהמדינה תתפנה לטפל ביתר הבעיות שלה. 3. אדרבא, תעודד אותם באמת להשקיע גם בדירות להשכרה. כמדומני שבעבר חוקי עידוד להשקעות הון נתנו להם יתרון מיסויי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא כ"כ בטוח שהבנתי. נסה אולי להסתכל על ההיצע לשירותי דיור ולא ההיצע לדירות. ההיצע הזה מורכב מרוכשי דירה שקונים לעצמם ומתגוררים בה, ומדירות להשכרה זמינות. ככל שיש יותר משקיעים בשוק יש יותר שירותי דיור זמינים - כי המשקיעים דוחפים לבניית דירות שבסוף הדרך מושכרות; מאידך, פגיעה במשקיעים משמעה פגיעה בהתחלות הבנייה ולכן מורידה של כמות שירותי הדיור העתידיים. אכן אם הרבה משקיעים עוזבים את השוק ומוכרים את הדירות שלהם אז היצע הדירות לרכישה עולה בזמן קצר, אבל מאידך מי שקונה אותן ומתגורר בהן מוריד את מספר הדירות לשכירות בהתאמה. סה"כ היצע שירותי הדיור לא משתנה הרבה, רק התמהיל שלו. 2. אוקיי, אבל זה לא שיש שוק בו דירות הן מאוד יקרות לרכישה אבל מאוד זולות להשכרה. המשבר הוא משבר דיור בכללותו, מחירי דירות גבוהים הם רק אספקט אחד שלו, החלק השני הוא מחירי שכירות גבוהים, וזה אפעס נובע מהיצע נמוך. כמו שהאינטואציה שלך אומרת, מדינה הדואגת לאזרחיה צריכה לדאוג תהיה קורת גג כלשהי (קרי: שיקבלו שירותי דיור)... זו לא חייבת דירה בבעלותם! באנלוגיה, המדינה צריכה לדאוג שלאזרחיה תהיה אפשרות להתנייד, ולא "רכב פרטי לכל אזרח". 3. לא הבנתי. מה אתה חושב שאנשים עושים עם 2+ דירות בבעלותם? שמים אותן מתחת לבלטות? הם משכירים אותן. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. אני לא נגד משקיעים. אני בעד מיסוי גבוה מאוד על משקיעים פרטיים ומיסוי נמוך מאוד למשקיעים עיסקיים. האם נטישת הפרטיים תגרום לכך שהעיסקיים ינטשו או ישקיעו יותר? 2. דגש על קורת גג ולא על בעלות. 3.הם משכירים אותם כל עוד אנשים משלמים להם. ואגב מהשכירות הם קונים עוד דירה. סוג של ספורט. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך פחות משקיעים ויותר חברות יעלו את ההיצע הכללי של דירות? מה גם שמשקיעים שהם "משכירים מזדמנים" (נניח אבא שקנה 3 דירות לילדיו, ובינתיים משכיר אותן) - אלו מסתפקים בתשואה נמוכה יותר על ההון מאשר חברות עסקיות (וזו אחת הסיבות שחברות לא נכנסות לתחום). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הצליחה? אנשים לא נדדו לפריפרייה. היא הצליחה להעלות את המחירים, הצליחה לגרום לאנשים להסתפק בדירות קטנות יותר או מאוחר יותר משהו מעדיפים, אבל לא גרמה להם לוותר על המגורים במטרופולין גוש דן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סקר טוב ומעורר מחשבה! כדי לבדוק מה היא התשובה הנכונה לדעתי אני שואל את השאלות הבאות: 1. האם יש כשל בצד ההיצע של שוק הדיור שמונע הקמת מספיק יח"ד (נניח 50 אלף בשנה) במענה לצרכים הדמוגרפיים? זו לדעתי השאלה הבסיסית ביותר. הגידול הדמוגרפי שמוביל את צד הביקוש ידוע, ואם קיים כשל בצד ההיצע הרי שהמחסור ביח"ד היה ויהיה כרוני, וככל שההיצע השנתי לא מספק הוא מגביר את המחסור משנה לשנה וכך ימשיך להעלות את מחירי יח"ד במונחי משכורות. על פי הלמ"ס, מאז השיא של שנת 1997 בה היה גמר בניה של 68,447 יח"ד (הרבה מעבר לצרכים של אותה שנה) חלה ירידה מונוטונית בגמר הבניה משנה לשנה עד לשפל בשנת 2007 אז הסתיימה בנייתן של 29,937 יח"ד בלבד. משם חל גידול כמעט מונוטוני (עצירה אחת ב 2015) עד 2018, בה הסתיימה בנייתן של 52,772 דירות. המספר לשנת 2019 היה דומה, אבל ב 2020 ו 2021 חלו ירידות בגמר בניה בגלל הקורונה, והסתיימה בנייתן של 49,352 ו 46,850 דירות בהתאמה. יש לציין שתקופת הירידה בגמר בניה מ 1997 עד 2007 חופפת להפליא לירידה ריאלית די מאסיבית שחלה במחירי הדירות בדיוק באותה תקופה. עם זאת, הגידול בגמר בניה בד בבד עם עליית מחירי הדירות מאז 2008 כנראה שלא הספיק להקטין את המחסור, וכנראה שהמחסור אף גדל, שכן רק כעבור 5 שנים- בשנת 2013- נחצה הרף של 40,000 יח"ד בשנה, לראשונה מאז שנת 2000, ורק ב 2017 הגענו, לראשונה מאז 1998, לגמר בניה שעבר את רף 50 אלף דירות. אם כך, התשובה שלי לשאלה הבסיסית ביותר היא: לא - אין כשל כרוני בצד ההיצע. שוק הדיור מסוגל לספק מעל 50 אלף יח"ד בשנה, אלא שלא תמיד הוא עושה זאת. 2. האם יש מחסור בדירות והאם הוא יסתיים? על פי בנק ישראל הירידה המתמשכת של מחירי הדירות בשנים 1997 -2007 מלמדת כי היה במשק מלאי גדול של דירות לא מאוכלסות, שפיצה על הפער המתמשך בין היקף התחלות הבנייה לבין הצרכים הדמוגרפיים1 אם נניח שלא היה מחסור בדירות עד 2007 (שכן המחירים הראליים ירדו במשך עשור עד אז), ונתחיל לספור באופן מחמיר משנת העליה הראשונה במחירים 20082, הרי שהמחסור בדירות הלך וגדל במשך 6 שנים (בהנחת צורך ממוצע של 45 אלף דירות לשנה לאורך התקופה ההיא). בשנים 2008-2013 נבנו בממוצע רק 35 אלף דירות בשנה, כלומר שהמחסור גדל בכ 10,000 דירות בשנה ובסוף 2013 הגיע בערך ל 60 אלף דירות. בשמונה השנים הבאות 2014-2021 ממוצע גמר הבניה היה 48 אלף דירות בשנה, בערך תואם לצרכים אבל לא משפר בהרבה (אם בכלל) את המחסור שנוצר לכאורה בשנים הקודמות. אז כן, יש מחסור בדירות, אבל בטח לא של 200 אלף דירות כמו בפרסומים מסויימים. כדי לבדוק האם המחסור צפוי לקטון או לגדול בשנים הקרובות אני מסתכל על מספר הדירות בבניה פעילה. אלו דירות שבנייתן החלה אבל לא הסתיימה. בשנות השפל 2004-2007 היו כ 59,000 דירות בבניה פעילה. כיוון שמשך הבניה הממוצע אז היה כשנתיים הנתון תואם למדי לנתוני גמר הבניה של התקופה (מוזזת בשנה), שבממוצע של השנים 2005-2008 היו 30,800. משנת 2008 ועד היום יש עליה מונוטונית במספר הדירות בבניה פעילה. לעליה זו יש שלוש סיבות: - הגידול בהתחלות בניה - העליה במשך הבניה הממוצע - (לאחרונה) העיכובים בגמר בניה עקב הקורונה משך הבניה הממוצע תלוי מהותית בגודלו של הבנין, ושינוי התמהיל לבנית בנייני מגורים גבוהים יותר בעשורים האחרון האריך את משך הבניה הממוצע מ 25-26 חודשים, נתון שהיה די יציב בשנים 2001-2013, ל 29 חודשים ב 2018-19. מספר הדירות בבניה פעילה בסוף 2017 היה 120,700 דירות, ובסוף 2018 123,700 דירות. גמר בניה ב 2018 וב 2019 היה 52,300 ו 52,100 בהתאמה, מה שנותן יחס של 28 חודשים ב 2018 ו 28.5 חודשים ב 2019 . בסוף 2019 מספר הדירות בבניה פעילה היה 127,300, כך שלכאורה בשנת 2020 היתה אמורה להסתיים בנייתן של 53,000 יח"ד לפחות, אבל ב 2020 התחילו הבעיות של הקורונה, והקבלנים התקשו להשלים את הבניה. בשנת 2020 נגמרה בנייתן של 47,900 דירות בלבד. במקביל, מספר הדירות בבניה פעילה התחיל לזנק. בסוף 2020 הוא היה 134,300. אם נפחית ממנו את 5000 הדירות הנוספות שבנייתן אמורה היתה להסתיים אבל נדפקה בגלל הקורונה אנחנו עדיין מקבלים גידול קל שמתאים לשאר הנתונים. בשנת 2021 המצב עוד החמיר, ובמקום 53,000-54,000 דירות הסתיימה בנייתן של 46,800 דירות בלבד. עוד פיגור של 6000-7000 דירות. מספר הדירות בבניה פעילה זינק בסוף 2021 ל 151,000, ובסוף מרץ השנה (נתון ארעי) 159,800. בהנחה שענף הדיור חזר לפעילות מלאה אנחנו נראה השנה זינוק בגמר הבניה, ואני מעריך שבשנת 2023 יגיעו לגמר בניה לפחות 60 אלף דירות! מספר התחלות הבניה עדיין ממשיך לעלות, כך שאני מעריך שגם בשנים 2024 ו 2025 תמשך העליה במספרי גמר בניה, וככל שהיה מחסור בדירות מול הצרכים הדמוגרפיים עד כה, המחסור הזה ימשיך להסגר בקצב של 10,000 דירות בשנה לפחות בשלוש השנים הקרובות. אז התשובה לשאלה השניה היא שתוך שלוש שנים המחסור יצטמצם מאוד. עכשיו, אחרי שבדקתי לשביעות רצוני שהבעיה היא א. לא כרונית וב. פתירה, אני יכול לנסות לענות על השאלה שבסקר :) __________ 1 על פי אומדני בנק ישראל הצורך הדמוגרפי בדירות במגזר היהודי בשנים 2003-2008 היה כ 38 אלף דירות בממוצע לשנה. 2 על פי בנק ישראל בשנים 2006-07 מחירי הדירות היו נמוכים באופן בלתי מוסבר ממה שצופה המודל שלהם. כלומר שתחילת עליית המחירים היתה בכלל תיקון של מחירים נמוכים מדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שתי שאלות - א. היכן הדירות האלו שנבנו? אין דין דירה בפרברי באר-שבע לדירה במטרופולין גוש דן. ב. מעבר לעלייה במספר התחלות הבנייה (שעלה בתקופת בנט) יש גם עלייה דמוגרפית שגוררת עליה בדרישה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. את המבט הראשון עשיתי ממעוף הציפור (הלווין?) כדי לראות את תמונת המאקרו הכוללת. לצורך זה לא מעניין אותי אם הדירה נבנית באור עקיבא או בגבעתיים. השאלה היתה אם צד ההיצע מסוגל בכלל לספק מספיק דירות. ההנחה היא שאם אין מספיק דירות בגבעתיים אבל יש מספיק בסך הכל בגלל בניה באור עקיבא, אז פער המחירים ביניהן יכול לגדול, אבל המחיר של דירה ממוצעת לא יעלה1. גם בשלב הבא אני לא הולך לבחון כל אזור ספציפית כי אני לא מומחה לנדל"ן. אבל יש את עקרון פארק היורה2. כדי לסבר את האוזן: הערים המובילות בשנת 2020 בהתחלות הבנייה הן: תל-אביב, ראשון-לציון, אשקלון, רמת-גן וירושלים3. ב. אכן. האומדנים של בנק ישראל משנת 2012 לצרכים הדמוגרפיים בשנים הבאות היו חסרים. הבנק צפה ירידה מאזור 42 אלף בשנת 2010 אל מתחת 40 אלף ב 2014 ו 2017, אבל נראה שבפועל הצרכים הדמוגרפיים גדלו. האומדן כעת הוא שהצרכים הדמוגרפיים הנוכחיים הם כ 50 אלף דירות בשנה, אבל על פי בנק ישראל4 כבר בשנים 2016-2018, שנים שבהן גמר הבניה היה בממוצע עדיין נמוך מ 50 אלף דירות, השתפר היחס בין מלאי הדירות לבין האוכלוסיה בגיל 25+, כלומר שנבנו דירות בשיעור העולה על הצורך הדמוגרפי באותה תקופה. לכן אני חושב שאפשר לקחת את ה 50 אלף כאומדן מספיק שמרני (כלפי מעלה) לצורך הדיון על השנים הקרובות. __________ 1 זו הנחה לא מדוייקת, והמנטפקים יגידו במידה מסוימת של צדק שהיא אפילו לא נכונה, מסיבות שונות, אבל לדעתי היא מספיק טובה לצורך התחלת הדיון. אם מתחילים לחפור מההתחלה בכל המשתנים לא מגיעים לשום מקום, כי יש פשוט יותר מדי מהם. 2 תמ"א 38, פינוי בינוי, מגדלי ענק. 3 הלמ"ס- הודעה לתקשורת- התחלות וגמר בנייה - סיכום שנת 2020 3 מחקר של יכין וגמרסני מחטיבת המחקר של בנק ישראל, 2021 הערה לפונז: בין מסקנות המחקר- הריבית הריאלית הקצרה מסבירה כרבע מעליית המחירים בשנים 2008-2011 , ואינה תורמת להסבר עלייתם לאחר מכן (2012-2019). הגורמים העיקריים שתמכו בהמשך עליית המחירים בשנים 2012-2019 הם מחסור בדירות והגידול בהכנסה. ראה במצגת ה PDF פרק הפירוק ההיסטורי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עדכון לתגובתך - 'הנתונים שנחשפים כאן לראשונה משקפים תמונה קצת שונה, משום שקצב השיווקים גבוה ודומה לקצב של שנת 2021 שבה רשמה רמ"י שיא של 20 שנה ויותר. בשנת 2021 פורסמו מכרזים לבניית 101 אלף דירות, ונחתמו עסקאות לבניית 63 אלף דירות. שני הנתונים האלה לא נראו בישראל מאז סוף שנות ה־90 של המאה הקודמת' - כלכליסט | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
שיווקים ומכרזים זה שלב מאוד מוקדם בתהליך הבניה. אאז"נ משיווק לתחילת בניה עוברות 5-7 שנים, ויש פחת בתהליך הזה. יש מכרזים שנסגרים בלי לקבל בכלל הצעות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
צודק. למה זה כ"כ הרבה זמן ? חסר סינים בעולם? ספויילר לקישור - פועל סיני מרוויח בחודש עד 25,000 ש"ח נקי. ביד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את זה יצא שזה שלב יותר מאוחר ויותר קצר ממה שזכרתי- אחרי שיווק הקרקע לוקח בממוצע 3 שנים לקבל היתר בניה מהוועדות המקומיות, ועוד חצי שנה מקבלת ההיתר לתחילת בניה. סינים? הייתי שם כמה סקנדינבים בועדה המחוזית (5 שנים, לפני הליך השיווק). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משך הזמן הכל כך ארוך מתחילת תכנון ועד גמר בניה מחזק אצלי את ההבנה שענף הנדל"ן בארץ פשוט סובל ממחזור החזיר Pork cycle [Wikipedia] בקנה מידה אפי. לקח עשור שלם של התכווצות בהתחלות הבניה עד שהעודף משנת 1998 נספג בשוק, ולקח עוד עשור של מחסור עד שההצע התרחב מספיק כדי להדביק את הביקוש. עכשיו אנחנו שוב לקראת תקופה של של עודף היצע, וחוזר חלילה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חקיקה סטנדרטית לא נראה לי. אולי שימוש בתקנות שעת חירום. אריק שרון (שר הבינוי והשיכון 1990-92) הצליח לעשות קיצורי דרך וזכה לכינוי "בולדוזר"1. במערכת הנוכחית, כשאף אחד לא לוקח אחריות, לא נראה לי שיש התכנות. בכל מקרה כעת זה כבר לא מעניין, כי התחלות הבניה הן ברמה מספקת כבר כמה שנים, ובשנה וחצי האחרונות אפילו יותר ממספקת, ורק עיכובים שגרמה הקורונה מנעו גם מגמר הבנייה להגיע לרמה נאותה. כמו שכתבתי קודם, בניה יזומה של משרד השיכון, כשהיא מגיעה מספיק מוקדם. במחזור הנוכחי היה צריך להתחיל להערך ב 2012, אבל אף אחד (כולל התחזיות של בנק ישראל שהראיתי למעלה) לא חלם אז על מה שהתפתח. בדיעבד רואים 6-6. ________ 1 ולגינוי מבית המשפט העליון בפס"ד אפרופים המפורסם (מפורסם מסיבות אחרות). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היו ניסיונות לשימוש בבולדוזרים מסוג ותמ״ל. מסתבר שהן לא קיצרו תהליכים בסופו של דבר. כמוכן היה מישהו שניסה לקחת אחריות: כחלון ריכז בידיו את כל הסמכויות הרלוונטיות מכיוון הממשלה והציג את הנושא כנושא בעדיפות גבוהה מצידו. ללא תוצאות ברורות. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון. כחלון לקח אחריות. הבעיה היא שמה שהממשלה רואה לנגד עיניה הוא הסימפטומים (מחירים גבוהים) והיא מנסה לטפל בהם (מעמ אפס, הדוגמה הכי מובהקת) ולא במחלה. האם המחלה היא משך הזמן הארוך מתחילת תכנון לגמר בניה? לדעתי זה בעצמו סימפטום לבעיה יותר בסיסית- שהקרקעות הזמינות לבניה מועטות. וגם זה לא שרש הבעיה- שרש הבעיה הוא העדר תכנון מוסדר לטווח ארוך. אז הותמ"ל נתנה פתרון לבעיית התמשכות זמן התכנון, אבל היא תלויה בתכניות שהממשלה (קבינט הדיור) מגישה לה. עכשיו מההתחלה לסוף (כל הקישורים מספקים הרבה מידע מעניין נוסף) - תוכנית מתאר ארצית [ויקיפדיה] (תמ"א) הכוללת הראשונה פורסמה בשנת 1951. התמ"א הכוללת הבאה תמ"א 1 [ויקיפדיה] פורסמה ברשומות רק בפברואר 2020. בין לבין היו תכניות ארציות חלקיות - לתחנות כח, לדרכים, לגנים לאומיים וכו'. המפורסמת שבהן היא כמובן תמ"א 38 "לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה". חלק מהתמ"אות כלל לא אושרו בממשלה. להלן רשימת התמ"אות. ניתן לראות מהרשימה שעד תמ"א 1 הכל היה טלאי על טלאי. תמ"א 35 [ויקיפדיה] (פורסמה בנובמבר 2000, אבל אושרה בממשלה רק בנובמבר 2005) נועדה להגדיר את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל עד שנת 2020 והיא הבסיס לכל יוזמות הבנייה למגורים במדינה עד שתמ"א 1 החליפה אותה. הבעיה שתמ"א 35 הטילה מגבלות די חריפות (על צפיפות בערים, על גידול שטח המטרופולין, על הרחבת ישובים כפריים וכו'). - מלאי הקרקע הזמין לבניה נמוך כל הזמן. כיוון שלא היה מעולם תכנון ארצי לקרקעות הזמינות לבניה, ההפשרה של קרקעות לבניה מתבצעת מקומית ונקודתית בכל פעם. מכירים את המודעות למכירת שטח חקלאי שאו טו טו מופשר לבניה? אז זהו- שאי אפשר לדעת האם ומתי. - הליכי התכנון מתבצעים רק לאחר ההחלטה להפשיר את הקרקע לבניה. זה סדר הדברים הטבעי והמובן. הבעיה העיקרית איננה שהליכי התכנון הם ארוכים (5-7 שנים) אלא שמטבעם הם מתבצעים אחרי ההחלטה הנקודתית להפשיר את הקרקע. היינו שהבעיה האמיתית היא שההחלטה להפשיר קרקע לבניה מגיעה מאוחר מדי, כשהצורך בקרקע לבניה כבר קיים, ורק אז מתחילים בהליכי התכנון הארוכים. אילו היתה תמ"א מוכנה ובה כל הקרקעות הזמינות לבניה בעתיד היה אפשר לעשות את תהליכי התכנון מראש, ולא היתה בעיה להוציא מכרזים לכל כמות רצויה. אבל המצב המתמשך הוא שכל החלטה על מתחם בניה למגורים היא נקודתית. - בעקבות מחאת הדיור עבר ב 2011 חוק הוד"ל, בו ועדות מחוזיות אמורות היו לייצר פתרונות לדיור בר השגה. היוזמה הזו נכשלה, וביולי 2014 עבר ביוזמת משרד האוצר בראשות לפיד חוק הותמ"ל [ויקיפדיה] כהוראת שעה. הותמ"ל נועדה לקצר את משך התכנון כשהיא מחליפה את הועדות המקומיות. הותמ"ל אכן סייעה למערכת התכנון להגדיל משמעותית את התפוקה שלה. התפוקה של הותמ"ל גדלה משנה לשנה ונראה לי שלא מעט מהגידול בהתחלות הבניה בשנים האחרונות (וגם בשנים הקרובות) הוא תוצאה של פעילותה. הותמ"ל מטפלת במתחמים גדולים לדיור, בני אלפי יח"ד. - בשנים 2014–2020 הוכרזו 150 מתחמים מועדפים לדיור, שעברו לטיפול הותמ"ל, בהם קיים פוטנציאל לתכנון של כ-436 אלף יח"ד. רובם (300 אלף) עברו לוועדה עד סוף 2017. זה כנראה החלק שבו כחלון משך ודחף. מ 2015 ועד סוף 2020 אישרה הוועדה 85 תכניות שבהן כ-256 אלף יחידות דיור- קצב של 42 אלף יח"ד בשנה. שנת השיא היתה 2019 בה אושרו בוועדה תכניות בהיקף כ 65,000 יחידות דיור, ואילו ב 2020 אושרו 30,000 בלבד. בינואר 2018 יצא היתר הבניה הראשון למתחם שאושר ע"י הותמ"ל (שלוש שנים זה באמת מהר. לפי דו"ח בנק ישראל מ 2014 הממוצע מההגשה לוועדה המחוזית ועד היתר בניה הוא 10 שנים, מתוך סה"כ 13.5 שנים בשרשרת ייצור דירה). ב 2017 תוקן חוק הותמ"ל כדי לכלול גם מתחמי פינוי-בינוי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1.תודה על תגובה ממצה ומעשירה. 2. תן לי לנחש : הקמת מעברות עבור העולים מחבר העמים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אם כך, התשובה לשאלה מה היה ניתן לעשות יותר טוב היא לזהות מוקדם יותר את המחסור שנוצר עקב מיעוט התחלות בניה בשנים 2007-2013, ולעודד את צד ההיצע. איך מעודדים את צד ההיצע? בגלל הפיגור העצום של התחלות הבניה אחרי עלית המחירים אני מניח שיש גורמים שהפריעו לצד ההיצע לייצר יותר התחלות בניה, ועליית המחירים המתמשכת פשוט הלכה והתגברה על הגורמים האלה. לדוגמה: אם הרשות המקומית תוקעת מקלות בגלגלי תהליך אישורי הבניה בגלל החשש שלה מגרעונות עתידיים בגלל ארנונה למגורים נמוכה מדי, אז ככל שהמחירים עולים הקבלנים מוצאים דרך לשמן את הגלגלים הללו1 כדי להתגבר על הגורם המפריע מצד הרשויות המקומיות ניתן היה לעודד בניית דירות קטנות יותר. אאז"נ יש מחסור בדירות בנות 3 ו 4 חדרים בגלל הבעיה של העיריות עם הארנונה למגורים. אז אפשר לעודד את הרשויות המקומיות על ידי שהמדינה מתחייבת להוסיף להן סובסידיה עבור כל שקל שהדיירים בדירות קטנות חדשות ישלמו בארנונה. נניח בהקצנה שהמדינה תוסיף שקל על כל שקל ארנונה בדירות 3 חדרים עד 80 מ"ר, וחצי שקל על כל שקל בדירות 4 חדרים עד 100 מ"ר. זה יבטל את החשש של העיריות מגרעונות עתידיים, כי היא תקבל הכנסה שנתית מדירת 80 מ"ר כמו מדירת 160 מ"ר. זה יסיר את הגורם שמפריע לבנות דירות קטנות וכך על כל מטר בנוי היו יותר יח"ד. מגדל מגורים עם 4 דירות בקומה יכול להפוך כך למגדל מגורים עם 6 דירות בקומה (לפחות בחלק מהקומות) ולהגדיל את היצע יח"ד בעשרות אחוזים. ____________ 1 לא רק מה שחשבת. למשל- להציע לבנות דירות בשטח ממוצע גבוה יותר שישלמו יותר ארנונה פר משק בית. כאשר המחירים נמוכים טווח המשחק של הקבלנים מצומצם יותר, אבל כשהמחירים גבוהים החלק של הקרקע בעלות הבניה גדול יותר והחלק של החמרים והעבודה משנה פחות. לכן כשהמחירים גבוהים הקבלנים יציעו סטנדרט גבוה יותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
היו מספר סיבות להאטה ומה שעולה בראש מבלי לבדוק ברשת, הן : 1. הרצון להגדיל אחוזי בנייה בוועדות התכנון ומכאן המשכות הזמן עד שהעיריות אישרו תבעות מוגדלות. 2. פעולות מכוונות ומאטות מצד וועדות התכנון כדי לדחוף את השוק לפינוי בינוי והבשלת התושבים הוותיקים להתפנות לטובת חלומות באספמיה. 3. ביטול כל אפשרות לבנות לרוחב ולהתמקד רק בגובה. 4. כל התשובות נכונות 1 ---------- 1 כל החיצים שהעיריות - באמצעות וועדות התכנון המחוזיות - ובעידוד הירוקים - תמררו את עצמם מדעת על מנת לכוון את כל ענף הבנייה רק לגובה ולעולם לא לרוחב. אפשר להבין את העיריה שטוענת : מה לי ולארנונה שהיא הקטנה בבעיותיי. הרי בסופו של דבר כל יחידת דיור לרוחב מייצרת לה גם דרישה מייידית לטיפת חלב,גן ילדים,מעונות,ספריות,גנים,בתי ספר,מתנסים,ועוד אלפי מחלקות וזה הרי לעולם לא נגמר. בהתחשב בכך שהעיריות מעדיפות לסמוך על השוק העיסקי ופחות על המדינה, הם והמדינה העדיפו להעיף את הציבור הישראלי המבולבל לגובה שמרגיש לרגע דובאי או N.Y אבל ללא כל התוספות הנדרשות ( טיפת חלב וכו'). ואם תשאל אותי, אספר לך שהציבור הישראלי הוא הציבור המטומטם במדינות המפותחות בלא קשר לזהותו הפוליטית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שיש שתי שאלות שלא קבלו התיחסות בניתוח שלך. א. בהתיחסות לעניין הגידול הדמוגרפי הסתפקת בציון העובדה שהוא "ידוע". למעשה השתמשת בהנחה סמוייה של מאגר משאבי דיור אינסופי. זוהי הנחה שגוייה מיסודה שכן כל הכלכלה יסודה בסופיות המשאבים. השאלה היא היכן אנו עומדים מבחינת הקרבה לגבול המשאבים הקיימים. האם משבר המחירים אינו תמרור המראה שאנו מאד קרובים להתפוצצות אוכלוסיה? להווי ידוע שבניית המוני דירות במדבר או בניית סלאמס נטולי אמצעי פרנסה, תחבורה, חינוך, דת ותרבות (שלמת בטון ומלט) אינה פיתרון אמיתי. ידוע גם שכמות האוכלוסיה המירבית שיכולה הסביבה לשאת אינה קבוע קשיח אלא מספר דינמי. יחד עם זאת, המספר עדיין אינו אינסופי. ב. האפשרות שיש כאן משחק לא הוגן שהשלטון מצליח להסתיר מאיתנו. זה לא תאוריה קונספירטיבית מדי. מכל מיני סיבות המספרים על ההשקעות, בפרט בתחום הדיור בשטחי איו"ש אינם זמינים לכל דורש. גם הכספים המועברים לדיור החרדי אינם ידועים בציבור. בהזדמנות זו אנסה לברר שמועה שגונבה לאוזני. אדם חרדי, שהתבטא לתומו ברדיו אמר דברים שמתוכם עולה שהחרדים אינם לוקחים משכנתאות. מדבריו עולה שרוב הזוגות הצעירים החרדים מקבלים "הלוואות" מגמ"חים לדיור, כאשר הם מתבקשים להחזיר את ההלוואה כשיוכלו. האם מישהו יכול לאשר או להפריך את השמועה? האם מדובר בסכומים צנועים שאינם משמעותיים במימדי בעיית הדיור הכוללת או שמדובר בהסבר אפשרי לנסיקת מחירי הדיור (אם הלא חרדים מממנים את הדיור החרדי, הילודה החרדית תוכל להסביר מדוע העלות גדלה כל הזמן). מנין המימון לגמ"חים האלו הפועלים בחברה שידועה כאחת העניות בישראל? כבר הערתי בעבר על כך דאיננו רואים מהומות חרדיות בשאלת מצוקת הדיור. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אין לי מידע לגבי החרדים. אני לא מדבר על הדורות הבאים אלא על הטווח הקרוב 3-5 שנים. נראה לי שהבניה לגובה (ובכלל זה פינוי-בינוי) פותרת את ענין סופיות הקרקע עבור הדור הקרוב. לגבי רוב המשאבים הציבוריים האחרים אין לי מידע. האינפורמציה שידועה לי בקשר למיעוטם היא אכן מאיימת. העליה בתוחלת החיים הקפיצה את כמות הקשישים במדינה, וליפכך את הביקוש לשירותי רפואה, אבל מי שנתנו להם מענה הם הכמות הגדולה של רופאים שהגיעו בגל העליה בשנות התשעים. הללו מזדקנים בעצמם (הגיל הממוצע של רופא בארץ גבוה, שזה טוב כי אין חכם כבעל נסיון, אבל מה יקרה כשהם יצאו לפנסיה?), ונראה לי שהולך להיות מחסור כרוני ברופאים בארץ כי כמות הרופאים החדשים המוכשרים מדי שנה בארץ קטנה מדי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מה שהטריד אותי בשאלות שלי, היה בעיקר העדר מידע מבוסס. התופעה של עליית מחירי הדיור איתנו כבר לפחות 15 שנה. אפאחד לא טוען שמדובר בתופעה שולית. אם לממשל יש את התשובות לשאלת הסיבה, נראה שהוא לא רוצה לשתף אותן איתנו. ובאמצאי התקשורת אין בנמצא הסבר כלכלי סביר לתופעה הזו. להגיד שזה נובע מרמה חסרה של התחלות בנייה זה לא הסבר. זה ניסוח השאלה בצורה אחרת. רבים כותבים שאין לשלטון עניין לפתור את הבעייה. קשה לי להאמין שזה בגלל המיסוי הכבד על מחירי הדירות. מה אכפת לשלטון לקבל עוד מיסים מיותר בנייה? העובדה שאף מפלגה פוליטית לא מציעה הסבר מניח את הדעת לסיבת הבעייה ומצהירה על הדרכים (ההגיוניות) שלה לפיתרון, מרמזת גם היא למצב בעייתי מאד. האם יש כאן אמת כל כך קשה שלאפאחד לא כדאי לשתף בה את הציבור? לגבי האפשרות שמדובר בסממן מקדים של התפוצצות האוכלוסיה: היא אכן נשמעת אלארמיסטית ולא מבוססת על נתונים של ממש. דא עקא שתשובות כמו בנייה לגובה הן צפויות וידועות. שאלתי בכל זאת, משום ששתיקת הכבשים הפוליטית והמקצועית מרמזת על איזשהו פיתרון מאד לא נעים, שאיש לא רוצה לקפוץ ולהציגו להמון. מועמד טוב לפיתרון מוסתר כזה הוא שאנו לעזאזל פשוט רבים מדי והבה נבחר לנו על מי אפשר לוותר. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני חושב שאני יכול להניח את דעתך1, שהפוליטיקאים לא מסתירים ממך דבר. הם לא מנסים לפתור ברצינות את משבר הדיור בדיוק כמו שהם לא מנסים לקדם ברצינות אף אחד מהאתגרים האזרחיים האחרים שעומדים לפתחם. או שזה לא מעניין אותם מספיק, או שאין להם מושג איך, וכנראה שניהם. לא הירידה המתמשכת של תלמידי ישראל בדירוג פיז"ה לא המחסור העתידי ברופאים לא המסילה החמישית והששית באיילון2, לא נמל תעופה בינלאומי שני לא אנרגיה מתחדשת לא הפילוג והקיטוב בעם ודאי שהפוליטיקאים שלנו סובלים מקוצר ראיה מתקדם. השאלה אם מצטרפת לזה גם אזלת יד של הגורמים המקצועיים שלא מכינים תכניות מגירה. במשרדי החינוך והבריאות כבר ראיתי שהם עדיין בימי הביניים. לא יודע לגבי המשרדים האחרים. _______ 1 פחח. זה הרבה יותר גרוע 2 סיפור הפקק הרכבתי באיילון מייצג היטב את התכנון ארוך הטווח בארץ: המסילות באיילון הן צוואר הבקבוק הקריטי של התחבורה בארץ. אין על כך מחלוקת. ב 2006 הושלמה המסילה השלישית והנחיצות של מסילה רביעית היתה ברורה ומוסכמת. ב 2010 כבר הגיעו שלש המסילות לקיבולת מלאה, אבל המסילה הרביעית היתה עדיין רק בשלבים ראשונים של תכנון. ב 2012 כבר היה ברור שגם תכנון המסילות החמישית והששית צריך לצאת לדרך, אבל זה כבר פרויקט גדול מדי ואף אחד לא נגע בו עד 2019. הצפי ב 2020 היה שפרויקט המסילה הרביעית יושלם ב 2026 והחמישית והששית ב 2030 (פחח...) השנה הצפי של משרד התחבורה למסילה הרביעית הוא להיות מושקת ב 2028, ויש שאומרים 2029 או 2030. פיגור של 20 שנה בסך הכל מול הביקושים. לא ראיתי צפי מעודכן למסילות 5 ו 6. וזאת עוד בעיה שהיתה גם ידועה ומוסכמת מראש, וגם היה ברור איך לפתור אותה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אינני מאמין שוטה של ממשלות ובודאי שאיני מתנדב לתרץ את מחדליהן. אבל בכל זאת מדובר בממשלות שבנו את המתקנים להתפלת מים, והקיפו את המדינה בגדרות, כולל הגדר ההיי-טקית של רצועת עזה. גם בממשלה לא יודעים? יתכן הבעייה שלי היא שאני יודע שבממשלה לא אוהבים לדעת על פתרונות שהם לא יכולים לבצע. וכי אלמן ישראל? מדוע מוסדות אחרים, כמו העיתונות והאקדמיה לא מתנדבים לספק את התשובה לשאלה? בנוסף, די ברור לי שבממשלה יודעים שהם לא יכולים לפתור את הבעייה. זו המשמעות של דירה למשתכן. אתה יודע שאינך יכול לבנות דיור במחיר סביר לכולם ולכן אתה יוצא להגרלות (בעתיד הקרוב, יגרילו מיטות במחלקות הפנימיות של בתי החולים). מה שאני רוצה לדעת הוא מדוע? באירופה מחלקים דיור חינם לפליטים וכאן אי אפשר למכור דירות 3 חדרים לזוגות צעירים עובדים? אני גם רוצה לצרף את השאלה הזו לשאלות ההולכות ומתרבות, שבהן פשוט איננו מבינים את חיינו. (אחרי שנתיים של תבהלה נוראה ומחקר אינטנסיבי, איש לא ידע לתת לך תשובה בהירה ומשכנעת שתסביר מדוע הקורונה לפתע נסוגה ונמוגה ומדוע היא שבה ומתפרצת באופן מחזורי במובן של פריצה ואחריה נסיגה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
יש דברים שמתאים לממשלה לעשות, ויש דברים שלא כל כך. ככל שזה ארוך טווח יותר- לא כל כך. בכלל השיטה היא לא של תכנון קדימה והקדמת תרופה למכה אלא של כיבוי שריפות. מוציאים לנו כל פעם את העז שהכי מציקה לנו ומתגאים בזה. אבל לפעמים להוציא עז תשתיתית זה סיפור, אז משאירים את זה לממשלה הבאה, וחוזר חלילה. ניתן היה לבנות דירות ביוזמת המדינה כדי לפתור את המחסור. משרד השיכון עשה את זה בעבר. למה לא עשו זאת? א. זה נגד העקרונות הקפיטליסטיים שהוטמעו במפלגות הימין, וחלחלו מהן גם למפלגות המרכז. לעשות דברים סוציאליסטיים זה כבר It's not done במדינה שלנו1. ב. זה לקחת אחריות ולא נראה לי שאזלת היד הממשלתית בנושאים תשתיתיים קשורה לחוסר ההבנה של התפרצויות הקורונה. __________ 1 בולשביקיים כן, כל עוד ניתן להציג אותם כקפיטליסטיים. ע"ע מתווה הגז. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עקב תגובתך, גם אני מבחין שהקשר בין אזלת היד של הממשלה בעניינים תשתיתיים לבין חוסר ההבנה של התפרצויות הקורונה נראה בחזקת הקשר בין שמיטה להר סיני. אך לא כן. לענ"ד לשאלה מדוע הממשלה אינה מצליחה לבלום את דהירת מחירי הדיור יש רק שתי תשובות אפשריות: א. מדובר כאן במעשה הונאה פוליטית והסתרה, כאשר הממשלה מממנת לחרדים ולחובשי כיפות, דיור חינם או חצי חינם ומסתירה זאת מציבור הישראלים החילוניים המשלמים את מחיר ה"אפליה המתקנת"הזו. (שאלתי פוליטיקאי ד"ל את שאלת המשכנתאות חינם לחרדים והוא התחמק מתשובה). ב. אין כאן פעולות לא כשרות באפילה, אלא יש כאן תופעה בלתי מובנת עד הסוף לאפאחד הממשיכה לדחוף את מחירי הדיור מעלה מעלה. (בלתי מובנת כמו התנהגות הקורונה לאחר חקירה מאומצת ועניפה מאד של הקורונה). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הבנתי עכשיו את הקשר בין שמיטה להר סיני. אני לא יודע מה הכוונה במשכנתאות חינם לחרדים. משכנתאות שלא צריך להחזיר אותן? אני יודע לענות לגבי "תופעה לא מובנת עד הסוף": חיזויים מאקרו כלכליים זה קשה. תשאל את הבנק המרכזי האמריקאי שקרא לאינפלציה "חולפת" במשך יותר מחצי שנה עד שקלט באיחור עצום שהלו, היא פה כדי להשאר. העובדה היא שהתחלות הבניה בישראל פיגרו אחרי הצורך הדמוגרפי במשך שנים רבות אחרי שהמחירים התחילו לעלות. תחזית הביקושים של בנק ישראל מלפני עשור, שהבאתי כמה תגובות למעלה, יצאה שגויה מאוד. אזכיר לך גם שב 2006 ירו על חיפה קטיושות, ב 2008 היה משבר פיננסי עולמי, שישראל נחלצה ממנו ללא פגע, בניגוד למדינות רבות אחרות. ב 2007, אחרי עשור שלם שמחירי הדירות ירדו, היתה ההחלטה האומללה של ממשלת אולמרט להקפיא שיווק קרקעות מדינה במרכז הארץ כדי לחזק את הפריפריה (הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות). אף אחד גם לא היה יכול לנחש ב 2012 שהעולם המערבי הולך להשאר עם רבית אפס במשך רוב העשור הבא. אז היה כשלון של השוק להדביק את הביקושים, והממשלה לא רצתה להכנס כיזמת (כפי שעשתה עד שנות השמונים). וכשסוף סוף ההצע התחיל להדביק את הביקושים פרצה הקורונה, נגרמו עיכובים בגמר בניה, ושוב המחסור הזמני הקפיץ את המחירים. אבל לא עוד, כי אני מבטיח לך1 גמר בניה של לפחות 60 אלף דירות בשנה במשך לפחות השנתיים וחצי הקרובות. _____________ 1 הבטחה של כלכלנים- כל עוד התנאים לא ישתנו מהותית (מלחמת עולם, פלישה סינית לטאיוואן, עוד מגפה, לך תדע מה עוד) |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
משכנתאות חינם זה בדיוק מה שאמרת. הגמ"חים מעניקים לזוגות הצעירים סכום לרכישת הדירה ללא תכנית תשלומים. כלומר החזר ההלוואה הוא לשיקול דעתם ורצונם הטוב של הלווים. צריך להניח ש-% ההחזר זניח. הגמ"חים קיימים, אבל אני לא יודע בכמה מוטבים מדובר, מה גודל הסכום ועד כמה משמעותי המפעל הזה בתמונה הכללית. מכל מיני תגובות משונות, אני חושד שמשהו מקביל קיים גם בציבור הדתי-לאומי. יתכן שמספרי התחלות הבנייה כוזבים מפני שהבנייה למגזר החרדי, כמו הרבה דברים בכלכלה החרדית, מתנהלת מתחת לראדאר של רשויות הממשלה. אני לא יודע, אבל בתנאי הממשל הישראלי זה אפשרי. היית מצפה שממשל לפיד יחשוף "סודות" כאלו, אבל לנוכח הרצון שלו לשת"פ עם החרדים בעתיד, לא הייתי סומך עליו. נכון, הכי קל להפיץ שמועות חסרות בסיס. אבל כאשר לממשל הישראלי יש מסורת ארוכת ימים של הסתרת נתונים, אי אפשר להימנע מזה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הגמ"ח החרדי הוא מתרומות, ככל שידוע לי בעיקר מיהודים עשירים מחו"ל. אילו המדינה היתה משתתפת במימון הגמ"ח זה היה סקופ מטורף שעיתונאים היו קופצים עליו. אני משער גם שהגמ"ח לא מחליף את המשכנתא (יש גבול גם לעושר של יהודי חו"ל) אלא את מה שנקרא 'הלוואה משלימה'. את מספרי גמר בניה קשה לזייף משום שהם המספרים של טופס 4 (חיבור לרשת החשמל). ככל שיש בהם הטיה היא כלפי מטה- בניה פיראטית בכפר (במגזר הערבי, החקלאי והמתנחלי1) וחלוקת דירות לא חוקית בעיר. ההערכות הן שכל סוגי הבניה הלא חוקית ביחד מגיעים לאלפים בודדים בשנה, בערך 5%-10 מהס"ה. לא נראה לי שזה משנה את התמונה בצורה משמעותית. _______ 1 נראה לי שבתחום הדיור הפיראטיות שייכת דווקא לשתי האקס טריטוריות האחרות ולא לחרדים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"הגמ"ח החרדי הוא מתרומות" - זו הגרסה החרדית המעוררת חשד. מדובר בקבוצה הכי ענייה במדינה. זה שיש שם כמה עשירים לא מסביר כלום. בציבור החילוני יש נדבנים גדולים פי כמה. זה פותר משהו? וכבר כתבתי שאנשים לא נהיים עשירים מפיזור כספם לרוח. הגמ"חים החרדיים ממומנים כמעט לגמרי מן הכספים הייחודיים שמקבלות המפלגות החרדיות. זה לא סוד. זה דבר שמתגלה בכל פעם שהופכים אבן בתחום העמותות (ראה ש"ס שמחלקת מזון למצביעיה באשדוד תחת הכותרת של תמיכה בניצולי שואה). לגבי בנייה מתחת לראדאר, החרדים יודעים לפעול בשקט ובצניעות. הזוגות הצעירים החרדים מסתפקים בדירות משופצות ומיד שנייה. כאשר הלחץ הדמוגרפי הופך עוד אזור לחרדי, אפשר לשפץ דירות ישנות וחרבות, אפשר לבצע הרחבות וחלוקות מבלי להסתבך בבירוקרטיה וברגולציה של המדינה. חפש באינטרנט ותראה כמה החרדים פעילים בדירה למשתכן והם לא הולכים לגור באזור חילוני. שמעת פעם על הגרלה לחרדים? ואני ממש לא סומך על התקשורת. יותר ויותר מתגלה שהעיתונות מסורסת לחלוטין וה"תחקירים" שלה מבוססים על חומר "מבושל" שהובא לעיתונאים ע"י אינטרסנטים. נראה לך שמישהו בתקשורת יעז לממן כתב בקיא שיבצע תחקיר עצמאי על מה קורה בשוק הדיור החרדי? כל החשיכה הזו מאד מאד מעוררת חשד. האם רק 10% מן הקרחון החרדי הם מתחת לפני הים? עד שיובאו עובדות חדשות, אין לי אלא לקבל את דבריך. לגבי הבנייה באיו"ש לא צריך לחקור כלום. ידוע שהממשלה מסתירה את העלויות מן הציבור מסיבות של חרמות בחו"ל. הנה יש בחירות. מה מפריע ליש עתיד לגלות מה התקציב של ההשקעות באיו"ש? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
התקצוב של הקבוצות המועדפות חבוי היטב כי הוא מפוזר בין סעיפים תקציביים שונים ורבים מאוד, וכדי שלא תוכל לעקוב אחריהם (והשינוי בהם לאורך השנים) הכותרות שלהם משתנות משנה לשנה. אתה מוזמן לחפש את הידיים והרגליים שלך במפתח תקציב משרד החינוך, שכולל 39.5 מיליארד ש"ח בתמיכות והעברות. בשנה שעברה מצאתי שם 5 מיליון ש"ח שאיזו ישיבה קיבלה תחת הסעיף של "תמיכה בפעילות ימית", שם היא היתה שניה בגודלה רק לבית הספר לקציני ים בעכו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כן אני רואה שאתה צודק. בהנחה שלא נעשים כאן עבירות של ממש על החוק, הכספים היחודיים לא יכולים להיות סמויים. ההתעקשות של פוליטיקאים חרדים ואחרים על כספים ייחודיים במקום תקציב משרדים רגיל, אינה נובעת מרצון להסתיר את הסכומים אלא משתי סיבות אחרות. א. הכספים היחודיים הם כספים שמשרד האוצר מתחייב כלפי הח"כ או המפלגה להעביר לגורם ספציפי מסויים ולא למטרה מסויימת. נניח האוצר מתחייב להעביר סכום מסויים לישיבה שיש לה חוג ימאות ולא לצרכי החינוך הימי בישראל. בצורה הזאת מבטיחים העדפה של הציבור החרדי או הדתי-לאומי על פני הציבור הלא דתי. הכספים היחודיים עוברים לתקציבי המשרדים הרלאבנטיים אבל הם צבועים למוסדות מסויימים. למשרד הנוגע בדבר אין שום שיקול לגבי היעד והשימוש של הכספים האלו. יש כאן דוגמה איך הפסיקה של בתי המשפט מ-2013, שנועדה להפסיק את השתוללות הכספים הייחודיים יצרה מצב לא אופטימלי הפוגע בעיקר ברשות המבצעת. ב. הכספים הייחודיים היום לא משמשים את הח"כים כדי להסתיר כספים, אלא כדי שיוכלו להציג לאלקטורט שלהם, כמה כספים השיגו עבורם. אם תרצה, זו צורה חוקית של שוחד בחירות. כפי שכתבת, הכספים הייחודיים מתערבבים עם שאר תקציבי המשרדים והללו כמעט אפפעם לא מסייעים לאבחנה ביניהם. תחקיר עיתונאי מקצועי, יצטרך לאסוף את כל ההסכמים של הכספים הייחודיים למשל לצרכי דיור ואז לאתר אותם בין המשרדים השונים שהם יכולים להיות שם (האוצר, השיכון, החינוך, הדתות, ...) ואז להסביר את המשמעות הכמותית של הלוואות הדיור הייחודיות ביחס לשוק כולו. זה נראה לי עבודה למבקר המדינה ולא לעיתונות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בינתיים מצאתי בעיתונות חומר נוסף על גמ"ח הדיור החרדי. כלכליסט נראה שמדובר בתופעה קרדינלית במגזר החרדי ולדעתי מדובר בחלק משמעותי, אולי רוב המגזר משתמש בה. מבחינת המודל הכלכלי לא מדובר במתנות חינם ובעיקרון הוא לא נועד לשחרר את הרוכשים מעול המשכנתא, אלא לסייע להם בהשגת ההון העצמי. יחד עם זאת מדובר כאמור בהרבה מאד משתכנים ובסכומים שגודלם בין עשרות למאות אלפי שקלים. המודל הכלכלי נראה כך: בד"כ הרוכשים זכאים לקבל מן הגמ"ח הלוואה ללא ריבית רק אם הוריהם "חסכו" עבורם ע"י הפקדות חודשיות (של בערך 40 ש"ח) לגמ"ח. כאשר אומרים שלגמ"ח אין תכנית החזרה, הכוונה אינה שהלווים לא מחזירים כלום (למרות שלהלוואה צמוד גם מענק בשיעור המגיע לפעמים ל-50% מן ההלוואה), אלא שהם מחזירים את הקרן בעד 100 תשלומים חדשיים קבועים וזהים. הגמ"חים ממומנים בחלקם ע"י ההפקדות וההחזרים ובחלקן ע"י תרומות. ה"תרומות" הן מן הסתם פירצה הקוראת לגנב. הדרך היחידה להבטיח שלרשויות תהיה גישה לחשבונות הגמ"חים הללו, היא להזרים כספי ציבור לתוך ה"תרומות" האלו. זה כאמור לא חלוקות דירות חינם, אבל זו תכנית בהחלט כדאית לרוכשים. הלוואה ללא ריבית + מענק חסכה בד"כ לנוטלים את הצורך בנטילת משכנתאות. בשנים האחרונות, בגלל האמרת מחירי הדיור ההלוואות מגמ"חי הדיור לא מספיקים ורוב הזוגות נאלצים לקחת משכנתא בנוסף על ההלוואה. כפי שנהוג לומר במגזר זה: "נסתרות דרכי השם". |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בעניין הגמחים של החרדים ; 1. אם אני מסתכל על הרכישות הראשונות שלי בנדלן מלפני 25 שנה, הרי שמספיק הון עצמי של 25,000$ (שער 4-5) כדי לרכוש דירה ב100,000$. אבל הון עצמי של 20,000$ לא היה משהו מפחיד כמו היום שהוא עומד על לפחות חצי מליון שקל - שווי דירה לפני 20/25 שנה. וככה,הלוואת גמ"ח של 20,000$ ללא ריבית סוגרת את פינת ההון העצמי,אם ההורים גם נותנים להם 10,000$ מכל צד. ככה אז, כל זוג בלי שם משפחה כמו מוכתר או מוחרקה יכול היה לקנות דירה אם הוא מצליח לקבל מההורים 20 ועוד חסכון קטן של הזוג הם רוכשים דירה, בריבית 7% אמנם, אבל קונים. 2. עד כמה שאני מכיר את התחום מנקודות משיקות לגמחים החרדים, הרי שהרעיון שם הוא מבוסס על הלוואות חסכון - כלומר חסכון שמקנה לחוסך בעתיד גם את מה שחסך וגם הלוואה באותו סכום, או הלוואה על סכום קטן גם ללא חסכון.בכל מקרה היה נדרש ערבים ומכאן שגם מוסר התשלומים היה גבוה. אני מניח שנדרש הון עצמי כדי לפתוח גמ"ח כזה, ונדרשו תרומות שוטפות - ומן הסתם קומבינות שוטפות - כדי לתפעל מוסד שמתנהל כמו בנק ללא הרווחים של הבנק - ריבית. יחד עם זאת חרף הילת הסולידריות החברתית כמובן שהיה 'סינון', כלומר - גזענות במלוא נבזותה. וכמו שבעבר כדי שיהיה לך חשבון ביהב היית חייב להיות עובד מדינה, גם כאן, כדי להיות בבנק החרדי המקומי אתה חייב להיות עובד האלוהים וכמובן אשכנזי עם ייחוס וקשרים. 3. מכל מקום, אני לא יודע איך זה עובד היום והאם הלוואה של 100,000 שח באמת יכולה לסגור את פינת ההון העצמי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
__________ בינואר 2023 משרד התחבורה כבר אומר 2029 ולא 2028. "קטע המסילה העובר בתחנות תל אביב, משרת היום כ-80% מנפח הנוסעים, אך ציר האיילון כולל היום 3 מסילות בלבד ומהווה "צוואר בקבוק" המקשה על הגברת תדירות הרכבות והגדלת מספר הנוסעים. הפעלת המסילה הרביעית, הצפויה בשנת 2029, תאפשר להגדיל את מספר הרכבות ל-26 רכבות בשעה לכל כיוון, לעומת 14 רכבות כיום." |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לפי כתבה מהיום ב-The Marker: כתוצאה מהריבית האפסית של עשר השנים האחרונות, התנפח שוק הנדל"ן בכלל והדיור בפרט ברוב מדיניות העולם, וגם בישראל. בארה"ב עלו בעשר השנים האחרונות מחירי הבתים והדירות בשיעור ממוצע של 115%, עלייה חדה ומהירה יותר מכל פרק זמן אחר של עשר שנים. בגרמניה עלו המחירים ב–110%, בבריטניה בכ–64%, בשוודיה ב–100%, ואילו בישראל העלייה הממוצעת בעשר השנים שחלפו הייתה של כ–85%. הנתון בישראל די דומה (לפעמים נמוך יותר) ביחס למדינות מערביות אחרות, אף שבכל המדינות הללו אין מחסור בקרקעות, מחסור בעובדים, כישלון בהנפקת היתרי בנייה או ילודה גבוהה — כל הסיבות שאצלנו נוהגים הקבלנים לשלוף כדי להסביר את העליות. האמת היא שכמו בכל העולם, הסיבה העיקרית לנסיקת מחירי הדיור בישראל הייתה הריבית האפסית, וראיה לכך היא העובדה שבעשור שלפני עידן הריבית האפסית, בין שנת 2000 ל–2010, המחירים היו יציבים בדרך כלל, והעלייה כולה הסתכמה בפחות מ–40%. בנוסף, העלייה התרחשה בעיקר כשהריביות צנחו אל קרוב לאפס במשבר הפיננסי של 2008. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
קישור? הריבית בוודאי תרמה- לפי מחקר של בנק ישראל היא מסבירה כרבע מההתייקרות במחזור הנוכחי מ (2008 עד 2018), אבל הכללים הבסיסיים של ביקוש והצע חזקים ממנה- בשנה האחרונה המשיכו המחירים לעלות למרות עליית הריבית. בעשור לפני הרבית האפסית- מ 1998 ועד 2007- מחירי הדירות ירדו באופן עקבי ומשמעותי. זאת היתה תוצאה של עודף היצע שנוצר כתוצאה מבניית שיא בשנות התשעים בעקבות העליה הגדולה מרוסיה. זה נראה כמו pork cycle [Wikipedia] על פני תקופות ארוכות במיוחד. אני לא מוצא הסבר למיעוט התחלות הבניה ב 2010-2013, אחרי שהמחירים כבר עלו כמה שנים. מן הסתם יכולת החיזוי של כל השחקנים בשוק נמוכה |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ריבית אפס מזרימה ביקושים לשוק הנדל"ן ולכן מצדיקה עליות מחירים, אבל היא לא מסבירה מספר התחלות בנייה נמוך שגם הוא סממן של משבר הדיור בישראל. צ"ל משהו נוסף שמונע מן השוק להיענות לביקוש הגדל (דירות זה לא משהו שאפשר לשמור במחסן עד שהמחירים יעלו). האם המיסוי על רווחים מנדל"ן עלה גם הוא, כך שמי שמעלה את המחירים זה בעצם הממשלה? צריך גם לבדוק אם הנתח של דיור מושכר גדל ע"ח קניית דירות. אם בונים יותר דירות להשכרה, בונים פחות דירות למכירה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מצאתי את הכתבה הדברים בה נכונים בעיקרון, אבל ההשוואה לשוקי נדל"ן בחו"ל שטחית. רק להזכיר שעליות המחירים בעשור האחרון בשוק הנדל"ן האמריקאי הגיעו אחרי קריסה של המחירים שם במשבר הסאב פריים. במחזור הנוכחי אמנם המחירים עלו יד ביד בארץ ובחו"ל אבל במחזור הקודם (1998-2007) אצלנו הם ירדו בזמן שבחו"ל הם עלו (עד שקרסו). בארץ המחיר הריאלי של דירה עבר כבר 2010 את השיא מ 1997, ובארה"ב אאז"נ הוא חזר לשיא של 2007 רק ב 2018. חשוב לי להזכיר שוב את המחקר של יכין וגמרסני. במצגת שלו יש גרפים מאירי עיניים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הקישור נשבר. קישור חדש למחקר של יכין וגמרסני מבנק ישראל. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
תודה על הקישור. מידע מאוד מפורט. הניתוח הוא על 4 תקופות: 1989-1996; 1997-2007; 2008-2011; 2012-2019. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מאמר שלם בדה-מרקר על המשך הירידות בשוק הדיור, ואף מילה על הריבית. לא נקודה חיובית למקצועיות של העיתון הכי 'כלכלי' בישראל. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
''גורם נוסף, אם כי שולי, הוא המשך הירידה בפעילות המשקיעים. הירידה החלה בעקבות העלאת מס הרכישה, ונמשכת בחודשים האחרונים בעקבות העלייה בריבית, המקטינה את כדאיות ההשקעה בדירות.'' | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ובכן, אני עומד מתוקן, אם כי באופן שולי. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אתה עומד באופן שולי או מתוקן באופן שולי? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני שולי באופן מתוקן. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
חלק משמעותי בהשפעה של הריבית על יחסי הכוחות בין קונים למוכרים בשוק הדירות החדשות הוא עלות המימון של היזמים. ההשפעה הזו מתעצמת כאשר מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל- היזמים צריכים לשלם את הריבית על סכום הרבה יותר גדול. אם היזם מכר מראש את כל הפרויקט הריבית פחות מעניינת אותו כי תזרים התקבולים שלו מתקדם פחות או יותר לפי התקדמות הבניה. אבל כל דירה לא מכורה עולה לו במימון. בשנה האחרונה מלאי הדירות הלא מכורות (שבנייתן החלה) גדל משמעותית, ויחד עם עלית הריבית מתחיל להווצר לחץ על היזמים. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ואחרי עשור שאנחנו אומרים זאת שוב ושוב, סוף סוף גם דה-מרקר1 מודה שמחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. 1 טוב, והמציאות |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מחירי הדיור יורדים בגלל העלאת הריבית ולא בגלל שום גורם חיצוני אחר. הגזמת! ומה עם עודף היצע? |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לא ממש. אם מספר הדירות הלא מכורות שנמצאות בתהליכי בניה (היינו- מלאי בתהליך) מוכפל, הרי זה בהגדרה עודף היצע. והמלאי התחיל לגדול מזמן. אני לא אומר שלריבית אין חלק בזה. בוודאי שכן. אבל היא ממש לא לבד |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ברור שלא לבד באופן מוחלט, זה בכל זאת העולם האמיתי. אבל כמו שאתה אומר בדיוק - המלאי התחיל לגדול מזמן. ועד שלא עלתה הריבית - הוא לא עיכב ולו במעט את עליית מחירי הדיור1. לגבי הטאוטולוגיה - מרגע שיש גורם כלשהו שמשפיע (עליית ריבית, דיקטטורה, נפילת מטאור, זינוק בהייטק), אזי תוצאה נגזרת ממנו יכולה להיות עליית/ירידת ביקושים למוצר מסוים. ואז - מהמעט שאני מבין במושגי כלכלה - השתנה האיזון ביקוש/היצע. או בניסוח אחר - כל שינוי במחיר של מוצר הוא "טאוטולוגית" גם שינוי בביקוש/היצע (כי אחרת אין סיבה שהמחיר ישתנה). 1 אני אגב טוען פה כבר יותר מחצי שנה שמחירי הדירות בפועל כבר התחילו לרדת, ואיכשהו הסטטיסטיקות הרשמיות מכסות על זה. גם בשכירויות וגם ביד שנייה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הביקוש הבסיסי לדיור הוא די קשיח, ונובע מהגידול במשקי הבית. מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים. זה בערך 50 אלף בשנה. אם בונים 60 אלף בשנה יש עודף היצע. מחירי הדירות יירדו ב 2024 גם אם הריבית תרד. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אביעד פרידמן, מי שהיה מנכ"ל משרד השיכון, אמר אתמול בטלביזיה שבסוף 2024 תהיה שוב עליה במחיר הדירות בגלל מיעוט התחלות בניה או משהו כזה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מתישהו הם צריכים לעזוב את בית ההורים אבל הם לא חייבים לגור בדירה של 4 חדרי שינה. יש גם מגמה פוטנציאלית של מעבר לעבודה מהבית או עבודה היברידית, שאולי תוריד את הביקוש לנדל"ן עסקי, שיכולה להלות את ההצע של הנדל"ן למגורים. או שלא - מה אני מבין... |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אז מסתבר שכבר 7 שנים יש יותר מ-50,000 התחלות בנייה. לא צריך לספר לך מה קרה למחירי הדירות בשנים האלו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
ומ 2001 עד 2012 היו פחות מ 40,000 13 שנה ברציפות. עוד פעם הפתיל מתגובה 647188 אחזור בפעם ה n: לריבית יש השפעה גדולה על מחירי הדיור. אבל מחזור החזיר הוא ההסבר הטוב ביותר למגמות בשוק הנדל"ן הישראלי. ועוד אחזור בפעם ה n-m: רבית אפס(ילון) לאורך זמן היא אנומליה עם השפעות מעוותות על השווקים שהופכות את הדירות למוצרי השקעה ומשנה את מערכת השיקולים של הביקוש. ברוך שפטרנו. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
איך תיזת הגידול בהיצע שלך מסבירה ירידה של 50% במספר המשכנתאות במרץ השנה מול שנה שעברה? | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
1. לא מסבירה. יש צד ההיצע ויש צד הביקוש. את צד ההיצע קל לי יותר לנתח. 2. על צד הביקוש משפיעים המון דברים- מהריבית ועד המצב הבטחוני, ויש בו המון רעש1. זה קצת מזכיר לי את הצניחה בהזמנת מכוניות חדשות אחרי כניסתן לתוקף של החמרות בתקנות הזיהום שמייקרות את כלי הרכב. צריך לבדוק תקופות יותר ארוכות כדי לנטרל את הרעש. בכלל נראה לי שגם התדירות וגם האמפליטודה של הסינוסואידה של הביקוש וההיצע שונים לגמרי. 3. יש משתנים שעובדים עם קורלציה ביניהם. לדוגמה - אם מחיר הדירות היה נמוך ב 40% מהיום, האם לשינוי בריבית היה אותה השפעה שאתה נותן לו כעת? __________ 1 דוגמאות מהעשור האחרון- ציפיה לשינויים במיסוי, מחיר למשתכן, הפיכה משטרית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
לאורך השנה האחרונה יש קורלציה מצוינת בין עליית הריבית לירידת מספר העסקאות,זה לא עניין נקודתי של חודש אחד. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סבאבה. אז הריבית יכולה להסביר את ירידת מספר העסקאות. וגם עליית המחיר החזקה בשנה שעברה יכולה. וגם שתיהן. כשאני מסתכל על עודף/מחסור בהיצע אני מסתכל על תקופה של כמה שנים. התחזית שלי לירידת מחירים היא במשך השנתיים הקרובות לפחות, ולא משנה תעשה הריבית. היא יכולה לעזור או להפריע, אבל לא לשנות את המגמה (אלא אם נחזור לריבית אפסילון, שזה מקרה מיוחד). |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הריבית כבר שינתה את המגמה. גם אני חושב שתהיה ירידת מחירים בשנתיים הקרובות, כי השוק מגיב בדיליי (ואפילו יותר - המדידות המדווחות של השוק מגיבות בדיליי גדול, לפחות חצי שנה להערכתי). וממילא הריבית לא תרד כל כך מהר בקרוב. לא בעולם, ועוד יותר חמור בארץ - עם הממשלה הנוכחית הכלכלה רק תקרוס יותר ויותר ולא תהיה שום סיבה להורדת ריבית. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
דיבורים על מחירי דירות לא באמת רלוונטים לזוגות צעירים אם מתעלמים מהיכולת שלהם לקחת משכנתא בסכום המתאים. חישוב גב מעטפה מהיר: נניח שזוג מחפש היום לקנות דירה. יש להם הון עצמי של 600 אלף ש"ח, והכנסה פנויה של 20 אלף1. הם בוחרים לקחת משכנתא של צמוד, לא צמוד ופריים בגובה של שליש כל רכיב ל-27 שנים בגובה 30% מההכנסה הפנויה שלהם . לפי ריבית המשכנתא הממוצעות שמפרסם בנק ישראל (הנחתי פריים מינוס 0.55%), הם יכולים לקחת משכנתא של כ-1125 ש"ח. משמע, הם מחפשים דירה שעולה 1725 אלף. זוג דומה לפני שנה היה יכול ליטול משכנתא של 1410, ולכן מחפשים דירה שעולה 2010 ש"ח. במילים אחרות, כדי שהמחיר שהזוג רואה ישאר קבוע בהינתן הריבית, מחירי הדירות היו צריכים לרדת ב-16% בשנה האחרונה. אפשר לשחק עם שיעורי הריבית (ובמציאות, משכנתא "אופיינית" היום תהיה במסלולים שונים ממשכנתא "אופיינית" לפני שנה), אבל אפילו אם היום הם יקחו משכנתא של שליש/שני שליש לא צמוד/צמוד (המסלול הצמוד הוא עם שיעורי הריבית הנמוכים ביותר עכשיו), מדובר על דירה של 1800, ופער של 11%. ריאלית, עבור זוג צעיר, דירה היום יותר יקרה מאשר לפני שנה. (זה לא בא לסתור את מה שאתה אומר, רק לתת הקשר יותר טוב לטעמי) _________ 1 מזיכרון - שכר ממוצע למשרת שכיר עומד על כ-12 אלף. שכר ממוצע עומד על כ-8-9 אלף. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
א. אני מסכים עם החישובים, אבל המסקנה שלי (גם מהתבוננות בשטח) היא שמחירי הדירות כבר ירדו בין 5 ל-10 אחוזי מהשיא. ב. החישוב שלך מאד תלוי בפרמטר המינוף. אתה הנחת מינוף די גבוה (שני שליש בערך) והכנסה פנויה די גבוהה. במינוף אחר - דוגמת הבית (הה) היא אני לפני עשרים שנה פלוס, קניתי דירה כשהמשכנתא פחות מחצי מערכה אז - התוצאות שלך היו שונות. ג. דבר נוסף שמשפיע על כדאיות רכישת הדירה, היא כמה הכסף היה עושה (ללא סיכון) לו היה נשאר בבנק. היום זה 5 אחוז יותר מלפני שנה, וזה עוד פקטור שמקטין את הביקוש לדירות בזמן הנוכחי. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נכון, רציתי לתפוס את האוכלוסיה שעל הגבול של רכישת דירה. ניסיתי לאמוד "בעין" את המספרים כדי שתצא לי דוגמא פחות או יותר מייצגת. עכשיו בדקתי טיפה, ונראה שפיספסתי בעיקר במשכנתא, ואולי קצת במינוף. המשכנתא הממוצעת לדירה לפני שנה עמדה על כמיליון (במקום 1.4 שהנחתי), ושיעור המשכנתאות עם מימון של 60% ומעלה הגיע ל-42.7%1. אם מנכים משפרי דיור, לדעתי נקבל מינוף ממוצע של סביבות 60%, ואולי משכנתא קצת יותר גבוהה (אבל לא בהרבה). אולי אחשב מחדש מחר עם הנחות אחרות. _________________ |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
____ מצד אחד לציין הכנסה *פנויה* ומצד שני לציין שכר ברוטו זה תפוחים מול קלמנטינות. ההכנסה הפנויה קטנה מהברוטו גם כי היא נטו וגם כי יש עוד הוצאות שנגרעות ממנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בנוסף למספרים הגדולים של גמר בניה (מעל 60,000 דירות בשנה) שאני צופה לשנתיים וחצי הקרובות לפחות, ולריבית שמייקרת את המשכנתאות, התקבל נתון נוסף שמחזק את דעתי שמחירי הדירות יתחילו לרדת ממש עכשיו, ולא יפסיקו לפחות בשלוש השנים הקרובות- זהו נתון הדירות הלא מכורות. בסוף יולי 2022 היו מעל 47 אלף דירות לא מכורות. להשואה- בסוף יולי 2018 היה מלאי של 29 אלף דירות לא מכורות ובסוף יולי 2019 המלאי היה 26 אלף בלבד. בסוף יולי 2020 היו 38 אלף ובסוף יולי 2021 45 אלף. זה אומר לי שמבחינת התחלות בניה ההיצע כבר הצליח להרוות את הביקוש. מספר הדירות הלא מכורות נמצא כבר בעליה. החיבור בין נתון זה לבין המלאי הענק של דירות בבניה פעילה ומספר התחלות הבניה שרק ממשיך לגדול מלמד אותי שבשנים הקרובות עומד להיות עודף היצע הולך וגדל. אז מחירי הדירות לא "יתמתנו", הם ממש יירדו. ולא שנה אחת, אלא לפחות שלש שנים ברציפות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
אני רוצה לנסות להבהיר- קיימת כמות ענקית (קרוב ל 160 אלף) דירות בבניה פעילה. בחברות תעשייתיות זה נקרא "מלאי בתהליך". המלאי הזה כבר נמכר ברובו- רק 47 אלף דירות בבניה אינן מכורות. אותם כ 110 אלף רוכשים של הדירות שכבר החלה בנייתן עדיין לא גרים בהן. רק כאשר תסתיים הבניה והם יעברו לגור בהן ישתחרר הלחץ בפועל- או שהם יצאו מבית ההורים או מדירתם הקיימת, או שהם יעמידו את הדירה החדשה להשכרה. בינתיים משקי הבית לא מרגישים את הלחץ משתחרר, כי קצב גמר הבניה (נכון למרץ 22', הנתון ליוני יתפרסם בימים הקרובים) עדיין נמוך מ 50 אלף בשנה. גם זה ישתנה בקרוב. אבל מבחינת השוק- אותם 110 אלף משקי בית כבר קנו את הדירה. הביקוש שלהם סופק. לא רק שהוא סופק- כמות הדירות הלא מכורות שנמצאות בבניה הולכת וגדלה. מצד ההיצע יש ליזמים שאלה של תזרים- אם נניח שהרווח היזמי הוא 20% אז כאשר היזם מכר 85% מהדירות בפרויקט הוא רגוע כי התזרים שלו יאפשר לו להשלים את הפרוייקט, והדירות שנותרו לא מכורות הן רק הרווח שלו. אבל אם הוא מכר רק 60% מהפרויקט- בכל חודש שעובר הוא צריך לשלם ריבית על ההלוואות שמממנות את בניית הדירות שהוא עוד לא מכר. יזם שהפרוייקט שלו מתקדם לגמר בניה ולא הגיע ל 85% מהדירות מכורות יהיה לחוץ ויוריד מחירים. לכן נתון הדירות הלא מכורות בבניה הוא נתון חשוב. כאשר מספר זה הולך ועולה לאורך זמן ירידת המחירים בדרך. בשוק הדיור גם הביקוש וגם ההיצע הם די קשיחים. העדר גמישות משמעותה ששינויים קטנים בהיצע או בביקוש מביאים לתנודות גדולות במחיר. כיוון שהביקוש תלוי בעיקר בדמוגרפיה התנודות בהיצע גורמות לעיקר ההשפעה על המחיר (כפי שראינו בתקופת המחסור). התגובה של השוק לשינויים היא איטית מאוד (כפי שראינו בתקופת המחסור). התחלות הבניה השנה רק צפויות לגדול. לכן ניתן לצפות שירידת המחירים תהיה מתמשכת. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
סוף סוף אני לא לבד. הכלכלן של פסגות טוען שהמחירים ממש יירדו בשנה הקרובה. התחזית שלי היא שמחירי הדירות יירדו ברציפות בשלוש השנים הקרובות לפחות, ולא ירידה קלה. לפחות 20% במונחים ריאליים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
מזת'ומרת סוף סוף לא לבד? אני איתך בתחזית הזאת כבר חודשים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
בשולי הדברים: נמצא אזרח ישראלי אחד שלא יודע שיש משבר בענף הדיור, ובאופן טבעי הוא הולך להיות שר השיכון. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הוא לגמרי צודק. אין משבר בדיור ליהודים. נדמה לי שלאחרונה התפרסם שר מסויים שרכש דירות לשלישיו ולריבעיו. אין שיוויון אין גיוס Ceterum censeo |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"על השאלה האם יצליח גולדקנופף בתפקידו כשר השיכון לשווק 100 אלף דירות בשנה כדי להדביק את הביקושים, השיב: "אני אשמח שזה יהיה יותר, כי אנחנו צריכים יותר. לפי התחשיב שאנשים הגישו לי, מדובר על יותר מ-100 אלף דירות בשנה. אנחנו בהחלט נכנסים לזה" אם זה נכון הוא הולך להלחם את המלחמה של אתמול. התחלות הבניה הקיימות יותר ממספיקות. אבל יש קבוע אחד - הוא ייקח את הקרדיט על ירידת המחירים. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
כלכליסט בודק את הפערים הגדולים בהערכות המחסור בדירות בארץ. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
נקודה קטנה: במדינת ישראל יש עודף אוכלוסיה והיא עדיין מעודדת עליה. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
עדכון בדרך כלל אפשר לחזות היטב את כמות גמר הבניה בשנה מסוימת לפי הממוצע בין התחלות הבניה שנתיים ושלוש שנים קודם. זה גם מסתדר יפה עם זמן הבניה הממוצע שהוא קרוב לשנתיים וחצי (29 חודשים ב 2019). אבל בשלוש השנים 2020-2022 נוצרו עיכובים בגמר הבניה בגלל הקורונה. לפי הפער מול התחלות הבניה של 2017-2020 מדובר בכ 20 אלף דירות שהתעכבו ולא יצאו לשוק בזמן. ע"פ התחלות הבניה בין 2020 ל 2022 אמורות להגיע בשנתיים הקרובות 2023-24 61,500 דירות לגמר בניה בשנה. רגע, אבל גם רוב רובן של 20 אלף הדירות שבנייתן התעכבה יגיעו גם הן לגמר, ולכן בשנתיים הקרובות יותר סביר שנגיע למספרי גמר בניה של כ 70,000 דירות בשנה! בקצב כזה שגבוה ב 20 אלף יח"ד בשנה מהצרכים הדמוגרפיים המחסור שהצטבר עקב מיעוט גמר בניה מ 2007 עד 2012 ייסגר ברובו (ועד סוף 2025 אולי כולו) לראשונה מזה 15 שנה. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
השמאל הכלכלי של זהבה גלאון. הישארו לסוף, יש דאחקות. |
|
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
פשוט למנות אוסף של ילדים חסרי כישורים בגרות או נסיון לממשלה ולתת לשוק לתקן את עצמו? נראה שזה עובד נהדר לממשלת הוד מעלתו. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
הפיתרון הפשוט הוא עידוד הירידה מהארץ, ודומני שזה מסביר את ההסכם הקואליציוני הממשמש ובא. הקרדיט מגיע לח"כ מוישה אבוטבול. | |
|
|
|
|
|
||
|
||||
|
"עד השנה שעברה בעצם, הגשת בקשת היתר בניה הצריכה מילוי של שלל טפסים, כולם מנייר, במספר העתקים, צירוף תוכניות מודפסות על ״גרמושקות״ (פורמט A2 ומטה בד״כ) ואת כל סטפת המסמכים הזו היה צריך או להגיש פיזית לפקיד במחלקת האורבניזם של העיריה או לשלוח בדואר רשום מיוחד עם קבלת מסירה. ובכן, היום כבר לא צריך את כל זה. כלל המועצות והעיריות בצרפת מחוייבות על פי חוק להיות מסוגלות לקבל בקשות להיתרי בניה בצורה דיגיטלית. המועצות הקטנות יכולות להסתפק בכתובת אימייל ייחודית אבל כל כפר או עיירה מעל ל-3500 תושבים חייב לספק ״מערך מקוון ייעודי״ כלומר אתר שבו אפשר למלא את כל הטפסים אונליין ולצרף את התכניות. כל זה בתוקף תת סעיף L.423-3 של חוקי האורבניזם שהוא חלק מחוק אלאן (סעיף 62) - אם רציתם ממש לדעת. כלומר זה רציני מאוד ומחייב ואוי לעירייה שלא תעמוד בדרישות...בהרבה עיריות מקבלים את אישור הבנייה תוך שבועיים שלושה גג" - Itai Cellier (הכותב הוא אדריכל צרפתי-ישראלי) כדאי להמתין כדי לראות שזה עובד פחות או יותר כצפוי, ואם לא, האם ישנו תהליך של הפקת לקחים והשתפרות או הדרדרות לתהומות חדשים מסיבות שקשה לי לדמיין כעת. על פניו, נראה אחלה. |
|
|
|
| חזרה לעמוד הראשי | |
| מערכת האייל הקורא אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים | |
 RSS מאמרים |
כתבו למערכת |
אודות האתר |
טרם התעדכנת |
ארכיון |
חיפוש |
עזרה |
תנאי שימוש
|
© כל הזכויות שמורות |